Как организовать свою фирму по управлению домами

Создание управляющей компании ЖКХ с нуля

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014-м году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.11).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014-го года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

3 thoughts on “Создание управляющей компании ЖКХ с нуля”

Как создать понятно. Вот только втиснуться туда человеку со стороны будет практически нереально. Слишком большие деньги, людей не из круга не пускают к кормушке. Сплошь родственники и друзья.

Статья познавательная. У вас написано что самое главное надежный персонал. А вот почему то в ЖКХ очень много жуликов.Знаю не по наслышке, сам работал там два года. У нас управляющий строил себе особняк за счет средств ЖКХ и силами работников ЖКХ.

В начале был очень перспективный бизнес, сейчас во многих регионах лицензию можно получить только по знакомству.

Источник

Бизнес-идея №1024. Как организовать услугу управления многоквартирным домом?

Многоквартирный дом – это не просто жилое здание с многочисленными квартирами и жильцами. Это своеобразный миниатюрный мир со своими правилами, законами, проблемами и задачами, которые приходится ежедневно решать жильцам. Естественно, существуют дома, жильцы которых хорошо знакомы между собой, умеют договариваться и неплохо справляются с поддержанием порядка в своем здании. Это, чаще всего, касается небольших многоквартирных домов (10-15 квартир) старого образца. В новых постройках все несколько иначе. Во-первых, размеры современных зданий, как правило, намного больше домов, построенных несколько десятилетий назад. Число квартир в таких домах может достигать 100-200. И, конечно же, далеко не все жильцы хорошо знают друг друга, что серьезным образом сказывается на содержании здания в чистоте и порядке.

Управлять таким домом «демократическими силами» жильцов очень непросто. Даже принятие закона о Товариществах собственников жилья (коротко — ТСЖ) не решило проблему. А лишь добавило новых неудобств. Что такое ТСЖ? По сути – это некоторое количество жильцов определенного многоквартирного дома, которые решили возложить на себя груз ответственности по управлению «своим» зданием.

После принятия закона количество таких Товариществ значительно увеличилось. Людям показалось это хорошей идеей. И, на первый взгляд, так оно и есть. Есть определенный круг жильцов (несколько квартир), которые занимаются вопросами обслуживания дома, коммунальными платежами, ремонтом, сбором средств с жильцов. И вот этот последний пункт и является ключевым недостатком.

Подумайте сами, что может прийти в голову человеку (или даже группе лиц), который получил в свои руки власть, доверие жильцов дома и свободный доступ к их финансам (в виде ежемесячных коммунальных платежей). Ведь можно запросто собрать деньги с нескольких сотен квартир (да еще и делать это в течение нескольких месяцев) и скрыться с немалой суммой в неизвестном направлении. Неприятно об этом говорить, но так многие и поступали. Некоторые изначально создавали ТСЖ с одной целью – быстро обогатиться и исчезнуть.

С нашим законодательством провернуть мошенническую схему с коммунальными платежами не составляло большого труда. Самые умные представители ТСЖ могли годами наживаться на доверчивых жильцах многоквартирных домов, не привлекая внимания к своей персоне. Нормы ежемесячного потребления в нашей стране слишком высокие. То есть, человек практически никогда не использует столько воды или газа, за сколько он платит ежемесячно. Вот тут ТСЖ и наживаются. Они просто сокращают расход ресурсов (вполне законными методами, о которых жильцы даже не подозревают), а разницу кладут в свой карман. И так продолжается годами.

Конечно же, и среди ТСЖ бывают приятные исключения. Ведь не все в нашей стране воры и мошенники. Есть и вполне порядочные люди, которые по-настоящему хотят помочь жильцам своего дома. Но таких очень и очень мало. Так, как же быть жильцам больших многоквартирных домов, которые не могут своими силами уследить за содержанием своего здания? Если вариант с ТСЖ не нравится, то есть еще один – услуги управляющей компании.

Что представляет собой управляющая компания?

Говоря совсем простым языком и не углубляясь в детали, можно сказать, что управляющая компания – это тот же ТСЖ, только официально зарегистрированный и имеющий «задокументированные» обязанности перед собственниками жилья.

Такая компания имеет юридический адрес, название, директора, персонал и весь пакет учредительных документов, необходимых для обеспечения деятельности в данной сфере.

Основное преимущество управляющей компании заключается в том, что в случае возникновения спорных вопросов или неприятных ситуаций, жильцы всегда будут знать, куда им обращаться и где искать нарушителей. Конечно же, и здесь не все так хорошо и прозрачно. Ведь и управляющая компания может производить различные махинации с платежами и наживаться на доверчивых гражданах. Но скрыться с миллионами рублей в кармане такая компания вряд ли сможет. Кроме того, управляющая компания реально может сократить ежемесячные расходы жильцов дома в 1.5-2 раза за счет установки общих счетчиков на воду, газ, электричество и т.д. Но и это еще не все. Ни для кого не секрет, что далеко не все услуги ЖКХ, которые числятся в квитанциях на оплату, честно исполняются. Другими словами, мы часто платим за то, чего не получаем. Управляющая компания может добиться вычеркивания данных пунктов из квитанций на оплату.

Как видите, преимуществ в услугах управляющей компании предостаточно. А теперь о приятном для начинающих и действующих предпринимателей и бизнесменов. Конкуренция на данном рынке услуг не такая уж и серьезная. В некоторых городах таких компаний совсем немного. Более того, иногда можно наблюдать превышение спроса над предложением. Еще приятнее тот факт, что организация управляющей компании не требует каких-то астрономических вложений. Можно начать практически с нуля.

Как организовать услугу управления многоквартирным домом?

Изначально вы должны понимать, чем именно занимается управляющая компания. В ее главные обязанности входит решение вопросов учета потребления электричества, воды, газа, вывоза мусора и уборки в доме и на придомовой территории, стрижки газонов и прочее (полный набор задач зависит от уровня дома и количества потребляемых жильцами услуг).

Естественно, хорошая управляющая компания занимается не просто учетом, но и всеми силами старается снижать расходы жильцов на содержание своего дома и квартир. Для этого ставят счетчики на воду, газ, электричество, снижают периодичность вывоза мусора (если это возможно) и т.д.

Зарегистрировать управляющую компанию несложно. На это потребуется около одной-двух недель и несколько походов в вашу налоговую инспекцию (сейчас называется ИФНС). Никаких сложностей возникнуть не должно.

Сложность в данном бизнесе только одна. Нужно суметь уговорить жильцов дома принять ваше предложение по управлению домом вашей компанией. Сделать это нелегко. Но если вы будете достаточно убедительны и сможете наглядно продемонстрировать варианты снижения ежемесячной оплаты, то у вас все получится. Тем более что для получения согласия необходимо 50% плюс один голос.

После того как согласие жильцов многоквартирного дома получено, пора заключать договора с поставщиками ресурсов — городским водоканалом, горгазом, энергосбытом, «мусорной» компанией, газонокосильщиками и т.д. А дальше – устанавливаем счетчики и начинаем выполнять обещания, данные жильцам. То есть, снижать коммунальные платежи.

Естественно, не забываем и о себе. Ведь вы не собираетесь работать бесплатно. Необходимо установить свой тариф на обслуживание дома. Эта сумма может зависеть от разных факторов (иногда отталкиваются от площади каждой конкретной квартиры). В среднем эта сумма составляет 500-700 рублей с каждой квартиры. Если в доме 1150-200 квартир, то ежемесячный доход будет очень даже приличным. А ведь таких домов под вашим управлением может быть не один десяток. Желаем вам успехов в бизнесе!

Источник