Как продать свой бизнес с правом аренды

Как продать свой бизнес самостоятельно и не за копейки? Расписываем этап за этапом

И так наступил тот день, когда вы по какой-то причине решили продать свой бизнес. Часто такое происходит, если собственник устал от своей ниши или решил переехать.

С чего начать продажу? Через какие этапы придется пройти? Сколько времени это займет? Ниже я постараюсь дать исчерпывающую инструкцию. В качестве примера инструкция будет для условного салона красоты в спальном районе.

Этап 1. Сбор информации

На первом этапе необходимо собрать всю информацию о бизнесе и перевести в формат, понятный человеку со стороны, то есть покупателю.

В первую очередь необходимо собрать все финансовые показатели бизнеса – оборот, чистая, прибыль, налоговая нагрузка, фонд оплаты труда. И уже на этом этапе у 90% представителей малого бизнеса возникают проблемы, оказывается, что учет велся очень плохо или не велся вообще и не получается подтвердить доходность бизнеса, а это автоматически снижает его стоимость. Поэтому придется постараться и привести отчетность в порядок, либо самостоятельно, либо с помощью консультантов.

Вторым важным моментом на этом этапе является вопрос аренды помещения, где располагается бизнес. Необходимо заранее предупредить арендодателя и получить согласие, что он не против заключения договора с новым собственником бизнеса. Далее необходимо собрать информацию о материальных и нематериальных активах бизнеса, о численности о сотрудников, их обязанностям и квалификации.

В среднем этот этап занимает 20 часов чистого времени.

Этап 2. Оценка бизнеса

Самым распространённым способом оценки малого бизнеса является доходный метод.

Чтобы провести оценку по этому методу необходимо среднюю чистую прибыль в месяц умножить на количество месяцев окупаемости. В среднем по рынку считается нормальным 12 месяцев окупаемости, если есть факторы, которые могут в перспективе увеличить чистую прибыль бизнеса, то срок окупаемости можно увеличить.

Менее распространенным является сравнительный метод оценки ввиду того, что его не всегда удается объективно применить. Суть метода заключается в поиске и отборе аналогичных бизнесов, выставленных на продажу и установки цены на близком уровне.

В среднем этот этап занимает 1 час

Этап 3. Создание трафика покупателей

Каналов продаж существует большое количество, на данном этапе необходимо составить портрет целевой аудитории и выбрать под эту аудиторию наиболее эффективные инструменты. Инструмент так же можно выбрать по результатам теста.

Основным показателям эффективности будет является цена за целевой лид. Например, для наиболее быстрой продажи можно использовать таргетированую рекламу, она позволяет получить большое количество потенциальных покупателей в короткие сроки, с единственным минусом – цена таких покупателей будет высокой.

Доски объявлений такие как Авито и Юла дают самые дешевые заявки на покупку бизнеса, но имеют ряд недостатков.

Например, вам будут звонить:

1. зеваки, которые не собираются покупать бизнес, а просто интересуются из любопытства,
2. огромное количество частных брокеров, брокерских компаний и предлагать свои услуги
3. просто неадекватные покупатели, предлагающие, например, купить ваш бизнес в три раза дешевле или платить с прибыли бизнеса после «покупки»
4. конкуренты

Так же можно разместиться на отдельных узкоспециализированных сайтах по продаже бизнеса, но как правило это дает меньше результата так как в большинстве случаев такие площадки зарабатывают на размещении объявления и не тратят средства на привлечение потока покупателей.

В среднем этот этап занимает 20 часов

Этап 4. Работа с входящими заявками

Как только вам начали звонить потенциальные покупатели, необходимо начать их отсеивать.

Для этого при общении с ними необходимо выяснить:

1. Действительно ли они хотят купить бизнес
2. С какой целью они хотят прибрести бизнес и что конкретно ищут
3. Есть ли у них сейчас деньги

Задав на этом этапе правильные вопросы потенциальным покупателям можно отсеять значительное количество заявок и сэкономить очень много времени.

В среднем этот этап занимает 8 часов

Этап 5. Показы и переговоры

После того, как ненужные покупатели были отсеяны, необходимо назначать показ и проводить переговоры. До начала показов необходимо обязательно оповестить персонал о том, что бизнес продается и правильно их к этому подготовить.

