Пример бизнес план по ипотеке
Добавлено в закладки: 0
Ипотечное кредитование: как начать бизнес?
К приобретению жилья через ипотеку обращаются все чаще, что делает выгодным бизнес, связанный с этой областью. В том числе актуальными становятся услуги ипотечного брокера, которые оказывает помощь в выборе кредитных программ и тем самым получает достаточно стабильный заработок.
Ипотечное кредитование: как начать выгодный бизнес?
Открыть бизнес в области ипотечного кредитования можно несколькими путями: самостоятельно либо организовав полноценное агентство, предлагающее гражданам комплексные услуги – выбор вида деятельности зависит прежде всего от наличия достаточного стартового капитала.
На видео: Особенности ипотечного кредитования в Татарстане
Популярность специалистов, предоставляющих помощь в подборе и оформлении ипотечных программ, объясняется тем фактом, что сегодня на этом рынке представлено огромное количество предложений продажи объектов недвижимости в рассрочку, что вызывает определенные затруднения у покупателей жилья. Кроме этого, обращаясь к помощи брокеров, заемщики экономят собственное время. С учетом того, что специалисты помогают подобрать наиболее выгодные варианты ипотечных предложений, в итоге клиент может рассчитывать на значительную экономию на процентной ставке по будущему кредиту.
Основными обязанностями кредитного брокера, таким образом, можно назвать следующие:
- предоставление консультаций относительно ипотечного кредитования;
- помощь в выборе банковской структуры;
- подбор подходящего вида кредитования в соответствии с возможностями и пожеланиями клиента;
- представление интересов клиента в банке, обслуживающем его.
Услуги кредитного брокера предусматривают оплату в определенном размере. Как правило, размер вознаграждения устанавливают, непосредственно подписывая договор о сотрудничестве.
На видео: Бизнес план, ипотека, активы, пассивы
Предоставление услуг ипотечного брокера в первую очередь должно быть юридически обосновано. Поэтому еще до открытия предприятия необходимо определить, на основании какой юридической формы оно будет оказывать услуги.
Далее нужно составить бизнес-план, предусмотрев в нем некоторые важные аспекты:
- будущая стратегия: продумать, необходимо ли сразу открывать полноценное агентство с обширным штатом сотрудников или в первое время можно ограничиться частной брокерской деятельностью. Этот вопрос следует решить, исходя из различных соображений. Так, если речь идет о столице или другом мегаполисе, есть смысл открыть сразу агентство, поскольку в больших городах при правильной рекламной кампании можно рассчитывать на значительный контингент клиентов. Если же населенный пункт небольшой, лучше начать бизнес с частной деятельности;
- широта предлагаемых услуг. В частности, есть возможность предоставлять широкий спектр кредитных услуг или ограничиться только вопросами ипотечного кредитования;
- анализ целевой аудитории: от результата оценки потенциальных клиентов будет зависеть область услуг, которые будет предоставлять компания, методы рекламы и продвижения новой компании и некоторые другие аспекты;
- финансовые вопросы, прежде всего затраты на аренду офиса, выплату зарплаты специалистам будущей компании, регистрацию в налоговой инспекции, техническую поддержку и рекламную кампанию.
На видео: Брать или не брать ипотеку. Подводные камни кредитования
Подсчитывая финансовую составляющую открытия бизнеса по ипотечному кредитованию, следует максимально точно определить предстоящие расходы и доходы. Это поможет выяснить предполагаемую рентабельность компании и срок, в который она сможет окупиться.
