Как сохранить свою управляющую компанию

Антикризисные меры для УО : рекомендации от предпринимателя и юриста

Эксперты сравнивают нынешнюю экономическую ситуацию с происходящим в стране в 1998 году. Организациям ЖКХ приходится непросто: собираемость платежей за ЖКУ падает, появляются новые обязанности. Кризис только начинается. О том, как выйти из него с наименьшими потерями, мы поговорили на онлайн-семинаре 7 апреля.

Как управляющим организациям пережить кризис-2020

Решать глобальные проблемы всегда нужно комплексно. Поэтому на онлайн-семинаре 7 апреля мы представили два взгляда на ситуацию: предпринимателя и юриста. Поделились советами, что руководители управляющих организаций могут сделать прямо сейчас, чтобы уберечь свой бизнес от банкротства. А после дали юридические рекомендации, как работать в условиях меняющегося законодательства.

Предприниматель: разработайте антикризисный план и начните действовать

Борис Валит кратко проанализировал текущую ситуацию на рынке управления многоквартирными домами, рассказал, что думают эксперты и аналитики насчёт того, как скоро закончится кризис-2020 и каковы будут его последствия.

Как ни печально, некоторым игрокам придётся уйти с рынка, но часть компаний обязательно останется на плаву. Как стать такой компанией?

Для начала нужно осознать, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Мы попросили управляющие организации из разных регионов России поделиться, какие меры они предпринимают, чтобы сохранить свой бизнес.

Вот что делают УО, которые не привыкли сидеть сложа руки:

• Закупили средства индивидуальной защиты для своих сотрудников.
• Сохранили кадровый состав профессионалов, отправили их на удалёнку.
• Провели разъяснительную работу среди жителей своих МКД о важности и необходимости своевременной оплаты ЖКУ.
• Сократили время приёма или изменили график работы.
• Продолжили активно общаться с собственниками онлайн, формировать позитивный образ компании, помогающей людям.
• Снизили расходы на зарплату и работы, перешли в режим экономии.
• Приостановили плановые работы, закупку материалов.
• Ускорили процесс внедрения онлайн-оплаты в мобильном приложении.
• Регулярно отчитываются перед жителями МКД, какие работы ведутся в доме для предотвращения распространения коронавирусной инфекции.

Это меры первой необходимости. Обязательно изучите их и возьмите в работу.

Следующий шаг для сохранения компании на плаву – следить за ситуацией и незамедлительно реагировать, если она ухудшится. Какой комплекс мер нужно предпринять, если дело будет развиваться по плохому сценарию, вы узнаете, посмотрев видеозапись онлайн-семинара.

Борис Валит отметил, что во многом успех компании зависит от настроя и энтузиазма её руководителя. Если вы директор компании, вам нужно принять, что мир изменился и прежним уже не будет. Старые приёмы, которые выручали вас ещё вчера, теперь не работают, нужны новые.

Горизонты планирования и прогнозирования сравнялись.Теперь мы не можем позволить себе строить планы на 2–3 года вперёд, даже на квартал, – всё одинаково туманно.

Что нужно сделать непосредственно руководителю компании, как собрать антикризисных штаб, вы узнаете из видеозаписи онлайн-семинара. А директора управляющих компаний, которые являются членами Ассоциации «Р1» также получат рекомендации, как скорректировать трудовые отношения с работниками.

Юрист: изучите законодательство и попросите поддержки у своего региона

Второй блок онлайн-семинара был посвящён ответам на вопросы юридического характера. Их накопилось много, что неудивительно – Правительство РФ выпускает антикризисные пакеты нормативных правовых актов, но не объясняет, как новые нормы применять в жизни.

Елена Шерешовец отметила, что мы впервые столкнулись с пандемией планетного масштаба. Из-за незнания, как действовать, появляются новые проблемы во всех областях, в том числе и в ЖКХ. Увеличивается число неплательщиков за ЖКУ, нет чётких разъяснений законодательства, появилось много запретов. Управляющим организациям нужно иметь свою позицию на происходящее и реагировать на изменения прямо сейчас.

Мы успели разобрать, почему пока что только в одном регионе введён режим чрезвычайной ситуации, что обозначает это понятие и почему остальные регионы не торопятся объявлять такой режим. Также Елена Шерешовец объяснила, как организациям ЖКХ заручиться поддержкой властей своего региона.

Попробуйте добиться реализации комплекса мер, направленных на поддержание способности УО и РСО предоставлять необходимые жилищно-коммунальные услуги населению и юридическим лицам. Подобная практика уже есть.

Губернатор Югры Наталья Комарова поручила всем государственным и муниципальным учреждениям Ханты-Мансийского автономного округа до 15 апреля заплатить авансовые платежи за два и более месяца в адрес РСО и управляющих организаций.

Также попробуйте договориться о предоставлении субсидии на проведение работ по подготовке многоквартирных домов к отопительному сезону. Прецедентов пока нет, вы можете их создать.

Посмотрев видеозапись онлайн-семинара, которая прикреплена к статье, вы узнаете ответы на следующие вопросы:

1. Как работать с должниками во время карантина и когда можно сослаться на форс-мажор.
2. Как проводить дезинфекцию мест общего пользования МКД и на чьи деньги.
3. Как оплачивать договор аренды, какие есть варианты отсрочки и уменьшения размера платежа.
4. Что делать истцам и ответчикам в период карантина.
5. Как юридически грамотно перевести сотрудников на удалённую работу.
6. Что делать, если сотрудник заболел коронавирусом.

Используйте в работе образцы и шаблоны документов, полезные сервисы

Есть кое-что, что поможет вам в работе прямо сейчас. Мы составили антикризисный план и подготовили шаблоны документов по кадровым вопросам и об аренде, образцы официальных обращений в местные органы власти и суд, статьи о том, как УО работать в условиях пандемии, и список полезных сервисов для вашей управляющей компании.

Все эти документы проверены нашими юристами и готовы к применению в деле. Чтобы получить к ним доступ, вступайте в Ассоциацию профессиональных управляющих недвижимостью «Р1». Подробнее об «Р1» и её работе вы можете прочитать по ссылке.

Чтобы узнать больше об Ассоциации и условиях вступления в неё, перейдите на официальный сайт «Р1», нажмите кнопку «Вступить в Ассоциацию» и заполните форму обратного звонка. Или заполните форму ниже, с вами свяжутся и ответят на все ваши вопросы.

Источник

Пошаговое руководство, образцы документов по смене УК

Как сменить управляющую компанию. Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

• проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
• расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
• выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
• утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
• сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
• вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в договоре управления. Во многих договорах присутствует такой пункт.

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД.

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Однако при получении бланка решения, каждый собственник должен расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда у нее будут заключены договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг в вашем многоквартирном жилом доме.

Если этот процесс затянулся по вине старой управляющей компании, собственникам или новой управляющей организации придется решать данный вопрос в судебном порядке, а до того момента платить в старую УК.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Источник