на 11 июня 2021 года 16:48 у нас 1068 помещений, 6062 заявок
Расчет срока окупаемости и ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости
Если вы собственник, то данный сервис поможет Вам определить рыночную стоимость объекта. Правильная стартовая цена позволяет собрать максимальный спрос на объект недвижимости, что способствует быстрой продаже.
Если Вы инвестор, то Вы сможете довольно просто рассчитать целесообразность приобретения того или иного объекта.
Расчет срока окупаемости и ставки капитализации объекта целиком
Расчет срока окупаемости и ставки капитализации за м2
Низкая норма доходности — Объект неликвидный, пользуется минимальным спросом. Стоимость объекта завышена и не вызывает интереса у инвесторов. Объект по такой цене может быть интересен покупателям, только если он является дефицитным на рынке или имеет уникальные качества, которые позволят получить сверхприбыль при ведении своего бизнеса в этом помещении.
Доходность средняя — Объект более или менее привлекателен для инвесторов. Купив такой объект, инвестор может повысить арендную стоимость, за счет внутренних и коммуникационных улучшений помещения, тем самым, уменьшив срок окупаемости и повысив норму доходности. Объект по такой цене может быть продан, но срок реализации будет довольно большим. Такие помещения чаще покупают под собственный бизнес, так как это выгоднее, чем снимать в аренду.
Высокая доходность – Быстрый срок окупаемости всегда пользуется большим спросом, как у инвесторов, так и у арендаторов. При такой норме (ставке капитализации) наблюдается устойчивый рост прибыли Собственника, сроки аренды помещения увеличиваются. Помещение по такой цене будет востребованным, срок реализации такого объекта будет небольшим.
Сверхприбыль – Это «Супер актив». Обладать такой собственностью стараются все профессиональные и успешные инвесторы. Такая недвижимость имеет короткий срок окупаемости капиталовложений. Объект по такой цене будет продан в кротчайшие сроки, у нашей компании есть такие клиенты которые, очень быстро принимают решения о покупке таких объектов.
Уважаемые покупатели и инвесторы. Наша компания готова к сотрудничеству и плодотворной работе. У нас Вы можете получить консультацию, отсмотреть интересующие Вас объекты, получить юридическую помощь и заключить выгодную сделку. ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ или ПРЕДЛОЖИТЕ СВОЙ ОБЪЕКТ.
Аренда торгового помещения 198,1 м2 под магазин, банк, выставочный зал и т.п. ул.Максима Горького. Высокий трафик. Рядом остановка, и станция метро. Возможность разместить рекламную вывеску. Стоимость аренды — 257 530 руб/месяц Сдается от юр.лица с НДС. подробнее >>
Аренда офиса 140 м2 рядом с пл.Максима Горького. 1 этаж жилого дома, отдельный вход. Холл и 3 кабенета,свой санузел, кухня,кладовка. Стильный ремонт. Хорошая развязка. Аренда 70 000/месяц подробнее >>
Аренда помещения 126 кв.м ул. Краснозвездная 11а Элитный жилой компекс, 1 этаж жилого дома, два входа. Хороший ремонт. Вестибюль, 5 изолированных кабинетов, служебное помещение ?подсобное и 2 с/у. Эл.мощность 20 кВт. Есть пандус. Отлично подойдет под офис, медицинский центр(получена лицензия), Место для размещения рекламы. Стоимостьаренды: 88000 руб./месяц Подробнее >>
Аренда торгового помещения, магазин-склад 1456 кв.м. Сорм.район, красная линия. Отличная транспорттная развязка. Большая парковка для клиентов. Подъезд любого транспорта. Помещение прямоугольной формы. Высота от 4.5 метров. Материал стен сендвич панели. Входная группа. Центральные коммуникации.
06 апреля 2021 г.
Обзор рынка складской недвижимости Нижнего Новгорода 2020-21, анализ спроса, обзор цен, тренды.
Компания «Центр Коммерческой Недвижимости» уже много лет является ведущим брокером на рынке аренды и продажи индустриальной недвижимости Нижнего Новгорода. Было уже много публикаций на тему индустриальной недвижимости в России. Мы вам расскажем, как обстоят дела на рынке Нижнего Новгорода. В статье: анализ спроса 2018-2020, обзор арендных ставок, тенденции и тренды рынка складской недвижимости.
27 мая 2019 г.
NewsNN выяснил, какие бизнес-центры класса «А» есть в Нижнем Новгороде и соответствуют ли они заявленному статусу
Как рассказал NewsNN директор по развитию ООО «Центр коммерческой недвижимости» Евгений Лашманов, согласно данным «Российской гильдии управляющих девелоперов», официально класс «А» в Нижнем Новгороде имеют БЦ «Столица Нижний» и «Центр международной торговли». Позиционируют себя на рынке как класс «А» также «Лобачевский PLAZA», «Кулибин» и Mont Blanc.
18 января 2017 г.
Коммерческая недвижимость 2017, Прогнозы
В 2017 году революционных изменений на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода ждать не стоит. Вместе с тем девелоперы будут стремиться к обновлению своего арсенала, чтобы удержать клиентов. Спрос сохранится на дефицитные для города качественные склады, считают аналитики.
21 января 2019 г.
В Компании Центр Коммерческой Недвижимости состоялось собрание по подведению итогов года.
