Как определяется срок окупаемости склада

Бизнес план оптового склада

Финансовая модель оптового склада

1. Краткий инвестиционный меморандум

Оптовые склады пользуются спросом у малого и среднего бизнеса и актуальны с развитием межрегиональной и международной торговли. Данный вид бизнеса обладает высоким потенциалом роста и достаточно прост для начинающего предпринимателя.

Срок окупаемости проекта — 21 месяц.

Чтобы открыть оптовый склад нужно:

• Найти земельный участок площадью 100 соток. Он должен располагаться за городом недалеко от крупных транспортных развязок и населённых пунктов и обеспечивать условия для быстрой доставки товаров в точки дистрибуции. 20 соток будет отведено под стоянку;
• Найти строительную компанию, которая построит здание и заасфальтирует прилегающую территорию;
• Нанять 18 сотрудников.

Общая площадь здания по проекту — 5000 м2.

В аренду будет сдаваться сырой склад и помещение для заморозки.

Арендная площадь сырого склада — 4560 м2, склада с морозильной камерой — 1 200 м2.

Средняя стоимость аренды квадратного метра в месяц — от 1100 до 1500 рублей.

Ожидаемые финансовые показатели проекта:

• Сумма первоначальных инвестиций — 63 772 500 рублей;
• Ежемесячные затраты — 874 500 рублей;
• Ежемесячная прибыль — 2 962 689 рублей;
• Срок окупаемости — 22 месяца.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Склад будет оказывать услуги по отгрузке, загрузке и хранению товаров. В аренду будет сдаваться сырой и холодный цехи. Холодный цех предназначен для хранения скоропортящихся товаров.

Общая площадь склада — 5000 м2. Площадь, которая будет сдаваться в аренду, — 4 560 м2. Остальное пространство будет отведено под административные помещения и транспортный парк.

3. Описание рынка сбыта

Основные клиенты — представители малого и среднего бизнеса. В основном это торговые предприятия и интернет-магазины. Также на складе можно размещать оборудование. Средний срок хранения сырой или сухой продукции — 15 дней, скоропортящихся товаров — до 5 дней.

4. Продажи и маркетинг

Чтобы эффективно сдавать складские помещения, нужно продумать рекламную кампанию. Лучше обратиться в рекламное агентство — там разработают стратегию, запустят рекламную кампанию и привлекут клиентов.

Способы привлечения клиентов:

• Холодные звонки
• Реклама в журналах и газетах
• Контекстная реклама
• Баннеры
• Реклама на сайтах по аренде и продаже коммерческой недвижимости

5. План производства

Этапы запуска торгового склада:

• Регистрация юридического лица
• Поиск и аренда земельного участка
• Найм персонала
• Строительство
• Ремонт
• Получение разрешения
• Начало работы

Строительство оптового склада займёт 21 месяца.

1. Перед началом строительства нужно зарегистрировать юридическое лицо. Лучше открыть ООО по упрощенной системе налогообложения со ставкой 15%. При этом НДС не начисляется. ОКВЭД — 52.1 «Складирование и хранение».
2. После регистрации документов, можно искать земельный участок. Чтобы подобрать нужное местоположение и быстрее заключить договор с арендодателем, лучше обратиться в риэлтерское агентство.
3. Затем нужно найти сотрудников, которые будут помогать контролировать процесс строительства объекта и запуска склада.
4. После этого найти строительную компанию, которая имеет разрешение на строительство складских объектов и получить разрешение на строительство. Строительство с учетом прокладки инженерных систем и асфальтирования займёт порядка 9 месяцев.
5. После окончания строительства нужно сделать ремонт, развести проводку, провести свет, установить сигнализацию и систему пожаротушения.
6. Получить разрешение от пожарной инспекции на ввод помещения в эксплуатацию, санитарной службы и органа по контролю строительства.