Основными статьями расходов, по усредненным подсчетам, будут следующие:
- аренда офиса. Сумма, которую ежемесячно придется выплачивать за пользование помещением, зависит от его территориального расположения и размера самого офиса. В столице и других крупных городах эта арендные выплаты составят около 40 тысяч рублей каждый месяц;
- ремонт, обустройство рабочих мест сотрудников. Затраты на ремонт помещения, как правило, требуют вложений около 100 тысяч рублей, подготовка же рабочих мест персонала, в том числе закупка компьютерной техники, обойдется в среднем в 30 – 40 тысяч рублей на каждого члена коллектива;
- оформление выбранной организационной формы (ИП или ООО) – не более 30 тысяч рублей в зависимости от выбранного вида предприятия;
- выплата заработной платы: общая сумма этих затрат будет зависеть от уровня дохода компании и размера штата. В среднем ипотечным брокерам, работающим в агентствах, необходимо выплачивать около 30 тысяч рублей ежемесячно. Если же организация занимается подготовкой кадров, до 30 тысяч на каждого сотрудника может быть затрачено в процессе обучения;
- налоговые отчисления. Как правило, при оформлении упрощенной системы налогообложения предстоит выплачивать 6-процентный налог с доходов.
Как заработать на ипотечном кредитовании: консалтинг, процентные ставки по кредитам
Важным преимуществом бизнеса в области ипотечного кредитования можно считать отсутствие необходимости в получении каких-либо специальных лицензий или разрешений. Единственное действие, которое будет желательным для лица, занимающегося помощью в ипотечном кредитовании, – вступление в профессиональное объединение брокеров. Эта мера необязательна, однако уровень доверия к организации, входящей в специальные объединения, значительно возрастет, что положительно скажется на востребованности среди клиентов.
Как открыть бизнес: ипотечное кредитование. Первые шаги
Подбор подходящего офиса будет одним из первых этапов открытия бизнеса. Важным будет его территориальное расположение: лучше открыть офис в оживленном районе города, недалеко от основных отделений банков и офисных зданий – таким образом организация будет доступна своей основной целевой аудитории. Что касается размера офиса, он будет зависеть от того, сколько сотрудников будет в нем размещаться. Как правило, начинающей компании достаточно офиса размером 15 – 50 кв.м. Сам офис может представлять собой одно помещение, в котором будут работать все сотрудники, или иметь разделение на несколько помещений. К примеру, если кабинет руководителя будет размещаться отдельно от остальных помещений, это придаст определенную солидность предприятию.
Как начать бизнес на ипотечном кредитовании в своем городе
Дизайн помещения и его ремонт будут не принципиальными, но важными аспектами, в том числе определяющими репутацию предприятия. Необходимо оснастить офис мебелью для сотрудников и приема клиентов, обязательно установить современную компьютерную технику и программное обеспечение.
Если брокер планирует работать самостоятельно, такой вопрос, как наем сотрудников, будет неактуальным. Но если предстоит открытие агентства, следует обратить особое внимание на подбор персонала. Уровень предоставляемых услуг, а следовательно, востребованность и успешность компании, будут зависеть во многом от квалификации специалистов организации. Для того чтобы брокеры качественно выполняли свои обязанности, они должны иметь профильное образование. Поэтому в штат такого агентства выбирают специалистов в области кредитования, экономики и других смежных профилей. На должность ипотечных брокеров можно брать бывших сотрудников банков, которые хорошо ориентируются в вопросах кредитования. Многие владельцы брокерских агентств самостоятельно занимаются подготовкой кадров, обучая специалистов после приема их на работу. Такой метод затратен по времени, однако он позволяет укомплектовать штат такими именно специалистами, которые, по мнению руководителя, будут эффективно работать.
Продвижение и реклама предприятия
Ипотечное кредитование представляет собой услугу, к которой обращаются представители всех слоев населения, поэтому целевая аудитория достаточно широкая. По этой причине именно реклама, организованная и проведенная грамотно, может сделать деятельность такого рода востребованной и привлечь большее количество клиентов.
Существует несколько основных направлений продвижения, в которых как частным брокерам, так и специализированным агентствам необходимо преуспеть, чтобы привлечь новых клиентов:
- интернет. Для распространения информации о предоставлении помощи в ипотечном кредитовании будут полезными тематические форумы и специализированные сайты, а также контекстная реклама. Помимо этого, обязательным будет создание сайта предприятия, которым должен заниматься квалифицированный вебмастер: сайт должен быть информативным и удобным для пользователей, желательно также провести его оптимизацию в поисковых системах, что повысит его популярность и привлечет больше клиентов;
- реклама в СМИ, в том числе в местных газетах;
- наружная реклама. Она может включать как размещение баннеров и билбордов в городе, в том числе поблизости офиса компании, так и рекламу в транспорте и других общественных местах;
- устные рекомендации клиентов.
