Как германия привлекает инвестиции

Инвестирование в Германии

Очередная интересная статья, для тех, кто не совсем знает куда лучше вложить деньги, либо имеет на примете только один вариант – банковский депозит.

Вступление

Нужно понимать, что инвестирование в различных странах происходит по своим принципам и законам. И при этом, законы, в странах разнятся между собой. Исходя из этого, сфера инвестиций в Германии своеобразна.
Чем привлекательна Германия для инвесторов?

В Германии существует закон, по которому выбираются инвестиционные фирмы. Он назван KAGG. Следовательно, определенные компании осуществляют управление инвестиционными фондами.

Так же эти фирмы являются организациями, специализирующимися на кредитах. И как следствие, на них будут распространяться все законодательные нормы государства, которые существуют для кредитных учреждений.
Компании, которые выполняют роль фондов, контролируются со стороны двух законов и ведомства, что следит за кредитными учреждениями.

В Германии так же необычны депозитарии структур. Они обеспечивают ответственность за хранение ценных бумаг. Также, они контролируют компании, управляющие фондами. Работать с фондовыми депозитариями могут лишь банки.

Система становится определенно непривычной и запутанной для нас, но если в ней разобраться и все станет на свои места. Она хорошо работает в Германии, а своей структурой безупречно контролирует работу денежного потока и компаний.

Создан механизм был таким образом, чтобы обеспечить защитой права и вклады своих инвесторов. Как только инвестор вложил деньги, он получает сертификат с пометкой на приобретения. Инвестированные деньги, вкладываются в покупку недвижимости, предприятий либо бумаг, которые имеют ценность.

В Германии очень существенно и конкретно избраны условия для существования фонда инвестиций в лице организации. Это обеспечивает безопасность, как инвестициям, так и существованию компании со стороны государственных законов.

В какой сектор вложить деньги в Германии?

Германия является самой привлекательной страной с точки зрения инвестиционных вложений за рубежом. Сохранить, а при рынке, который растет, и преувеличить капитал можно при вложении в недвижимость.
Инвестирование в Германии принято направлять в такие объекты (новостройки и вторичный рынок):

• квартиры
• дома
• коммерческая недвижимость
• многоэтажное строительство жилых домов.

Из всех областей инвестирования в Германии, самый большой интерес вкладчиков из-за границы требует коммерческая недвижимость. Не просто так: их внимание концентрируется на самом перспективном и важном рыночном сегменте. Интерес инвестировать за границей был и останется важным для большинства людей.

Приобретение коммерческих точек в Германии — это выгодное и надежное инвестирование своих средств. Законодательство Германии нейтрально относится к иностранным покупателям, не склоняет бюрократическими проволочками: для того, чтобы оформить объект нужно минимум времени и документов.

Огромным плюсом процесса купли-продажи в Германии остается их прозрачность, что дает возможность, как можно больше понизить все риски, которые связаны с проведением некачественных сделок.

Какой процент можно получить в итоге?

Среди иностранных инвесторов, по-старинке, всегда останутся популярны доходные дома. В Германии по разным показаниям от 30% до 45% граждан все время арендует жилье на длительный период, а, следовательно, вложения инвестиций в этот вид деятельности всегда будет выгодным в финансовом аспекте.

Вносить инвестиции в недвижимость в Германии может каждый человек, даже если у него нет крупных денежных сумм.

Например, недвижимость для студентов является самым доходным сектором мирового рынка коммерческой недвижимости и дает возможность генерировать доход в ставке 7-10% от полной стоимости объекта каждый год.
Куда инвестирую я?
[main-kompany-2]

Вместо вывода

Все вроде хорошо, но пока очень мало людей, способны купить кусочек недвижимости или экономики, в самой Германии.
Об этом мало что известно обычному рядовому человеку, так что нужно найти фирму или компанию, с высокой степенью надежности, которая помогла бы вам.
А мы пока тем временем, вкладываем в памм счета, как говориться, если разбираешься – все получится.
Лучший результат показывает пока компания 24 Option, более подробно по указанной ссылке.

Источник

Инвестиции в Германию: основные тренды

К тому же, и сама Германия является страной эффективных вложений, среди которых особое место занимают инвестиции в недвижимость.

