Как отстоять свою управляющую компанию

Как бороться с обманом и бездействием управляющих компаний ЖКХ: советы юристов

Спорные ситуации между собственниками жилья и управляющими организациями не являются редкостью. Управляющие компании (УК) часто пользуются служебным положением и недобросовестно относятся к выполнению своих прямых обязанностей, игнорируя претензии и жалобы жителей.

Если вовремя начать действовать и делать это правильно, то можно найти управу на оказание услуг ненадлежащего качества. Чтобы получить удовлетворительный результат, надо действовать не в одиночку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Какие могут быть основания бороться?

В судебной практике существует много ситуаций, когда жители подают заявления, направленные в отношении каких-либо УК. Однако далеко не всегда эти иски являются обоснованными. Это происходит в основном из-за того, что собственники не до конца понимают основное содержание соглашения, заключённого с УК. В связи с этим, они начинают выдвигать требования, которые могут не относиться к обязанностям и деятельности УК.

Но в большинстве случаев исковые заявления имеют серьёзные основания. К ним можно отнести:

1. Недобросовестность исполнения своих прямых обязанностей УК (плохое качество, неполный объём).
2. Отказ выполнять пункты, оговоренные в заключённом соглашении.
3. Повышение тарифов без основания. Изменение и корректировка любых тарифов должна в обязательном порядке согласовываться на общем собрании жильцов многоквартирного дома. Без этого любое повышение является незаконным действием.
4. Некорректные сведения потребляемых услуг. Управленцы имеют возможность завысить цифры потребляемой электроэнергии, а разницу присвоить себе.
5. Сдача УК в аренду общедомовых квадратных метров без согласия жителей дома.
6. При расходовании средств нецелевым образом. УК часто собирают средства, а куда они тратятся, никому не известно. А при попытке проверки документов компания даёт отказ.

Также существует много других оснований. Поэтому, если собственники чувствуют, что их права нарушены, они не должны молчать и ждать. Следует обращаться за помощью в уполномоченные инстанции. О том, как найти управу на управляющую компанию, мы расскажем далее.

О схемах мошенничества

Управляющие организации нередко присваивают средства жильцов, которые направлялись, чтобы улучшить состояние жилого объекта. К огромному сожалению, деятельность многих УК основывается не на улучшении содержания жилья, а на обмане собственников и различных махинациях.

Способы обмана жителей

Рассмотрим способы мошенничества управляющих компаний.

Управляющие организации получают деньги с жителей, но эти деньги никогда не перечисляются реальным поставщикам, а уходят в подставные конторы. Впоследствии, у фирмы-донора появляется немалая задолженность. В это время злоумышленниками создаётся новая УК (двойник) со всеми соответствующими документами. Далее договор с поставщиками фиксируется вновь.

В сложившейся ситуации поставщики даже подав иск в суд, не могут ничего доказать, в связи с отсутствием управляющей организации. Этот мошеннический алгоритм очень распространён. Смысл в том, что в законодательстве РФ за неисполнение обязанностей по оплате поставщикам отсутствуют санкции. Благодаря этому, управляющие организации забирают себе миллионы.

Жители многоквартирных домов отдельно платят за капитальный ремонт и обслуживание дома. Эти средства находятся на специальных счетах. Однако УК расходует деньги не по назначению.

При этом капитальный ремонт либо не осуществляется вообще, или проводится с привлечением подставных организаций. Как правило, такие фирмы производят работы не квалифицированно, однако за некачественные услуги берут огромную плату.

УК, имея свободный доступ к денежным средствам собственников, спокойно могут открывать счета в банках на своё имя. Жители добросовестно вносят ежемесячно оплату за услуги ЖКХ, а УК необоснованно завышает тарифы и разницу откладывает на депозит под проценты.

Как заставить управляющую компанию работать?

Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности? Для начала следует попытаться разобраться в сложившейся ситуации своими силами. Можно попробовать наладить отношения с УК. Возможно, на этом этапе получится найти компромиссное решение, что приведёт к положительному результату.

На этом этапе можно написать претензию, грамотно изложив суть проблемы, и передать в офис управляющей организации.

Заявление в УК обязаны принять, поставить визу и зарегистрировать. Если офис закрыт, то можно положить письмо в ящик для почты. В любом случае УК обязана предоставить ответ на обращение не позднее 14 календарных дней.