Для максимального распространения информации об агентстве следует распечатать визитки, которые можно распространять через знакомых и уже действующих клиентов. Такой рекламе доверяет большая часть современных граждан, что особенно заметно в вопросах кредитования.
Ипотечное кредитование: официальная регистрация
Выбор организационной формы зависит от специфики деятельности предприятия: если ипотечный брокер будет работать самостоятельно, подходящим вариантом будет ИП. Индивидуальное предпринимательство позволяет минимизировать количество подаваемых документов, которое ограничивается копиями паспорта, ИНН и квитанции об уплате пошлины, а также сократить перечень учредительных документов.
ООО лучше открывать, если учреждают агентство по оказанию помощи в вопросах ипотечного кредитования. Юридическое лицо дает больше возможностей развития и вызывает доверие у потенциальных клиентов, но требует более широкого пакета учредительных документов. В том числе обязательно составить устав компании, решение об учреждении ООО и назначении руководителя, а если основателей предприятия будет несколько, еще и протокол собрания учредителей. Обязательным условием открытия ООО будет внесение учредительного капитала в размере от 10 тысяч рублей.
Таким образом, открыть бизнес с нуля по ипотечному кредитованию будет несложным заданием. Конкретные аспекты создания такого бизнеса зависят от выбранной стратегии будущей компании и особенностей ее организации.
Ипотечный брокер – это человек, который разбирается в многообразных предложениях банков по ипотечному кредитованию и, одновременно с этим, разбирается в квартирном рынке. То есть, это риэлтор, отпочковавшийся в отдельную нишу. Так всё и начиналось.
Вы можете возразить: «Какой ипотечный брокер, когда ипотека в России – статистическая погрешность и вообще – в стране кризис?». Но, как всегда, посмеёмся над маловерами. Реальность такова, что немногочисленные фирмы по ипотечному брокериджу уже не справляются с потоком клиентов. Они боятся, что могут вообще не осилить объём заявок и просто «зависнут», если ситуация с ипотекой чуть-чуть улучшится.
Специалисты предупреждают: если сейчас эта ниша на рынке пуста, то это означает только одно – самое время занимать себе место и учиться. Сейчас эту нишу робкие новички осваивают как параллельную с другим (основным) бизнесом.
В основном, конечно, это риэлторский бизнес. Но вместе с тем, существуют и такие предприниматели, которые хвалятся тем, что ипотечный брокеринг для них – единственная сфера деятельности, а они при этом окупаются, имеют прибыль…
Всё же, на данный момент, актуальнее будет перестраховаться и открывать своё дело на базе крупных инвестиционно-строительных компаний и агентств недвижимости.
Итак, как прогнозируют экономисты, как только ставка по кредиту снизится на 1,2 процента – в России начнётся ипотечный бум.
Уже сегодня на нашем (признаемся, довольно-таки хиленьком рынке) существует несколько сотен разнообразных банковских ипотечных продуктов, и простой потребитель (который ещё и работает, как вол, иначе вопрос об ипотеке для него просто бы не поднимался) не имеет ни времени, ни знаний, чтобы цивилизованно, т.е. грамотно, решить для себя свой основной нефилософский вопрос.
А ипотечный брокеридж – это профессиональный подбор оптимального ипотечного кредита и содействие в его получении.
Почему ещё брокер по ипотеке это заманчивое и верное для юноши, обдумывающего житьё, дело? А потому, что сейчас мы ответим на важный вопрос: «Кому выгодно?»
Наличие в природе ипотечного брокера, оказывается, выгодно не только самим брокерам! Поэтому Вам будут помогать, а не мешать. Итак, кому, кроме Вас (и гипотетических очень занятых и не очень уверенных в своих знаниях клиентов), по-настоящему выгодно Ваше вхождение в оригинальную рыночную нишу?
