Как начать свой бизнес если у тебя ипотека

Заработок на ипотеке: стоит ли игра свеч?

Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.

Особенности «ипотечного бизнеса»

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

1. первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;
2. страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
3. оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
4. услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
5. услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
6. госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;
7. обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

1. адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
2. сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
3. покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
4. правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

• класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
• количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
• расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
• наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
• покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
• для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

• досрочно погашающим кредит;
• оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
• сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.

Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.

С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

1. расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки ;
2. подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
3. подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
4. сравнение расходов с доходами.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках. Суть способа:

1. купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
2. подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
3. продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже.

Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно : завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Способ №2: купить и сдавать

Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.

Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.

Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.

Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.

Источник

Как начать свой бизнес если у тебя ипотека

Я ,конечно, в бизнесе мало понимаю, но идеи есть.

• Варить мыло. Ручная работа цениться, материалы не дороже 3000₽.
• Далее очень хитрая идея. Все знают, что делать поделки в детский сад оооочень долго. Откройте «поделки на заказ». Занятые родители оценят, думаю за 500-1000₽ купят. А стоит такой бизнес ничножно мало.(веточки, пластилин,краски,клей)
• Муж на час. Инструменты ,вроде не дорогие.
• Передержка домашних животных. Корм вам передадут( или включите его в стоимость), клетки вмести с животными, вода дёшиво, игрушки также передадут. В день за животного примерно 100₽(зависит от условий).
• Можно помогать людям:дома, в квартире, в огороде. Да, деньги не большие, но доброе дело сделаете)

Все намного проще.

1. Подумай и выпиши список всех тех знакомых, кто производит что-то/оказывает услуги и прочее.

2. Далее найди общий язык и сумей договориться о помощи в реализации за процент.

3. Найди каналы сбыта (90% товаров и услуг можно вполне успешно продавать на Авито, лишь бы было составлено нормальное объявление).

4. Обработай заявки и передавай горячих клиентов.

5. Ты молодец, заработал деньги.

Тут важно понимать, что действующий бизнес так или иначе тратит деньги на привлечение клиента (если не работает под заказы одного-двух определенных клиентов).

В нормальных компаниях даже знают более-менее точную стоимость 1 конечного покупателя.

И на этом фоне дать тебе какой-то процент за реализацию цикла привлечения клиента и доведения до оплаты — это вполне нормальная практика.

Есть стереотипное мнение про открытие своего бизнеса:

1. Нужны первоначальные средства для его открытия: снимать офис, нанимать персонал, закупать товар, оплачивать счета, открывать ИП и тд и тп;
2. Нужно увольняться с работы и бросаться в омут с головой развивать свой бизнес;
3. Бизнес — это модно, современно и вообще я смогу выкладывать фотографии красивой жизни в Инстаграме, стану популярным, меня полюбят;

Ну и теперь развеем их по-порядку:

И помните — ваши ограничения только в голове. Остальное — выдумки. Только ежедневные действия приведут вас к результату.

Добавлено в закладки: 0

В связи с периодическим ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов банками многие граждане обращаются с этой целью в специализированные организации или к частным ипотечным брокерам. Благодаря этому открыть бизнес по оказанию помощи в получении ипотеки будет рентабельной и престижной идеей. Для того чтобы такой бизнес в минимальные сроки стал выгодным и надежным, следует обратить внимание на некоторые важные особенности.

Специалистов, предоставляющих помощь в получении ипотеки, называют ипотечными брокерами. Востребованность в таких специалистах возрастает в основном по причине усиления требований банков к потенциальным заемщикам и возрастающему количеству отказов со стороны финансовых организаций.

На видео: Что такое ипотека

Сотрудничество с ипотечными брокерами выгодно для клиентов банков по нескольким причинам:

• отсутствие малейшей гарантии на положительный ответ по заявке относительно предоставления ипотеки при самостоятельном обращении самого заявителя. Более того, получив отказ в предоставлении ипотеки, будущий заемщик может испортить собственную кредитную историю и в дальнейшем не иметь возможности рассчитывать на кредитование. Брокеры, как правило, дают определенную гарантию на успех;
• экономия времени на подготовку документов и ожидание при подаче заявки;
• помощь в подборе наиболее выгодных ипотечных кредитов.

В целом, несмотря на то, что заемщики уплачивают ипотечным брокерам или специализированным организациям определенную сумму за услуги, в итоге они получают существенную экономию денежных средств и времени. Учитывая этот факт, а также относительную незанятость выбранной ниши, помощь в получении ипотеки оказывается одним из наиболее рентабельных видов стартапов.