6. Организационная структура

Общая численность сотрудников склада — 18 человек:

• Директора
• Администратора (2 человека)
• Начальника склада (2 человека)
• Грузчиков (6 человек)
• Специалиста по приемке/отгрузке грузов (2 человека)
• Бухгалтера
• Охранника (4 человека)

Директор компании будет отвечать за привлечение арендаторов, продвижение, эксплуатацию здания.

Администраторы будут контролировать операционные процессы на складе: принимать документацию, контролировать отгрузку и принимать товар на складе.

Начальник склада будет руководить грузчиками, водителями и специалистами по приемке и отгрузке грузов.

Грузчики-водители будут заниматься разгрузкой, погрузкой, ведением документов, инвентаризацией и перемещением товара.

Фонд оплаты труда

Постоянные расходы

Оклад

Количество сотрудников

Сумма

Средняя з/п в месяц на сотрудника

Источник

Срок окупаемости капитальных вложений, формула и примеры

Капитальные вложения в производство, бизнес должны окупаться, иначе смысл подобных действий в рыночных условиях утрачивается. Предпринимателя, планирующего капитальные инвестиции в тот или иной проект, в первую очередь интересует срок, за который они окупятся.

Как арендатору отражать в бухгалтерском учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество?

Зачем рассчитывают срок окупаемости капвложений

Срок окупаемости капитальных вложений представляет собой отрезок времени, требующийся для того, чтобы объем вложенных средств окупил себя. Рассчитывается он в годах, полных или неполных.

Вопрос: Облагается ли налогом объект капитального строительства (капитальных вложений), если организация частично использует его (сдает в аренду), но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Исчисление окупаемости капитальных затрат позволяет определить срок, в который инвестор рискует потерей вложенных денег, и принять решение о целесообразности инвестирования. Особенно полезно делать такие расчеты для отраслей, где технологии, механизмы быстро сменяются новыми, более совершенными. Чем длиннее срок окупаемости, тем больше риска и проблем возникает в связи с возвратом вложенных средств.

К сведению! Обычно при прочих равных условиях из нескольких проектов для инвестирования выбирается тот, у которого срок возврата средств самый короткий.

Расчет срока окупаемости получил в специальной литературе наименование «метод окупаемости». Он достаточно прост, однако не учитывает итоговую рентабельность капитальных вложений. Проекты с более длительной окупаемостью по этому показателю часто имеют превосходство перед быстро окупаемыми.

Вопрос: Как отразить в учете ссудополучателя капитальные вложения в виде неотделимых улучшений здания склада, который был получен в безвозмездное пользование, если они произведены с согласия ссудодателя, но расходы он не возмещает?
Посмотреть ответ

Формула и алгоритм расчета

Понятие окупаемости капвложений можно конкретизировать следующим образом: это время, необходимое для того, чтобы прибыль сравнялась с объемом капитальных вложений по проекту. Исходя из сказанного, простейшая формула окупаемости будет такой О = Ки/Пг, где О – окупаемость в годах, Ки – капитальные инвестиции, Пг – чистая прибыль (без налогов) в год.

Если в проект вложены дополнительные капитальные вложения, срок их окупаемости можно посчитать по формуле Од = Кид/ Пгд, где Од – срок окупаемости по дополнительным инвестициям, Кид – дополнительные капитальные инвестиции, Пгд – прирост прибыли в год в результате дополнительных инвестиций. Как правило, они делаются в новые технологии, с целью обновления применяемых технических средств.

Иногда дополнительные капитальные инвестиции делят не на прирост прибыли, а на годовую экономию от снижения себестоимости продукции, связанную с инвестициями (Эг). Так поступают в случае, если подсчет прироста прибыли от дополнительных инвестиций вызывает затруднения.

На заметку! Формула определения срока окупаемости капвложений обычно применяется в комплексе с другими, более сложными расчетами.

