Ипотека как инвестиция: как остаться в плюсе?
Продолжая тему самостоятельных расчетов, связанных с недвижимостью, давайте рассмотрим еще одну ситуацию. На этот раз попробуем оценить перспективы покупки недвижимости как инвестиции. О покупке недвижимости для проживания мы писали в предыдущей публикации: Считаем: Ипотека или Аренда?
Как и раньше, одним из главных вопросов является – стоит ли использовать ипотеку, при каких ставках и соотношениях с собственными средствами? В ситуации с инвестицией добавляется еще один интересный аспект – возможность сдачи квартиры или дома в аренду. Ведь теперь жилплощадь не будет использоваться для проживания.
Такой сценарий не является экзотическим. Многих интересует вопрос — как купить квартиру, не имея при этом 100% средств и при этом не остаться в убытке. Сегодня мы постараемся на него ответить.
Кроме этого мы сравним такой вариант инвестиции с традиционным инвестиционным портфелем из ценных бумаг и посмотрим, что выгоднее и при каких условиях.
Случай А
Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры (дома). Недвижимость приобретается с использованием ипотеки. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). После покупки недвижимость сдается в аренду. Размер ренты индексируется ежегодно на размер инфляции.
В этом случае считается, что за срок действия ипотеки стоимость квартиры увеличивается на размер инфляции.
Примечание : Предположение, что цена недвижимости изменяется на размер инфляции делается для упрощения расчета. В тоже время на примере московской недвижимости можно заметить, что эта модель не так далека от реального роста цен:
— За 10 лет недвижимость приносила в среднем 10,38% в год (рубли).
— Инфляция за тот же срок – 9,49%. Хотя, надо признать, такая точность соблюдалась не всегда и не везде.
При желании вы можете указать собственную ежегодную доходность недвижимости, которая ближе к действительности для вашего конкретного случая. Для этого достаточно скорректировать значение в графе «Инфляция» в п рилагаемой таблице EXCEL .
Случай В
Аналогичная сумма денег инвестируется в диверсифицированный портфель, состоящий из ценных бумаг. Доход портфеля полностью реинвестируется. Оценка стоимости портфеля производится за срок инвестиций равный ипотеке.
Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса».
Для примера возьмем в качестве базовых показателей, необходимых для расчета:
Сдача квартиры в аренду
5% от стоимости квартиры в год
Ставка 12% по кредиту соответствует текущему положению при действии госпрограммы по субсидированию ипотеки.
Преимущество покупки квартиры в кредит – возможный рост ее стоимости со временем. В наших расчетах этот рост равен накопленной инфляции за время действия ипотеки (10 лет). Инфляция считается по формуле сложного процента и за 10 лет ее рост составит 159% (при 10% годовых). Подробности о способе расчета можно посмотреть в нашей статье Чудеса сложного процента.
Вторая часть дохода – сдача квартиры в аренду. Мы условно приняли эту величину за 5% годовых от стоимости квартиры, хотя номинально цена аренды может быть как выше, так и ниже. В частности, ее размер зависит от издержек на содержание квартиры и постоянства сдачи (трудно найти клиента на весь 10-летний срок). Рентный доход, как правило, является заметной «прибавкой», но не самым главным источником прибыли.
Как показывают расчеты, привлекательность инвестиции в недвижимость сильно зависит от соотношения собственных и заемных средств. Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.
Как можно видеть из графика выгодность ипотеки особенно заметна при небольшом использовании собственных средств. Во многом это явление объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас. Кроме того, при небольшом количестве своих средств вы платите лишь за малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет одновременно с инфляцией (иногда быстрее, иногда медленнее). Схему с небольшим количеством своих денег можно назвать «покупкой с плечом». Оборотная сторона — большие ежемесячные расходы на платежи по кредиту и, как следствие, повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. Другим фактором риска всех схем «с плечом» является наличие дополнительных средств на выплаты по кредиту. Скажем, при падении цен на недвижимость часть наблюдается повышенная безработица. Могут возникнуть проблемы с трудоустройством и платить банку будет нечем.
Как видно по графику, портфельные инвестиции становятся более выгодными (несмотря на субсидии ипотеки) при собственных средствах выше 60%. Из денежного потока ( см. прилагаемый файл EXCEL ) видно, что выплаты по кредиту можно компенсировать из арендной платы начиная с 70% собственных средств. При таком соотношении дополнительных денег каждый год не потребуется (при условии, что квартира сдается).
В случае более реалистичных ставок по кредиту без государственной субсидии картина заметно меняется.
Источник
Появились свободные деньги. Закрыть ипотеку или вложиться в акции?
Было бы интересно увидеть статью на тему «Что выгоднее, расплатиться с ипотекой или инвестировать эти деньги в акции». У меня как раз такая дилемма.
Появился миллион рублей, и я могу на эти деньги закрыть ипотеку. Но вот думаю, может быть, выгоднее вложить этот миллион в акции? А ежемесячный платеж по ипотеке вносить за счет их постепенной продажи?
