Использование земли для инвестиций

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

В настоящее время среди инвесторов все большую популярность приобретают вложения финансовых средств в земельные участки. Подобные приобретения являются разновидностью инвестиций в недвижимое имущество, за исключением случаев осуществления на земельных участках выращивания сельскохозяйственных культур и добычи полезных ископаемых.

В большинстве случаев современные вкладчики рассматривают землю как объект инвестиций в основном с позиции наличия на ней либо готовых зданий или сооружений, либо с целью будущего строительства. Действительно, такой подход к вложению средств является достаточно прибыльным, хотя и сопряжен с крупным риском.

В таблице 1 приведены статистические данные Федеральной службы статистики о величине инвестиций в нефинансовые активы, в состав которых в основном входят вложения в земельные участки. Эти данные подтверждают, что ежегодно их объемы увеличиваются.

Таблица 1 – Данные об инвестициях юридических лиц в нефинансовые активы (в том числе земельные участки) [7]

Инвестиции в другие нефинансовые активы*, млрд. руб.

Инвестиции в непроизведенные нефинансовые активы**, млрд. руб.

*За 2000-2012гг. в инвестиции в другие нефинансовые активы включены затраты на приобретение юридическими лицами в собственность земельных участков, объектов природопользования.

**Начиная с 2013г. в инвестиции в непроизведенные нефинансовые активы включены затраты на приобретение юридическими лицами в собственность земельных участков, объектов природопользования, контрактов, договоров аренды, лицензий, деловой репутации («гудвилла») и деловых связей (маркетинговых активов).

Рисунок 1 – Динамика цен первичного и вторичного рынка розничных земельных участков в Московской области в 2013-2016 гг., руб./сот. [3]

Рынок земли в России характеризуется устойчивыми темпами роста цен на участки (рис. 1). Такая тенденция особо ярко проявляется вблизи крупных городов, что обусловлено широким выбором функционального использования земельных участков.

В принципе популярностью среди инвесторов пользуются любые участки земли: и в черте города, и за городом, поскольку земляные наделы позволяют решать многие задачи. Так, в городах земельные участки приобретаются преимущественно для постройки жилой и коммерческой недвижимости, а на землях окраин осуществляется строительство поселков, зон отдыха, различных производственных, логистических, складских центров и др.

Инвестиции в земельные участки, как и любые финансовые вложения, обладают преимуществами и недостатками. Рассмотрим их подробнее.

Преимущество инвестиций в земельные участки состоит в том, что собственник земли может не переживать о физической утрате объекта инвестирования. Земельному участку, как объекту вложения средств, не страшны пожары, наводнения, землетрясения и прочие форс-мажорные факторы, он все равно будет существовать. Стихийные бедствия могут понизить участок в цене, но не уничтожить совсем.

Как уже было указано выше, земля в долгосрочной перспективе имеет тенденцию к росту стоимости. Однако при этом существует еще один важный положительный фактор: земельный участок практически не требует никаких затрат на свое содержание (за исключением налогообложения).

Земельный участок может быть капитализирован. Приобретение земли с целью ее облагораживания или строительства на ней объекта недвижимости всегда даст возможность получить высокий доход в дальнейшем.

Недостатками земельного участка, как объекта вложения средств инвестора, является, прежде всего, его относительно низкий уровень ликвидности. Это означает, что вкладчик не сможет при крайней необходимости быстро вывести средства. Поэтому, если инвестор заранее прогнозирует ситуацию, когда финансы могут срочно понадобиться, то лучше изначально осуществлять вложения в другие более высоколиквидные активы.

Изначальное приобретение земельного участка требует от инвестора вложения крупной суммы денежных средств. Безусловно, земля бывает различного размера и месторасположения, что влияет на ее стоимость. Однако, с точки зрения дальнейшей продажи земли, инвестор должен выбирать объект с наиболее привлекательными характеристиками. В будущем это обеспечит сокращение периода времени на поиск покупателя.