1. Вы снижаете издержки банка, так как приводите клиента организованно, не допуская давки у прилавка и задавания глупых вопросов. Главное – Вы проводите первичный отсев клиентов, играя роль «грубого фильтра» для твёрдых частиц, тем самым, помогая нежному банку не «сломаться».
2. У строительных компаний и агентств недвижимости объёмы продаж увеличиваются на 20-30%, если между клиентом и желанной квартирой появляется мобильный посредник – то есть Вы.
Немного о грустном
Самое тяжкое то, что если у Вас нет тёплых отношений с банками, нет возможности получать от них полную информацию, то вряд ли в этом деле Вы сильно преуспеете. Это очень специфический бизнес.
Возвращаясь к весёлому
Однако добро побеждает зло. И как говорил один известный король, связи решают далеко не всё. Поэтому, если у Вас в голове есть серое вещество, то те, которые со связями, могут и потускнеть на Вашем фоне. Такие примеры в отечественном бизнесе были и есть. И это вселяет надежду.
Немного о сером веществе
Под серым веществом в данной ситуации мы будем подразумевать владение самыми современными информационными технологиями. Конкретно это означает, что Вам, прежде чем начать свой бизнес, нужно иметь качественный быстрый Интернет, современные технологические продукты, чтобы не утонуть в заявках от клиентов. Собственно говоря, это налаживание работы не баблом, а умением, перефразируя известного полководца. Это делопроизводство на современном ИТ-уровне. Так, приобретение ИТ-решений может обойтись в 5 000 долларов и это не предел. Отдельные слова о сайте. Это Ваш дом. Там не должно быть мерзости запустения.
Конкретно, …
Если Вы – одинокий фрилансер, то Вам потребуется две тысячи долларов, чтобы войти в бизнес. Окупаемость – от 2-х месяцев до одного года. Если вас – целая компания, то для старта нужно 30 000 долларов. При этом Вы будете иметь от 500 до 1000 долларов с каждой сделки или 1-5% от сделки. Персонал, который Вы собираетесь нанимать, должен иметь опыт работы в риэлтерском бизнесе и в банковской сфере.
Комиссия, как мы уже говорили, бывает двух видов. Это либо стандартная сумма за ведение дела, либо процент от доведённой до ума сделки.
Итак, пока рынок развивается, у нас ещё есть время развиваться вместе с ним. Кстати говоря, на Западе услугами ипотечного брокера пользуются два из трёх обратившихся за кредитом.
Назаренко Елена
*Статье более 8 лет. Может содержать устаревшие данные
Когда приводят аргументы, подтверждающие выгодность ипотеки, часто говорят о постоянном росте цен на жилье. Мол, Вы сегодня получаете квартиру по одним ценам, а платите потом, тогда, когда стоимость квадратного метра будет уже совершенно иная. Мы решили проверить это утверждение и посчитать, действительно ли это так.
Предположим, что жилье в Москве в ближайшие три года будет продолжать расти в цене. В последние 8 месяцев (с октября 2005 по май 2006 года) московская недвижимость выросла в цене в среднем на 50%. Ожидать такой же бурный рост в течение ближайших нескольких лет — слишком оптимистично для инвестора, и такой прогноз скорее невероятен. Лучше исходить из умеренного (по нынешним временам), но стабильного роста цен на 15% в год. Такой рост характерен для большинства европейских стран. Надеяться на то, что однокомнатная квартира, приличная, но скорее на окраине столицы будет через три года стоить 330 тысяч долларов, а именно такова была бы ее цена при росте уже в 30% в год — на наш взгляд, несколько рискованно.
Предположим, у Вас есть в распоряжение 60 тысяч долларов, постоянный доход, достаточный для того, чтобы взять ипотечный кредит и желание инвестировать деньги в недвижимость. Тогда у Вас, как у инвестора в недвижимость есть две принципиально разные возможные стратегии: Купить квартиру с использованием ипотечного кредита или вложить имеющиеся 60 тысяч долларов в недвижимость, которую Вы можете себе позволить на данном этапе.
