Ипотека под инвестиции что это

Почему покупка квартиры в ипотеку — это инвестиция? Причем отличная.

Каждый человек мечтает о собственной квартире или доме. Сегодня такую мечту сложно осуществить за наличные средства, поэтому многие граждане берут квартиры в ипотеку. Это отличный вариант не только для приобретения своего жилья, но и инвестирования. Конечно, не все россияне положительно относятся к ипотеке и на это есть множество причин. Однако имея стабильную заработную плату, можно свободно выплачивать кредит и зарабатывать на ипотечной квартире.

Недвижимость всегда была и будет лучшей инвестицией, даже если она оформлена в ипотечный кредит.

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотека – это специальный кредит на недвижимость. Заемщик не просто берет денежные средства в кредит, а оформляет квартиру или дом. После того как банк выкупает недвижимость, заемщик оформляет договор и на протяжении определенного срока выплачивает тело и проценты по кредиту.

Несомненным плюсом ипотеки является тот факт, что недвижимость сразу после подписания договора переходит в руки заемщика. Клиент банка может въехать в квартиру, сделать ремонт и жить в свое удовольствие, главное вовремя выплачивать кредит.

Минусом ипотеки является – переплата по кредиту. В любом случае заемщик будет переплачивать значительную сумму за приобретение такой недвижимости. Также следует помнить, что пока ипотека полностью не погашена, банк может забрать квартиру при определенных условиях. Например, если заемщик в течение нескольких месяцев не будет выплачивать обязательные платежи.

Как заработать на ипотеке?

Как мы уже сказали, ипотека является хорошим вариантом для инвестиций. Во-первых, вы получаете недвижимость, которая в любом случае будет иметь стоимость, даже через десяток лет. Как правило, недвижимость с годами только дорожает, поэтому в минусе вы точно не останетесь.

Во-вторых, квартиру всегда можно сдать в аренду. Сегодня многие предприниматели занимаются подобным бизнесом. Они берут несколько комнат в кредит и сдают недвижимость в аренду. Получается, что заемщик зарабатывает на аренде, с этих денег выплачивает кредит, плюс получает определенный доход. Имея несколько небольших квартир, можно свободно получать основной или дополнительный заработок – тут уже на ваш выбор!

Важно! Если заемщик планирует сдавать ипотечную квартиру в аренду, он должен обязательно согласовать подобное действие с банком. В противном случае банк может забрать квартиру в связи с нарушением условий договора. Также такую квартиру нельзя перепродавать без согласования банка.

Стоит отметить минусы такого инвестирования. В квартире необходимо будет делать минимальный ремонт, а это также дополнительные вложения. К тому же, арендаторы могут быть люди не самые чистоплотные, после них квартира останется в плачевном состоянии, что также приводит к определенным затратам.

Пишу статьи о манимейкинге в России. Работал на всех работах, а зарабатывать начал на фрилансе. Расскажу, как поднять бабла.

Источник

Появились свободные деньги. Закрыть ипотеку или вложиться в акции?

Было бы интересно увидеть статью на тему «Что выгоднее, расплатиться с ипотекой или инвестировать эти деньги в акции». У меня как раз такая дилемма.

Появился миллион рублей, и я могу на эти деньги закрыть ипотеку. Но вот думаю, может быть, выгоднее вложить этот миллион в акции? А ежемесячный платеж по ипотеке вносить за счет их постепенной продажи?

Александр, у меня нет данных, под какой процент взят ваш ипотечный кредит, какая у вас кредитная нагрузка и так далее. Но раз появившегося миллиона хватит, чтобы рассчитаться с банком, кажется, что разумно сделать именно это — закрыть ипотеку.

Пытаться заработать на ценных бумагах ради ускоренного погашения ипотеки — это слишком рискованно. Это почти то же самое, что вкладывать заемные деньги. Можно заработать, но если ошибиться, можно много потерять.

Теперь о том, почему так получается и что делать.

Высокая доходность — высокий риск

Инвестировать и гасить кредит доходом от инвестиций имеет смысл только тогда, когда доходность выше ставки кредита. Если вы взяли ипотечный кредит под 10%, а инвестиции стабильно приносят 15% в год, инвестировать выгоднее, чем досрочно гасить кредит.

Можно часть свободных денег инвестировать, а часть использовать для досрочного погашения ипотеки. Но в этом случае тоже важно, чтобы доходность инвестиций была выше ставки кредита. В этом и заключается проблема.

На фондовом рынке относительно стабильную доходность можно получить, вкладываясь в облигации. Но доходность надежных облигаций составляет 7—8% годовых. Столько дают ОФЗ, облигации регионов и муниципалитетов, бумаги крупнейших компаний. Можно найти более доходные варианты, до 12—15% годовых , но риск потерять деньги заметно выше.

Доходность акций в среднем выше доходности облигаций, но она нестабильна: цена акций сильно колеблется. В долгосрочной перспективе рынок акций, скорее всего, вырастет, но что будет в ближайший месяц или год — не знают даже лучшие аналитики. За год рынок может вырасти на 30% — или упасть на 50%, если случится кризис. При этом бумаги отдельных компаний могут упасть на 80 или на все 100%.