10 .01.19 В Компании Центр Коммерческой Недвижимости состоялось собрание по подведению итогов года. По результатам года, и последнего квартала были вручены премии и призы.
03 сентября 2018 г.
Одна из крупнейших федеральных компаний России — DNS арендовала складские площади в Нижнем Новгороде.
Одна из крупнейших федеральных компаний России — DNS арендовала складские площади в Нижнем Новгороде. Объект имеет категорию класса А+, удобное расположение и транспортную доступность. Арендуемая площадь составила 3500 кв.м.
17 мая 2018 г.
Очередная сделка ЦКН.
Одна из крупнейших федеральных компаний России арендовала складские площади в Нижнем Новгороде, складском комплексе «Южный».
Cайт носит информационный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации. Информация является достоверной на момент ее публикации.
Источник
Поиск
Доходная недвижимость – объекты недвижимости жилого и нежилого назначения, которые приносят доход своему владельцу в виде арендной платы. Этот вид инвестиций в последнее время становится альтернативой банковским депозитам, облигациям и прочим инструментам фондового рынка.
Расчет доходности и окупаемости недвижимости
Правильные расчет доходности и срока окупаемости недвижимости поможет выбрать оптимальный объект для покупки с учетом его рисков.
Самым первым и наиболее популярным способом расчета остается простой метод.
Его суть заключается в формуле:
[Срок окупаемости] = [Стоимость покупки] / [Чистая прибыль в год]
Соответственно, формула расчета уровня доходности, применяемая для сравнения с другими объектами инвестиций:
[Доходность объекта] = [Чистая прибыль в год] / [Стоимость покупки]
Со стоимостью покупки вопросов не возникает, но при расчете чистой годовой прибыли могут возникать ошибки от неучтенных расходов до непредвиденных рисков простоя и снижения арендной платы.
[Чистая прибыль в год] = [Валовой доход плата] – [Потери] — [Операционные расходы]
Валовой доход представляет собой сумму потенциальных арендных платежей за год, указанных в действующем договоре аренды, либо потенциальных, рассчитанных на основе анализа рынка.
Потери обусловливают разницу в сроках окупаемости
Потери – это сумма недополученного дохода, связанного с простоем объекта без арендаторов, невзысканных арендных платежей ожидаемого снижения ставки аренды. Например, загрузка жилья для краткосрочной аренды меняется в зависимости от сезона – от 30% до 95%.
Для магазинов на первых этажах формата «street retail» уровень загрузки может сильно отличаться от 30% в небольших удаленных поселках и районах с низкой плотностью населения до 99% в густонаселенных районах или исторических местах с высоким трафиком. Именно фактор потерь обусловливает разницу в сроках окупаемости объектов в разных местах города – от 4 до 17 лет.
Чем более оживленное место, тем выше ставка аренды, тем выше спрос на него – арендаторы встают в очередь, тем меньше риск простоя, тем выше цена объекта и дольше срок окупаемости.
Операционные расходы включают в себя постоянные и переменные издержки.
Переменные издержки, связанные с использованием недвижимости, при долгосрочной аренде исключаются из базовой арендной платы и оплачиваются арендатором отдельно – электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и т.п.
При краткосрочной аренде такие расходы могут быть включены в состав арендной платы – например, для посуточных квартир, гостиниц, при сдаче в аренду коворкингов (коллективные офисные пространства, сдающиеся в аренду рабочими местами и переговорными почасово, помесячно).
Постоянные издержки оплачиваются собственником и включают в себя:
— эксплуатационные расходы: техническое обслуживание здания и отдельных инженерных систем, уборка, плата за услуги по управлению недвижимостью (если применимо); — взносы на капитальный ремонт здания; — платежи за земельный участок: налоги или арендная плата; — фиксированные налоги на владение собственностью – например, для торговых и офисных зданий площадью свыше 1500 кв.м. может быть установлен налог 2% от кадастровой стоимости – точный перечень таких объектов утверждается ежегодно региональными комитетами по управлению имуществом; — расходы на брокеров при замене арендаторов – актуально при краткосрочной аренде, при долгосрочной необходимо заложить в бюджет месячную ставку аренды для брокеров при истечении сроков действующих договоров; — платежи по кредитам на покупку объекта, если применимо; — прочие расходы в соответствии с особенностью объекта: канцтовары, аудит, расчетно-кассовое обслуживание и т.п.
Применять такой метод следует для объектов недвижимости, которые не потребуют значительных капитальных вложений в течение планируемого срока владения.
Анализ рисков объекта
В случае, если показатели доходности конкретного объекта окажутся приемлемыми, рекомендуется также провести анализ рисков объекта: соответствие Правилам землепользования и застройки, охранные и защитные зоны, культурная ценность объекта, население района, конкурентная среда, перспективы развития района, возможность трансформации объекта, близость к социальной инфраструктуре, экологический риск, риск ликвидности, риск лишения или ограничения прав на объект.
Виталий Смоляков
Telegram channel: @smolyakoff_publik
Источник
Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.
В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.
Насколько это выгодно
Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.
В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».
Другие плюсы и минусы
Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.
Что пользуется спросом
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Цены покупки и аренды
Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.
«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».
Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.
«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».
Как подобрать помещение
Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».
Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».
Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.
«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».
Какой район выбрать — старый или новый
У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.
Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.
Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.
На что еще обратить внимание
Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.
У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.
При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.
+ 7(920)253-03-61