На видео: Ипотека. Как получить нужную сумму в ипотеку

Затем, подсчитав предстоящие расходы и прибыль, которую можно получить, определить, какой формат деятельности будет наиболее выгодным. К примеру, если ипотечный брокер будет работать самостоятельно, он может значительно сэкономить, отказавшись от аренды и оснащения офиса, выплаты заработной платы и некоторых других расходов, но при этом масштаб работы, которую он сможет осилить, будет значительно меньшим. По примерным подсчетам, брокер, работающий на основе фрилангсинга, может вложить в открытие бизнеса, включая регистрацию ИП и активную рекламную кампанию, всего 2 – 3 тысячи долларов, добившись окупаемости новой компании спустя срок 2 – 12 месяцев.

Открывая полноценную брокерскую компанию, примерный размер инвестиций будет составлять не менее 30 тысяч долларов, поскольку обязательными условиями при этом будут аренда и обустройство офиса, наем на работу нескольких сотрудников и выплата им заработной платы, создание официального сайта предприятия и некоторые другие расходы. С учетом особенностей выбранного направления деятельности для брокерской компании желательно зарегистрировать юридическое лицо, которое даст предприятию больший потенциал и позволит ему быть конкурентоспособным на рынке.

Составляя бизнес-план, предприниматель в числе прочих нюансов должен просчитать оптимальную ценовую политику. Одним из важных вопросов будет формат оплаты услуг специалистов: это может быть фиксированная плата или определенный процент от полученного клиентом кредита. Но в большинстве случаев процент, который получает агентство или частный брокер от проведенной операции, составляет 10 – 15 процентов от общей суммы сделки.

Содействие в получении кредита

Одним из важных моментов, на которые следует обратить внимание будущему брокеру или руководителю специализированной фирмы – наличие связей в области кредитования. Так, желательно, чтобы сам учредитель или другие представители компании ранее работали в области ипотечного кредитования и имели налаженные связи в этом направлении. Такой опыт поможет давать клиентам максимально профессиональные рекомендации и избежать возможных ошибок.

Перед открытием агентства важно оценить существующий уровень конкуренции в выбранной отрасли. Несмотря на то, что брокеров и фирм по оказанию помощи в получении ипотеки сегодня относительно немного, фактическими конкурентами для них будут агентства недвижимости, выполняющие разноплановые функции и имеющие сильные связи в банковской системе.

Для того чтобы не терять возможной прибыли и добиться максимальной рентабельности, таким агентствам рекомендуют не ограничивать свою деятельность только предоставлением помощи в получении ипотеки и со временем, заработав определенную репутацию, расширить специализацию. Как правило, фирмы этого профиля оказывают помощь в получении различных видов кредитования.

Открывая бизнес, связанный с предоставлением услуг по оказанию помощи в получении ипотеки, более рационально основать полноценное предприятие, располагающее собственным офисом и штатом сотрудников.

Помощь в получении ипотеки: этапы создания бизнеса

Офис для агентства, располагающего небольшим штатом сотрудников, в первое время может иметь минимальный размер – не более 15 кв.м. Фактически помещение должно вмещать в себе несколько менеджеров, выполняющих функции посредников в процедурах кредитования, и самого руководителя, который также может исполнять обязанности брокера. Скорее всего придется взять в штат системного администратора, который должен будет вести онлайн-сайт компании, а также бухгалтера, если только его обязанности не возьмет на себя сам учредитель фирмы. Правда, такие должности, как системный администратор, бухгалтер и технический работник, можно доверить сотрудникам на основе аутсорсинга.

Территориально офис должен размещаться так, чтобы он был заметен потенциальным клиентам. Не обязательно, чтобы он находился в центре города – открыв компанию в престижном спальном районе, также можно найти свою целевую аудиторию. Главное при этом, чтобы предложения и ценовая политика соответствовали требованиям и возможностям потенциальных клиентов.

Что касается квалификации персонала, именно этот фактор станет определяющим в успехе компании, он же будет и важнейшим рекламным методом. Поэтому важно брать на должности брокеров опытных специалистов, в идеале имеющих соответствующее образование. Популярная альтернатива длительному поиску подходящих специалистов – подготовка кадров непосредственно на рабочем месте. Если квалификация и опыт самого руководителя позволяют это, таким образом можно создать именно такой коллектив, который будет полностью удовлетворять требованиям руководителя и запросам клиентов.