Если последовал отрицательный ответ, то это является основанием для подачи иска в вышестоящие инстанции. При этом, вы с уверенностью можете заявить, что ваша попытка решить проблему самостоятельно увенчалась крахом, и УК вам отказала.

Как бороться с управляющими компаниями ЖКХ?

Как бороться и где найти управу на компанию, если её уличили в присвоении денежных средств? Безусловно, необходимо обращаться в прокуратуру. Именно в заявлении, предназначенном для прокуратуры, необходимо изложить все основания и доводы, а также попросить провести проверку. После проведения проверки и выявленных нарушений сотрудник прокуратуры будет представлять интересы жильца в судебных органах.

Итак, схема ваших действий:

1. обращение в прокуратуру с составленным заявлением;
2. просьба провести прокурорскую проверку;
3. после проведения проверки следует исковое заявление в судебные органы;

участие в судебном процессе, где интересы заявителя будет представлять сотрудник прокуратуры.

В случае неисполнения или неполного исполнения своих прямых обязанностей УК необходимо писать претензию в органы районной жилищной инспекции. Именно в её компетенцию входит борьба с таким видом нарушений. После проведения проверки представители жилищной инспекции напишут предписание об устранении всех ошибок УК.

Если управляющая организация недолжным образом выполняет свои обязательства или не выполняет их в целом, что грозит жизни и здоровью жильца, то собственник имеет полное право обратиться за помощью в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор является органом, который уполномочен проводить соответствующие проверки, и при выявленных серьёзных нарушениях огласить предписание на исправление всех негативных моментов в определённые сроки.

В ситуации нарушения пунктов соглашения с УК, собственник имеет полное право оказывать воздействие на компанию. Каждый человек имеет право на защиту своих прав, тем более тогда, когда он ежемесячно вносит денежные средства. Если в доме случилась авария, то устранение её – это проблема каждого собственника. Однако жилец имеет право обратиться за помощью в управляющую организацию, соответственно за определённую плату.

Если неполадки связаны с общедомовым оборудованием, то житель должен сообщить в УК и ждать устранение аварии её силами. Сотрудники компании должны подъехать не позднее 30 минут после сигнала. Авария, связанная с общедомовым имуществом, должна устраняться работниками УК бесплатно и за короткий срок. Именно в таких ситуациях собственники часто получают отказ в устранении аварии.

Иногда по вине коммунальщиков затапливаются квартиры в связи с несвоевременным устранением неполадок. Если квартиру затопило из-за проблемной крыши или лопнули трубы, то следует вызвать сотрудника компетентной организации и зафиксировать ущерб. Следом составляется документ (акт) и перенаправляется в офис УК с заявлением на возмещение убытков.

В случае отказа компании в возмещении убытков, можно смело обращаться в суд с иском, в котором необходимо указать сумму убытков, заключение эксперта и копию заявления, которую направляли в УК.

Подводя итоги, можно отметить, что в любой ситуации, когда нарушаются права жителей, они не должны молчать. Необходимо действовать и бороться с недобросовестными УК, чтобы обеспечить себе комфортное проживание.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Как бороться с управляющей компанией?

– Как бороться с управляющей компанией, которая ничего не делает по ремонту и содержанию многоквартирного дома? Имею ли я право в данной ситуации не платить УК за ремонт и содержание общедомового имущества?

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Не платить за содержание — не выход. Став должником, вы можете подвергнуться санкциям: та же УК может отключить вам электричество или даже ограничить водоотведение. Прежде всего следует изучить договор с управляющей компанией, понять все нюансы ваших взаимоотношений и провести общее собрание жителей. Если большинство проголосует за смену управляющей компании, надо ее менять. Если же случится так, что большинство жителей всем довольны, а сложившаяся ситуация не устраивает меньшую часть ваших соседей, в дальнейшем надо действовать с ними сообща.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Платить за ремонт и содержание общедомового имущества все-таки придется. Однако вы можете пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, которая вправе оштрафовать управляющую компанию.

