Иллюзия выгоды. Льготная ипотека принесёт больше вреда, чем пользы
Мавр Отелло сделал своё дело и может уходить. Но льготная ипотека под 6,5%, сделав дело, уходить не торопится. Программа поддержала девелоперов в кризис, дала строительству рабочие места. Люди купили квартиры по низким ставкам. Льготный кредит не уйдёт, потому что властям необходимо выполнять национальные цели – снижать среднюю ставку и поддерживать объёмы строительства. Один из способов это сделать – продлить госпрограмму. К чему приведёт вторая жизнь льготной ипотеки: росту цен на новостройки, надуванию кредитного пузыря или «пролёживанию» бюджетных денег?
Программа «для всех»
Строительство нового жилья – одна из целей национального проекта «Жильё и городская среда». Ключевое направление – доступное жилье для семей со средним достатком. Как это реализовать, если две трети строящегося жилья берут в ипотеку? Уменьшить ставки по кредитам.
Владимир Путин в 2019 году поручил правительству и Центробанку снизить среднюю ипотечную ставку до 8%. Ставки опустились до минимальных в истории России. В основном за счёт льготных программ, вроде ипотеки под 6% для семей с детьми, дальневосточной и спецпредложений от застройщиков.
Ипотека с господдержкой 2020 не привязана к количеству рождённых детей или региону. Фото: mamcompany.ru.
Но в марте—апреле 2020 года события пошли по известному сценарию. Чтобы «спасти» застройщиков в кризис, создали ипотеку с господдержкой под 6,5%. Ставка – ниже средней по рынку на 2−3%. Никаких дополнительных требований, как привязка к региону или количество детей, не нужно. Есть деньги на первоначальный взнос, стабильный доход, хочешь купить квартиру в новостройке – подходишь под условия.
Выгодная ипотека заканчивается в конце октября. Получается, строительство останется без субсидирования? А тот, кто не успел купить квартиру по выгодной ставке, опоздал?
Официального объявления о продлении пока не было. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что более точная информация появится в конце октября-начале ноября. Зато известно другое: в 2021 году на снижение ипотечных ставок ниже 8% направят 12 млрд рублей. Это в 2 раза больше, чем выделили на реализацию программы льготной ипотеки.
Рост цен «съел» ставку
Госпрограмма, конечно, поддержала строительную отрасль и привнесла в неё 500 млрд рублей. Но, вместе с положительным эффектом, «разогналась» стоимость первичного жилья. С начала года цены на новостройки поднялись на 8%, прокомментировал «Известиям» управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. А к концу года «первичка» рискует подорожать ещё на 12−15%.
Будет ли заметна экономия при низких ставках и дорогих квадратных метрах? Если дорожает жильё, увеличиваются ежемесячный платёж и размер первоначального взноса.
У стандартных ипотечных программ условиях хуже: по ставке 8% придётся платить дороже. Плюс первоначальный взнос – минимум 20%.
Спрос на доступную ипотеку привёл не только к подорожанию недвижимости. За несколько месяцев застройщики распродали практически все готовые квартиры или объекты с близящимися сроками сдачи. Не получилось ли так, что девелоперы продают вместо того, чтобы строить?
«Пузырь» продолжит надуваться?
Целесообразно ли продлевать льготную программу в кризис? И не чревато ли это «надуванием кредитного пузыря»?
Сейчас банки отмечают, что заёмщики стабильно платят по кредитам с господдержкой. Но на второй волне коронакризиса ситуация может измениться. Если человек со средним достатком возьмёт льготный кредит, сможет ли он обеспечивать его в будущем? 40% российский семей не смогут позволить себе ипотеку, отмечал генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Негативную роль сыграет и подорожание жилья.
Большую часть готовых новостроек раскупили по льготной программе. Фото: userapi.com.
В итоге рискует сложиться ситуация: застройщики распродали текущие квартиры, темпы возведения жилья не успевают за спросом. Заёмщики с деньгами потеряли интерес к льготному кредиту и успели вложить сбережения. А люди со средним достатком не смогут накопить достаточный первоначальный взнос из-за роста цен и инфляции. Ежемесячный платёж тоже не потянуть, а материнский капитал, который используют как стартовый взнос, индексируется не так быстро, как растут цены на жильё. Получается, что выделенные миллионы просто «осядут» и будут лежать в бюджете программы?