Сам по себе спрос на земельные участки достаточно постоянен, однако он существенно ниже, чем на иные объекты недвижимости: здания, помещения и сооружения различного назначения. Но в любом случае приобретение земли относится к долгосрочным капиталовложениям. Реализация на земельном участке перспективных доходных проектов, которые повысят его привлекательность для покупателей, также требует наличия и финансовых и временных ресурсов. Кроме того, у владельцев земельных участков всегда присутствует риск, что их стоимость не увеличится со временем.

Инвесторам не стоит забывать и о законных ограничениях в использовании земли. У каждого участка имеется перечень разрешенного использования, установленный в законном порядке. В результате собственник земли не может эксплуатировать ее как захочет, а должен следовать утвержденным требованиям.

Земельные участки облагаются отдельным видом налога – земельным налогом. При этом налоговая база по этому налогу определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, которая по своей сути должна быть близка к рыночной стоимости земли. Однако на практике возникает множество ситуаций, когда в рамках кадастровой оценки участков допускаются существенные ошибки. Это приводит к тому, что кадастровая стоимость становится выше, чем рыночная цена земли. Собственникам участков в этом случае приходится в судебном порядке пересматривать кадастровую стоимость, что связано с дополнительными расходами денежных средств и времени.

Вложения средств в земельные участки можно возвращать разными законными способами, что зависит в первую очередь от целей инвестирования. Выделим три основных способа получения прибыли от приобретения земли.

1) Инвестирование денежных средств в земельный участок с целью его дальнейшей перепродажи. По различным подсчетам, земельный участок с хорошим местоположением может принести доход за несколько лет в размере от 20% до 40% без дополнительных вложений. Однако при неудачном выборе инвестора, изменении окружающей инфраструктуры цена на участок может существенно понизиться, что приведет к убыткам вкладчика.

2) Инвестирование средств в земельный участок с целью возведения на нем объекта коммерческой недвижимости и его продажи или сдачи в аренду. Этот вариант вложения денежных средств характеризуется максимальной долгосрочностью. Так, в случае строительства и продажи срок возврата средств определяется сроками возведения объекта недвижимости и поиска покупателя. А при аренде этот срок составляет не менее 10–15 лет. В связи с этим на этапе планирования такого способа инвестирования необходимо руководствоваться грамотным анализом характеристик участка.

3) Инвестиции в земельный участок с целью постройки жилого дома. Привлекательность данного способа вложения средств выше, чем у предыдущих, поскольку жилая недвижимость имеет более высокий спрос, чем коммерческая. Так, период приобретения земли, ее обустройства и постройка жилого дома занимает в среднем от 1,5 года до 2 лет. При этом доходность такого варианта инвестиций может достигать от 40% до 60% от первоначальных вложений.

Между тем, инвестиции в земельные участки для вкладчика сопряжены с определенными рисками. Самым главным риском для инвестора является риск наличия у объекта различных обременений (аресты, отчуждения, долевые собственники, аренда и т.д.), а также риск фальсификации правоустанавливающих документов. Поэтому, прежде всего, перед совершением сделки необходимо получить полную и достоверную информацию о земельном участке.

Инвестору также обязательно следует определить целевое назначение земли, виды ее разрешенного использования, а также убедиться, что объект не относится к природоохранным зонам. При этом существует риск того, что задуманный собственником земли проект не может быть реализован на конкретном участке в силу законодательного запрета некоторых способов его эксплуатации.

Такие факторы как наличие на участке грунтовых вод и опасность возникновения паводков исключают возможность возведения на нем строений. В связи с этим цена такого объекта инвестиций уменьшится в разы и принесет своему владельцу только убытки. Следовательно, инвестору при приобретении земли также необходимо провести инженерно-геологические изыскания на предмет пригодности ее для строительства.