Германия смогла превратить себе в плюс даже напугавшую несколько лет назад проблему с беженцами: в связи с наплывом новых людей выросли обороты в сфере торговли, питания, повысился спрос на жилье, а в сфере услуг число рабочих мест увеличилось почти на 500 000 человек. К тому же, приток иностранных кадров сгладил такой негативный демографический фактор, как стареющее население. Благодаря тому, что страна продолжает успешно развиваться в любой ситуации, не снижается интерес к инвестированию своих средств у многих иностранцев, среди которых русские являются весьма активной аудиторией. Чаще все это предприниматели из России, имеющие некоторый объем свободных средств, но также встречаются и профессиональные инвесторы, правда, их пока еще не так много.

Иностранный фактор

Основная проблема, с которой сталкиваются такие люди не только в Германии, но и по всему миру, это отсутствие знаний местного рынка и языка. Почему-то многие русские инвесторы думают, что при наличии денежных средств им в Германии все дороги открыты, однако это не так. Россияне не могут получить доступ к большинству хороших объектов, к тому же, многие продавцы предпочтут местного инвестора русскому, и это никак не связано с санкциями или отношением. Вопрос всего лишь в том, что местным жителям таким образом работать элементарно проще: немецкий инвестор будет более опытен, лучше разбираться, к тому же он задает меньше нелепых вопросов. Поэтому при нынешнем спросе на недвижимость Германии многие продавцы ищут более простые пути, игнорируя запросы иностранцев.

Самыми популярными регионами для покупки немецких квадратных метров являются города «большой семерки» — Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Однако там сегодня фиксируется очень низкая рентабельность — меньше 3% — поэтому инвесторы обращают внимание и на другие города. Прогнозировать развитие по конкретным новым направлениям в данном случае непросто, поскольку каждые три месяца ситуация меняется, однако однозначно можно сказать, что в первую очередь имеет смысл приобретать именно жилую недвижимость. Хотя и другие варианты также могут хорошо себя проявить в будущем, – в зависимости от развития конкретного города и ситуации в Германии и мире.

Доходные дома – самый надежный вид инвестиций

На повестке сегодняшнего дня инвестиции в доходные дома сейчас считаются самым надежным видом инвестиций, разумеется, при правильном подходе в процессе выбора и покупки. Такой вид недвижимости в Германии весьма востребован среди иностранных инвесторов, поскольку это направление считается самым надежным, ликвидным и стабильным видом инвестиции. Ведь немецкий рынок жилой недвижимости это рынок арендаторов: если по всей Германии этот показатель равен примерно 50%, то в крупных городах до 90% населения арендует жилье. Продолжительность проживания в одной квартире в среднем, составляет 9 лет, поэтому, если владелец недвижимости такого типа находит себе подходящего арендатора, то практически на десять лет можно будет иметь гарантированный заработок от сдачи жилья в аренду одному и тому же человеку. Кроме того, доходные дома отличаются долгим сроком эксплуатации до 80 лет, именно поэтому немецкие банки предлагают самые выгодные условия для финансирования такого типа недвижимости. В текущем 2018 году рентабельность такой инвестиции колеблется от 2,5% до 6% и напрямую зависит от месторасположения и технического состояния здания.

Размер капитализации доходных домов в отдельных регионах может достигать 30-50% в течение 5 лет. Прирост капитала осуществляется не только благодаря доходу от аренды, но и за счет повышения стоимости самих объектов. Например, инвестировавшие в доходные дома Берлина десять лет назад, увеличили за это время свои активы по стоимости в три раза, а также реализовали объекты на пике с учетом налоговой льготы.

Редевелопмент – инвестиции для профессионалов

Не менее популярным видом инвестиций в Германию является редевелопмент – приобретение перспективных объектов торговой недвижимости, которые продаются по сниженной цене. После покупки происходит комплексное улучшение формата недвижимости, развитие и расширение пространства за счет использования неликвидных площадей, что позволяет повысить привлекательность объектов для арендаторов и значительно увеличить стоимость недвижимости. Затем осуществляется процесс переоформления договора аренды на длительные сроки. Соответственно доход от инвестиций складывается за счет увеличения общей стоимости актива и регулярной прибыли от аренды. Поскольку торговая и офисная недвижимость позволяет получать высокий и гарантированный доход от инвестиции (рентабельность составляет 3-8%), такие объекты являются самым востребованным продуктом у профессиональных инвесторов. Но данное направление требует от инвестора высоких компетенций, поскольку дает не только широкие возможности, но и серьезные риски. Договор аренды при таком формате обычно заключается на 10-15 лет. Что касается стоимости таких объектов, то они формируется от рентного дохода, месторасположения, срока эксплуатации и качества арендатора: супермаркеты могут стоить от 1 до 5 млн евро, отели — от 1 до 50 млн евро.