Александр, у меня нет данных, под какой процент взят ваш ипотечный кредит, какая у вас кредитная нагрузка и так далее. Но раз появившегося миллиона хватит, чтобы рассчитаться с банком, кажется, что разумно сделать именно это — закрыть ипотеку.
Пытаться заработать на ценных бумагах ради ускоренного погашения ипотеки — это слишком рискованно. Это почти то же самое, что вкладывать заемные деньги. Можно заработать, но если ошибиться, можно много потерять.
Теперь о том, почему так получается и что делать.
Высокая доходность — высокий риск
Инвестировать и гасить кредит доходом от инвестиций имеет смысл только тогда, когда доходность выше ставки кредита. Если вы взяли ипотечный кредит под 10%, а инвестиции стабильно приносят 15% в год, инвестировать выгоднее, чем досрочно гасить кредит.
Можно часть свободных денег инвестировать, а часть использовать для досрочного погашения ипотеки. Но в этом случае тоже важно, чтобы доходность инвестиций была выше ставки кредита. В этом и заключается проблема.
На фондовом рынке относительно стабильную доходность можно получить, вкладываясь в облигации. Но доходность надежных облигаций составляет 7—8% годовых. Столько дают ОФЗ, облигации регионов и муниципалитетов, бумаги крупнейших компаний. Можно найти более доходные варианты, до 12—15% годовых , но риск потерять деньги заметно выше.
Доходность акций в среднем выше доходности облигаций, но она нестабильна: цена акций сильно колеблется. В долгосрочной перспективе рынок акций, скорее всего, вырастет, но что будет в ближайший месяц или год — не знают даже лучшие аналитики. За год рынок может вырасти на 30% — или упасть на 50%, если случится кризис. При этом бумаги отдельных компаний могут упасть на 80 или на все 100%.
Не рассчитывайте на то, что акции будут стабильно дорожать. Если что-то пойдет не так и вы не сможете продать их с прибылью, будет сложно гасить ипотеку досрочно.
Если одновременно с этим пропадет доход, из которого вы раньше гасили ипотеку, то, возможно, начнутся проблемы. Например, можно потерять деньги при продаже акций в неподходящее время или просрочить платеж и испортить кредитную историю, а при множественных просрочках — потерять ипотечную квартиру.
Что делать
Появившегося у вас миллиона хватит, чтобы погасить ипотеку. Чем раньше сделаете это, тем выгоднее для вас: за каждый день пользования деньгами банка надо платить проценты.
Если у вас есть другие кредиты — с более высокой ставкой, чем ипотека — начните с них. Первым делом лучше гасить самые дорогие кредиты.
Еще один вариант — создать финансовую подушку безопасности на несколько месяцев жизни, если ее нет. Оставшиеся деньги можно использовать как частичный досрочный платеж по ипотеке или другим кредитам.
В итоге ваша кредитная нагрузка заметно снизится или полностью исчезнет, и вы сможете каждый месяц инвестировать ту сумму, которую вы привыкли платить банку.
Чтобы лучше разобраться в досрочном погашении кредитов, посмотрите другие наши статьи:
А еще вам может пригодиться наша подборка «Инвестиции для начинающих». Успехов!
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Источник
Стоит ли брать ипотеку, чтобы высвободить деньги для инвестиций?
Вопрос читателя Т—Ж
Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
У меня появилась интересная идея получения дешевого «плеча» для своего портфеля инвестиций.
Сейчас в Москве очень хорошие ставки по ипотечным кредитам — в районе 5,8–6,5% по программе господдержки. Также у меня в собственности есть квартира, в которой я живу, стоимостью ориентировочно 7 млн рублей и сумма первоначального взноса для ипотеки в размере 1,5 млн.
Насколько целесообразно покупать жилье в ипотеку на 30 лет с такой низкой ставкой и минимальным первоначальным взносом? Потом планирую продать квартиру, в которой живу сейчас, и инвестировать вырученные деньги.
Насколько я понимаю, эта стратегия будет приносить доход, если я буду получать с инвестиций более 6,5% годовых в рублях. На мой взгляд, это выглядит довольно привлекательно. Прошу объективной критики.
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Хм, думал на тиньке, судя по героям статей, ипотеку не берут так как всем квартиры либо родители дарят, либо по наследству достаются, либо айтишники просто месяц не покупают смузи и берут квартиру в следующем месяце)))
А тут вон оно как — стоит ли брать ипотеку чтобы высвободить деньги для инвестиций)))
Alexandr, бис! Я тоже поражаюсь состоятельности и текущим доходам участников обсуждения — якобы простых людей.
Если коротко: Никогда не торгуйте на заемные деньги!
Если подлиннее: Вы забыли учесть инфляцию! А она 4% (если официальная). То получится что доход с инвестиций должен быть больше 10,5%! Не забываем про налоги с прибыли 13%. Это уже больше 12%.