Риском для ценности земельного участка является и будущее развитие соседних земель. Так, например, строительство поблизости от земли инвестора крупной транспортной магистрали или промышленного завода отрицательно скажутся на привлекательности построенного загородного поселка.

Для нашей страны характерен и такой вид риска, как изъятие земельного участка для государственных нужд. При этом собственнику либо компенсируют стоимость изъятого имущества, либо предоставят иной земельный участок. Но не всегда условия, предлагаемые местными властями, бывают выгодными для инвестора и часто связаны с финансовыми потерями.

Подводя итог, отметим, что инвестору необходимо подходить к вопросу инвестирования в земельные участки с осторожностью и разумной долей скептицизма, грамотно изучить все аспекты объекта, а также детально спланировать способ реализации проекта. В результате вкладчик сможет рассчитывать на достаточно высокий уровень доходности, сопоставимый с более рисковыми видами инвестиций.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1: федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система [Электронный ресурс]. – Режим доступа:

2. Горелова С.С. К вопросу оценки эффективности управления объектами недвижимости // Вестник Оренбургского государственного университета. 2013, № 8 (157). – с. 88-95.

3. Земельные ценовые индексы: Земля и недвижимость [Электронный ресурс]. – Режим доступа:http://www.zemer.ru/info-price/ (Дата обращения 23.02.2017).

4. Лещев М. В. Особенности спроса и предложения на рынке земли Московской области // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007, № 2. – с. 97-104.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая): федер. закон от 05.08.2000 г. N 117-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/ (Дата обращения 23.02.2017).

6. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=201049#0 (Дата обращения 23.02.2017).

7. Официальная статистика: Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/ (Дата обращения 23.02.2017).

8. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / Татарова А.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2014. – 70 с.

9. Хлопцов Д.М. Земля как особый фактор производства в условиях рыночной экономики России // Вестник Томского государственного университета. 2007, № 298. – с. 146-150.

Источник

Инвестиции в землю

«Покупайте землю — ее больше не производят» (Марк Твен). Насколько перспективны финансовые вложения в земельные участки? Рассматривая инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, мы особо подчеркивали, что эти активы являются ликвидными, надежными, и приносят вам гарантированный стабильный доход двух типов: активный (доход от продажи) и пассивный (сдача в аренду). Как обстоит дело на рынке земли? Является ли она самоценным инвестиционным активом? Увы, в этом специфическом сегменте все выглядит не столь радужным.

Рынок земли

Безусловно, земля — ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.

Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.

1. Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
2. Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
3. Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
4. Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
5. Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
6. Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% — для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% — для прочих объектов.

Как следствие:

• крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
• на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
• землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
• на рынке возникают «мертвые» активы.

Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.

На чем можно заработать

Какие выводы можно сделать из анализа рынка?

Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе — минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.

Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.

Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:

1. Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства — тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
2. Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
3. Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.

Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.

Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.

Какие объекты строить? Наиболее популярны:

• объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
• индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.

Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.

Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:

• Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело — купить однокомнатную квартиру, и совсем другое — купить землю и построить коттедж).
• Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет — в случае сдачи в аренду.
• Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
• Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
• Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.

Какую землю купить

Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.

КФК — крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.

СНТ — садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.

ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.

ЛПХ — личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.

Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.

Способ 1. Самый простой и правильный способ входа — вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.

В погоне за прибылью можно пойти дальше и воспользоваться принципом нецелевого использования.

Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:

• Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
• Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях — организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.

Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:

• участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
• участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
• процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
• смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.

Как вложить деньги

Традиционно вам доступны индивидуальные и коллективные способы инвестирования (через строительные кооперативы, ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций). При этом войти в проект вы можете на разных стадиях:

1. Участок под строительство без подряда. Вы приобретаете участок, согласуете проект с архитектором коттеджного поселка и строите объект (через своих подрядчиков). Особенности: максимальная доходность и риски, полный контроль.
2. Участок под строительство с подрядом. Вы приобретаете участок, а объект возводит застройщик по готовому проекту. Поселок вводится в строй целиком со всей инфраструктурой. Особенности: умеренная доходность, зависимость от строительной компании.
3. Участок с объектом. Вы приобретаете готовый объект недвижимости вместе с землей.

