Как открыть коммунальную компанию

Создание управляющей компании ЖКХ с нуля

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014-м году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.11).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014-го года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

3 thoughts on “Создание управляющей компании ЖКХ с нуля”

Как создать понятно. Вот только втиснуться туда человеку со стороны будет практически нереально. Слишком большие деньги, людей не из круга не пускают к кормушке. Сплошь родственники и друзья.

Статья познавательная. У вас написано что самое главное надежный персонал. А вот почему то в ЖКХ очень много жуликов.Знаю не по наслышке, сам работал там два года. У нас управляющий строил себе особняк за счет средств ЖКХ и силами работников ЖКХ.

В начале был очень перспективный бизнес, сейчас во многих регионах лицензию можно получить только по знакомству.

Источник

Как открыть управляющую компанию в ЖКХ?

УК – управляющие компании при ЖКХ стали неотъемлемой частью коммунальной структуры, выполняющей обязательства перед жильцами многоквартирных домов по благоустройству и обеспечению основными житейскими потребностями.

Стать управленцем может любое юридическое лицо, не имеющее проблем с законом. Эта ниша для бизнесменов остается относительно свободной, поскольку считается не очень рентабельной. Зато в ней практически отсутствует конкуренция и не нужно прикладывать слишком много усилий для поиска клиентов. Достаточно взять под контроль несколько многоэтажек – и база для работы готова.

Нельзя сказать, что открыть управляющую компанию будет очень легко, так как с недавних пор требования со стороны государства к этим структурам стали намного жестче, чем раньше. Тем не менее при отсутствии большого стартового капитала, но при большом желании открыть свое дело, можно рискнуть, переступив через страх и неуверенность.

Все что необходимо – изучить основные законодательные положения с требованиями к УК, найти надежных поставщиков услуг, соблюсти порядок оформления документов и согласовать свою деятельность с будущими клиентами – жильцами МКД.

Управляющая организация и ее виды

Российское законодательство подвергает строгому контролю коммерческие управленческие структуры, занимающиеся поддержанием оптимального благоустройства жильцов многоквартирных домов и обеспечивающим ремонт дома, бесперебойную поставку основных энергоресурсов, таких как электричество, газ, вода, отопление. Это основное назначение УК, которое должно выполняться наиболее эффективно. Жители должны испытывать максимальный комфорт, получая его взамен на регулярные ежемесячные взносы. Деятельность УК (правильное название «управляющая организация») контролируется такими правовыми актами:

• Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
• Измененными требованиями к организации, прописанными в Федеральном законе № 255-ФЗ (от 21.07.2014).
• Установленными методами регулирования тарифов на отопление Правительственным Постановлением N 1075 (от 22.10.2012).
• Регулировкой отношений в области водоснабжения и водоотведения в Федеральном законе N 416-ФЗ (от 07.12.2011).
• И другими Законами о внесении изменений в повышение энергетической эффективности, о помощи ЖКХ в проведении реформ, утверждении новых норм и правил эксплуатации жилищного фонда и др.

Понять, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, поможет знание ее правильной организации и способов реализации проекта. Жильцам предоставляется на выбор управление домом в одном из трех вариантов:

• Гибридный – для больших многоэтажных домов, где жильцы решают все управленческие, эксплуатационные и организационные вопросы по содержанию дома самостоятельно, без помощи сторонних компаний.
• Непосредственные – для небольших домов на 40 квартир и меньше. В этом случае жильцами выбирается представитель от дома, который заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых ремонтных работ от имени общественности.
• Эксплуатационный – для МКД или нескольких, привязанных к одной коммуникации. Тот случай, когда собрание жильцов большинством голосов решает вопрос о выборе, наиболее подходящей им УК – управляющей организации.

На основании собрания составляется соглашение между жильцами и управленцами, которое скрепляется договором, где прописаны обязательства обеих сторон. В договоре одновременно может участвовать несколько многоэтажек, объединенных единой централизованной системой.

Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ

Перед тем как открыть управляющую компанию, необходимо позаботиться о создании своего офиса с оптимальными условиями для сотрудников. За ним закрепляется юридический адрес, на который будут приходить заявки. Того требует законодательство, к тому же подопечные жильцы должны знать, куда им обращаться в случае возникновения конфликтных и аварийных ситуаций. Такая возможность у владельцев жилья должна быть как для личного посещения, так и для письменного обращения.

Эти данные наряду со сведениями о проведенных работах, перечне услуг, а также их стоимости и прочая информация заносятся в единую Федеральную информационную систему, – ГИС ЖКХ – куда для уточнения возникших вопросов может обратиться любой жилец. Отсутствие сведений на этом ресурсе дает право собственникам квартир подать жалобу в жилищно-коммунальную инспекцию или даже в прокуратуру.

