- Как высчитать доходность от аренды недвижимости?
- Как подсчитать?
- Формула расчета доходности
- Годовая процентная доходность
- Прогноз убытков
- Как считать доходность инвестиций: формулы расчета
- Как рассчитать доходность инвестиций?
- Как считать доходность в процентах годовых?
- Как считать среднегодовую доходность
- Как рассчитать среднюю годовую доходность, если известны доходности по годам?
- Как я рассчитываю доходность при инвестировании в недвижимость
- Куда будем инвестировать
- Рассчитайте прогнозную цену
- Проанализируйте новостройки
- Ищите квартиры на вторичном рынке
- Найдите данные по росту цен и сделайте прогноз
- Кратко — как получить прогнозную цену
- Постройте финансовую модель
- Ожидаемая годовая доходность (IRR) достигла 10%.
Как высчитать доходность от аренды недвижимости?
Человек, сдавший квартиру, получает ежемесячно доход. Простая схема, проверенная временем. Но насколько данное вложение выгодно? Не лучше ли положить деньги на депозит и не связываться с проблемными квартирантами, ремонтами и налогами? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно знать размер годовой доходности от инвестиции.
Как подсчитать?
Годовая доходность рассчитывается как отношение годового дохода от аренды к общей сумме вложений. Важно обратить внимание не на стоимость квартиры, а на общую сумму затрат на ее приобретение. А это и ремонт, мебель, оформление, вознаграждение риелторам.
Поэтому для вычисления доходности необходимо знать:
- А) общую сумму вложений;
- Б) размер годовой аренды;
- В) ежегодные расходы на обслуживание недвижимости (разовые и ежемесячные).
Размер годовой аренды рассчитывается путем умножения ежемесячной платы на 12. Это планируемый доход. По итогам года сумма может быть другой, ведь можно сдать за меньшую стоимость аренды, чем планировалось либо повысить, возможно, какое-то время квартира будет пустовать в ожидании жильцов. Поэтому доходность можно подсчитать планируемую и реальную уже по итогам года.
К разовым ежегодным расходам можно отнести налог на недвижимость или оплату домофона сразу на год. Ежемесячные расходы на обслуживание недвижимости учитываются только те, которые платит собственник. Рассмотрим на примере квартиры. Например, это взносы на капитальный ремонт. Если квартиранты оплачивают потребляемые ресурсы по счетчикам, а остальные услуги ЖКХ оплачивает собственник (содержание жилья, отопление, домофон), то их также нужно включить. Если квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то платежи не учитываются. Зато можно включить расходы на мелкий ремонт или покупку какой-то мебели или техники в квартиру.
Формула расчета доходности
Расчет годовой доходности рассчитывается по формуле (Б-В)/А*100%. Получаем процент доходности от сдаваемой в аренду недвижимости. Важно отметить, что здесь не учитывается рост стоимости собственности. Чтобы рассчитать реальную доходность с учетом роста цен, нужно знать, насколько изменилась стоимость. Эту разницу нужно прибавить к годовой аренде, а затем провести вычисление по формуле. Если цены упали, то разницу отнять.
Годовая процентная доходность
Если говорить о сдаче квартир в аренду, то планируемая доходность в среднем составляет 10–12% годовых. В реальности, с учетом расходов, она может составить и 7–8% годовых. Поэтому ее нельзя назвать высокодоходным видом инвестирования, зато относительно безопасным – да. Независимо от ситуации в экономике, у вас всегда останется собственность, стоимость которой хоть и колеблется, но постепенно неуклонно растет. С другой стороны, такая инвестиция крайне неликвидна. Если срочно потребуются деньги, ее будет трудно быстро продать либо придется сильно уступить в цене и потерять часть денег.
Прогноз убытков
Может получиться так, что доходность выйдет отрицательной. В этом случае констатируется убыток, то есть полученный доход не покрыл произведенных расходов. В этом случае стоит разобраться в причине. Возможно, в каком-то месяце были крупные расходы, например, остекление балкона, монтаж пластиковых окон, замена труб и т. д. А возможно, была просто недолгая аренда, и она не покрывает ежемесячных расходов, в этом случае стоит подумать о повышении цены.
