Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?
Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.
Photo: Thawt Hawthje
Плюсы и минусы разных способов управления МКД
Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности. А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками, к сожалению, зачастую остаётся на втором месте. В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.
В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя. Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг. Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т.д.
Исключения из правил, разумеется, бывают. Встречаются жилищные организации, которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности. Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.
Photo: Sergey Podatelev
Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет. Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.
Удержать любой ценой
Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку, жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.
Жилищники будут придираться ко всему. В их арсенале могут звучать следующие доводы: нелегитимно собрание собственников, по результатам которого принято решение о создании ТСЖ; с нарушением оформлены протоколы и иная документация собрания; никогда не было нареканий на работу компании, договор управления исполняется по всем пунктам надлежащим образом, а значит — нет причины уходить; сама форма бюллетеня для голосования не соответствует требованиям законодательства и т.д. Поэтому, чтобы разойтись по-хорошему, собственникам жилых помещений следует внимательно изучить ст. 44-48, ст. 162 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 15.03.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности многоквартирным домом».
Photo: Sergey Podatelev
Ликбез для уходящих
Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.
Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.
Затем следует уведомить всех собственников о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ. Предупредить каждого следует заранее, за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению. Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.
В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них. Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного голосования, и они выражают своё мнение в том же бланке решений, в котором отметились «очники».
Photo: Anton Novoselov
В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для голосования. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе собрания, его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно. По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают его копию. В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.
Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно. Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.
Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.
Photo: Anton Novoselov
Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии. На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания. Владельцам нежилых помещений, находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.
В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проголосовало более 50% собственников жилых помещений.
По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган. После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества. И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы за содержание и ремонт. И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.
Источник
Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке
Жилищный кодекс предусматривает обслуживание многоквартирных домов управляющими компаниями. С одной стороны это очень удобно. Такая организация будет осуществлять доверительное управление имуществом физических или юридических лиц. Такое управление должно обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания граждан.
Деятельность управляющей компании должна осуществляться на основании лицензии. Тем не менее, нередко собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме, решают отказаться от услуг, оказываемых управляющей компанией.
Рассмотрим, какие существуют способы для расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.
Основания для расторжения
Для начала определим, какие случаи могут являться причиной для такого расторжения. Самой распространенной причиной является некачественное оказание услуг. То есть, по- мнению собственников квартир, управляющая компания не справляется с принятыми на себя обязательствами.
Приведем примеры. Управляющая компания на протяжении длительного периода не проводит текущий ремонт многоквартирного дома, хотя жильцы данного дома исправно производят денежные отчисления на эти нужды. Или же ситуация, когда по документам ремонт был проведен, а по факту нет. Ну и наконец, когда собственников квартир, расположенных в многоквартирном доме не устраивает контроль со стороны управляющей организации состояния общедомового имущества, готовность инженерной инфраструктуры к отопительному сезону или уборка прилегающей территории.
В перечисленных случаях, на лицо недобросовестное исполнение обязанностей управляющей компании.
Помимо прочего, отказаться от услуг управляющей компании может подвигнуть рост цен на какие- либо услуги, например, санитарное содержание придомовой территории, аварийное обслуживание лифтов или отчисления на ремонт.
Рассмотрим еще одну ситуацию, многоквартирный дом находится в аварийном состоянии. Все его несущие конструкции (фундамент, полы, стены, чердак, кровля, крыша) подвержены физическому износу и требуют проведение капитального ремонта. А денежных средств, которые находятся на счету у этого многоквартирного дома, у управляющей компании на все мероприятия не хватает. В данном случае, не стоит спешить грешить на управляющую компанию, здесь ее вины нет.
Поэтому для того, чтобы отказаться от услуг управляющей организации следует иметь весомое основание.
В пользу кого можно отказаться
Зачастую, появляющиеся на рынке услуг, новые управляющие компании предлагают жителям многоквартирных домов более выгодные условия для сотрудничества. Ну и, наконец, отказаться от услуг управляющей компании можно в пользу непосредственного управления. В этом случае, с собственников квартир не будут удерживаться взносы на текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома. Все эти виды работ собственники должны будут выполнять самостоятельно.
Способы расторжения
Согласно действующему законодательству, отношения между собственниками квартир и управляющей компанией, оформляются в форме договора. Поэтому при отказе от управляющей компании необходимо данный договор расторгнуть.
Одним из вариантов для расторжения договора будет являться истечение срока его действия без пролонгации. То есть, если после прекращения указанного срока у одной из сторон отсутствует желание его продлевать, он автоматически прекращает своей действие. Это обстоятельство должно быть обязательно отражено в одном из пунктов договора. Для принятия решения активу многоквартирного дома следует организовать и провести собрание между его жильцами. Результаты проведения собрания должны быть обязательно оформлены протоколом общедомового собрания. Кроме того, каждый собственник должен данный протокол подписать.
Однако, поднятия на собрании вопроса о прекращении договора с действующей управляющей компанией мало. Также на общедомовом собрании жителей должен быть рассмотрен вопрос о выборе новой управляющей компании. Для этого не следует пригласить представителей «новой» управляющей компании, выслушать их характеристику, а также задать все интересующие вопросы.
Если собственники не желают сотрудничать с управляющими компаниями и переходят на непосредственное управление, то все это также должно найти свое отражение в протоколе.
Сроки
Согласно закону, собственники квартир, принявшие решение о расторжении договора с управляющей компанией, обязаны в течение пяти дней уведомить данную организацию о принятии данного решения. Управляющей компании направляется копия решения и протокола общедомового собрания.
Кроме того, о принятом решении необходимо уведомить и местную администрацию, а также орган жилищного надзора. Для этого необязательно собираться всем жителям. Достаточно будет выбрать одного представителя. Такой представитель обращается от имени всего дома, в орган местного самоуправления с решением об отказе от услуг управляющей компании.
В том, случае, когда до окончания срока действия договора, заключенного с управляющей компанией, еще остается время, собственники дома или представитель данных собственников может обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении данного договора.
Чтобы требования не были отклонены, не помешает обратиться за помощью к грамотному специалисту или, например, юристу, который специализируется на проблемах такого рода. Он поможет правильно составить исковое заявление, проконсультирует в области гражданского и жилищного кодексом, а также подскажет список документов, которые понадобятся для подтверждения фактов нарушений со стороны управляющей компании.
Такими доказательствами могут являться акты, составленные представителями государственной жилищной инспекции или другими надзорными органами, фотографии, видеосъемки, счета на оплату услуг, квитанции и прочие платежные документы. В качестве свидетелей могут быть привлечены другие жильцы дома. Если в ходе судебного разбирательства будут выявлены нарушения со стороны управляющей компании, то помимо расторжения договора, такая организация может быть привлечена к административной ответственности.
Таким образом, можно сделать вывод, что расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке возможно. Однако, при этом следует руководствоваться самим договором. Поэтому прежде чем, подписывать договор с управляющей компанией, следует обратиться к юристам, которые изучат все его положения и смогут разъяснить важные нюансы.
Для того, чтобы в последствии не столкнуться с непредвиденными трудностями и избежать лишних хлопот, очень важно подойти к выбору управляющей компании осознанно и внимательно.
Источник