Квадратные метры специального назначения

Популярны в Германии и инвестиции в, так называемую, специальную недвижимость — отели, общежития, дома престарелых, больницы и т.д. Их отличительной особенностью является прямая зависимость получаемого доход (рентабельность составляет 3-5%) а от успеха арендатора. Покупка такой недвижимости и управление ею требует от инвестора не менее глубоких знаний, чем в случае с редевелопментом – нужно уметь разбираться как в технической составляющей, так и в области операционной деятельности, к тому же, договор аренды заключается на срок 2-25%. Чаще всего профессиональные инвесторы специализируются на конкретном типе данного направления.

Если потенциальный инвестор пока не определился с конкретной областью своих вложений, то всегда можно сконцентрировать свои вложения в строительстве. Можно выступить в качестве финансового инвестора (доходность до 8% в год) при минимальном количестве потраченных усилий в проекте или застройщика (доходность 15-30%), — но тут уже придется активно включаться в рабочий процесс в течение нескольких лет. Если хорошо ориентироваться на местном рынке недвижимости, то можно стать краткосрочным инвестором: приобрести объекты в регионах с ожидаемым подъемом цен и продать их в скором времени на пике. К тому же, увеличить стоимость недвижимости можно также при сравнительно небольших капиталовложениях в ремонт, проектную документацию и получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. В результате рентабельность такого проекта может составить от 30 до 100% за пятилетний срок.

Многие инвесторы из России готовы приобрести недвижимость в Германии. Их сдерживает недостаток информации о внутренних особенностях немецкого рынка, правовых и налоговых аспектах, структуре управления, системе оценки. Инвестору нужен достойный партнер и консультант — не просто местный риэлтор, а многопрофильная компания, которая может объективно оценить объект, проанализировать все детали и помочь совершить выгодную сделку. IIG Real Estate GmbH – немецкая компания с офисами в Берлине и Лейпциге, где работают специалисты с более чем 20-летним опытом работы в сфере права, налогов, недвижимости, финансов. Специализацией компании является сопровождение инвестиций в коммерческую и доходную недвижимость Германии.

Благодарим за помощь в подготовке материала Ольгу Мюллер, управляющего партнера компании IIG Real Estate GmbH, лауреата премии Homes Overseas Russian Awards 2018

Homes Overseas Russian Awards – первая и единственная в России премия в области зарубежной недвижимост

Источник

Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Эта статья для тех, кто хочет зарабатывать на недвижимости. На примере Германии посмотрим, в какие типы объектов можно вкладывать капитал, какую доходность они способны обеспечить, какие риски ждут инвесторов. Полезная сравнительная таблица, как водится, ближе к концу публикации.

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:

Недвижимость Германии – востребованный объект для инвестиций среди россиян. Во-первых, инвесторов привлекает надежность страны. Экономический климат позволяет просчитать перспективы сделки на 20-30-40 лет вперед.

Второй фактор привлекательности – высокий процент дохода в евро относительно, например, вкладов в России или других странах. Третий – отсутствие интересных отечественных вариантов для инвестирования, в том числе в области недвижимости.

Тем не менее, объекты недвижимости Германии не одинаковы по рентабельности, отличаются своим потенциалом и степенью риска для инвестора. И тут есть прямая зависимость. Чем выше риск, тем выше вероятность заработать большую сумму в короткой перспективе. Чем ниже риск, тем более стабильный, но менее высокий процент рентабельности объекта.

Жилая недвижимость

Квартиры, доходные дома, жилые комплексы

Самая безопасная инвестиция – многоквартирный дом. В Германии только 40% жилых квартир находятся в частной собственности. Это означает, что рынок арендного жилья процветает, причем у самых разных слоев населения. Даже низкая рождаемость не подрывает его – наоборот, создает дефицит на квартиры для одного-двух человек.

Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Инвестору этот факт гарантирует надежный денежный поток и устойчивую рентабельность. Но только если речь идет именно о приобретении жилого дома. Купить отдельную квартиру и попытаться получить из этого выгоду сложно: каждый десятый собственник несет в Германии убытки. Однако такая покупка может быть интересна с точки зрения возможной капитализации, а не регулярного дохода.

Немецкое законодательство сводит риски инвесторов к минимуму. В Гражданском кодексе четко прописаны взаимоотношения арендодателя и арендатора: сроки и причины расторжения договоров, условия арендной ставки, обязанности тех и других.

К тому же инвестору не обязательно даже вникать во все эти тонкости. В Германии развита система управления недвижимостью. Управляющая компания, которая обойдется владельцу здания всего в €20 с квартиры, избавит его от любого взаимодействия с жильцами дома. Если учесть, что большая часть коммунальных услуг оплачивается самими арендаторами, а расходы по техническому содержанию здания редко превышают 50 центов за кв. метр, то стабильная прибыль не подлежит сомнению.

Срок эксплуатации многоквартирных домов составляет в среднем 80 лет. Каждые 40 лет жилая недвижимость требует серьезного ремонта.

Немецкие банки охотно дают кредиты на покупку жилых домов и комплексов. Из-за минимальных рисков данного вида инвестиций ставки ипотечного кредита на сегодняшний день – от 2,0 до 2,5 фиксированных процента на 10 лет.

Рентабельность объектов жилой недвижимости составляет от 2,8 до 7% и зависит от месторасположения и технического состояния здания, а также количества арендаторов.

Этот тип недвижимости оптимально подходит для консервативных инвесторов, ожидающих от своих вложений минимальную степень риска и максимальную надежность. Сроки таких инвестиций колеблются от 5 до 100 лет.

Коммерческая недвижимость

Магазины, рестораны, супермаркеты, торговые центры, офисные здания

К желающим вложиться в коммерческую недвижимость банкиры не так благосклонны. Большинство банков готовы финансировать приобретение таких объектов, лишь имея гарантию, что договор аренды с арендатором совпадает со сроком финансирования. Также банк выставляет определенные требования к ликвидности арендатора, размеру арендной ставки, техническому состоянию здания.

Отношения между арендаторами и собственниками в данном случае регулируется законом лишь частично. Права и обязанности сторон, а так же то, кто оплачивает коммунальные услуги, и прочие нюансы прописываются в договорах.

Срок эксплуатации коммерческой недвижимости колеблется от 30 лет для торговой до 60 для офисной. Каждые 30 лет рекомендуется проводить реконструкцию здания. Нередки случаи полного сноса зданий и возведения новых на прежнем месте.

Существует и веский плюс для инвестиций в коммерческую недвижимость. Этот тип объектов, хоть и сопряжен с определенными рисками, может принести значительно большую прибыль. Уровень рентабельности коммерческой недвижимости составляет от 4% до 10%; зависит от местоположения и технического состояния здания, а так же от срока арендного договора, ликвидности арендаторов и потенциала для развития.

Вклад в такой тип объектов подходят для тех, кто готов к прогнозируемому риску и ориентирован на срок инвестиций от 5 до 30 лет.

Недвижимость специального назначения

Отели, общежития, дома престарелых, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. Например, нормы пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и прочее.

Поэтому при выборе недвижимости необходимо тщательно проверить, какие подводные камни могут встретиться на пути. Учесть требования муниципалитета, а также технические и финансовые затраты, которые могут быть с ними сопряжены. Стоит быть готовым к тому, что коммунальные расходы будут несколько выше, так как на таких объектах убираются чаще, количество мусора больше.

Рентабельность подобных объектов во многом зависит от профессионализма управляющего и надежности арендаторов. Дело в том, что в случае банкротства арендатора, найти ему замену будет непросто, так как изначально здание строилось под определенные нужды и запросы.

Таким образом, управление таким активом потребует большего контроля и времени. Даже если все коммунальные расходы в соответствии с договором несет арендатор, управляющая компания строго контролирует выполнение норм и условий договора.