Пока что складывается классический вывод. Если есть средства, выгоднее покупать квартиру сейчас. Тем более, что программа господдержки не обременена дополнительными условиями.
Источник
Шансов почти нет: кому не дадут ипотеку в 2020 году
В начале апреля крупные российские банки на фоне пандемии COVID-19 и экономических потрясений начали ужесточать требования по ипотечным кредитам. Таким образом банки «отрезают» неподготовленных заемщиков. Одними из первых отреагировали на изменение ситуации на рынке банк «Открытие», Росбанк и Совкомбанк.
«Открытие» и Совкомбанк подняли минимальный размер взноса на 10 п.п. — до 20% по кредитам на готовое и строящееся жилье. Росбанк пересмотрел условия четырех программ: пороговый размер взноса по кредитам под залог имеющегося жилья, а также по ссудам на покупку квартиры, доли в ней или комнаты вырос на 5 п.п., до 35% и 15% соответственно; на 10 п.п. (до 35%) вырос первоначальный взнос по кредитам на готовые дома. По мнению аналитиков, в ближайшее время банки продолжат ужесточать требования к заемщикам, повышая минимальное значение первоначального взноса по ипотеке и финансовому состоянию будущего клиента.
Вместе с экспертами разбираемся, кому в этом году будет трудно получить ипотеку.
Курс на ужесточение требований к заемщику
Банки при выдаче ипотеки уже стали применять более жесткий кредитный скоринг и тщательнее оценивать платежеспособность будущего клиента. По мнению аналитиков, в будущем требования к заемщикам будут ужесточаться, таким образом, банки станут отсеивать рискованных клиентов.
Ужесточение требований к ипотечным заемщикам в 2020 году будет наблюдаться по всем категориям клиентов, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Многие банки в марте-апреле уже повысили ставки по ипотеке и требования к первоначальному взносу. С высокой вероятностью на горизонте ближайших трех — шести месяцев смягчения требований к заемщикам не произойдет.
«Основной причиной ужесточения условия кредитований является неопределенность в отношении того, какой масштаб примет ухудшение качества кредитного портфеля и какой запас капитала необходим для прохождения кризиса», — пояснил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. По его мнению, по мере того как масштаб экономического спада станет понятен, требования к заемщикам могут смягчаться.
Сейчас банки детально оценивают платежеспособность будущего заемщика и перспективу того, может ли он потерять работу или получить снижение зарплаты после окончания карантина. «Как только закончится карантин и станут понятны масштабы проблемы, банки начнут корректировать требования к заемщикам. Не исключаю, что вмешается регулятор и введет дополнительные коэффициенты риска по ненадежным заемщикам», — отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
По его мнению, может быть повышен минимальный первоначальный взнос в случае роста просроченной задолженности. Но на данную меру банки пойдут в крайнем случае, потому что, увеличивая взнос, они будут терять большое количество потенциальных заемщиков.
Тем временем президент России Владимир Путин поручил правительству подготовить предложения о снижении первоначального взноса до 15% при выдаче ипотеки семьям с детьми. Подготовить соответствующие предложения кабмину необходимо к 20 мая.
Ужесточение требований приведет к тому, что часть потенциальных заемщиков будет получать отказ по жилищному кредиту. По словам аналитика ГК «Финам», как и раньше, в категории риски будут те, кто вносит небольшой первоначальный взнос. Сюда же можно отнести тех, кто в качестве первой суммы использует материнский капитал. «Если семья не смогла накопить первоначальную сумму и вносит ее маткапиталом, то велика вероятность, что им откажут», — считает эксперт.
Однако в наибольшей зоне риска окажутся сотрудники компаний, занятых в сфере малого и среднего бизнеса, а также в отраслях, которые в наибольшей степени пострадали от пандемии (туризм, непродуктовый ретейл, рестораны, спорт), продолжила Екатерина Щурихина. Получить ипотеку данным категориям заемщикам будет достаточно сложно, для банков они будут наиболее рискованными клиентами.
В невыгодном положении окажутся самозанятые и индивидуальные предприниматели. «Они сейчас находятся в наиболее тяжелом положении и не загружены работой. Шансов на получение жилищного кредита у них почти никаких», — отметил Алексей Коренев.