Не рассчитывайте на то, что акции будут стабильно дорожать. Если что-то пойдет не так и вы не сможете продать их с прибылью, будет сложно гасить ипотеку досрочно.

Если одновременно с этим пропадет доход, из которого вы раньше гасили ипотеку, то, возможно, начнутся проблемы. Например, можно потерять деньги при продаже акций в неподходящее время или просрочить платеж и испортить кредитную историю, а при множественных просрочках — потерять ипотечную квартиру.

Что делать

Появившегося у вас миллиона хватит, чтобы погасить ипотеку. Чем раньше сделаете это, тем выгоднее для вас: за каждый день пользования деньгами банка надо платить проценты.

Если у вас есть другие кредиты — с более высокой ставкой, чем ипотека — начните с них. Первым делом лучше гасить самые дорогие кредиты.

Еще один вариант — создать финансовую подушку безопасности на несколько месяцев жизни, если ее нет. Оставшиеся деньги можно использовать как частичный досрочный платеж по ипотеке или другим кредитам.

В итоге ваша кредитная нагрузка заметно снизится или полностью исчезнет, и вы сможете каждый месяц инвестировать ту сумму, которую вы привыкли платить банку.

Чтобы лучше разобраться в досрочном погашении кредитов, посмотрите другие наши статьи:

А еще вам может пригодиться наша подборка «Инвестиции для начинающих». Успехов!

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Как инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки

Хорошая локация, четкий финансовый план и другие составляющие удачного вложения

Инвестиции в жилье — один из самых популярных способов сохранить и приумножить свои сбережения. По данным ВЦИОМ, такую возможность для себя рассматривает 18% россиян. Вклады в недвижимость люди воспринимают как более понятную и предсказуемую альтернативу рынку ценных бумаг с его взлетами и падениями. Однако, чтобы стать «жилищным» инвестором, нужна крупная сумма, которая есть далеко не у всех желающих. Но что, если взять недостающие деньги в банке? О том, как заработать на ипотеке, мы расспросили профессионалов.

Что нужно знать, планируя вложение?

Многим покупка квартиры как инвестиция действительно кажется совсем не сложным и почти беспроигрышным вариантом. За таким вложением стоит реальный объект, а не «виртуальные» акции или курс валют, как на фондовом и финансовом рынках. Даже при самом худшем развитии событий квадратные метры никуда не исчезнут и не обесценятся «в ноль». Тем более, рынок недвижимости мало подвержен колебаниям и в долгосрочной перспективе показывает стабильный рост, опережающий инфляцию.

Но как и любой финансовый инструмент, инвестиции в недвижимость имеют ряд важных нюансов, не очевидных тем, кто решил заняться этим «с нуля».

Это особенно актуально, если речь идет о вложении занятых у банка средств — в таком случае к расчету потенциальной выгоды нужно отнестись крайне внимательно

После составления финансового плана может оказаться, что инвестиция в недвижимость, которая казалась привлекательной при оценке «на глазок», принесет вам не прибыль, а убыток. Рассмотрим по порядку основные факторы, которые нужно иметь в виду потенциальному инвестору.

Заработать стало сложнее: состояние рынка недвижимости

Самая значимая для потенциальных инвесторов перемена на рынке жилой недвижимости случилась два года назад, в момент перехода с долевого на проектное финансирование жилищного строительства. Использование специального эскроу-счета, где деньги дольщиков заморожены до успешного окончания строительства, свело к минимуму риск потери вложенных средств.

Источник

Стоит ли брать ипотеку, чтобы высвободить деньги для инвестиций?

Вопрос читателя Т⁠—⁠Ж

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

У меня появилась интересная идея получения дешевого «плеча» для своего портфеля инвестиций.

Сейчас в Москве очень хорошие ставки по ипотечным кредитам — в районе 5,8–6,5% по программе господдержки. Также у меня в собственности есть квартира, в которой я живу, стоимостью ориентировочно 7 млн рублей и сумма первоначального взноса для ипотеки в размере 1,5 млн.

Насколько целесообразно покупать жилье в ипотеку на 30 лет с такой низкой ставкой и минимальным первоначальным взносом? Потом планирую продать квартиру, в которой живу сейчас, и инвестировать вырученные деньги.

Насколько я понимаю, эта стратегия будет приносить доход, если я буду получать с инвестиций более 6,5% годовых в рублях. На мой взгляд, это выглядит довольно привлекательно. Прошу объективной критики.

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Хм, думал на тиньке, судя по героям статей, ипотеку не берут так как всем квартиры либо родители дарят, либо по наследству достаются, либо айтишники просто месяц не покупают смузи и берут квартиру в следующем месяце)))

А тут вон оно как — стоит ли брать ипотеку чтобы высвободить деньги для инвестиций)))

Alexandr, бис! Я тоже поражаюсь состоятельности и текущим доходам участников обсуждения — якобы простых людей.

Если коротко: Никогда не торгуйте на заемные деньги!