Большинству вкладчиков порекомендуем второй способ. Первый способ приемлем только для профессиональных инвесторов, а третий — поставит под вопрос рентабельность проекта.

Как выбрать участок

Критерии выбора земельного участка очевидны:

• географический регион страны;
• расстояние до ближайшего крупного населенного пункта;
• востребованность направления;
• безопасность и престиж района;
• земельный статус (ИЖС) и класс участка (эконом, премиум, элитный);
• экологическая обстановка и природные особенности — немаловажный фактор, играющий большую роль в ценообразовании (хорошие участки редко падают в цене);
• транспортная доступность: наличие и качество дорог и развязок;
• существующая или перспективная инфраструктура (магазины, развлекательные центры, парковки, детские сады, школы и т. п.) — обязательно изучите планы застройщика;
• коммуникации — будьте готовы к дополнительным затратам (электричество, вода, магистральный газ, автономная канализация).

Так, перспективными остаются инвестиции в землю в Подмосковье площадью от 5 до 20 га на расстоянии до 50 км от МКАД.

До 30 км от МКАД

От 31 до 60 км от МКАД

От 61 до 90 км от МКАД

Варшавское, Горьковское, Калужское, Киевское

От 200 до 5 000

От 200 до 3 000

От 200 до 2 000

Алтуфьевское, Дмитровское, Егорьевское, Каширское, Ленинградское, Новосходненское, Носовихинское, Пятницкое, Рогачевское, Симферопольское

От 2 000 до 9 000

От 500 до 4 000

От 200 до 3 000

Волоколамское, Куркинское, Новорязанское, Рязанское, Фряновское

От 3 000 до 11 000

От 500 до 6 000

От 200 до 3 000

Домодедовское, Ильинское, Минское, Можайское, Новорижское, Осташковское, Подушкинское, Рублево-Успенское, Сколковское, Щелковское, Ярославское

От 3 000 до 80 000

От 1 000 до 20 000

От 200 до 3 000

Самое ликвидное направление — запад, неликвидное — восток. Инвестиции в землю в Новой Москве рассматриваются отдельно по причине статуса и перспектив застройки. Кроме того, строительство на этих участках чревато дополнительными административными барьерами и затратами, поскольку все согласования проходят через власти Москвы.

Вместо заключения

В завершение дадим вам ряд советов:

Правильно оцените планы развития региона (муниципальные сайты, планы застройщиков, инсайдерская информация). Это поможет вам:

• составить объективный прогноз развития региона на 3-5 лет;
• понять направление расширения городской черты;
• купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

Ищите реально недооцененные активы.

Вкладывайтесь в землю до начала строительства инфраструктуры. Пока не подведены коммуникации, участок можно приобрести на 50–70% дешевле.

Используйте стратегические принципы: «Разделяй и властвуй», «Используй каждый квадратный метр». Стратегия отлично себя зарекомендовала при вложениях в смежные земельные участки. Так, два участка площадью по 10 соток каждый можно превратить в четыре участка по 5 соток (не забудьте про независимые подъездные пути).

Самым тщательным образом изучите рынок, учтите все риски и подготовьте детальный финансовый план проекта от момента вложений в землю до продажи готового объекта.

Итак, можно ли заработать на земле? Можно. Инвестирование в землю надежно и сулит хорошую доходность. К сожалению, сделать это не просто, потому что самостоятельным инвестиционным активом земля уже не является.

Полезное видео

Инвестиции в землю — Продажа земли с двойной выгодой.

Земля бесплатно — Секретный способ от риэлтора.

Источник