В общеэкономических масштабах этот показатель также может использоваться. Формула здесь принимает вид О = КИ/ПД, где КИ – капитальные инвестиции (вложения), а ПД – это экономический эффект от инвестирования – среднегодовой прирост национального дохода, обусловленный этими вложениями. В экономической литературе прирост национального дохода может также обозначаться также D или Д.

На основе формулы могут производиться и более масштабные расчеты показателей экономического развития.

Примеры

Как видим, формула расчета окупаемости капитальных вложений может применяться в нескольких вариантах, вплоть до общегосударственных экономических расчетов.

Поясним общий механизм расчета срока окупаемости капитальных вложений на простых примерах:

1. Инвестор готов вложить в проект средства в размере 240 тыс. рублей. Экономические расчеты показывают величину чистой прибыли в год 60 тыс. рублей. Окупаемость составит 240/60 = 4 года.
2. В формуле чистой прибыли учитываются, кроме выручки, также издержки. Вместе с тем инвестор, основываясь на состоянии определенного сегмента рынка, экономической ситуации в целом, может заложить в расчет дополнительные «страховочные» издержки. Возьмем за основу предыдущие данные и определим размер таких издержек 15 тыс. рублей в год. Очевидно, что срок окупаемости в этом случае увеличится: 240/(60-15) = 240/45 = 5,33 года.
3. Если расчет чистой прибыли инвестируемого проекта по годам неодинаков, можно, взяв за основу уже известную формулу, учесть и этот фактор. Пусть объем инвестиций остался прежним, а чистая прибыль по годам, согласно расчетам, разнится: в первый год — 80 тыс. рублей, во второй — 120 тыс.рублей, а в третий — 125 тыс. рублей. Сумма за 2 года составит (80+120) = 200 тыс. рублей. Очевидно, что за этот срок проект еще не окупится. Чистая прибыль за 3 года уже выше, чем сумма капитальных вложений 240 тыс. рублей: (80+120+125) = 325 тыс. рублей. Расчеты показывают, что проект окупится между 2 и 3 годом функционирования. Этот расчет можно конкретизировать. После второго года осталась непокрытой сумма 240–200 = 40 тыс. рублей. Прибыль третьего года 125 тыс. рублей. 40/125 = 0,32 года. Проект при указанных условных данных окупится за (2+0,32) = 2,32 года.

Источник

Как рассчитать окупаемость проекта автоматизации склада?

Результат любого проекта оценивается в зависимости от целей, которые планировалось достичь. Большинство компаний в качестве целей автоматизации склада видят повышение скорости и точности выполнения заказов и сокращение издержек. Кроме прямых выгод, есть и менее явные: хорошо работающий автоматизированный склад легко встраивается в цепочку поставок и взаимодействует с другими ее звеньями (например, транспортным подразделением и/или производственным цехом), склад становится конкурентным преимуществом компании (например, быстрее всех конкурентов выполняет заказы или может гибко подстраиваться под требования VIP-клиентов), способствует профессиональному росту персонала в логистике и ИТ, а также улучшает имидж организации как надежного и технологичного бизнес-партнера.

Однозначно ответить на вопрос, как быстро вернутся инвестированные в проект автоматизации средства, невозможно. Есть много факторов, которые влияют на сроки окупаемости: исходный уровень зрелости складских процессов, готовность организации к нововведениям, наличие профессиональной команды, стратегия реализации проекта и многое другое.

Что и как нужно считать

Необходимо соотнести выгоды, полученные от проекта, с затратами на его реализацию. Под выгодами понимается приобретение новых возможностей и избавление от имеющихся недостатков. Проект повлечет следующие положительные изменения.

На уровне склада:

• увеличение скорости выполнения задач и сокращение ошибок
• уменьшение пересортицы, просроченного и потерянного товара
• уменьшение непроизводительного времени (лишние перемещения по складу людей и техники, простои, ожидание и подтверждение информации).

