Как кидают при инвестициях

Как «Кидают» российских инвесторов. Топ-12 способов обмана

Массовый приход российских инвесторов на зарубежные рынки недвижимости показал не только преимущества вложений в иностранные «кирпичи», но и то, что обманывать способны не только российские риелторы и застройщики. Согласно практике, обманывают российских инвесторов и иностранные агентства. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями, основатель консалтингового портала Indriksons.ru, рассказывает о наиболее типичных случаях обмана.

«Мошенничества с недвижимостью существуют везде, кроме нескольких стран. Топ стран по чистоте сделок возглавляют Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария. Уже в Италии, Испании начинается бардак. Таким образом, 90 % стран на чем-то обманывают, – говорит Игорь Индриксонс. – Способы введения в заблуждение инвесторов одинаковы. Обычно эти схемы реализуются на рынках разных стран с периодичностью в 5-10 лет. Причем видоизменяются названия этих схем, но не их суть».

1. Высокие комиссии и расходы на маркетинг. Чем выше расходы на маркетинг, тем более неликвиден объект недвижимости. «Мной уже неоднократно приводился рейтинг стран с самыми высокими комиссиями, посредникам и расходами на маркетинг, который полностью совпадает с рейтингом самых неликвидных стран», – рассказывает Индриксонс. Так, размер комиссии в Болгарии составляет – 45 %, в Египте – 40 %, в Испании – 33 %, в Италии (Калабрия) – 25 %, в Тунисе – 25 %, в Таиланде – 25 %, в Доминикане – 22 %, в Чехии – 15 %. При этом на самых неликвидных рынках, например в Болгарии, расходы на маркетинг и комиссию риелтору в структуре цены могут достигать 45 % – таким образом, при стоимости квадратного метра в 1000 евро покупатель 450 евро отдает непосредственно на оплату красочных рекламных буклетов и умение риелтора преподнести товар».

2. Наценка. Иностранный инвестор не чувствует разницы в цене. Очень часто на местном рынке не практикуется оценка объектов недвижимости, то есть иностранный инвестор запросто не почувствует наценку в 20-30%, тогда как все квартиры уникальны и могут значительно отличаться в цене друг от друга в зависимости от характеристик жилья.

3. Стадия, на которой оформляется право собственности. В Болгарии право собственности оформляется только тогда, когда объект построен на 80 % (для сравнения: в Великобритании инвестор уже на стадии котлована является собственником). Отсюда возникает пространство для мошеннических схем: двойные продажи, застройщик может заложить недвижимость в банке и т. д.

4. Налогообложение. Зачастую покупатели не понимают, во сколько им обойдется содержание недвижимости, каковы будут налоги на доход, полученный от аренды и т. д. К примеру, во Франции и США, если вы прожили в стране больше 6 месяцев, вы автоматически становитесь резидентом. Налоговая служба в США не такая добрая, как в России. Инвестор должен декларировать все свои счета, всю свою недвижимость и ни в коем случае ничего не утаивать. Прогрессивная шкала налогообложения может доходить до 60 %. Очень показательный пример: недавно сооснователь Facebook Эдуардо Саверин отказался от американского гражданства и стал гражданином Сингапура – из-за высоких налогов, избежать уплаты которых не удастся.

5. Выдача потребительского кредита вместо ипотечного. Такой способ обмана практикуется в Испании. Суть его заключается в следующем: на побережье, где недвижимость неликвидна, испанские банки пытаются всучить инвесторам потребкредит на покупку недвижимости всеми правдами и неправдами. Хотя процентная ставка будет такая же, как и при ипотеке, разница заключается в последствиях для заемщика. В случае дефолта заемщика при ипотечном кредите банк имеет право наложить взыскание лишь на объект недвижимости, тогда как при потребкредите банк обратит взыскание и на другое имущество, банковские счета и т. д. Конечно, инвестор может попытаться сбежать обратно в Россию, но его станут разыскивать, а затем наложат взыскание на имущество заемщика в России.

6. Гарантия обратного выкупа объекта застройщиком. Допустим, застройщик предлагает инвестору обратный выкуп объекта через определенный срок, в случае если инвестору не удастся перепродать его на вторичном рынке. Причем застройщик сулит любые деньги, вплоть до удвоения суммы. На самом деле у застройщика есть миллион способов легально выйти из бизнеса, а объект ему не нужен, так что инвестор рискует стать «счастливым» обладателем «неликвида».

