- Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу
- Поиск
- Расчет доходности и окупаемости недвижимости
- Потери обусловливают разницу в сроках окупаемости
- Анализ рисков объекта
- ЦКН в + 7(920)253-03-61
- Расчет срока окупаемости и ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости
- Расчет срока окупаемости и ставки капитализации объекта целиком
- Расчет срока окупаемости и ставки капитализации за м2
Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу
Арендный бизнес — один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности.
Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.
Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.
У данного похода есть две разновидности.
1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.
2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.
Подход покупателей.
У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв.м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:
1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции.
2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.
3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.
Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.
Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.
Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.
Подход оценщиков.
Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.
Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.
В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.
Выводы
Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.
Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.
Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)
Источник
Поиск
Доходная недвижимость – объекты недвижимости жилого и нежилого назначения, которые приносят доход своему владельцу в виде арендной платы.
Этот вид инвестиций в последнее время становится альтернативой банковским депозитам, облигациям и прочим инструментам фондового рынка.
Расчет доходности и окупаемости недвижимости
Правильные расчет доходности и срока окупаемости недвижимости поможет выбрать оптимальный объект для покупки с учетом его рисков.
Самым первым и наиболее популярным способом расчета остается простой метод.
Его суть заключается в формуле:
[Срок окупаемости] = [Стоимость покупки] / [Чистая прибыль в год]
Соответственно, формула расчета уровня доходности, применяемая для сравнения с другими объектами инвестиций:
[Доходность объекта] = [Чистая прибыль в год] / [Стоимость покупки]
Со стоимостью покупки вопросов не возникает, но при расчете чистой годовой прибыли могут возникать ошибки от неучтенных расходов до непредвиденных рисков простоя и снижения арендной платы.
[Чистая прибыль в год] = [Валовой доход плата] – [Потери] — [Операционные расходы]
Валовой доход представляет собой сумму потенциальных арендных платежей за год, указанных в действующем договоре аренды, либо потенциальных, рассчитанных на основе анализа рынка.
Потери обусловливают разницу в сроках окупаемости
Потери – это сумма недополученного дохода, связанного с простоем объекта без арендаторов, невзысканных арендных платежей ожидаемого снижения ставки аренды.
Например, загрузка жилья для краткосрочной аренды меняется в зависимости от сезона – от 30% до 95%.
Для магазинов на первых этажах формата «street retail» уровень загрузки может сильно отличаться от 30% в небольших удаленных поселках и районах с низкой плотностью населения до 99% в густонаселенных районах или исторических местах с высоким трафиком.
Именно фактор потерь обусловливает разницу в сроках окупаемости объектов в разных местах города – от 4 до 17 лет.
Чем более оживленное место, тем выше ставка аренды, тем выше спрос на него – арендаторы встают в очередь, тем меньше риск простоя, тем выше цена объекта и дольше срок окупаемости.
Операционные расходы включают в себя постоянные и переменные издержки.
Переменные издержки, связанные с использованием недвижимости, при долгосрочной аренде исключаются из базовой арендной платы и оплачиваются арендатором отдельно – электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и т.п.
При краткосрочной аренде такие расходы могут быть включены в состав арендной платы – например, для посуточных квартир, гостиниц, при сдаче в аренду коворкингов (коллективные офисные пространства, сдающиеся в аренду рабочими местами и переговорными почасово, помесячно).
Постоянные издержки оплачиваются собственником и включают в себя:
— эксплуатационные расходы: техническое обслуживание здания и отдельных инженерных систем, уборка, плата за услуги по управлению недвижимостью (если применимо);
— взносы на капитальный ремонт здания;
— платежи за земельный участок: налоги или арендная плата;
— фиксированные налоги на владение собственностью – например, для торговых и офисных зданий площадью свыше 1500 кв.м. может быть установлен налог 2% от кадастровой стоимости – точный перечень таких объектов утверждается ежегодно региональными комитетами по управлению имуществом;
— расходы на брокеров при замене арендаторов – актуально при краткосрочной аренде, при долгосрочной необходимо заложить в бюджет месячную ставку аренды для брокеров при истечении сроков действующих договоров;
— платежи по кредитам на покупку объекта, если применимо;
— прочие расходы в соответствии с особенностью объекта: канцтовары, аудит, расчетно-кассовое обслуживание и т.п.
Применять такой метод следует для объектов недвижимости, которые не потребуют значительных капитальных вложений в течение планируемого срока владения.
Анализ рисков объекта
В случае, если показатели доходности конкретного объекта окажутся приемлемыми, рекомендуется также провести анализ рисков объекта: соответствие Правилам землепользования и застройки, охранные и защитные зоны, культурная ценность объекта, население района, конкурентная среда, перспективы развития района, возможность трансформации объекта, близость к социальной инфраструктуре, экологический риск, риск ликвидности, риск лишения или ограничения прав на объект.
Виталий Смоляков
Telegram channel: @smolyakoff_publik
Источник
ЦКН в 
+ 7(920)253-03-61
+ 7(920)253-03-61Единый многоканальный
+7 (831) 22-000-60
www.c-nn.ru заказать обратный звонок
на 11 июня 2021 года 16:48 у нас 1068 помещений, 6062 заявок
Расчет срока окупаемости и ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости
- Если вы собственник, то данный сервис поможет Вам определить рыночную стоимость объекта. Правильная стартовая цена позволяет собрать максимальный спрос на объект недвижимости, что способствует быстрой продаже.