Следует помнить, что аварии не выбирают удобное для людей время. Зачастую они происходят ночью. Значит в офисе должны круглосуточно дежурить операторы, принимающие звонки от населения.

Для нормальной работы офиса от организации потребуется:

• Арендовать удобное помещение.
• Закупить необходимый инвентарь, технику, инструменты и прочее оборудование.
• Регулярно выплачивать зарплату сотрудникам.

А для этого потребуются первоначальные затраты. Что еще нужно чтобы открыть управляющую компанию, так это подобрать квалифицированный персонал, способный организовать эффективную работу и грамотно обращаться с техническим оборудованием. К организации предъявляется ряд требований:

• Руководство обязано иметь необходимую квалификацию. Для этого проходится обучение, после чего сдается экзамен с получением свидетельства о соответствии занимаемой должности.
• Сотрудники также должны иметь соответствующее образование.
• Организация берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность относительно личных данных о жильцах.
• УК обязуется следить за безопасностью всех домовых систем и вовремя предотвращать аварийные ситуации.
• Собранные средства направлять непосредственно на благоустройство.
• Вести сбор средств и вовремя рассчитываться с подрядчиками.
• Своевременно проводить косметические и капитальные ремонты.
• Соблюдать условия договора с жильцами по оказанию всех перечисленных в нем услуг.
• Следить за бесперебойной подачей воды, электроэнергии, своевременным включение отопления.
• Организовать своевременный вывоз мусора – ТКО и ТБО.

В компании нет места работникам, имеющим и даже имевшим ранее погашенную судимость. Причем абсолютно неважно, было наказание уголовным или административным. К управленчеству таких людей попросту не допускают.

Наряду с большими требованиями, управляющей компании в сфере ЖКХ предоставляются такие правовые возможности:

• Взимать оплату с виновных за убытки с умышленным/неумышленным нанесением ущерба (по вине жильцов или подрядчиков).
• Самостоятельно распоряжаться материальным резервным фондом.
• Прибегать к принудительному взысканию задолженной оплаты по коммунальным платежам или оказанным услугам.
• Проводить регулярную проверку счетчиков на достоверность показаний с интервалом не реже чем раз в полгода.

Но в первую очередь управляющая компания должна действовать в интересах своих подопечных, уметь грамотно устранять конфликты, искать компромиссы к их разрешению. Невыполнение условий договора чревато выплатой штрафов и в конечном счете отстранением от взятых на себя обязательств. Хорошей новостью для УК является то, что при получении положительных рекомендаций она может взять «под крыло» несколько МКД, что значительно увеличит доходность дела.

Что нужно чтобы открыть управляющую компанию

Порядок действий по созданию УК предусматривает в первую очередь получение лицензии, свидетельствующей право на проведение деятельности. В связи с внесенными в закон поправками, срок действия этого документа продлен до пяти лет.

Еще одно важное обстоятельство, которое может препятствовать началу работы организации – это клонированное название. Мало того, что фирме нужно обязательно присвоить имя, оно должно быть оригинальным и даже не созвучным с уже существующими названиями. На решение возникшего недоразумения с совпадениями дается полгода. За это время нужно успеть исправить ситуацию, иначе лицензия может быть аннулирована.

Пошаговая инструкция требует выполнения обязательных действий: оборудовать офис и принять в штат квалифицированных специалистов. Их должно быть столько, сколько потребует посменная работа с учетом ночной смены. Значит в офисе необходимо обустроить диспетчерскую с соответствующей аппаратурой и стационарной телефонной точкой, радиотелефоном или же с мобильной связью.

Кроме специалистов и бухгалтера в штат набираются разнорабочие, слесари, дворники, а также подбирается руководящий состав – администратор, главный инженер и др. К последним предъявляются особые требования:

• Безупречное знание законодательной базы.
• Организаторские способности.
• Глубокое понимание всех технических и эксплуатационных процессов по использованию жилищного фонда.

Накануне, перед тем как открыть управляющую компанию с нуля учредитель обязан:

• Пройти регистрацию с оформлением юридического лица и адреса.
• Провести общее собрание в многоквартирном доме и составить договор с жильцами.
• Четко прописать пункты планируемых работ и предоставляемых услуг.
• Получить лицензию для начала управленческой деятельности.

Чтобы осилить последний пункт, руководителю нужно пройти экзаменационную аттестацию с демонстрацией знаний предпринимательской деятельности на законодательном уровне, после чего он получит сертификат, на основании которого и выдается лицензия.

