Как рассчитать окупаемости квартиры

Поиск

Доходная недвижимость – объекты недвижимости жилого и нежилого назначения, которые приносят доход своему владельцу в виде арендной платы.
Этот вид инвестиций в последнее время становится альтернативой банковским депозитам, облигациям и прочим инструментам фондового рынка.

Расчет доходности и окупаемости недвижимости

Правильные расчет доходности и срока окупаемости недвижимости поможет выбрать оптимальный объект для покупки с учетом его рисков.

Самым первым и наиболее популярным способом расчета остается простой метод.

Его суть заключается в формуле:

[Срок окупаемости] = [Стоимость покупки] / [Чистая прибыль в год]

Соответственно, формула расчета уровня доходности, применяемая для сравнения с другими объектами инвестиций:

[Доходность объекта] = [Чистая прибыль в год] / [Стоимость покупки]

Со стоимостью покупки вопросов не возникает, но при расчете чистой годовой прибыли могут возникать ошибки от неучтенных расходов до непредвиденных рисков простоя и снижения арендной платы.

[Чистая прибыль в год] = [Валовой доход плата] – [Потери] — [Операционные расходы]

Валовой доход представляет собой сумму потенциальных арендных платежей за год, указанных в действующем договоре аренды, либо потенциальных, рассчитанных на основе анализа рынка.

Потери обусловливают разницу в сроках окупаемости

Потери – это сумма недополученного дохода, связанного с простоем объекта без арендаторов, невзысканных арендных платежей ожидаемого снижения ставки аренды.
Например, загрузка жилья для краткосрочной аренды меняется в зависимости от сезона – от 30% до 95%.

Для магазинов на первых этажах формата «street retail» уровень загрузки может сильно отличаться от 30% в небольших удаленных поселках и районах с низкой плотностью населения до 99% в густонаселенных районах или исторических местах с высоким трафиком.
Именно фактор потерь обусловливает разницу в сроках окупаемости объектов в разных местах города – от 4 до 17 лет.

Чем более оживленное место, тем выше ставка аренды, тем выше спрос на него – арендаторы встают в очередь, тем меньше риск простоя, тем выше цена объекта и дольше срок окупаемости.

Операционные расходы включают в себя постоянные и переменные издержки.

Переменные издержки, связанные с использованием недвижимости, при долгосрочной аренде исключаются из базовой арендной платы и оплачиваются арендатором отдельно – электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и т.п.

При краткосрочной аренде такие расходы могут быть включены в состав арендной платы – например, для посуточных квартир, гостиниц, при сдаче в аренду коворкингов (коллективные офисные пространства, сдающиеся в аренду рабочими местами и переговорными почасово, помесячно).

Постоянные издержки оплачиваются собственником и включают в себя:

— эксплуатационные расходы: техническое обслуживание здания и отдельных инженерных систем, уборка, плата за услуги по управлению недвижимостью (если применимо);
— взносы на капитальный ремонт здания;
— платежи за земельный участок: налоги или арендная плата;
— фиксированные налоги на владение собственностью – например, для торговых и офисных зданий площадью свыше 1500 кв.м. может быть установлен налог 2% от кадастровой стоимости – точный перечень таких объектов утверждается ежегодно региональными комитетами по управлению имуществом;
— расходы на брокеров при замене арендаторов – актуально при краткосрочной аренде, при долгосрочной необходимо заложить в бюджет месячную ставку аренды для брокеров при истечении сроков действующих договоров;
— платежи по кредитам на покупку объекта, если применимо;
— прочие расходы в соответствии с особенностью объекта: канцтовары, аудит, расчетно-кассовое обслуживание и т.п.

Применять такой метод следует для объектов недвижимости, которые не потребуют значительных капитальных вложений в течение планируемого срока владения.

Анализ рисков объекта

В случае, если показатели доходности конкретного объекта окажутся приемлемыми, рекомендуется также провести анализ рисков объекта: соответствие Правилам землепользования и застройки, охранные и защитные зоны, культурная ценность объекта, население района, конкурентная среда, перспективы развития района, возможность трансформации объекта, близость к социальной инфраструктуре, экологический риск, риск ликвидности, риск лишения или ограничения прав на объект.

Виталий Смоляков

Telegram channel: @smolyakoff_publik

Источник

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Источник