Отвечает член Общественного Совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов:

Вопрос о том, как повлиять на УК, обычно возникает, когда у жильцов заканчивается терпение. Регулярно не вывозится мусор, запах и грязь на лестничных клетках вынуждает пользоваться лифтом, но и тот систематически ломается. Из-за неполадок общедомового оборудования возникают перебои с подачей электричества, затруднено теплоснабжение, напор и качество воды оставляет желать лучшего. С подобными казусами в управлении домом сталкиваются даже в новостройках, что уж говорить о проблемах старого фонда, когда поломка ветхих систем может привести к порче личного имущества и нанесению вреда здоровью жильцов.

Помимо технических огрехов в управлении, деятельность УК может сопровождаться неправомерным завышением тарифов. Нередко жильцы вынуждены платить в двойном размере за услуги ненадлежащего качества, а то и за полное их отсутствие. При этом суммы за поставку ресурсов, электричества, газа, воды и тепла устанавливают местные органы власти. Прочие услуги, в том числе работа сантехников, электриков, дворников, оплачивается исходя из тарифов УК. Дополнительные расходы, к примеру на установку новых входных дверей или организацию велопарковки, должны согласовываться с жильцами на общедомовом собрании.

УК бывают государственные и коммерческие. Деятельность и тех, и других строго лицензируется, а обязанности должны перечисляться в договоре с собственниками многоквартирного дома. Государственных УК в России большинство. Они работают по строгим стандартам и обязаны утверждать все тарифы в префектуре. Частные компании конкурентоспособнее. Они охотнее идут на пересмотр списка услуг и выполнение дополнительных работ. Основные обязанности всех УК регламентированы 162 статьей Жилищного кодекса и Постановлением Правительства «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Перед тем, как подавать жалобу на свою УК, помимо договора и законодательных актов, не лишним будет ознакомиться и с сайтом «Реформа ЖКХ». Каждая компания обязана вносить туда подробные сведения о своей деятельности. Перечень услуг, ремонтно-хозяйственные работы, тарифы и другие данные должны регулярно обновляться и на сайте УК. В случае сокрытия отчетности или ее недостоверности УК может быть подвергнута административному взысканию. За двойное взыскание компания лишается возможности управлять домом. Если в истории УК окажется более 15% таких домов, она потеряет лицензию.

Перед обращением в вышестоящие органы лучше пожаловаться в саму УК. Заявление от одного или группы собственников подается в 2-х экземплярах и должно рассматриваться в течение 30 дней. Второй экземпляр с пометкой УК остается у заявителя до разрешения конфликта. Если проблема не будет устранена, можно приступать к следующему этапу борьбы с нерадивыми управленцами.

Список претензий к работе УК обычно составляют на общедомовом собрании собственников жилых помещений. Согласно Постановлению Правительства, УК обязана организовать встречу своими силами. Для этого инициативной группе необходимо собрать подписи 10% жильцов и направить запрос в компанию на проведение собрания. На встрече обсуждаются проблемы, проводится голосование, составляется протокол для предоставления его в течение 10 дней в вышестоящие органы.

Если УК регулярно не выполняет обязанности, указанные в договоре, не отчитывается перед собственниками, нарушает лицензионные требования, законодательные акты и постановления, то жалобу нужно подавать в Госжилинспекцию. Случаи несоблюдения санитарных норм, нарушения прав собственников и правил содержания имущества рассматриваются в Роспотребнадзоре. При бездействии контролирующих органов, нанесении вреда здоровью или имуществу жильцов можно смело идти в прокуратуру и суд.

В любом случае собственникам помещений важно помнить, что они имеют полное право не мириться с произволом УК, а путем голосования на общедомовом собрании выбрать более ответственную компанию для управления своим домом.

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:

Собственники многоквартирного жилого дома имеют право сменить управляющую компанию (УК). Для этого, согласно указаниям нормативных актов, необходимо провести ряд действий: организовать собрание собственников, принять соответствующее решение о расторжении договора со старой УК, выбрать способ управления, утвердить новую УК. При этом не платить вы лично не можете, так как такой способ борьбы с УК законом не предусмотрен.

Отвечает первый заместитель генерального директора УК «Капитал инвест» Лариса Пономаренко:

Если звонки в диспетчерскую УК не помогают, нужно фотографировать нарушения, например, грязь в подъездах и на придомовой территории, трещины фасадов. Далее следует направить жалобу в УК, дополнительно указав, что при отсутствии действий с ее стороны жалоба будет направлена в ГЖИ.