7. Доходность от аренды недвижимости Gross, а не Net. Если на рынке средняя доходность от аренды составляет 5 % годовых, застройщик, чтобы сделать продукт более привлекательным, завышает цифру на пару процентных пунктов и объявляет доходность рынка 7-8 % годовых Gross. Даже если это крупная известная компания, инвестор может потерять деньги. Эти проценты обещаны в теории – при удачном стечении обстоятельств, при этом в контракте могут содержаться условия, согласно которым с суммы Gross вычитаются проценты за управление и другие сопутствующие услуги. При этом чистая доходность инвестора опускается до нижерыночного показателя – допустим, 3 %.

8. Высокая гарантированная доходность чистыми на руки. В этой схеме застройщиком гарантируется доходность до 10 % в год. Подвох кроется в формулировке. Инвесторы видят только цифру 10, а на слово «ДО» никто не обращает внимание. А ДО 10 % – это любая цифра до 10 – и 2, и минус 3. После вычета накладных расходов доходность может получиться отрицательной.

9. Отсутствие условия о возврате объекта в первоначальном состоянии. Инвесторы часто не обращают внимания на отсутствие в договорах о сдаче объекта в аренду управляющей компанией условия о возврате объекта в первоначальном состоянии или о ремонте объекта за счет управляющей компании. В таких случаях собственники получают свое жилье назад в удручающем состоянии, требующем ремонта, то есть больших затрат.

10. Земля в залоге. Очень много инвесторов из России попалось в эту ловушку в Болгарии. Чтобы получить кредит на продвижение объектов, застройщик может заложить землю в банке. Если стройка будет заморожена, а застройщик обанкротится, банк заберет все. Чтобы минимизировать риск, стоит подать заявку в банк, как будто вы намерены получить ипотечный кредит. Банк в первую очередь проверяет статус земли – и в случае проблем сообщит об этом инвестору.

11. Контракт на родном языке. Русские инвесторы радуются контракту, составленному на русском языке, но это лишний повод для опасений. Если инвестору в Болгарии или Черногории предлагают контракт на английском языке с переводом на русский, ни одна из этих версий не будет верна и безупречна, даже если это будет нотариальный перевод. Юридическую силу при разрешении споров будет иметь текст договора, составленного на государственном языке страны подписания и заключения договора.

12. Расходы на обслуживание инфраструктуры. Допустим, инвестору предлагаются на выбор два практически идентичных объекта по одинаковой цене. В одном из них имеется только бассейн, а в другом предусмотрены также спа-салон, фитнес-центр, сигарная комната и т. д. Инвестор, естественно, желает приобрести объект с большим количеством инфраструктуры. Однако все эти дополнительные удобства хороши лишь тогда, когда расходы по их содержанию несет не собственник, а арендатор. Расходы за обслуживание бассейна, к примеру, могут вылиться в 5-10 тысяч евро в год.

Источник

В чем подвох инвестиций? Подводные камни инвестирования

Почему стоит знать о подводных камнях

Сейчас реклама на Ютуб, не телевидении пестрит предложениями начать инвестировать — открыть инвестиционный счет, купить акции и облигации.
Особенно стараются Тинькофф Инвестиции(Этот русский, который опять, БКС Брокер(БКС Знает, как приумножить деньги в 2 раза).

Реклама заставляет нас обратить внимание на фондовый рынок и возможность повышенного дохода. Умножить свои деньги в 2 раза, т.е. получить 100% дохода — разве это не здорово?

Основные задачи инвестирования на фондовом рынке на данный момент таковы

• Получить доход в результате купли продажи акций, выплат дивидендов и купонов по облигациям, деньги на фондовом рынке п
• Сохранить деньги на старость и на пенсию
• Получить халявные 52 тыс. от государства в рамках налогового вычета по ИИС

Но как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Но есть ряд подводных камней, без знания которых инвестиции принесут только разочарование из-за потери денег на фондовом рынке.

🗿 Инвестиции подходят не всем

Проблема в том, что для начала инвестирования вы должны иметь хотя бы самые начальные знания о фондовом рынке и его инструментах. Пригодятся знания финансовой грамотности. Вот самые простые вещи, которые вы должны знать

• Что такое акции и облигации. В чем их различие и сходство.
• Когда и как покупать акции, что такое стоп лосс и тейк профит
• Какие финансовые инструменты нужно покупать и почему они подходят именно вам?
• Какие комиссии и за что есть у вашего брокера?
• Психология купли продажи на фондовом рынке, какая у вас будет стратегия

Сейчас открыть брокерский счет дело пары минут, особенно если вы уже клиент таких банков как Открытие, Тинькофф, ВТБ, Сбер и Альфа банк.