Будущее молодого заемщика
Сложно получить ипотеку будет и молодым специалистам. До пандемии банки достаточно лояльно относились к молодым заемщикам, их доля в общем количестве выданных кредитов росла. По оценке «Инком-Недвижимости», за пять лет только на вторичном рынке жилья столицы доля молодых ипотечников увеличилась с 50% до 70%.
Теперь отношение банков к такой категории заемщиков может измениться. «Чтобы получить одобрение банка, молодой заемщик должен занимать хорошую должность, иметь приличный стаж работы и быть уверенным, что после окончания карантина останется на рабочем месте с хорошей зарплатой», — сказал аналитик ГК «Финам».
Валерий Пивень из АКРА, напротив, считает, что у молодых заемщиков не будет больших трудностей при получении ипотеки. «В России нет проблемы высокой безработицы среди молодежи. Более того, работодатель часто предпочитает брать на работу именно молодежь, которая, к тому же, обладает более высокой трудовой мобильностью. Поэтому риски длительной потери дохода для молодежи останутся умеренными, и для банков молодые заемщики будут привлекательным клиентом», — пояснил он.
Кому будет проще получить ипотеку
В более выигрышном положении при получении жилищного кредита окажутся представители бюджетной сферы и госструктур — эти сферы в карантин остались на плаву. Зарплаты данных категорий потенциальных заемщиков на период самоизоляции с высокой вероятностью сохранились и останутся примерно на докризисном уровне после ее снятия, считают эксперты.
Проще всего получить ипотеку будет тем, кто имеет хороший доход, сможет его подтвердить (лучше, если это зарплатный проект) и имеет хорошую кредитную историю.
«Если заемщик сможет подтвердить уровень дохода, достаточный для обслуживания долга, и обладает хорошей кредитной историей, его шансы на получение кредита останутся высокими. Ипотека в любом случае одно из самых надежных направлений кредитования, дополнительные риски банки будут закладывать в условия предоставления кредита», — сказал Валерий Пивень.
По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — от 80–100 тыс. руб. и выше. Получить кредит с такой зарплатой будет легко. «Для того чтобы успешно обслуживать ипотечный заем, нужно, чтобы у человека оставалось свободных денег порядка 40–50 тыс. руб. Для этого зарплату нужно иметь вдвое больше», — пояснил Алексей Коренев.
Например, если человек работает в структуре «Газпрома» и получает высокую зарплату, для банка такой заемщик является наиболее привлекательным. В целом можно сказать, что легче всего получить кредит тому, кто в нем не нуждается, и тяжелее тому, кому он нужен, подытожил Коренев.
Банки обещают не ужесточать требований
Банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», заявили, что не планируют ужесточать требования к заемщикам, но взвешенно подходят к оценке рисков.
В Райффайзенбанке отметили, что традиционно придерживаются консервативной кредитной политики и комплексно взвешивают все риски, однако в настоящее время не вводят дополнительных ограничений для получения ипотеки.
Банк «Открытие» больше не планирует ужесточать требования для какой-либо отдельной категории заемщиков. «Если говорить в целом, то с учетом экономической ситуации мы скорректировали риск-политику и более строго смотрим на клиентов, по совокупности факторов запроса которых видим, что кредитный риск по ним существенно растет в текущих условиях», — пояснили в пресс-службе банка.
Не поменял требований к ипотечным заемщикам банк ВТБ. «В текущей ситуации мы считаем важным оказать поддержку нашим клиентам», — отметили в пресс-службе кредитной организации.
Руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина заявила, что банк не планирует менять требования к ипотечным заемщикам. «Напротив, банк улучшает условия для своих клиентов. ПСБ дополнительно снизил ставку на 0,5 п.п., до 6% в рамках государственной программы субсидирования ипотеки на новостройки», — отметила она.
МКБ не вводил никаких ограничений, продуктовый конвейер работает в штатном режиме. В Росбанке, в свою очередь, уже предприняли ряд ужесточающих мер. Например, отказались от льготных условий в части требований к первоначальному взносу для некоторых заемщиков (зарплатные клиенты). «В ближайшее время дополнительных ограничений вводить не планируется. Условия ипотечного кредитования в целом остаются на базовом уровне — как в части требований к доходу, так и к первоначальному взносу (от 15%)», — заявил руководитель центра цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев.
Источник
Путин решил продлить льготную ипотеку на год
Президент Владимир Путин заявил, что резко сворачивать программу льготной ипотеки на новостройки нельзя, ее надо продлить на один год, до 1 июля 2022-го. Он предложил сохранить ее действие для всех регионов России, но изменить условия. «При этом чуть-чуть приподнимем саму ставку, и будут внесены некоторые изменения», — сказал Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме.
Ставка по льготной ипотеке составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн руб., следует из заявления Путина. Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для всех остальных регионов — 6 млн руб.
Одновременно Путин объявил о расширении программы семейной ипотеки по ставке 6%. Она теперь будет предоставляться семьям с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 года, а не как сейчас (семьям с двумя детьми и более при условии рождения ребенка после 2017 года). Максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. При этом можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Что нужно знать о льготной ипотеке
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года, в разгар антикоронавирусных ограничений, с начала лета выдачи кредитов резко пошли вверх. Программа должна была завершиться 1 ноября, но была продлена до 1 июля 2021 года. По словам Путина, введение льготной ипотеки позволило привлечь в жилищное строительство в России свыше 2 трлн руб., ее оформили более полумиллиона семей.
С введением программы льготной ипотеки и снижением ключевой ставки в прошлом году российские банки выдали рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Примерно четверть от этого объема (более 1 трлн руб.) пришлась на льготную программу под 6,5%. В январе—марте 2021 года доля льготной ипотеки в выдачах составила 26%, следует из данных «Дом.РФ».
Почему изменят параметры льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 июля. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство, и Минстрой выступали за ее продление, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек. Однако ЦБ указывал на возникшие в связи с ее действием риски: субсидирование ипотечных ставок стало негативно влиять на стоимость жилья и его доступность для потребителей — в некоторых регионах рост цен на недвижимость нивелировал ту выгоду, которую заемщики могли получить от снижения ставки, заявила в конце прошлого года председатель Банка России Эльвира Набиуллина, указав, что важно не допустить пузыря на ипотечном рынке.
Параметры льготной ипотеки было решено изменить, после того как были проанализированы выданные по программе кредиты, рассказал в кулуарах ПМЭФ-2021 вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, средний объем 90% кредитов составил около 3 млн руб.: «Поддержка ипотеки — это дорогостоящее мероприятие, поэтому мы долго с Центральным банком проводили совместные переговоры, расчеты и пришли к выводу, что оптимальная цифра — это 3 млн руб. для всех регионов».
Вице-премьер также отметил, что за 2020 год было выдано около 80 тыс. кредитов по программе семейной ипотеки. По прогнозу Хуснуллина, с расширением программы на семьи с одним ребенком объем выдачи может увеличиться до 100–120 тыс. кредитов. Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко настроен еще более оптимистично: по его мнению, выдача кредитов по семейной ипотеке может увеличиться до 175 тыс. кредитов в год. По оценке министра финансов Антона Силуанова, для расширения программы семейной ипотеки из бюджета потребуется примерно 40 млрд руб. на три года.
Всего по двум льготным программам за год (с июля 2021-го по июнь 2022-го) может быть выдано 250 тыс. кредитов на 700–800 млрд руб., надеется Хуснуллин.
Как это скажется на продажах жилья
Повышение ставки на 0,5 п.п. не окажет заметного влияния на итоговый уровень переплаты и долговую нагрузку, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Предложенная ставка будет по-прежнему выгодна заемщикам, особенно в условиях повышения ипотечных ставок вслед за ключевой, добавляет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. На 1 мая средняя ставка по жилищным и ипотечным кредитам в России составила, по информации ЦБ, 7,3% при ключевой ставке 5% годовых. Коммерческий директор группы «Страна Девелопмент» Александр Гуторов также уверен, что ставки по программе все равно останутся привлекательными для покупателей, особенно в тех регионах, где не было значительного роста цен и при этом ощущается острая нехватка жилья.
Более значимым, по мнению опрошенных РБК экспертов, является снижение предельной суммы кредита. Хотя программа сохранится во всех регионах России, де-факто она ограничит спрос на льготные ссуды в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, констатирует Доронкин, напоминая, что на эти три региона пришлась почти треть общего объема выданной ипотеки в январе—апреле этого года. Сокращение лимитов сделает программу фактически недоступной также в Сочи, Владивостоке и Хабаровске, добавляет директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. В Москве льготной программой продолжат пользоваться заемщики с крупной суммой первого взноса, надеется заместитель гендиректора компании MR Group Ирина Дзюба.