Если подлиннее: Вы забыли учесть инфляцию! А она 4% (если официальная). То получится что доход с инвестиций должен быть больше 10,5%! Не забываем про налоги с прибыли 13%. Это уже больше 12%.

Евгений, Вы не верно считаете, при чем здесь инфляция, если у автора определена цена привлечения капитала? Инфляция будет обесценивать фин рез инвестиций, но не более. Т.е. условно рубли, которые заработает автор будут обесцениваться каждый год на 4%, но и возвращать он будет кредит этими же обесцененными рублями. Условно % к уплате по кредиту в год 65 тыс. руб, а автор может зарабатывать инвестициями 75 тыс. руб. , эти 10 тыс руб разницы и есть его чистый профит, покупательская способность которых каждый год будет (при прочих равных) падать на уровень инфляции, т.е. на 400 руб в нашем примере.
Поэтому зарабатывать на 4% больше, чем ставка привлечения, конечно не обязательно. Это нужно только если вы торгуете на свои и хотите сохранить покупательную способность своего капитала. А в цене заемного капитала уже заложена инфляция, поэтому главное иметь доходность выше, чем ставка привлечения.
Что касается Автора, то я бы точно не стал так делать, если только у вас нет еще 1-2 квартир, помимо этой, т.к. риск слишком велик. Мало того, что с инвестиции не гарантируют высокую доходность, так и с самим инвестором, не дай Бог, что-то может случиться (условно инвалидность или необходимость сложного лечения) и иметь в собственности обремененную ипотекой квартиру в такой ситуации — врагу не пожелаешь. Все-таки жилье в нашей стране — товар первой необходимости, и как минимум одно нужно постараться иметь в собственности без обременений и кредитов. Ипотеку на единственное жилье берут не от хорошей жизни, как вы понимаете, а ввиду необходимости (негде жить/выгоднее, чем снимать и т.д.) А вот со вторым/третьим жильем так сделать потенциально можно, однако при тех суммах, что вы обозначили, мне кажется «овчинка выделки не стоит». Стабильно зарабатывать вы сможете, наверное, 7-8 процентов годовых, соответственно это 1,5% маржи в год. С 7 млн. руб это 105 тыс. руб. в год или 8,75 тыс. руб. в месяц. Тоже деньги, конечно, но при всех рисках оно того не стоит. При возрастании суммы инвестиций смысла будет, конечно, больше. Но тут, безусловно, каждый сам для себя определяет уровень дохода, ради которого он готов работать и рисковать.

Дмитрий, ничего не поняла, но написано внушительно. Лайкну 😌😌

Мне стало интересно посчитать выгодность этой схемы с ипотекой, и я набросал табличку. Не знаю, насколько верны мои расчеты, но объясню, каким образом я считал.

Первый вариант: ипотека и инвестиции.
Продаем квартиру и забрасываем 7 млн рублей на брокерский счет. Можно часть из них — по 400 тысяч в год — с брокерского счета закидывать на ИИС для увеличения дохода, но здесь я этим пренебрег.

Параллельно с этим покупаем квартиру за 7 млн: вносим 1,5 млн первоначального взноса, остальные 5,5 млн берем в ипотеку под 6,5% на 30 лет. Ежемесячный платеж — 34 763 ₽.

Мы полагаем, что инвестиции будут приносить 7% годовых — не будем строить воздушные замки и вложимся в менее рискованные бумаги. Раз в год проценты будут реинвестироваться — то есть добавляться к капиталу. Таким образом за 30 лет 7 млн рублей превратятся в 53,2 млн. Но поскольку у нас будет еще переплата по ипотечным процентам, мне показалось логичным вычесть сумму переплаты из полученного капитала. За 30 лет мы переплатим банку 7 млн. Соответственно, у нас есть капитал: 53,2 млн — 7 млн = 46,2 млн. И квартира в виде актива.

Второй вариант: никаких ипотек, только инвестиции.
Не продаем квартиру и забрасываем 1,5 млн первоначального взноса на брокерский счет. И ту сумму, которую мы ежемесячно выплачивали бы банку и виде ипотечных платежей, закидываем на брокерский счет. Таким образом, каждый месяц на протяжении 30 лет пополняем брокерский счет на 34 763 ₽. Так же считаем, что инвестиции принесут 7% годовых. Раз в год проценты реинвестируем.

Через 30 лет на брокерском счете у нас будет 51,7 млн. Получается, что наши регулярные небольшие вложения покажут лучший результат по сравнению со стратегией «ипотечного плеча»: 51 млн против 46 млн. При этом во втором варианте мы не рисковали собственным жильем.

Мои расчеты лайтовые, и я не учел многие штуки: инфляцию, брокерские комиссии, банковские ипотечные платежи в виде оценки квартиры, страховки и прочего, вычет на ИИС и имущественный вычет, дивиденды, налог с прибыли, досрочное погашение ипотеки. Все это увеличивало бы и уменьшало доходность в обоих случаях, но подозреваю, что итоговый расклад сильно не изменился бы. Но если я ошибся в свои рассуждениях, буду рад критике.

Источник