А что дальше. Допустим, если вы пенсионер, домохозяйка или студент. У вас есть средства, которые вы сняли со вклада? Куда вложить и почему это сделать? Вы сейчас «Хомяк» на фондовом рынке, т.е. не знаете — сколько и когда покупать. Остальные участники рынка просто заработают за счет вас деньги.

Вы купите акции, а они упадут… Вы испугаетесь, продадите все и потеряете часть капитала…

Вывод тут простой: если вы совсем новичок и увидели рекламу по телевизору, то не стоит сразу кидаться открывать счет и покупать на фондовом рынке. Без изучения основных вопросов, описанных выше вам ничего не светит. Вы только потеряете деньги.

Доверчивые пенсионеры и домохозяйки идут в Сбербанк, где им предлагают Инвестиционный вклад по повышенной ставке. Хотя на самом деле это не вклад, а вложение денег в фондовый рынок. Минусом такого вложения является повышенная комиссия за управление. Кроме того, доход по таким вкладам оставляет желать лучшего.

🗿 Реклама инвестиций обманчива

Вот фрагмент рекламы БКС Инвестиции:

«Акции этих компаний выросли в 2 раза. Надо знать, что брать! БКС знает. «

На самом деле это не реклама, а обман. Тут не хватает ключевого уточнения — за какой срок они выросли? За 1 год, за 1 день? За 10 лет?

Достоверно знать, насколько вырастут акции тех или иных компаний — этого не знает никто! Есть так называемые «черные лебеди» фондового рынка. События, которые трудно предсказуемы и которые вызывают падение фондового рынка. И эти события позволяют опровергнуть все прогнозы. Если бы эту информацию имел брокер со 100% достоверностью, наверно он бы был самым богатым на свете.

Брокеры дают рекламу для того, чтоб привлечь вас как клиента. Если вы будете покупать и продавать акции, они заработают на вас за счет комиссий, иногда даже очень высоких.

Брокер на 100% не скажет вам, какие акции вырастут. А если и скажет, то ответственность за принятие решения все равно лежит на вас. Брокер может сказать и ошибиться. Ему за это ничего не будет, а вы потеряете деньги.

🗿 Ваш склад характера очень влияет на получение дохода

Когда брокер дает рекламу, он не знает, какой у вас характер и финансовое положение.

Основная стратегия инвестирования — покупать хороший актив и ждать его роста. Многие спекулянты, которые торгуют внутри дня остаются в минусе в итоге.

Если вы не умеете ждать или склонны к частым спонтанным действиям — инвестирование вам не подходит. Перед тем, как покупать трижды подумайте, сможете ли вы ждать определенный срок для получения дохода.
Кроме того нужно выставлять стоп-лосс и уметь получать минимальный убыток. Не бояться убытков и воспринимать их как должный процесс от торговли на фондовом рынке.

🗿 Нужно быть готовым к техническим ошибкам брокеров

Вы должны понимать, что у каждого из брокеров бывают сбои. Иногда актив падает, а продать его, чтоб не получить убыток. Иногда это бывают серверные сбои или проблемы с мобильным приложением. Надо быть к этому готовым.

Естественно брокер не предупреждает об них, а потом начинает «Отнекиваться», что все типа было нормально. Недавно мы писали о ряде ошибок в Тинькофф Инвестиции
См. также: 5 ключевых недостатков Тинькофф Инвестиции

Платить за технические проблемы брокеры не хотят. На банки ру есть ряд отзывов о проблемах брокера, вот один из них https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10452721/.

🗿 Брокер не заботится о вас

Если вы стали клиентом брокера, то вам сразу предлагают тариф для торговли. При этом не рассказывают, какой тариф выгоден и почему. У Тинькофф по умолчанию достаточно высокий тариф за сделку 0.3% от суммы сделки. Нужно иметь определенную финансовую грамотность и умение считать, чтоб понять — подойдет вам этот тариф или нет.
См. также: Как правильно выбрать тариф у брокера?

Тарифы брокеров достаточно сложные и в ряде случаев запутанные. Очень часто выясняется о дополнительных тарифах биржи, которые отражены в тарифах очень далеко.