Самый действенный способ обратить на себя внимание сотрудников и руководства УК — собрать жителей на информационную встречу, показать все фотографии и рассказать о возможных последствиях бездействия УК. На это собрание нужно пригласить и действующую УК. Как правило, они исправят все недочеты в работе в кратчайшие сроки. Если нет, то можно организовать проведение общего собрания и выбрать новую УК. Поддержка других жителей у Вас уже будет. На данную встречу пригласите управляющие компании, которые работают в вашем районе (соседних районах); они составят конкуренцию.

В случае, если иные собственники МКД пассивные, не готовы к смене УК, то решение Вашего вопроса возможно только путем обращения в контролирующие органы: ГЖИ, Роспотребнадзор. Они выдадут УК обязательное для исполнения предписание по устранению допущенных нарушений.

Отвечает частнопрактикующий юрист Оксана Варламова:

Первое и самое важное — по каждому случаю ненадлежащего качества предоставления услуг нужно письменное обращение. Оно направляется заказным письмом либо вручается сотруднику в канцелярии УК. Далее по ситуации: либо обращение в Жилинспекцию, прокуратуру, либо в ряде случаев — в суд.

Вопрос о возможности не платить является в известной степени дискуссионным. Коротко говоря, теоретически основания есть, а практически законно не платить за содержание и текущий ремонт еще сложнее, чем за отсутствие света или воды. Самый действенный способ борьбы с неугодной управляющей компанией — провести собрание собственников жилья и выбрать другой способ управления многоквартирным домом или другую управляющую организацию.

Отвечает генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова:

Здесь нужно отталкиваться от того, частная это УК или ГБУ «Жилищник». В зависимости от этого и способы решения проблем будут разными. Если это именно УК, с которой заключен договор и за услуги, которой вы исправно платите каждый месяц, пишите претензию. В этом случае работает тот же подход, что и с любой другой компанией, которая не выполняет своих обязательств. Пожаловаться на УК можно в Жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор и, если совсем ничего не помогает, в прокуратуру. Любую жалобу необходимо подкреплять доказательствами (копиями обращений, квитанций, фиксацией нарушений или бездействий и пр.). Уполномоченный орган надзора в случаях совершения правонарушений УК безучастным не останется.

Не платить УК вы не имеете права, хоть она и нарушает правила игры. Есть риск, что УК насчитает Вам пени и подаст встречный иск по задолженности. Лучше не рисковать.

Если УК совсем не нравится, вы можете поменять ее, как и любого другого подрядчика. Договор можно либо расторгнуть, либо ждать, пока закончится текущий. Выбирайте первый вариант – если договор не расторгнут, он автоматически продлится на тех же условиях, и ничего не изменится.

А на ГБУ Жилищник можно смело жаловаться в вышестоящие органы – это бюджетная организация. ГБУ Жилищник района имеет ведомственную подчиненность управе соответствующего района г. Москвы. Одновременно с жалобой в управу, например, можно написать сообщение на mos.ru – за работой таких организаций следят, поэтому, скорее всего, отреагируют. И далее, как описано выше: нужно обращаться в Жилинспекцию и в прокуратуру. Если все предпринятые попытки не увенчаются успехом, то финальной площадкой для подобных разбирательств станет зал судебных заседаний.

Отвечает генеральный директор «Граф3л» Петр Зинков:

В сложившейся ситуации необходимо обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением. В заявлении следует указать все проблемы, требующие устранения, и разумные сроки выполнения работ. Обратиться может как один собственник, так и все жильцы дома. Заявление должно быть составлено в двух экземплярах: один остается в УК, на другом представитель УК ставит печать и подпись, с указанием даты получения. Также можно отправить заявление по почте с уведомлением.

Если никаких действий со стороны УК не произошло, составляйте иск в суд. В иске можно требовать выполнение обязательств УК перед жителями многоквартирного дома, согласно договору. Если в результате невыполнения УК своих обязанностей образовался какой-либо имущественный ущерб собственникам дома, можно требовать возмещения данного ущерба.

Не платить УК за ремонт и содержание общедомового имущества в одностороннем порядке собственник не имеет права. Действовать нужно в соответствии с законодательством. При положительном решении в суде в пользу собственника многоквартирного дома УК придется заплатить еще и штраф.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник