- Инвестиции в основной капитал — счет бухгалтерского учета
- Что такое инвестиции в основной капитал
- Учет инвестиций в основной капитал: основные регулирующие нормы
- Как учитывать инвестиции в основной капитал по приказу № 94н (о счетах бухучета)
- Учет капитальных вложений по счету 08: производство ОС
- Учет капитальных вложений: покупка ОС
- Итоги
- Особенности бухгалтерского и налогового учета у инвесторов
Инвестиции в основной капитал — счет бухгалтерского учета
Что такое инвестиции в основной капитал
Под инвестициями в основной капитал понимаются (раздел II приказа Росстата от 25.11.2016 № 746):
- затраты на создание, реконструкцию (модернизацию) объектов, покупку машин, оборудования, инвентаря, классифицируемых с точки зрения учета в качестве внеоборотных активов;
- вложения в интеллектуальную собственность;
- инвестиции в биологические ресурсы.
Инвестиции в основной капитал могут быть произведены как за счет собственных, так и за счет заемных (или поступивших в порядке помощи) средств, в рамках договоров мены, договоров долевого участия.
В состав инвестиций в основной капитал не включаются затраты на приобретение активов, цена которых — менее 40 000 рублей, за исключением случаев, когда данные активы отражаются в бухгалтерском учете как основные средства.
Не признаются инвестициями в основной капитал организации:
- покупка основных фондов, ранее находившихся на балансе сторонних организаций;
- затраты на приобретение квартир в многоквартирных жилых домах;
- покупка земельных участков, объектов природопользования;
- заключение договоров аренды, покупка лицензий, приобретение гудвилла, маркетинговых связей (относящихся в соответствии с системой национальных счетов к непроизведенным активам).
Синоним понятия «инвестиции в основной капитал» — «капитальные вложения» (ст. 1 закона «Об инвестиционной деятельности» от 25.02.1999 № 39-ФЗ).
Следует отметить, что инвестиции в основной капитал (в отличие от, собственно, основного капитала) находятся за пределами юрисдикции главных источников права, регулирующих учет основных средств, — приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н, а также ПБУ 6/01. Какие же нормы права следует рассматривать как руководящие при учете капитальных вложений?
Учет инвестиций в основной капитал: основные регулирующие нормы
Основное внимание законодателя обращено на учет результатов инвестиций — непосредственно основного капитала, числящегося на балансе организации. Как только основной капитал сформирован и отражен в учете по первоначальной стоимости, он уже попадает под юрисдикцию указанных норм права — приказа № 91н и ПБУ 6/01.
До момента постановки объекта основных средств на учет бухгалтеру правомерно руководствоваться фактически только одним источником права — приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н, который вводит в оборот планы счетов бухучета, используемые частными предприятиями.
Как учитывать инвестиции в основной капитал по приказу № 94н (о счетах бухучета)
Приказ, о котором идет речь, вводит в оборот счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», который правомерно использовать в целях отражения на балансе предприятия инвестиций в качестве объектов учета. Но как только результатом осуществления этих инвестиций становится изготовление или приобретение основного средства, его учет ведется уже на другом счете — 01 «Основные средства», и регулируется данный учет, как мы отметили выше, уже нормами приказа № 91н и ПБУ 6/01.
На счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» могут отражаться затраты, осуществляемые с любых источников финансирования:
- собственных;
- заемных;
- направленных из бюджета.
На счете 08 отражаются затраты на создание, модернизацию, а также поддержание мощностей предприятия, закупку оборудования, машин и прочих производственных и непроизводственных объектов основных средств.
Об этом говорят положения п. 1.2.1 Рекомендаций по ведению бухучета в сельхозкооперативах, утвержденных Минсельхозом России 25.01.2001. По принципу правовой аналогии в силу отсутствия иных отраслевых норм данная формулировка может быть применена и в отношении предприятий иных сфер, не относящихся к сельскому хозяйству.
Предприятие, осуществляя учет инвестиций в основные средства, может открыть к счету 08 при необходимости различные субсчета. Например, если капитальные вложения осуществляются в самостоятельное производство актива, то может использоваться субсчет 08.03 «Строительство объектов ОС». Если актив покупается — задействуется субсчет 08.04 «Приобретение объектов ОС».
Счет 08 Плана счетов бухучета правомерно отнести к активным. То есть по его дебету отражаются непосредственно инвестиции в оборотные средства, а по кредиту — списание затрат предприятия в процессе оприходования тех или иных активов. Проводки на данном счете отражают денежное выражение хозяйственных операций нарастающим итогом с начала отчетного года.
В каких случаях вложения во внеоборотные активы облагаются налогом на имущество, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Путеводитель по налогам.
Изучим теперь нюансы учета вложений в ОС с использованием указанного счета и субсчетов к нему подробнее.
Инвестиции в ОС могут быть осуществлены в виде:
- вложений на самостоятельное производство фондов;
- вложений на производство фондов с привлечением подрядчиков;
- закупок готовых фондов.
Учет капитальных вложений по счету 08: производство ОС
Учет фондов, производимых предприятием самостоятельно хозяйственным способом, осуществляется при следующих хозяйственных операциях:
1. Выплата зарплаты работникам, занятым в производстве основных средств. Оформляется данная выплата проводками:
Дт 08.03 Кт 70 — отражается начисление собственно зарплаты;
Дт 08.03 Кт 69.01 (02, 03, 04) — отражается начисление на зарплату взносов в ПФР, ФСС, ФФОМС.
2. Принятие в производственный цех оборудования в целях его установки на создаваемый объект основных средств. Данная операция отражается в регистре с использованием проводок:
3. Принятие в производственный цех материалов в целях их использования при создании объекта основных средств. Здесь применяется следующая корреспонденция:
4. Осуществление прочих расходов, не классифицированных в рамках вышеотмеченных операций, но имеющих прямое отношение к созданию объекта основных средств, которое характеризуют соответствующие операции. Например, это могут быть расходы, связанные с оплатой услуг транспортных компаний. Они отражаются в регистрах проводкой:
Таким образом, основными объектами учета в рамках инвестирования в основные средства будут:
- расходы на оплату труда, оборудование, материалы;
- расходы на сторонние услуги.
В свою очередь, если предприятие, инвестируя в производство основных средств, привлекает подрядчиков, то стоимость выполняемых данными подрядчиками работ (без учета НДС) отражается по дебету счета 08 и кредиту счета 60. НДС же отражается по дебету счета 19.01.
Другой способ инвестирования в ОС — покупка готовых активов.
Учет капитальных вложений: покупка ОС
Хозяйственные операции, характеризующие данный вариант инвестирования в основные средства, отражаются практически по тому же принципу, что и в случае с регистрацией операций по привлечению услуг подрядчиков при строительстве основных средств. То есть при условии:
- отражения расходов на покупку ОС по дебету счета 08 и кредиту счета 60;
- при учете НДС по дебету счета 19.01.
Кроме того, если к основным средствам поставляются дополнительные запчасти и инструменты, то их стоимость может отражаться по дебету счета 10.05. При необходимости могут задействоваться иные субсчета счета 10. Например, субсчет 10.03, если вместе с основным средством, представленным автомобилем, поставляется бензин. Или — субсчет 10.09, если к основному средству, например представленному трактором, также поставляется сельскохозяйственный инвентарь (косилки, веялки).
Объекты ОС принимаются в эксплуатацию по сформированной первоначальной стоимости, и соответствующая хозяйственная операция отражается проводкой Дт 01 КТ 08. После этого предприятие осуществляет учет принятого на баланс основного средства по тем нормам, что установлены указанными выше федеральными нормативными актами.
Узнать больше об особенностях ведения учета с применением проводок по счету 08 вы можете в статье «08 счет бухгалтерского учета (нюансы)».
Итоги
Под инвестированием в основные средства (осуществлением капитальных вложений) понимается процесс, в рамках которого предприятие вкладывает капитал в создание, модернизацию или закупку объекта основных средств. До того как данный объект принимается на баланс, в целях учета инвестирования в него используется счет 08. После учет объекта ОС ведется с использованием счета 01 (в соответствии с нормами ПБУ 06/01 и корреспондирующих с ним источников права).
Ознакомиться с иными фактами о капитальных вложениях предприятия вы можете в статьях:
Источник
Особенности бухгалтерского и налогового учета у инвесторов
Инвестор – лицо, финансирующее строительство за счет собственных или заемных средств. В рамках данной статьи под инвесторами мы будем понимать юридических лиц – инвесторов, дольщиков и соинвесторов, которые сами не организуют строительство и не выполняют работы, то есть не совмещают функции застройщиков, заказчиков или подрядчиков.
Как правило, основными целями участия инвестора в строительстве являются увеличение собственных капитальных вложений (соответствующая доля готового объекта будет зачислена в состав основных средств) либо получение доли объекта для последующей перепродажи. Вместе с тем инвестор может уступить свои права другому лицу, не дожидаясь окончания строительства (передача имущественных прав). Поэтому в зависимости от преследуемой цели строительства бухгалтерский и налоговый учет у инвесторов может различаться.
Инвестирование строительства объектов для собственных нужд
Доля завершенного строительством объекта будет использоваться инвестором либо в производственной деятельности, либо для управленческих нужд, либо для сдачи в аренду. Известно, что в этом случае сформированная по дебету счета 08 первоначальная стоимость объекта списывается в дебет счета 01 «Основные средства» либо 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Первоначальная стоимость объекта основных средств формируется по правилам ПБУ 6/01 «Учет основных средств»[1]. В случае если при его создании использовались привлеченные денежные средства (кредиты и займы), бухгалтеру необходимо учитывать нормы ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»[2], в соответствии с п. 7 которого в стоимость инвестиционного актива включаются проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.
Обратите внимание: В силу п. 8 ПБУ 15/2008 дополнительные расходы по займам могут включаться равномерно в состав прочих расходов в течение срока займа (кредитного договора).
При приостановке сооружения инвестиционного актива на длительный период (более трех месяцев) проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость строительства с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления приобретения, сооружения и (или) изготовления такого актива. В указанный период проценты списываются в состав прочих расходов организации.
При возобновлении строительства начисленные проценты включаются в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем возобновления его сооружения.
Не считается периодом приостановки срок, в течение которого производится дополнительное согласование технических и (или) организационных вопросов, возникших в процессе строительства объекта.
Проценты за пользование заемными денежными средствами прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем окончания строительства.
В случае если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг несмотря на незавершенность работ по его сооружению, проценты прекращают включаться в стоимость такого актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала использования объекта (п. 13 ПБУ 15/2008).
В случае если на финансирование строительства инвестиционного актива израсходованы средства займов (кредитов), полученных на цели, не связанные с его сооружением, суммы начисленных процентов включаются в стоимость этого актива пропорционально доле указанных средств в общей сумме займов (кредитов), причитающихся к оплате заимодавцу (кредитору), полученных на цели, не связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением данного актива. Пример такого расчета приведен в п. 14 ПБУ 15/2008.
Налоговая первоначальная стоимость объекта амортизируемого имущества формируется по правилам ст. 257 НК РФ и не включает в себя проценты, начисленные за пользование долговыми обязательствами (кредитами и займами). Суммы процентов на основании пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ учитываются в составе внереализационных расходов инвестора (письма Минфина России от 03.02.2009 № 03‑03‑06/1/37, от 19.12.2008 № 03‑03‑06/1/699, от 05.12.2008 № 03‑03‑06/1/667 и др.).
Если инвестор планирует использовать полученную долю в готовом объекте в облагаемой НДС деятельности, то суммы налога, предъявленные ему застройщиком со стоимости его доли в готовом объекте, он может принять к вычету (п. 6 ст. 171, п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ). Для этого необходимо соблюсти два условия: оприходовать объект и получить от застройщика сводный счет-фактуру.
Обратите внимание: При выполнении этих условий право на вычет не зависит от наличия у инвестора в конкретном налоговом периоде оборотов по кредиту счета 68‑НДС. Если инспекция отказала в вычете только в связи с неосуществлением в данном квартале облагаемых операций, инвестор сможет доказать обоснованность предъявления НДС к вычету в судебном порядке (Постановление ФАС МО от 17.03.2009 № КА-А41/1603-09 и др.).
По мнению Минфина (Письмо от 21.11.2008 № 03‑07‑10/11), суммы НДС, предъявленные подрядной организацией, принимаются к вычету у налогоплательщика-инвестора по счетам-фактурам заказчика, оформленным на основании счетов‑фактур подрядчика по выполненным работам, при условии принятия данных работ к учету, в том числе на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Однако на практике налоговые инспекторы нередко придерживаются иной позиции – право на вычет возникает после зачисления объекта в состав основных средств (отражения по дебету счета 01 или 03). В этом случае инвестор может отстоять свою точку зрения в судебном порядке (постановленияФАС МО от 08.04.2009 № КА-А40/2579-09, ФАС ПО от 23.04.2009 № А55-9765/2008 и др.).
Впрочем, предъявление НДС к вычету до момента отражения объекта по дебету счета 01 (либо 03) – не единственное основание для споров с инспекторами. Практика свидетельствует, что инспекции отказывают инвесторам в вычете по самым разным поводам. Например, потому, что счет-фактура составлен застройщиком с нарушением пятидневного срока, установленного п. 3 ст. 168 НК РФ. Однако суды неоднократно указывали, что нарушение срока составления счета-фактуры не входит в перечень требований к счету-фактуре, установленных п. 5 и 6 ст. 169 НК РФ, и не может являться основанием для отказа в принятии сумм налога к вычету (постановления ФАС ПО от 19.05.2009 № А55-12068/2008, ФАС ВСО от 05.09.2007 № А19-2735/07-43‑Ф02-4551/07 и др.).
Отражение операций в бухгалтерском учете рассмотрим на примере.
Пример 1.
ООО «Инвестор» заключило инвестиционный договор с застройщиком на строительство офисного центра, предназначенного для сдачи в аренду. Взнос ООО «Инвестор» равен 59 000 000 руб. (в том числе НДС – 9 000 000 руб.). Финансирование строительства осуществляется тремя траншами:
– в августе 2008 г. – 17 700 000 руб.;
– в феврале 2009 г. – 14 160 000 руб.;
– в мае 2009 г. – 27 140 000 руб.
Доля в построенном здании принята в июле 2009 г. В августе ООО «Инвестор» произвело государственную регистрацию и ввело объект в эксплуатацию.
Операции отражаются в учете следующим образом:
| Содержание операции |
(59 000 000 — 9 000 000) руб.
Если объект предназначен для продажи
Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи мало отличается от инвестирования для собственного потребления. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком». Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 «Товары». Соответственно, формирование фактической себестоимости производится по правилам ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»[3] (затраты на государственную регистрацию права собственности включаются в фактическую себестоимость доли). Использовать в данном случае счета 01 и 03 не правильно, поскольку объект у инвестора не соответствует требованиям п. 4 ПБУ 6/01, так как изначально предназначен для перепродажи. Таким образом, у инвестора не возникает обязанности уплачивать с его стоимости налог на имущество. (В соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств.) Правомерность данного вывода подтверждена постановлениями ФАС ВСО от 13.01.2009 № А33-2017/08‑Ф02-6774/08, ФАС ЦО от 03.04.2007 № А14-3166-200677/28 и др. Вместе с тем, если инспекторы установят факт использования объекта в хозяйственной деятельности (например, сдача в аренду), избежать доначисления налога на имущество не удастся (постановления ФАС СЗО от 06.03.2009 № А56-19655/2008 и ФАС ПО от 30.05.2008 № А12-12669/07).
Обратите внимание: Проценты по кредитам и займам, а также дополнительные расходы, связанные с привлечением долговых обязательств, в фактическую себестоимость полученной от застройщика доли не включаются, поскольку данный актив не является инвестиционным для целей применения ПБУ 15/2008.
Если дальнейшая реализация доли готового объекта облагается НДС, то сумму налога, полученного от застройщика, инвестор может принять к вычету. В противном случае НДС учитывается в стоимости доли.
Инвестирование строительства объектов,
предназначенных для уступки прав
В данном разделе мы рассмотрим ситуацию, когда инвестор финансирует строительство с целью получения дохода от дальнейшей уступки своего имущественного права к застройщику. Заметим, что при передаче доли в строительстве речь идет не о денежных требованиях, а о передаче имущественных прав, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве либо инвестиционных контрактов. Дело в том, что дольщик (инвестор) передает право требовать выполнения застройщиком своих обязательств по созданию объекта недвижимости и передаче его инвестору-дольщику.
Налог на добавленную стоимость
Передача имущественных прав признается объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ установлены перечни операций, освобождаемых от налогообложения. Поскольку в данные перечни операции по передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, а также доли в них не включены, передача налогоплательщиками права требования (имущественных прав) на оплаченное ими строительство таких объектов является объектом налогообложения. Согласно п. 1ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ.
На основании п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Данная позиция нашла свое отражение в Письме Минфина России от 16.04.2008 № 03‑07‑11/149. С этой точкой зрения согласны и арбитражные суды (постановления ФАС ЗСО от 10.11.2008 № Ф04-6806/2008(15526‑А46-42), ФАС ВВО от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21 и др.).
Моментом определения налоговой базы является дата государственной регистрации сделки уступки (п. 8 ст. 167 НК РФ, Письмо УФНС по г. Москве от 28.03.2008 № 19-11/30092).
К сведению:гл. 21 НК РФ не определено, какие затраты признаются расходами на приобретение уступаемого имущественного права. В связи с этим арбитры ФАС ВВО в Постановлении от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21 указали, что для определения расходов на приобретение данных прав, на которые можно уменьшить налоговую базу по НДС, следует руководствоваться пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, то есть учитывать не только цену приобретения этих имущественных прав, но и расходы, связанные с их приобретением и реализацией.
Сумма НДС, подлежащего уплате в бюджет при уступке имущественных прав, определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Пример 2.
До окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию дольщик в августе 2009 г. заключил договор уступки прав требования, по которому уступил свои имущественные права на квартиры и машино-места в строящихся домах другой организации. В результате налогоплательщик получил доход в общей сумме 23 600 000 руб. Общая сумма расходов, связанных с приобретением имущественных прав, равна 20 650 000 руб.
Налоговая база составит 2 950 000 руб. (23 600 000 — 20 650 000). Размер начисленного по сделке НДС равен 450 000 руб. (2 950 000 руб. х 18/118).
При передаче долей в строительстве нежилых зданий порядок определения налоговой базы по НДС ни ст. 155, ни другими нормами гл. 21 НК РФ не установлен. В связи с этим финансовое и налоговое ведомства считают, что бухгалтеру следует руководствоваться п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав формируется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав (письма Минфина России от 14.07.2008 № 03‑07‑11/254, УФНС по г. Москве от 28.03.2008 № 19-11/30092). Причем в данном случае момент определения налоговой базы устанавливается по общему правилу – на основании п. 1 ст. 167 НК РФ, то есть начислить НДС необходимо в наиболее раннюю из следующих дат:
1) день передачи имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав.
Пример 3.
Участник долевого строительства бизнес-центра инвестировал денежные средства в размере 70 000 000 руб. В последующем была произведена уступка права на площади в строящемся здании другой организации за 86 140 000 руб.
Налоговая база по НДС составит 86 140 000 руб., а сумма налога – 13 140 000 руб. (86 140 000 руб. x 18/118).
Справедливости ради заметим, что некоторые специалисты считают возможным не начислять НДС при уступке имущественных прав на доли в нежилых зданиях. Эта позиция основана на том, что в данном случае имеется объект налогообложения (передача имущественных прав), но гл. 21 НК РФ не установлен порядок определения налоговой базы. Очевидно, что доказывать правомерность налоговой экономии инвестору (дольщику) придется в судебном порядке. К сожалению, нельзя утверждать, что арбитры встанут на сторону налогоплательщика, поскольку имеющиеся в справочно-правовых базах положительные судебные решения относятся к периоду до 2006 года, когда ст. 155 НК РФ вообще не регулировала уступку прав на доли в строящихся зданиях. Вместе с тем, поскольку новая редакция этой статьи, как было отмечено выше, не устанавливает правил определения налоговой базы по «нежилым» уступкам, не исключено, что суды по‑прежнему будут на стороне налогоплательщиков.