При подготовке встречи необходимо договориться с потенциальным покупателем о том, что он хочет посмотреть, в какой последовательности и где потом продолжаться переговоры. Это необходимо, чтобы лишний раз не раздражать персонал. Во время переговоров не стоит раскрывать все секретные ингредиенты бизнеса и расхваливать кого-то из персонала, так как на просмотр могут прийти конкуренты и просто украсть все конкурентные преимущества.

Если потенциальный покупатель хочет убедиться, что прибыль бизнеса такая, как была заявлена, то ему можно предложить тестовый период. Но он обязательно должен быть после заключения соответствующего договора с конкретными измеримыми показателями бизнеса и с обеспечительным платежом.

Во время переговоров не стоит рассказывать от том, о чем вас не спрашивали так как это может породить еще несколько вопросов, ответы на которые могут снизить стоимость бизнеса.

Обычно в результате переговоров всплывают какие-то проблемы и стоимость бизнеса справедливо снижается на 7-15 процентов, обычно у продавца нет ни времени, ни сил решать эти проблемы, и он соглашается продать бизнес со скидкой.

В среднем этот этап занимает 10 часов

Этап 6. Заключение сделки и передача бизнеса

Если вы окончательно договорились о цене, на этом этапе необходимо разработать архитектуру сделки. Например, в какой последовательности передавать бизнес и какой порядок расчетов. У многих предпринимателей на этом моменте возникает ступор, так как бизнес вроде есть, а передавать почти нечего. Такое может возникнуть, если продавец работает как ИП, персонал у него устроен в черную, а помещение в аренде. Как выйти из такого положения? Одна из возможностей заключение двух этапного договора. В первом договоре передается оборудование и получается часть денег от покупателя, во втором договоре оказываются продавцом консалтинговые услуги по обучению ведению бизнеса. Оплата по двум договорам и составляет полную стоимость бизнеса.

Так же у многих возникает вопрос, а как быть с персоналом? Обычно передача персонала происходит в виде передачи подписанных заявлений и договоров на трудоустройство в новую компанию. Происходит это тот же момент, что и передача оборудования. В случае, если помещение в аренде, так же передается подписанный договор между арендодателем и новым собственником бизнеса. 90% сделок происходят за наличные и лучше использовать банковскую ячейку и никогда не получать деньги на территории покупателя.

После подписания документов и передачи денег обычно наступает период обучения и поддержки, который длится в среднем 1-2 месяца в зависимости от сложности бизнеса. В это время происходит обучение нового собственника методам управления бизнесом и знакомство со всеми ключевыми фигурами. Обычно новый собственник быстро со всем разбирается и уже через две недели начинает работать самостоятельно.

В среднем этот этап занимает 30 часов

Ответы на частые вопросы:

За сколько дней можно продать бизнес?

В среднем бизнес продается за 40 дней при рекламном бюджете в 30 тысяч рублей, при увеличении бюджета на маркетинг продажу можно ускорить.

Если мой бизнес – это одностраничный сайт и склад, можно ли такое продать?

Можно, только цена не будет высокой

А может ли персонал уйти, когда узнает о продаже?

Источник

Как продать бизнес ИП — Варианты продажи

Собственный бизнес – это серьезное и трудоемкое дело, которое становится выгодным исключительно при грамотном управлении. Каждый предприниматель со временем сталкивается с необходимостью продажи дела. При этом далеко не всегда сделка таит в себе скрытый подвох. Решение не связано с капитальными финансовыми потерями, трудностями или проблемами, скорее наоборот бизнес, эффективен, отлажен и приносит немалую материальную прибыль.

Дело в том, что владелец имеет те или иные личные мотивы, которые вынуждают расстаться с делом. Случается и так, что бизнесмену делают настолько выгодное с финансовой точки зрения предложение, что его игнорирование покажется глупостью, тогда ИП преследует коммерческие интересы. В любом случае, предприниматель должен знать нюансы продажи собственного дела.

Начну с простого примера. Клиент. У него автосервис с 2014 года на аренде в Краснодаре. Работает на ИП. Решили переезжать и задумался о продаже.