Взять ипотечный кредит
Наиболее ликвидные, как с точки зрения последующей перепродажи, так и с точки зрения сдачи жилья в аренду являются одно- и двухкомнатные квартиры. Сегодня вполне хорошую «однушку» в Москве можно купить за 200 тыс. долларов. Это будет не элитная квартира, но в вполне престижном районе, в хорошем доме, с хорошей планировкой и ремонтом. Возможность заплатить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья позволит получить кредит в валюте под 11% годовых. Кредит будем брать на 3 года — это оптимальный срок со всех точек зрения. Если его увеличивать, то теряется смысл всего затеянного нами предприятия — слишком долгосрочная инвестиция, если снижать, то удельный вес всевозможных дополнительных платежей будет слишком высок в структуре расходов.
Если мы пойдем по первому варианту, и приобретем квартиру стоимостью 200 тысяч долларов, то при 15% росте цен на жилье в год, через три года она будет стоить уже 304 тысячи долларов.
Кроме того, квартиру можно сдавать внаем. Будем считать, что банк или не ставится в курс дела и не знает, что квартира, находящаяся у него в залоге, сдается в аренду, или разрешает это делать. В жизни бывает всякое, при сдаче жилья потери неизбежны. Ни одно, так другое — поэтому мы будем закладываться на сумму $800 в месяц, хотя нашу квартиру сдать дороже более чем реально, тем более с учетом роста цен и на аренду жилья, который должен произойти, если все вокруг будет дорожать.
Пока все идеально, и мы уже почти миллионеры, но помимо доходов в нашем предприятии буду еще и расходы.
Во-первых, конечно, это выплаты по кредиту. Рассчитать их Вы можете самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором.
Как мы уже договорились, при первоначальном взносе 30% кредит на три года мы получим под 11% годовых. В таком случае, ежемесячные выплаты составят почти $4.700. Но наша квартира сдается за $800 в месяц и, таким образом, ежемесячно нам придется докладывать $3.900 из своего кармана. За три года в общей сложности придется выложить $140.400.
Помимо всего прочего нам предстоят расходы, связанные со страхованием предмета залога. Они составят ориентировочно $4.600. Расходы на получение кредита — $2.100 (будем считать, что мы уложимся в 1.5%). Расходы на риэлтора, но не стоит забывать, что сделку по покупке и продаже жилья нам необходимо провести дважды, первый раз — при покупке, второй раз при продаже. Таким образом, удельные расходы на риэлтора, из расчета 6% от суммы кредита, составят $12.000 при покупке жилья и $18.200 при продаже (очевидно, что если жилье будет расти в цене, то при повторной сделке расходы на риэлтора буду выше). Итого дополнительные расходы составят $36.900. Причем, для некоторого упрощения наших подсчетов мы их будем считать отдельно, не уточняя в какой именно момент времени они нам предстоят.
Вложить в недвижимость имеющиеся 60 тысяч долларов
Здесь выбирать не приходится. За 60 тысяч сегодня можно позволить себе только квартиру в Московской области. Наиболее оптимальный вариант для инвестиции в данном случае будет однокомнатная квартира в современном доме в ближайшем Подмосковье. В связи с достаточно высоким риском, инвестиции в долевое строительство нами рассматриваться не будут.
Купленную квартиру можно относительно легко сдать за $300 в месяц. Плюс ежемесячно мы вместо того, чтобы гасить задолженность по кредиту банку, можем откладывать $3.900 (разница между ежемесячным платежом по кредиту и доходом от аренды «ипотечной» квартиры). Таким образом, каждый месяц мы сможем вносить на счет в банке $4.200. Такой способ вложения денег позволит нам к 17 месяцу накопить на вторую однокомнатную квартиру в Подмосковье, которая к тому моменту будет стоить уже $72.750. После ее покупки у нас еще останется $2750. Оставшееся время, то есть 19 месяцев мы сможем откладывать уже $4.500, так как будем сдавать и вторую квартиру и с учетом процентов по депозиту по истечении 3-х лет накопим $94.000. Плюс к данному моменту у нас будет две квартиры стоимостью $91.250 каждая. Итого мы будем иметь $276.500.
При данном варианте инвестирования нашими дополнительными расходами будут только услуги риэлторов. К ним нам придется прибегнуть четырежды. В общей сложности затраты на посреднические услуги из расчета 6% за каждую сделку составят $18.900.
Итого
Вложив сегодня в дело $60.000, и ежемесячно в течение 3-х лет докладывая $3.900, в итоге мы получим:
1. Если возьмем ипотечный кредит, то наш доход составит: $267.100 ($304.000 — $36.900). Таким образом, за три года прибыль получится $66.700 ($267.100 — $60.000 — $140.400)
2. Если будем вкладывать в недвижимость, но не брать ипотечный кредит, то наш доход составит: $257.600 ($276.500 — $18.900). Таким образом, за три года прибыль получится $57.200 ($257.600 — $60.000 — $140.400)
3. Если же мы будем использовать исключительно банковский депозит, то прибыль за 3 года составит примерно $34.900. Расчеты по банковскому депозиту мы опустим, скажем лишь, что годовую процентную ставку мы взяли 8.5%, а процентную ставку для той суммы, которая накапливается и складывается из ежемесячных поступлений 4% годовых* (точно такие же процентные ставки по банковским депозитам нами были применены при варианте инвестирования в недвижимость без ипотечного кредита).
* Примерно такая ставка в среднем получится, если в течение года регулярно раз в месяц одинаковыми суммами пополнять счет и использовать вклад с ежедневным расчетом дохода и со ставкой 7.5% в год.
В результате, мы должны согласится с рядом экспертов и СМИ, в той части, что вложения в недвижимость выгодны, а вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее. Однако мы вынуждены опровергнуть мнение о том, что эти инвестиции выгодны необычайно, и приносят сумасшедшие дивиденды.
При этом нужно отметить, что данные выводы можно делать на основании заданных нами условий. Другими словами, есть очень много «если». Всевозможные форс-мажорные обстоятельства мы в расчет даже не берем. Они могут произойти всегда.
· Если недвижимость будет расти в цене не на 15% в год, а на 20%, или больше. Если сдача жилья в аренду у нас пройдет без накладок (Вы помните, мы закладывались на них), то есть квартира не будет простаивать практически ни дня, жильцы не оставят неоплаченные счета за междугородные переговоры и не сбегут, что-нибудь испортив или сломав. Если вырастет стоимость аренды. Если риэлторы в конкурентной борьбе снизят комиссию за совершение сделок. Если через три года мы решим не «уходить в деньг»», а еще некоторое время «останемся в недвижимости» и продолжим ее эксплуатацию при продолжившемся росте цен. То все эти факторы сделают любые инвестиции в жилье еще более привлекательными.
· Если ставки по ипотечным кредитам будут снижаться и впредь (а тогда, скорее всего, снизятся и ставки по депозитам). Если будет отменено обязательно страхование жизни при ипотечных сделках (недавно правительство РФ одобрило соответствующие поправки в законодательство). То эти факторы сделают более выгодными инвестиции в недвижимость именно с привлечением ипотечного кредита.
· Если жилье будет расти в цене не равномерно, а скачкообразно, то есть в первый год рынок вырастет на 50%, а затем стагнирует, то вложения в жилье с использованием ипотеки выиграет по сравнению с чистым вложением в недвижимость. Если рывок произойдет, наоборот, в конце инвестиционного срока, то более привлекательным окажется «безипотечный» тип вложения.
· Наконец, если жилье будет расти медленнее нашего «прогноза», то уже при росте цен на 11.5% в год вложение в жилье по предложенной нами ипотечной схеме станет менее выгодным, нежели обычный депозит. Аналогичное снижение привлекательности инвестиций в недвижимость произойдет, если резко возрастут налоги на жилье, и их придется платить.
Факторов, которые могут склонить чашу весов в ту, или иную сторону может быть еще достаточно много, но большинство из них их, все же, говорит в пользу инвестиций в недвижимость, против других видов вложений. Мы специально предложили Вам достаточно «скромный» бизнес план. Действительно, можно заработать и больше, но рассчитывать лучше на минимум, чтобы не разочароваться в последствие.
Источник