Помощь в получении ипотеки как бизнес

Рекламная кампания и продвижение предприятия будут наиболее важными этапами развития начинающей фирмы. Оказывая такие услуги, как помощь в получении ипотеки, очень важно иметь хорошую репутацию. Поэтому следует максимально активно продвигать собственный сайт, на котором должны размещаться положительные отзывы клиентов. Следует позаботиться и о том, чтобы достаточное количество отзывов о качестве работы предприятия попало и на другие интернет-ресурсы, включая различные форумы на тему кредитования и смежные с ними. Помогут и такие методы, как размещение контекстной рекламы в интернете, размещение баннеров и бигбордов, раздача листовок в непосредственной близости к офису.

Начиная предпринимательскую деятельность как фрилансер, без основания агентства, можно зарегистрировать более простую организационную форму – ИП. Она позволяет законно вести предпринимательскую деятельность, уплачивая налоги в установленном размере и при этом не тратить много времени на регистрацию предприятия и подготовку пакета документов.

Если помощь в получении ипотеки будет предлагать полноценная брокерская фирма, лучше сразу зарегистрировать юридическое лицо. Предприятие в таком формате, как правило, более конкурентоспособно и вызывает доверие как потенциальных клиентов, так и банков.

Дополнительно, регистрируя фирму, можно перейти на упрощенный режим налогообложения, доступный как ИП, так и ООО. Для этого к основному заявлению необходимо добавить еще одно, в котором будет идти речь о желании осуществлять регулярную налоговую отчетность по УСН.

Правильно применяемые рекламные методы позволяют в течение нескольких месяцев увеличить количество клиентов с 15 – 20 клиентов в несколько раз – по статистике, при активной раскрутке общая численность возрастает на 20% ежемесячно. Таким образом, при успешной деятельности предприятия уже спустя несколько месяцев компания окупит затраченные на ее создание средства и начнет приносить стабильный доход.

На сегодняшней день недвижимость является одной из наиболее выгодных видов инвестирования. Она дорожает с каждым годом, ее можно сдавать в аренду, продавать полностью или долями и т. д. Но сами по себе объекты недвижимости достаточно дорогое удовольствие, которое могут позволить себе, далеко не все люди.

Сегодня в России каждая пятая сделка по приобретению или продаже объектов, проходит с привлечением банковских денег. Соответственно, многие предприимчивые люди поспешили воспользоваться этой возможностью и начали активно обращаться в банки. Давайте рассмотрим несколько вариантов того, как делается бизнес на ипотеке.

Не ждите — запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.

Это самый простой способ, как извлечь выгоду с недвижимости. Клиент банка берет в заем на квартиру или коммерческое помещение и сдает его в аренду. На вырученные деньги погашается ипотечный кредит. Через несколько лет человек закрывает долг перед банком и становится полноправным хозяином недвижимости, которая к тому же сильно возросла в цене.

У многих людей бизнес на ипотеке является основным источником дохода. Имея несколько объектов недвижимости, они быстро расплачиваются с банками, а доходы их резко возрастают.

Бывает несколько видов жилищного займа, ранее мы уже писали об этом в ст. «Ипотечное кредитование в России«, но коротко пройдемся еще раз:

• целевая — недвижимость на вторичном рынке жилья;
• ипотека на новостройку — на разных этапах строительства;
• нецелевая — кредит под залог недвижимости.

Самая дешевое жилье, это квартиры на этапе строительства. Минимальную цену, застройщик предлагает, когда только начинают составлять проект дома, затем идет котлован, первый этаж и т. д.

Люди начинают приобретать квартиры в доме, который только начинает строиться. К концу строительства, квартира дорожает в несколько раз. Такой бизнес на ипотеке не только дает возможность получить жилплощадь и полностью расплатиться с банком, но еще принесет хорошую прибыль своему владельцу.

Банк выдает деньги под уже находящуюся у клиента в собственности недвижимость. Эти средства можно использовать на любые цели. Без отчетности перед кредитной организацией.

Важно! Клиент обязан оценить жилплощадь, только в аккредитованной банком оценочной компании. Страхуется залоговая квартира также в аккредитованной страховой компании. Все это происходит за счет клиента.

Банк не выдаст кредит на сумму большую 60%, от оценочной стоимости недвижимости.

Бизнес на ипотеке, это очень прибыльное дело, но на первоначальном этапе, оно требует больших денежных вложений. При грамотном подходе, можно обойтись средствами банка, главное, учесть большинство рисков и оценить свое финансовое состояние.

Источник