Посоветовал ему сперва сделать оценку. Это важно, учитывая, что бизнес прибыльный. Его цена никак не ниже 18-месячной прибыли.

Кроме того, у него были вопросы, связанные с тем, как продавать свой бизнес. Если бизнес прибыльный, то разогревать к нему интерес сильно не нужно, главное правильно упаковать. Обычно хороший бизнес удается продать от 1 до 3 месяцев. Единственная проблема, которая может возникнуть, связана с арендатором, который может поменять условия для нового собственника бизнеса, но это уже вопрос переговоров. По факту на сделку вышли после трех показов и через два месяца за сумму 12,5 млн.руб . Немалую роль сыграла в переговорах независимая оценка бизнеса как и в стоимости так и в скорости продажи.

Обо всем детально и по порядку. В сложившейся ситуации существует два возможных алгоритма действий: если бумаги оформляются быстро или если время «не поджимает».

В связи с тем, что в собственности недвижимости нет, деятельность как бизнес продать нельзя. Перепродать можно непосредственно имущество путем перезаключения ранее составленных договоров. Перезаключается договор аренды на нового владельца. Права и обязанности переводятся на нового бизнесмена по установленным договором условиям, подписывается договор купли-продажи.

Что касается оформления сделки от физического лица, это решение не будет рациональным. Законодательные нормы предусматривают, что продавец будет обязан заплатить налог на доходы физических лиц, равный 13%, тогда как при реализации имущества от имени предпринимателя ставка налога равна 6%, так как работа ведется по упрощенной схеме.

Так как в данном положении имущество вероятнее всего не было оприходовано, оно реализуется по классическому договору купли-продажи. Если сумма сделки невелика, предоставлять документ в налоговую службу нет смысла. Соответственно и процент уплачивать не надо. Но учтите, что такое решение находится за пределами правового поля и ответственность за выбор ложится на вас.

Имущество, проходящее через ИП можно продать с упором на амортизацию по цене ниже закупочной. При этом уплачивается налог равный 6%. Что касается имущества приобретенного в процессе деятельности от имени частного лица, оно продается без уплаты налога.

Рекомендую получить согласие арендатора на передачу помещения другому ИП прежде чем приступить к продаже дела. В данной ситуации оформляется договор уступки прав аренды, который подписывается в трехстороннем порядке: индивидуальный предприниматель-продавец, предприниматель-покупатель и собственник недвижимости.

Алгоритм действий, о котором речь пойдет далее, «обкатан», считается рациональным. Перед продажей готового бизнеса ИП официально регистрируется ООО. Налог в этом случае будет равен 13%. Возникает вопрос, в чем же заключается выгода? В том, что прибыль, полученная в таком случае, будет в разы выше, чем при перепродаже бизнеса по частям.

Договора перезаключаются на новое юридическое лицо, а реализация имущества сводится к продаже 100% доли уставного капитала, созданного ООО. С юридической стороны подобная сделка не вызовет никаких трудностей. С другой стороны бизнесмены целенаправленно остаются предпринимателями на упрощенной схеме, поскольку данная форма построения и ведения бизнеса, несмотря на некоторые недостатки, предоставляет большую свободу выбора и не теряет востребованности. В любом случае, прежде чем пойти на этот шаг стоит детально обговорить нюансы с покупателем бизнеса.

Базовый фактор, влияющий на скорость продажи готового бизнеса ИП – это правильность предпродажная подготовка бизнеса. Можно заняться этим без сторонней помощи или же вовлечь специалистов, чтобы сэкономить силы и драгоценное время. Тем более как правило данная услуга бесплатна либо имеет какую то незначительную предоплату. Привлечение профессионалов сокращает сроки подготовки до нескольких дней. Сопровождение сделки проходит без риска для всех участников ну и главное бизнес продается по максимально возможной цене.

Источник

Понятие продажи прав аренды

В сущности, данное понятие включает в себя переуступку арендных прав на недвижимость или земельный участок. Под переуступкой можно понимать смену лиц, указанных в договоре, например, арендатора. Переуступка прав поможет сэкономить кучу времени и нервов, так как не нужно расторгать старый договор аренды и заключать новый.