Пошаговая инструкция

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно составить четкий бизнес-план, включающий в себя:

• Официальную регистрацию ООО.
• Сбор необходимых документов.
• Заключение договоров с подрядчиками и жильцами.
• Получение разрешительных документов.
• Формирование уставного капитала.
• Изготовление печати и пр.

Больших требований к уставному капиталу нет. Он может ограничиваться наличием имущества, стоимость которого в сумме составляет от 20 тысяч рублей. Необходимо прописать инструкции для организации процесса, которые помогут быстрее выйти на окупаемость. А это значит продумать пути получения дополнительных доходов.

Необходимые документы

После того как уставный капитал управляющей компании в сфере ЖКХ сформирован, потребуется определиться с банком, в котором пройдет открытие счетов: расчетного и накопительного. На последний придется внести не менее половины от учредительного фонда. До конца года потребуется доложить остаток суммы. Фирма может быть открыта с нуля как абсолютно новая организация, а может сформироваться на базе имеющейся структуры.

Следующий этап – подача заявления в налоговую службу для регистрации бизнеса, которая проходит по стандартной процедуре по форме №P11001. К заявлению нужно приложить:

• Выработанный устав или же протокол с решением собрания учредителей.
• Договор, заключенный между учредителями.
• Документы на право собственности (или же договор об аренде) с указанием юридического адреса.
• Решение о назначении должностного лица с указанием его полного ФИО.
• Название предприятия.
• Подтверждение об открытии счета в банке.

Кроме этого необходимо изготовить собственную печать с именем директора и гербовыми отличиями. Далее следует стать на учет в соцстрахе, Росстате и ПФ (Пенсионном фонде). Свидетельство о регистрации будет выдано в срок от недели до одного месяца. Вместе с ним учредитель получит выписку из ЕГРЮЛ. Чтобы не затягивать оформление, необходимые документы нужно собрать заранее и подать единым пакетом.

Как принять дома в управление УК

Перед тем как открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ, учредителю необходимо заручиться поддержкой владельцев собственности МКД, которые решают этот вопрос путем проведения общего домового собрания. Наличие в документе более половины подписей собственников квартир дает основание считать договор действительным вследствие принятого решения. Жильцы вправе отстранить от выполнения обязанностей фирму-предшественницу и назначить нового исполнителя по договоренности.

Бывают случаи, что собрание не приходит к единому мнению и дом остается без управления. В подобную ситуацию вмешиваются органы местного самоуправления. Всем претендентам, желающим взять управление МКД на себя, предлагается подать заявки на участие в конкурсе, где будут рассмотрены представленные программы участников. Чтобы стать победителем, необходимо предоставить наилучшие убедительные разработки с перечнем услуг и кадровым составом.

В любом из двух случаев решение вопроса заканчивается составлением договора с прописанными обязательствами, которые берет на себя каждая сторона: компания – по своевременному предоставлению услуг, оговоренных в документе, жильцы – по оплате коммуналки без задержки. Обе стороны берут на себя ответственность придерживаться условий соглашения, в котором должна стоять подпись каждого из владельцев квартир.

Договор составляется на срок до пяти лет, но может быть расторгнут, если организация не выполняет или выполняет не в полном объеме свои обязательства. Домовой комитет вправе контролировать работу УК, которая прописывает в соглашении:

• Стоимость ремонтных работ.
• Тарифы на квартплату.
• Перечень собственности, принадлежащей сообществу.
• Полный список услуг, которые организация собирается предоставлять жильцам с указанием расценок.
• Сроки выполнения обязательств.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно быть очень убедительными в глазах будущих подопечных, поэтому стоит продумать, чем их можно заинтересовать, чтобы они выбрали именно вашу компанию.

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Рентабельность данного бизнеса невысока, поэтому не каждый предприниматель выявляет желание открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ. Хотя привлекательным остается аргумент отсутствия большой конкурентной среды и наличия готовой базы клиентов. А увеличить рентабельность может помочь проведение таких мероприятий:

• Небольшие скидки на ремонт квартиры, что заставит жильцов обращаться именно к своему управленцу, а не к другим организациям.
• Сдача в аренду нежилого фонды, на который не претендуют жильцы.
• Организация платной автостоянки возле дома с охранником.
• Предоставление дополнительных услуг, не указанных в договоре (например, закупка запчастей к автомобилю по низким ценам и помощь в ремонте).
• Внедрение автоматизации – установка на все системы счетчиков, помогающих экономно расходовать ресурсы.

Наблюдения показывают, что рентабельность на этом поприще не превышает десяти процентов, потому что тарифы за коммунальные услуги не могут быть выше установленных законодательством. Однако если постараться и проявить смекалку, то доходы можно немного поднять, например за счет поиска исполнителей, предоставляющих более низкие расценки за свою работу или увеличения числа обслуживаемых объектов.

Источник