На уровне управления цепочками поставок:

• сокращение сроков выполнения заказов, уменьшение возвратного потока и претензионной работы
• более равномерное распределение затрат по звеньям цепочки поставок
• предоставление информации о грузах для оптимизации доставки.

На уровне компании:

• увеличение конкурентоспособности
• увеличение числа клиентов
• рост прибыли.

Подсчитать полную выгоду от реализации проекта автоматизации на каждом уровне довольно сложно ввиду того, что не все выгоды можно оцифровать, однако часть выгод можно и нужно оценить количественно перед началом любого проекта. Чтобы получить предварительный расчет окупаемости для вашей компании, напишите нам через форму обратной связи на сайте axelot.ru . Что касается средних цифр, то многолетний проектный опыт компании AXELOT показывает, что приблизительный срок окупаемости инвестиций в проект автоматизации склада составляет менее одного года.

Пример из практики

Разберем эту цифру на примере компании среднего размера, занимающейся торговлей продуктами питания и имеющей собственную службу доставки. Площадь склада компании составляет примерно 8000 кв. м, интенсивность работы – около 1000 заказов в сутки, персонал – до 60 человек.*

Источник

Инвестиции в склады: плюсы, минусы, окупаемость

Плюсы инвестиций в складскую недвижимость

Минусы вложений в склады

1. Относительно невысокая ликвидность при продаже. Торговые помещения, например, более ликвидны.
2. Высокий порог входа. Для создания минимального складского объекта потребуются инвестиции от 50 млн. рублей с учетом приобретения участка, строительства здания и подведения коммуникаций. Впрочем, у нас есть и отдельные проекты, где возможно приобрести склад от 1000 кв.м. с минимальной площадкой от 10 000 000 рублей.

Риски инвестиций в недвижимость

1. Риск потери объекта в случае пожара либо рейдерского захвата собственности. Здесь помогает страхование титула и самого объекта.
2. Создание/приобретение неинтересного арендаторам объекта: удаленный от городской черты объект, ошибки проектирования (неправильная логистика либо деление помещений)
3. Падение спроса на склады, снижение ставок аренды складов. Эти моменты зависят от состояния экономики и от форматов торговли. Сегодня растущая ежегодно на 70% и более онлайн-торговля стимулирует спрос на склады различного формата и масштаба в городской черте и в ближайших пригородах.

Возможности

1. Рост стоимости земельного участка ввиду развития города, улучшения транспортной доступности (новые станции метро, дороги).
2. Возможность перепрофилирования складов в торговые или сервисные помещения. Смена назначения позволяет порой удвоить арендный доход.
3. Рост спроса на склады. Актуальная тема в связи с ростом сегмента e-commerce — электронной торговли. Интернет-магазины нуждаются в складах и распределительных центрах больше, нежели в торговых помещениях, впрочем крупнейшие игроки развивают и торговые сети для улучшения сервиса и доступности для клиентов.

Окупаемость инвестиций в склады

Рассмотрим пример инвестирования в арендный бизнес по сдаче складов. Отметим, что здесь возможен вариант покупки готового арендного бизнеса, либо строительства складского комплекса с нуля. Последний вариант будет более гибким по размеру инвестиции, впрочем, иногда можно очень выгодно приобрести и готовый объект в случае его срочной реализации собственником или банком-залогодержателем.

Для комфортного маневрирования грузового транспорта на территории коэффициент застройки участка должен быть не более 50%. Таким образом, на участке 1 Га (10000 кв.м.) можно построить до 5000 кв.м.
Лучше разделить склад на 5 секций по 1000 кв.м. — это снизит требования к средствам пожаротушения в помещениях.
Наибольшим спросом пользуются современные склады класса A и B.

Строительство складского комплекса можно вести поэтапно или реализовать в одну очередь. Главное правильно рассчитать силы, чтобы стройка не остановилась из-за нехватки средств. Даже недостроенный объект нужно содержать и охранять, а это существенные расходы. Сдача объекта в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, хотя и практикуется некоторыми инвесторами, все-таки затруднительна в связи с трудностями для арендатора в плане страхования размещенных на складе грузов, а также риска эксплуатации объекта с точки зрения безопасности труда.