Добавьте источник АН BFS в избранное Google Новости. Что дальше? Будет интереснее!
Источник
Как считать доходность инвестиций: формулы расчета
Автор: Алексей Мартынов · Опубликовано 01.06.2015 · Обновлено 05.11.2015
Как рассчитать доходность инвестиций? — этот вопрос интересует каждого инвестора. Главная цель инвестирования — получение дохода, поэтому всегда интересно, сколько ты заработал и какая у тебя доходность. По доходности сравнивают ПИФы, акции, облигации, депозиты, недвижимость и многие другие инструменты. У любого инвестора, трейдера или управляющего интересуются его эффективностью. Банки, управляющие компании и брокеры, когда рекламируют свои услуги, любят заманивать клиентов высокими процентами. Доходность — один из самых главных показателей, по которому можно оценить эффективность вложений и сравнить с другими альтернативами инвестиций. Итак, разберемся, что же такое доходность инвестиций и как ее считать.
Доходность (норма доходности, уровень доходности) — это степень увеличения (или уменьшения) инвестированной суммы за определенный период времени. В отличие от дохода, который выражается в номинальных величинах, то есть в рублях, долларах или евро, доходность выражается в процентах. Доход можно получать в двух видах:
- процентный доход — это проценты по депозитам, купоны по облигациям, дивиденды по акциям, арендная плата по недвижимости;
- рост стоимости купленных активов — когда цена продажи актива больше цены покупки — это акции, облигации, недвижимость, золото, серебро, нефть и другие товарные активы.
Такие активы как недвижимость, акции и облигации могут сочетать в себе два источника дохода. Расчет доходности нужен для оценки роста или падения вложений и является критерием оценки эффективности инвестиций.
Как рассчитать доходность инвестиций?
В общем виде доходность всегда рассчитывается как прибыль (или убыток), деленная на сумму вложенных средств, умноженная на 100%. Прибыль считается как сумма продажи актива — сумма покупки актива + сумма денежных выплат, полученных за период владения активом, то есть процентный доход.
Формула 1
Мы купили акцию по цене 100 рублей (сумма вложений), продали акцию по цене 120 рублей (сумма продажи), за период владения акцией получили 5 рублей дивидендов (денежные выплаты). Считаем доходность: (120-100+5)/100 = 0,25 ∗ 100% = 25%.
Формула 2
Есть вторая формула, по которой доходность считается как сумма продажи актива + сумма денежных выплат, деленная на сумму вложений, минус 1, умноженная на 100%.
Как считать доходность в процентах годовых?
В формуле расчета простой доходности не учитывается такой важный параметр, как время. 25% можно получить за месяц, а можно и за 5 лет. Как тогда корректно сравнить доходность активов, время владения которыми различается? Для этого считают доходность в процентах годовых. Доходность в процентах годовых рассчитывается для того, чтобы сравнить друг с другом эффективность активов, время владения которыми отличается. Доходность в процентах годовых — это доходность, приведенная к единому знаменателю — доходности за год.
К примеру банковский вклад дает 11% в год, а какие-то акции принесли 15% за 1,5 года владения ими, что было выгоднее? На первый взгляд акции, они ведь принесли доходность больше. Но инвестор владел ими больше на полгода, поэтому их доходность как бы растянута во времени по сравнению с депозитом. Поэтому, чтобы корректно сравнить депозит и акции, доходность акций нужно пересчитать в процентах годовых.
Для этого в формулу добавляется коэффициент 365/T, где Т — количество дней владения активом.
Мы купили акцию за 100 рублей, продали через 1,5 года за 115 рублей. 1,5 года это 1,5*365=547 дней.
(115-100)/100 ∗ 365/547 ∗ 100% = 10%. В этом случае депозит оказался немного выгоднее акций.
Как форекс, управляющие компании, брокеры и банки манипулируют годовой доходностью.
В любой рекламе доходности обращайте внимание на сноски, уточняйте какую доходность указывают в рекламе и за какой период. К примеру, в рекламе звучит доходность 48% годовых. Но она может быть получена всего лишь за один месяц. То есть компания за месяц заработала 4% и теперь с гордостью рекламирует продукт, дающий 4*12=48% годовых. Даже вы, заработав за день на бирже 1%, можете хвастаться, что заработали 365% годовых) Только доходность эта виртуальная.