Расширение программы семейной ипотеки, по оценке Доронкина, серьезно не повлияет на спрос: на семейную ипотеку приходится менее 5% от общего объема выдач за последние два года, и расширение конкретно этой программы вряд ли даст какой-то серьезный эффект.
«Клиентов с маленькими детьми на рынке новостроек очень много, поэтому [благодаря этой программе] резкого падения спроса в Москве и Подмосковье удастся избежать», — возражает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Расширение целевой аудитории семейной ипотеки может частично нивелировать негативный эффект от значительного — в четыре раза [в столичных городах] — снижения максимальной величины кредита по программе льготной ипотеки, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Дом.РФ» приводит данные Росстата, согласно которым в России ежегодно рождаются 500–600 тыс. детей, то есть на льготные кредиты уже с июля могут рассчитывать 1,5 млн семей. По данным «Дом.РФ», с момента запуска программы льготной ипотеки ею воспользовались 140 тыс. семей, им было выдано кредитов на 375 млрд руб.
Повлияет ли изменение условий на цены
Введение программы льготной ипотеки и повышение спроса на жилье стали одними из факторов, вызвавших в прошлом году рост цен на квартиры. В апреле этого года Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье, отмечая, что в среднем по России стоимость жилой недвижимости увеличилась на 12%, а в ряде регионов, например в Северной Осетии, цены поднялись на 30%. По расчетам «Дом.РФ», которые приводит Центральный банк, выгода от программы для покупателя нивелируется, если рост цен на жилье превышает 19%.
По итогам проверки ФАС не выявила картельного сговора между застройщиками, который мог бы вызвать рост стоимости квартир в новостройках. Среди факторов, повлиявших на подорожание жилья, чиновники называли нехватку рабочих на стройках и рост стоимости стройматериалов, в частности арматуры и металлопроката. На льготную ипотеку пришлось только около 5% от роста цен на жилье, указал на ПМЭФ-2021 Хуснуллин.
Новые условия по льготной ипотеке немного сдержат рост цен на недвижимость, полагает Щурихина. Поскольку средний размер ипотечного кредита приближается к 3 млн руб., то есть соответствует лимиту льготной программы, застройщики не захотят сокращать поток клиентов, подходящих под ее условия, и тем самым будут сдерживать рост цен, поясняет эксперт.
Какие возникают риски
Снижение кредитных лимитов по льготной ипотеке может привести к увеличению спроса граждан на необеспеченные кредиты, «чтобы получить недостающую сумму для первоначального взноса», не исключает Доронкин. В мае ЦБ вновь обратил внимание на сохраняющуюся практику оформления потребкредитов для внесения первоначального взноса по ипотеке. Сейчас, по оценкам рейтингового агентства АКРА, первоначальный взнос не менее чем 7% ипотечных ссуд прямо или косвенно оплачивается средствами потребкредитов.
Расширение программ субсидирования ипотечных ставок создает риски для банков, отмечали ранее аналитики агентства «Эксперт РА». Заемщики, которым были одобрены ссуды на льготных условиях, с высокой вероятностью не получили бы их без госпрограммы, поясняли аналитики. В основном это связано с низким первоначальным взносом по льготным кредитам: чем выше этот показатель, тем меньше вероятность дефолта, считает ЦБ. По его данным, наращивание выдач ипотеки именно за счет ссуд с низким первоначальным взносом (до 20%) уже произошло: если до начала пандемии доля таких кредитов составляла 32% от общего объема выдач, то в первом квартале 2021 года — уже 37%. Первоначальный взнос по льготным программам, по словам Хуснуллина, останется на уровне 15%.
«Льготная программа опасна тем, что она провоцирует заемщиков с низкими доходами обращаться за кредитами, а банки — снижать стандарты андеррайтинга, и все это на фоне роста цен на недвижимость», — констатирует старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. По ее мнению, риски ухудшения качества ипотечных кредитов при продлении программы сохраняются.
Чтобы сдержать накопление рисков в ипотеке, ЦБ уже объявил, что с 1 августа повысит для банков коэффициенты риска по вновь выдаваемым ипотечным кредитам. Самое заметное ужесточение требований как раз затронуло ссуды с низким первоначальным взносом.
Источник