Особенности передачи прав аренды

При заключении сделки по продаже прав аренды нужно учитывать следующие нюансы:

1. Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем. Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту). Эта передача прав аренды выгодна только продающему арендатору, так как он продает это право, как правило, по более значительной цене.
2. Арендные права передаются уже в рамках ранее подписанного договора. Такую сделку по передаче прав нельзя проводить, если аукцион считается несостоявшимся по причине недобора участников. Таковым аукцион признается, если не удалось добиться наличие как минимум двух участников. Здесь же единственный участник в течение 10 суток после аукциона обладает правом на оформление договора аренды по фиксированной на аукционе цене, но переуступить права аренды он уже не может.

Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

Какие объекты можно переуступить?

Сделку по купле-продаже прав аренды можно заключать на следующие объекты:

1. Земельные участки. Если оформляется переуступка прав аренды на земельный участок, то нужно помнить о том, что все арендаторы (продающий и покупающий права аренды) должен известить собственника земли о сделке;
2. Нежилые помещения. При оформлении договора аренды собственник или первый арендатор может отметить в нем, что продажа арендных прав невозможна. Значит, при последующей переуступке обязательно согласие собственника. Лучше письменно. Если происходит заключение договора по переуступке прав аренды с третьим лицом, то этот арендатор принимает на себя все обязательства по данному помещению: долги, налоги и т.п. Этот вид сделки по продаже прав аренды является наиболее выгодным для первого арендатора, т.к. после завершения этого процесса он получает неплохую денежную прибыль;
3. Иная недвижимость. При оформлении договора по переуступке права аренды на другие виды недвижимости условия идентичны указанным во втором пункте.

Как извлечь выгоду при продаже прав аренды?

Продажа прав аренды наиболее популярна у юридических лиц. Так как можно купить права аренды не только на помещение, магазин, кафе, но и уже готовый бизнес, находящийся на территории этого помещения. Но также нужно помнить один нюанс, что при уведомлении собственника о переуступке арендных прав, последний может объявить аукцион и дать свое согласие наиболее выгодному для него предложению.

Необходимые документы для оформления

Для совершения сделки по продаже прав аренды нужно собрать следующий пакет документов:

• заявление определенного образца;
• для физических лиц документ, удостоверяющий личность;
• справка из налоговой инспекции;
• первый договор аренды;
• три копии нового договора (для всех участников сделки). и т.д.

Оформление сделки по продаже прав аренды

Здесь приводится примерный план заключения сделки по продаже арендных прав. Он включает в себя:

1. подготавливается полный пакет документов всеми участниками сделки;
2. оформление договора в трех экземплярах. Примерная форма договора приводится здесь;
3. подача собранного пакета документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию объекта;
4. получение удостоверенных в установленном порядке документов каждым участником сделки.

На что обращать внимание при оформлении договора

Нужно понимать отличие продажи прав от субаренды. При заключении договора о субаренде второму и последующему арендатору переходит право только пользоваться имуществом на определенный срок. А при оформлении продажи прав аренды ко второму арендатору переходят все права, указанные в договоре купли-продажи арендных прав. Причем первоначальный контрагент полностью исключается из данной цепочки.

Договор, который был подписан сторонами при заключении сделки по переуступке прав аренды, обязательно должен носить возмездный характер. Это условие исключит риск признания такого договора, как акта дарения. Ведь нужно помнить, что дарить недвижимое имущество между юридическими лицами запрещено законодательством.

Также в договоре должны быть отмечены все права и обязанности, которые будут возложены на нового арендатора. Обязательно нужно оговорить сроки передачи документов новому арендатору от предыдущего контрагента. Важно составить акт приема передачи.

Если при заключении первоначального договора аренда собственник оговорил, что при последующей продаже прав нужно его согласие, то оно может быть выражено как на переуступку конкретному контрагенту, так и любому другому лицу. Также согласие может быть оформлено отдельным письмом. Нужно помнить, что при отсутствии согласия арендодателя орган, уполномоченный осуществлять регистрацию, может и отказать в регистрации последующих договоров об аренде.

Последствия продажи арендных прав

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

Источник