Как считать среднегодовую доходность
Как считать среднегодовую доходностьСрок владения активами может составлять несколько лет. При этом большинство активов не растет на одну и ту же величину. Такие активы как акции могут падать или расти на десятки или сотни процентов в год. Поэтому хочется знать, сколько в среднем в год росли ваши инвестиции. Как тогда вычислить среднюю годовую доходность? Среднегодовая доходность рассчитывается через извлечение корня по формуле:
Формула 1
где n — количество лет владения активом.
3√125/100 — 1 ∗ 100% = 7,72%
Формула 2
Другая формула расчета среднегодовой доходности — через возведение в степень.
Доходность по этой формуле очень просто вычислить в Ecxel. Для этого выберите функцию СТЕПЕНЬ, в строке Число введите частное от деления 125/100, в строке Степень введите 1/n, где вместо n укажите количество лет, за скобками добавьте -1.
В ячейке формула будет выглядеть следующим образом =СТЕПЕНЬ(125/100;1/3)-1. Чтобы перевести число в проценты, выберите формат ячейки «Процентный».
Как рассчитать среднюю годовую доходность, если известны доходности по годам?
Если известны доходности актива по годам, то среднюю годовую доходность можно вычислить перемножив годовые доходности и извлечь из произведения корень в степени равной количеству лет.
Для начала переведите доходности из процентов в числа.
Эти формулы учитывают эффект сложных процентов. Простая формула расчета доходности этого не учитывает и завышает доходность, что не совсем правильно.
Источник
Как я рассчитываю доходность при инвестировании в недвижимость
Артём Цогоев — инвестиционный директор ТРИНФИКО, с конца 90-х годов занимается инвестициями в недвижимость. Артём рассказал и показал на примере ЖК на юге Москвы, как рассчитать доходность вложений в недвижимость.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Куда будем инвестировать
Для расчета финмодели я возьму случайную новостройку на юге Москвы — ЖК Eniteo от девелопера Tekta Group. Это ЖК практически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро Академическая. Рядом расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Новостройка состоит из двух монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса. Сдать объект планируют во II квартале 2023 года.
Для инвестиций предлагаю купить сразу две квартиры — каждая площадью 41,2 кв. м, стоит 11,1 млн руб. С учетом скидки в 5% от застройщика, итоговая цена 1 кв. м составила 266 тыс. руб., а общая стоимость инвестиций — 21,28 млн руб. Продажу объекта планирую через квартал после сдачи новостройки, то есть в III квартале 2023 года.
Рассчитайте прогнозную цену
Чтобы рассчитать доходность, нужно спрогнозировать цену 1 кв. м в ЖК Eniteo, за которую получится продать квартиры через 3 года. Для этого изучаю аналогичные ЖК, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Проанализируйте новостройки
Рядом с ЖК Eniteo находится несколько новостроек:
- «Вавилов ДОМ» от девелопера МГЦПН;
- VAVILOVE от ГК Инград;
- проект компании «Бэсткон» The MID;
- Prizma от компании «Флэт и Ко»;
- «Квартал 38А» от «Ремстройтрест»;
- ЖК «Розмарин Deluxe» от «Ташир»;
- недавно стартовавший ЖК «Архитектор» от ФСК.
Все проекты относятся к бизнес-классу. В них нет апартаментов, только квартиры.
Но есть и различия, из-за которых меняются цены — ЖК находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых — без отделки.
Отобрав максимально похожие, нужно собрать сведения для анализа. Я использую открытые источники и базу данных BNmap.pro — в ней агрегируется информация о фактических сделках застройщиков.
Затем нужно привести все цены к общему знаменателю, то есть вычислить среднюю цену квадратного метра.
Смотрите, что получилось на первом этапе
Ищите квартиры на вторичном рынке
Объекты, представленные на вторичном рынке, нужно разделить на две группы:
- квартиры-аналоги в построенных после 2008 года домах;
- аналоги в домах, построенных до 2008 года.
Такое разделение важно для корректного сравнения цен и прогнозирования — очевидно, что ценник в старых домах будет отличаться от стоимости жилья в относительно новом доме.