Евгений, Вы не верно считаете, при чем здесь инфляция, если у автора определена цена привлечения капитала? Инфляция будет обесценивать фин рез инвестиций, но не более. Т.е. условно рубли, которые заработает автор будут обесцениваться каждый год на 4%, но и возвращать он будет кредит этими же обесцененными рублями. Условно % к уплате по кредиту в год 65 тыс. руб, а автор может зарабатывать инвестициями 75 тыс. руб. , эти 10 тыс руб разницы и есть его чистый профит, покупательская способность которых каждый год будет (при прочих равных) падать на уровень инфляции, т.е. на 400 руб в нашем примере.
Поэтому зарабатывать на 4% больше, чем ставка привлечения, конечно не обязательно. Это нужно только если вы торгуете на свои и хотите сохранить покупательную способность своего капитала. А в цене заемного капитала уже заложена инфляция, поэтому главное иметь доходность выше, чем ставка привлечения.
Что касается Автора, то я бы точно не стал так делать, если только у вас нет еще 1-2 квартир, помимо этой, т.к. риск слишком велик. Мало того, что с инвестиции не гарантируют высокую доходность, так и с самим инвестором, не дай Бог, что-то может случиться (условно инвалидность или необходимость сложного лечения) и иметь в собственности обремененную ипотекой квартиру в такой ситуации — врагу не пожелаешь. Все-таки жилье в нашей стране — товар первой необходимости, и как минимум одно нужно постараться иметь в собственности без обременений и кредитов. Ипотеку на единственное жилье берут не от хорошей жизни, как вы понимаете, а ввиду необходимости (негде жить/выгоднее, чем снимать и т.д.) А вот со вторым/третьим жильем так сделать потенциально можно, однако при тех суммах, что вы обозначили, мне кажется «овчинка выделки не стоит». Стабильно зарабатывать вы сможете, наверное, 7-8 процентов годовых, соответственно это 1,5% маржи в год. С 7 млн. руб это 105 тыс. руб. в год или 8,75 тыс. руб. в месяц. Тоже деньги, конечно, но при всех рисках оно того не стоит. При возрастании суммы инвестиций смысла будет, конечно, больше. Но тут, безусловно, каждый сам для себя определяет уровень дохода, ради которого он готов работать и рисковать.
Дмитрий, ничего не поняла, но написано внушительно. Лайкну 😌😌
Мне стало интересно посчитать выгодность этой схемы с ипотекой, и я набросал табличку. Не знаю, насколько верны мои расчеты, но объясню, каким образом я считал.
Первый вариант: ипотека и инвестиции.
Продаем квартиру и забрасываем 7 млн рублей на брокерский счет. Можно часть из них — по 400 тысяч в год — с брокерского счета закидывать на ИИС для увеличения дохода, но здесь я этим пренебрег.
Параллельно с этим покупаем квартиру за 7 млн: вносим 1,5 млн первоначального взноса, остальные 5,5 млн берем в ипотеку под 6,5% на 30 лет. Ежемесячный платеж — 34 763 ₽.
Мы полагаем, что инвестиции будут приносить 7% годовых — не будем строить воздушные замки и вложимся в менее рискованные бумаги. Раз в год проценты будут реинвестироваться — то есть добавляться к капиталу. Таким образом за 30 лет 7 млн рублей превратятся в 53,2 млн. Но поскольку у нас будет еще переплата по ипотечным процентам, мне показалось логичным вычесть сумму переплаты из полученного капитала. За 30 лет мы переплатим банку 7 млн. Соответственно, у нас есть капитал: 53,2 млн — 7 млн = 46,2 млн. И квартира в виде актива.
Второй вариант: никаких ипотек, только инвестиции.
Не продаем квартиру и забрасываем 1,5 млн первоначального взноса на брокерский счет. И ту сумму, которую мы ежемесячно выплачивали бы банку и виде ипотечных платежей, закидываем на брокерский счет. Таким образом, каждый месяц на протяжении 30 лет пополняем брокерский счет на 34 763 ₽. Так же считаем, что инвестиции принесут 7% годовых. Раз в год проценты реинвестируем.
Через 30 лет на брокерском счете у нас будет 51,7 млн. Получается, что наши регулярные небольшие вложения покажут лучший результат по сравнению со стратегией «ипотечного плеча»: 51 млн против 46 млн. При этом во втором варианте мы не рисковали собственным жильем.
Мои расчеты лайтовые, и я не учел многие штуки: инфляцию, брокерские комиссии, банковские ипотечные платежи в виде оценки квартиры, страховки и прочего, вычет на ИИС и имущественный вычет, дивиденды, налог с прибыли, досрочное погашение ипотеки. Все это увеличивало бы и уменьшало доходность в обоих случаях, но подозреваю, что итоговый расклад сильно не изменился бы. Но если я ошибся в свои рассуждениях, буду рад критике.
Источник