В заключение

Начать инвестировать и просто и одновременно очень сложно. Чем больше депозит, тем ощутимее будут потери при технических проблемах и при незнании механизмов работы брокера и фондового рынка.

Перед началом инвестирования нужно изучить подводные камни, которые возникают как из-за ошибок брокера, так и по вашей вине из-за незнания механизмов работы биржи. Выбор брокера и тарифа — важные шаги на начальном этапе инвестирования. Их нельзя пропускать.

Источник

Как не стать жертвой: популярные методы мошенничества в инвестициях. Часть 1.

Мошенники есть везде, но особенно часто они встречаются в инвестиционном бизнесе. Они уничтожают сбережения инвесторов и разрушают доверие к рынку. Мошенники — это гидра. Гидру морят голодом. Поэтому в статье я рассказываю, как действуют неблагонадежные личности, и что нужно знать, чтобы не угодить в их сети.

Оглавление

Общий принцип инвестиционного мошенничества
Схема Понци
Мошенничество на pre-IPO инвестициях
Мошенничество внутри закрытых групп
Prime Bank инвестиции
Мошенничество на предоплате
Как избежать мошенничества

Общий принцип инвестиционного мошенничества

Базовая концепция любого мошенничества простая. Она имеет три последовательных этапа:

1. Вызвать доверие
2. Надавить на эмоции
3. Получить желаемое

Если трюк удается, то жертва быстро расстается с деньгами. Потом долго не может понять, как такое случилось. Хотя на самом деле все просто — заманили, очаровали, обманули.

Чтобы вызвать доверие, мошенник мимикрирует. Он представляется сотрудником известных компаний, называет громкие имена, использует профессиональную терминологию. Опытный финансовый мошенник разбирается в инвестиционном бизнесе не хуже парней на Уолл-Стрит. Этим он отключает критическое мышление жертвы.

Кроме того, мошенник предлагает инвестиционные продукты, которые имеют реальные прототипы. Иногда эти продукты действительно существуют. Просто существуют они на одних банковских счетах, а деньги жертв отправляются на другие. Поэтому даже профессиональные инвесторы не всегда отличают добросовестного партнера от талантливого афериста.

Мошенник использует чужую репутацию, чтобы вызвать доверие. Если он внимателен к деталям, то иллюзия получается идентичной оригиналу.

В качестве эмоционального давления жулики повседневной жизни используют страх. Например, представляются сотрудниками банков и говорят, что произошла подозрительная транзакция по карте. Запугивают жертву, узнают нужные данные и уже по-настоящему воруют деньги.

Мошенник инвестиционной сферы чаще оперирует жадностью. Он предлагает уникальный продукт с высокой доходностью и нулевыми рисками. Рассказывает про стабильность выплат и подтверждает результат на небольшом счете. Дальше разум инвестора заполняют доллары, а жажда наживы отключает инстинкт самосохранения. Деньги плавно перетекают из кармана жертвы в карман мошенника.

Обычно это происходит по одному из путей, которые я описал ниже. Должен признать — некоторые способы действительно оригинальны. Неудивительно, что изворотливые аферисты собирают миллионы, а иногда и миллиарды долларов.

Схема Понци

Классический метод инвестиционного разводилова. Его придумал Чарльз Понци в начале XX века, а в недавнем прошлом повторили Берни Мэдофф, Сергей Мавроди и тысяча других жуликов локального уровня.

Суть схемы — выплачивать прибыль существующим инвесторам за счет привлечения новых. Экономическая деятельность при этом отсутствует. Прибыль увеличивается, пока существует поток новых вкладчиков.

Соответственно, чем больше инвесторов участвует в схеме, тем больше новых участников требуется для поддержания выплат. Когда существующих инвесторов становится много, а приток новых жертв заканчивается, деньги перестают поступать. Схема схлопывается. Организатор забирает остатки средств и уезжает на острова.

Как правило, чтобы придать антураж мошенничеству и усыпить бдительность жертвы, мошенник обещает вкладывать деньги в высокодоходные и низкорискованные активы. Инвестиции в акции, недвижимость, ломбарды — это ширма, с помощью которой мошенник создает видимость бизнеса. Жертва думает, что деньги работают, а прибыль законна. На самом деле это не так.

Схема Понци не подразумевает экономической деятельности. Прибыль генерируется из поступлений новых инвесторов. Однако, схема Понци имеет ширму, которая выглядит, как законный бизнес — это вводит жертв в заблуждение.