И еще один нюанс, касающийся вычета НДС. УФНС по г. Москве в Письме от 28.03.2008 № 19-11/30092 справедливо заметило, что особенностей применения вычета суммы НДС, уплаченной налогоплательщиком при приобретении имущественных прав, ст. 171 и 172 НК РФ не установлено. Это означает, что право на вычет возникает при наличии счета-фактуры. Вместе с тем этот документ застройщик выписывает после завершения строительства и передачи доли готового объекта инвестору. Поэтому в периоде уступки права вычет НДС со стоимости доли (суммы денежных средств, перечисленных застройщику) не возможен. После окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права другому лицу. Значит, сводный счет-фактуру застройщик ему не выдаст, то есть вычет НДС не возможен и в более поздний период.
Поскольку проблема налогообложения и применения вычетов в отношении уступки прав на доли в нежилых зданиях законодательно не решена, можно рекомендовать инвесторам (дольщикам) по возможности не совершать таких сделок. Альтернативой является купля-продажа доли в завершенном строительством здании (НДС начисляется с цены договора, но предъявленный застройщиком налог принимается к вычету в общеустановленном порядке).
Налог на прибыль
Определение налоговой базы при уступке требования не зависит от вида недвижимости: жилая или нежилая. Налоговая база рассчитывается на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, без учета НДС (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ) и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (пп. 1 п. 1 ст. 253, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). К расходам на реализацию имущественного права инвестор может отнести, например, затраты на оплату услуг по заключенным агентским договорам по поиску покупателей имущественных прав (Письмо УФНС по г. Москве от 06.12.2007 № 20-12/116732).
Обратите внимание: Уступка прав инвестором (дольщиком) не подпадает под действие п. 1 ст. 279 НК РФ, поскольку данная статья применяется только к договорам уступки денежных требований. На этом основании считаем, что при уступке доли в строительстве с убытком нужно руководствоваться общими нормами, изложенными в ст. 268 НК РФ.
Бухгалтерский учет
Поскольку изначально планируется уступка права на долю в строящемся объекте, возникшее у инвестора имущественное право следует квалифицировать как финансовое вложение (п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»[4]) и отражать на одноименном счете 58. Реализация (уступка) имущественного права отражается через счета учета продаж.
Пример 4.
ООО «Старт‑Строй» уступило ООО «Комфорт» права на площади в строящемся здании офисного центра за 86 140 000 руб. (в том числе НДС – 13 140 000 руб.). Согласно договору уступки денежные средства поступали на расчетный счет ООО «Старт‑Строй» в следующем порядке:
– предоплата 70% цены договора (60 298 000 руб.);
– 30% (25 842 000 руб.) после государственной регистрации сделки.
Фактические затраты ООО «Старт‑Строй» на приобретение данного имущественного права составили 70 000 000 руб.
В бухгалтерском учете необходимо сделать такие проводки:
| Содержание операции |
(60 298 000 руб. / 118 х 18)
связанных с приобретением
переданного имущественного права
Денежные средства, полученные по договору уступки прав требования третьему лицу на участие в строительстве недвижимости, являются доходом от реализации имущественных прав и облагаются единым налогом в периоде их фактического поступления в кассу или на расчетный счет (Письмо Минфина России от 12.05.2008 № 03‑11‑04/2/83). При этом (если объектом налогообложения являются доходы за вычетом расходов) затраты на приобретение права организации-«упрощенцы» не вправе учитывать в расходах, так как данный вид расходов не предусмотрен п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письмо Минфина России от 31.07.2007 № 03‑11‑04/2/191).
[1] Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н.
[2] Утверждено Приказом Минфина России от 06.10.2008 № 107н.
[3] Утверждено Приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н.
[4] Утверждено Приказом Минфина России от 10.12.2002 № 126н.
Источник