Банки понимают все вышеперечисленные риски, потому выделяют деньги на такие проекты крайне неохотно, к тому же не во всех финансовых учреждениях есть специалисты, способные сделать необходимую для получения кредита оценку здания. Чаще всего такие объекты получают финансирование через государственные программы или Банк реконструкции и развития.

Но в инвестициях в особую недвижимость есть и огромное преимущество – договор с арендатором в таких случаях обычно подписывается на очень долгий срок: он может достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таких объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для зданий муниципалитета. Рентабельность особой недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же факторы, как в случае с жилыми или коммерческими зданиями.

Инвестировать в особую недвижимость стоит только тем, кто разбирается в особенностях этих направлений. Инвестор должен быть способен провести тщательный технический, стратегический, юридический и финансовый анализ объекта.

Типичный инвестиционный период для особой недвижимости – от 25 лет и выше.

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица
Доходные жилые дома и комплексы	Коммерческая торговая недвижимость	Недвижимость специального назначения
Типы договора аренды	Бессрочный	10-15 лет	25-30 лет
Количество арендаторов	10-100	1-10	1
Управление 1000 кв. м (16 квартир, 1 супермаркет)	€4 480	€3 300	€3 300
Коммунальные расходы	Большинство расходов несет арендатор, по закону	Часть расходов несет собственник, по договору	Часть расходов несет собственник, по договору
Срок эксплуатации здания	80 лет	40 лет	60-75 лет
Стоимость обслуживания здания	€5 360	€2 680	От €2 680
Простои	2%	4%	4%
Капитализация	В среднем, 3%	Зависит от местоположения и длительности договора, не исключено падение стоимости объекта	Зависит от местоположения, длительности договора и ликвидности арендатора, не исключено падение стоимости объекта
Ликвидность	Высокая, зависит от местоположения	Высокая, зависит от срока договора аренды	Средняя
Рентабельность	От 3% до 7%, зависит от местоположения и технического состояния здания	От 4% до 10%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора	От 4% до 8%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора
Стоимость участка	Кадастровая	Кадастровая, плюс стоимость разрешения	Кадастровая
Выбор предложений	Большое количество предложений online	Большинство предложений offline	Большинство предложений offline
Типичные цены	От €150 000 до €1 000 000	От €500 000 до €2 000 000	От €1 000 000 до €5 000 000
Типичные риски	Устаревшие планировки и внутренняя отделка квартир	При сокращении срока договора на аренду падает стоимость объекта	Банкротство оператора

Высокодоходные инвестиции

Строительство, спекулятивные сделки

Все вышеперечисленные типы объектов способны принести долгосрочный прогнозируемый доход. Но как мы помним, чем ниже риск, тем ниже и прибыль на вложенные средства. Если инвестор готов рисковать, то и в Германии – которую традиционно считают стабильной страной, где недвижимость не приносит сверхприбылей – можно удвоить капитал за несколько лет.

Например, участвовать в строительстве можно в качестве финансового инвестора (Joint Venture) или выступать застройщиком. Если в первом случае доход составит до 8% в год и потребует минимального количества усилий, то во втором случае можно рассчитывать на доход от 15% до 30% за проект при условии активного участия инвестора в течение нескольких лет.

Еще один путь – спекулятивные инвестиции. Инвестор, хорошо ориентируясь на рынке, покупает недвижимость в регионах с ожидаемым подъемом цен и продает в скором времени на пике. Иногда для увеличения стоимости объекты требуют небольших капиталовложений на ремонт, проектную документацию или получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. Рентабельность такого проекта обычно составляет от 30% до 100% за 5 лет.

В 2018 году мы рекомендуем определиться с целью инвестиций и выбрать объект в зависимости от целей. Также есть и стратегия диверсификации капитала. Как она выглядит?

70% средств можно вложить в низкорискованные проекты с рентабельностью 3-5%. Это могут быть доходные дома, коммерческая недвижимость или объекты специального назначения.

30% можно вложить в объекты спекулятивного типа инвестиций с потенциальным доходом до 30%. Конечно, такие сделки стоит проводить только под контролем опытных консультантов, чтобы не ошибиться с выбором и расчетами.

Особая сложность в этом процессе – поиск выгодного предложения, так как интересные объекты долго в продаже не задерживаются.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Источник