Важно — на вторичном рынке обычно используются так называемое экспонирование. Проще говоря, исследуются не фактические цены сделок, а цены из объявлений на порталах недвижимости. Чтобы сгладить возможные скидки и приблизиться к реальным данным, усредненные цены уменьшили на 5% — так называемая поправка «на торг».
Исследование квартир на «вторичном рынке» помогает вычислить нижнюю границу цены — вряд ли мы продадим новостройку дешевле.
Адреса объектов-аналогов
Площадь, м2
Цена, руб.
руб./м2
Вторичный рынок до 2008 года
37
8 890 100
241 317
ул. Винокурова, 15к1
ул. Нагорная , 34к2
ул. Винокурова, 12к4
ул. Большая Черемушкинская, 32к2
ул. Нагорная, 15к1-2
Вторичный рынок до 2008 года
43
12 804 100
298 882
ул. Новочеремушкинская ул., 17
ул. Дмитрия Ульянова, 45
ул. Дмитрия Ульянова, 23к1
Электролитный пр-д, 16к1
Нагорный б-р, 19к1
А это таблица с квартирами на вторичном рынке
Найдите данные по росту цен и сделайте прогноз
Для определения будущей цены квартиры рекомендую использовать данные проверенных аналитических сервисов. Например, «Индикаторы Рынка Недвижимости».
Я сделаю важное допущение — приму за основу информацию о том, что за последние три года рост цен на квартиры в Москве составил 18,6%. То есть при вычислении будущей цены я буду рассчитывать на рост стоимости жилья в 6,2% ежегодно. Квартиры мы купили в 2020 году, продаем в 2023. Рост за 3 года — 18,6%. Итого, учитывая получившуюся среднюю стоимость «квадрата» после анализа всех аналогичных новостроек в округе, фиксируем прогнозное значение стоимости 1 кв. м в 412 тыс. руб.
Кратко — как получить прогнозную цену
Конечно, в рамках статьи невозможно рассказать все тонкости экономического и маркетингового анализа — нужно разбираться в специфике вычислений с допущениями, максимально верно вычислять поправочные коэффициенты. Но для грубого подсчета можете использовать минимум данных:
- посмотрите аналогичные новостройки вокруг;
- найдите среднее значение цены квадратного метра;
- предположите, что цена будет расти так же, как и в предыдущие периоды;
- вычислите прогнозную стоимость, увеличивая среднее значение квадратного метра на проценты роста.
Теперь данных достаточно, чтобы вычислить прогноз по доходности.
Постройте финансовую модель
В финансовой модели я учитываю не только сумму на приобретение жилья, но и потенциальные затраты на продажу квартиры. Например, предполагаю, что квартиру буду реализовывать через профессиональное агентство недвижимости, которое возьмёт вознаграждение за свои услуги в размере 3%.
Продажа предполагается по прогнозной, рыночной цене в 412 тыс. руб. за 1 кв. м. Для быстроты сделки придется дать покупателю скидку 5%. Итого цена продажи — 387,5 тыс. руб. за кв. м или почти 31 млн руб. за обе квартиры.
Инвестиции в перепродажу подразумевает получение налогооблагаемого дохода. Всего придется заплатить в бюджет около 1,14 млн руб. Для сокращения выплат применяю налоговый вычет, 260 тыс. руб.
Итого — чистая прибыль от инвестиции в покупку двух квартир в ЖК Eniteo составляет 7,344 млн руб. Учитывая, что «вход» в инвестиции планируется на начальном этапе стройки, а продажа — после сдачи объекта.
Ожидаемая годовая доходность (IRR) достигла 10%.
Еще я дополнительно рассчитываю возможность использования ипотечных денег — например, купить две квартиры с первым взносом в 25% и ставкой 7,8% на срок 15 лет. При этом учитываю досрочное погашение ипотеки после продажи жилья — то есть замораживаю в стройке меньшее количество своих денег.
Ожидаемая прибыль составит 4,726 млн руб. Ожидаемая годовая доходность увеличится до 18%.
CF-модель
Итого, тыс. руб.
1Q
2—12Q
13Q
Руб./кв.м.
Инвестиционная деятельность
Источник