Если мошенник правильно подбирает антураж, то он может обмануть умных и богатых людей. Например, Берни Мэдофф украл $65 млрд у голливудских звезд, европейской знати и профессиональных участников финансового рынка. Он предлагал 12% ежегодной доходности с нулевыми рисками. Берни обещал сексуальный показатель, если говорить про настоящие инвестиции. Но этот показатель не казался недостижимым. Поэтому пирамида Бернарда Мэдоффа успешно функционировала 20 лет и схлопнулась только в 2008 году.

Красные флаги, по которым можно заподозрить схему Понци:

1. Высокая доходность при низком риске.
Любая инвестиция подразумевает риск. Инвестиции с высокой доходностью подразумевают высокий риск. Инвестиции с гарантированной высокой доходностью — априори мошенничество.

2. Чрезмерная стабильность выплат.
Инвестиции нестабильны. Они могут вырасти в хороший год и упасть в плохой. Регулярный положительный результат, который не зависит от рыночных условий — повод насторожиться.

3. Незарегистрированные инвестиции.
Регистрация в регулирующих государственных органах обеспечивает информацию об управлении, продуктах и финансах компании. Схемы Понци обычно включают инвестиционные продукты, которые нигде не зарегистрированы и никем не регулируются.

4. Нелицензированные продавцы.
Государственные законы о ценных бумагах требуют лицензию, чтобы продавать инвестиционные продукты и управлять чужими активами. Получение лицензии — сложный, долгий и дорогой процесс. Поэтому организаторы схемы Понци обычно его игнорируют.

5. Секретные стратегии.
Инвестиционные продукты, работающие по принципу черного ящика (когда есть результат, но непонятен способ его достижения) — благоприятная почва для создания пирамиды. Лучше избегать инвестиций, в которых нельзя разобраться детально.

6. Сложности с выводом денег.
Организаторы схемы Понци заинтересованы в том, чтобы инвесторы оставляли деньги на счетах, а не пытались их вывести. Если при попытке вернуть инвестиции, промоутер предлагает еще более высокую прибыль, лишь бы не обналичивать средства — это мошенничество.

Забавный момент — большинство афер по схеме Понци имеют шесть красных флагов одновременно. Но это не мешает мошенникам собирать деньги. Человеческая жадность творит чудеса. Иллюзия стабильности — тоже.

Мошенничество на pre-IPO инвестициях

Опасный вид мошенничества, который всеми родинками тела копирует обычную инвестиционную сделку. Если описать метод кратко, то мошенник продает акции известной компании, хотя не имеет их в наличии.

Мошенник эксплуатирует ажиотаж, возникающий на крупных IPO-сделках. Он действует по следующей схеме:

1. Ждет момент, когда крупная частная компания объявит о планах провести IPO и выйти на биржу.

2. Обзванивает инвесторов и предоставляется брокером. Говорит, что выкупил часть акций до размещения.

3. Предлагает продать свой пакет со скидкой к цене IPO.

Поскольку инвесторы любят популярные IPO, а скидка дает преимущество, они соглашаются. Что происходит дальше понятно — инвестиция превращается в пшик, а инвестор превращается в жертву.

Ситуация усугубляется тем, что pre-IPO сделки действительно существуют. Лицензированные брокеры выкупают акции компаний частной транзакцией и перепродают их клиентам. Дороже цены покупки, но дешевле цены IPO. Разница в том, что лицензированные брокеры делают это по-настоящему. Мошенник ограничивается обещаниями. Он исчезает после получения денег.

Pre-IPO мошенничество похоже на мошенничество при продаже квартир. Аферист продает реальную квартиру по привлекательной цене. Все выглядит, как обычная сделка. Вот только документы поддельные, а истинный собственник не в курсе происходящего.

Например, по такой схеме брокеры из детского сада продали воображаемые акции Uber и Lyft на $2 млн. То же самое произошло, когда Павел Дуров привлекал инвестиции в Telegram. Конечно, не каждый случай попадает в газеты. Но подозреваю, что каждое крупное IPO имеет сопутствующие потери в виде мошенничества.

Главная опасность pre-IPO аферы заключается в схожести с привычными инвестиционными сделками. Фактически, реально все, кроме акций. Поэтому единственный способ не угодить в ловушку — тщательно проверять контрагента. В частности запрашивать лицензии, изучать государственные реестры, смотреть прошлые сделки, обращать внимание на репутацию. Проверять и перепроверять данные.

Источник