- Если Вы инвестор, то Вы сможете довольно просто рассчитать целесообразность приобретения того или иного объекта.
Расчет срока окупаемости
и ставки капитализации объекта целиком
Расчет срока окупаемости и ставки капитализации за м2
- Низкая норма доходности — Объект неликвидный, пользуется минимальным спросом. Стоимость объекта завышена и не вызывает интереса у инвесторов. Объект по такой цене может быть интересен покупателям, только если он является дефицитным на рынке или имеет уникальные качества, которые позволят получить сверхприбыль при ведении своего бизнеса в этом помещении.
- Доходность средняя — Объект более или менее привлекателен для инвесторов. Купив такой объект, инвестор может повысить арендную стоимость, за счет внутренних и коммуникационных улучшений помещения, тем самым, уменьшив срок окупаемости и повысив норму доходности. Объект по такой цене может быть продан, но срок реализации будет довольно большим. Такие помещения чаще покупают под собственный бизнес, так как это выгоднее, чем снимать в аренду.
- Высокая доходность – Быстрый срок окупаемости всегда пользуется большим спросом, как у инвесторов, так и у арендаторов. При такой норме (ставке капитализации) наблюдается устойчивый рост прибыли Собственника, сроки аренды помещения увеличиваются. Помещение по такой цене будет востребованным, срок реализации такого объекта будет небольшим.
- Сверхприбыль – Это «Супер актив». Обладать такой собственностью стараются все профессиональные и успешные инвесторы. Такая недвижимость имеет короткий срок окупаемости капиталовложений. Объект по такой цене будет продан в кротчайшие сроки, у нашей компании есть такие клиенты которые, очень быстро принимают решения о покупке таких объектов.
Уважаемые покупатели и инвесторы. Наша компания готова к сотрудничеству и плодотворной работе. У нас Вы можете получить консультацию, отсмотреть интересующие Вас объекты, получить юридическую помощь и заключить выгодную сделку. ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ или ПРЕДЛОЖИТЕ СВОЙ ОБЪЕКТ.
Аренда торгового помещения 198,1 м2
под магазин, банк, выставочный зал и т.п.
ул.Максима Горького. Высокий трафик.
Рядом остановка, и станция метро.
Возможность разместить рекламную вывеску.
Стоимость аренды — 257 530 руб/месяц
Сдается от юр.лица с НДС.
подробнее >>
Аренда офиса 140 м2
рядом с пл.Максима Горького.
1 этаж жилого дома, отдельный вход.
Холл и 3 кабенета,свой санузел,
кухня,кладовка. Стильный ремонт.
Хорошая развязка.
Аренда 70 000/месяц
подробнее >>
Аренда помещения 126 кв.м
ул. Краснозвездная 11а
Элитный жилой компекс,
1 этаж жилого дома, два входа.
Хороший ремонт. Вестибюль,
5 изолированных кабинетов,
служебное помещение ?подсобное и 2 с/у.
Эл.мощность 20 кВт. Есть пандус.
Отлично подойдет под офис,
медицинский центр(получена лицензия),
Место для размещения рекламы.
Стоимостьаренды: 88000 руб./месяц
Подробнее >>
Аренда торгового помещения,
магазин-склад 1456 кв.м. Сорм.район,
красная линия. Отличная транспорттная развязка.
Большая парковка для клиентов.
Подъезд любого транспорта.
Помещение прямоугольной формы.
Высота от 4.5 метров. Материал стен
сендвич панели. Входная группа.
Центральные коммуникации.
06 апреля 2021 г.  | Обзор рынка складской недвижимости Нижнего Новгорода 2020-21, анализ спроса, обзор цен, тренды. Компания «Центр Коммерческой Недвижимости» уже много лет является ведущим брокером на рынке аренды и продажи индустриальной недвижимости Нижнего Новгорода. Было уже много публикаций на тему индустриальной недвижимости в России. Мы вам расскажем, как обстоят дела на рынке Нижнего Новгорода. | ||||||
27 мая 2019 г.  | NewsNN выяснил, какие бизнес-центры класса «А» есть в Нижнем Новгороде и соответствуют ли они заявленному статусу Как рассказал NewsNN директор по развитию ООО «Центр коммерческой недвижимости» Евгений Лашманов, согласно данным «Российской гильдии управляющих девелоперов», официально класс «А» в Нижнем Новгороде имеют БЦ «Столица Нижний» и «Центр международной торговли». Позиционируют себя на рынке как класс «А» также «Лобачевский PLAZA», «Кулибин» и Mont Blanc. | ||||||
18 января 2017 г.  | Коммерческая недвижимость 2017, Прогнозы В 2017 году революционных изменений на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода ждать не стоит. Вместе с тем девелоперы будут стремиться к обновлению своего арсенала, чтобы удержать клиентов. Спрос сохранится на дефицитные для города качественные склады, считают аналитики.
|