Поэтому мы рекомендуем заказывать услуги генерального подряда с полным сопровождением строительства склада , результатом такого контракта является не построенная «коробка», а введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

Расходы при строительстве складов

1. Покупка участка промышленного назначения.
2. Проектирование здания.
3. Получение разрешения на строительство.
4. Строительно-монтажные работы, благоустройство.
5. Подведение инженерных сетей (электроэнергия, газ и пр).
6. Ввод объекта в эксплуатацию

Стоимость 1 Га промышленной земли вблизи КАД (до 10 км) составляет от 12 000 000 руб. до 35 000 000 руб. Наиболее востребованы склады в промзонах: Горелово, Пулково, Шушары, Уткина заводь, Новосаратовка, Ручьи, Парнас, Бугры. Такие промзоны как Янино и Мурино на сегодня имеют проблемы с транспортной доступностью ввиду неразвитой транспортной инфраструктуры. Промзоны Новоселье, Марьино, Бронка, Кронштадт — слишком удалены от центра города, хотя и находятся вблизи КАД. Подробнее о том, где стоит строить спекулятивные склады читайте в нашей статье.

Для расчета возьмем среднюю цену участка — 20 000 000 руб. за 1 Га.
Строительство склада с проектом и вводом в эксплуатацию — 130 000 000 руб. за 5000 кв.м. Цена 26000 руб/кв.м. с НДС предлагается нашими партнерами — ГК Строй СПб. Реализованные проекты можно посмотреть на сайте и вживую по предварительной договоренности.
Благоустройство, подключение к сетям — порядка 20 000 000 руб. (300 кВа, газовая котельная, вода/канализация для бытовых нужд, асфальтирование, ограждение участка).

Итого бюджет проекта: 170 млн. руб. за 5000 кв.м. на участке 1 Га.
Срок проектирования и строительства в среднем — 12 месяцев.
Цена 1 кв.м.: 34 000 руб. (в том числе НДС-20%).

Доход от сдачи в аренду такого склада при размещении в указанных промзонах составит порядка 470 руб/кв.м. в месяц с НДС (коммунальные услуги — за счет арендатора).

Важно не совершить ошибок при проектировании складского объекта, ведь они могут снизить привлекательность склада для арендаторов, что приведет снижению ставки аренды и увеличению срока реализации склада. Подробнее о популярных ошибках проектирования складов.
Для консультации по оптимальным параметрам склада и правильному размещению склада на участке обращайтесь в SPB4RENT: +79219466808, Антон Шулико, руководитель агентства.
Также читайте наши статьи:
Где выгодно строить склады и Правильный склад для сдачи в аренду

Продолжая пример, можно легко рассчитать окупаемость инвестиций для спекулятивных складских комплексов. При ставке аренды 470 руб/кв.м. в месяц и цене Объекта 34000 руб/кв.м. А также эксплуатационных и операционных расходах, включенных в ставку аренды — порядка 70 руб/кв.м. в месяц. Чистый доход от аренды — 400 руб/кв.м. в месяц, окупаемость при условии 100% заполняемости объекта составит порядка 7 лет (без учета периода строительства).

Ускорить реализацию складских объектов Вам поможет сотрудничество с агентством SPB4RENT. Мы специализируемся на аренде складов и производственных помещений с 2009 года. Мы готовы точно спрогнозировать сроки реализации проекта и арендную ставку склада, также мы готовы приступить к подбору арендаторов на стадии строительства. Наиболее выгодный и безрисковый вариант вложений — это строительство склада под арендатора (built-to-suit).

Совместно с инвесторами мы реализовали уже несколько проектов складских комплексов от генплана до 100% заполняемости арендаторами. Будем рады начать сотрудничество! Звоните: +78129473277

Источник