Ипотека или инвестиции расчет

Появились свободные деньги. Закрыть ипотеку или вложиться в акции?

Было бы интересно увидеть статью на тему «Что выгоднее, расплатиться с ипотекой или инвестировать эти деньги в акции». У меня как раз такая дилемма.

Появился миллион рублей, и я могу на эти деньги закрыть ипотеку. Но вот думаю, может быть, выгоднее вложить этот миллион в акции? А ежемесячный платеж по ипотеке вносить за счет их постепенной продажи?

Александр, у меня нет данных, под какой процент взят ваш ипотечный кредит, какая у вас кредитная нагрузка и так далее. Но раз появившегося миллиона хватит, чтобы рассчитаться с банком, кажется, что разумно сделать именно это — закрыть ипотеку.

Пытаться заработать на ценных бумагах ради ускоренного погашения ипотеки — это слишком рискованно. Это почти то же самое, что вкладывать заемные деньги. Можно заработать, но если ошибиться, можно много потерять.

Теперь о том, почему так получается и что делать.

Высокая доходность — высокий риск

Инвестировать и гасить кредит доходом от инвестиций имеет смысл только тогда, когда доходность выше ставки кредита. Если вы взяли ипотечный кредит под 10%, а инвестиции стабильно приносят 15% в год, инвестировать выгоднее, чем досрочно гасить кредит.

Можно часть свободных денег инвестировать, а часть использовать для досрочного погашения ипотеки. Но в этом случае тоже важно, чтобы доходность инвестиций была выше ставки кредита. В этом и заключается проблема.

На фондовом рынке относительно стабильную доходность можно получить, вкладываясь в облигации. Но доходность надежных облигаций составляет 7—8% годовых. Столько дают ОФЗ, облигации регионов и муниципалитетов, бумаги крупнейших компаний. Можно найти более доходные варианты, до 12—15% годовых , но риск потерять деньги заметно выше.

Доходность акций в среднем выше доходности облигаций, но она нестабильна: цена акций сильно колеблется. В долгосрочной перспективе рынок акций, скорее всего, вырастет, но что будет в ближайший месяц или год — не знают даже лучшие аналитики. За год рынок может вырасти на 30% — или упасть на 50%, если случится кризис. При этом бумаги отдельных компаний могут упасть на 80 или на все 100%.

Не рассчитывайте на то, что акции будут стабильно дорожать. Если что-то пойдет не так и вы не сможете продать их с прибылью, будет сложно гасить ипотеку досрочно.

Если одновременно с этим пропадет доход, из которого вы раньше гасили ипотеку, то, возможно, начнутся проблемы. Например, можно потерять деньги при продаже акций в неподходящее время или просрочить платеж и испортить кредитную историю, а при множественных просрочках — потерять ипотечную квартиру.

Что делать

Появившегося у вас миллиона хватит, чтобы погасить ипотеку. Чем раньше сделаете это, тем выгоднее для вас: за каждый день пользования деньгами банка надо платить проценты.

Если у вас есть другие кредиты — с более высокой ставкой, чем ипотека — начните с них. Первым делом лучше гасить самые дорогие кредиты.

Еще один вариант — создать финансовую подушку безопасности на несколько месяцев жизни, если ее нет. Оставшиеся деньги можно использовать как частичный досрочный платеж по ипотеке или другим кредитам.

В итоге ваша кредитная нагрузка заметно снизится или полностью исчезнет, и вы сможете каждый месяц инвестировать ту сумму, которую вы привыкли платить банку.

Чтобы лучше разобраться в досрочном погашении кредитов, посмотрите другие наши статьи:

А еще вам может пригодиться наша подборка «Инвестиции для начинающих». Успехов!

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Ипотека vs Инвестиции или как накопить 20 млн. с зарплатой 40 тыс.

Не покупай квартиру в ипотеку, инвестируй деньги и сможешь купить квартиру за наличку через 10 лет.

Что лучше: купить квартиру в ипотеку или арендовать квартиру?

Есть исходные данные:

Семья из двух молодых человек живущая в Питере: с общей месячной зарплатой 80 тыс.руб. То есть по 40к в месяц на каждого.

Купить квартиру 2ух комнатную.

Купить квартиру в ипотеку.

Вы хотите купить на будущее квартиру и планируете, что у вас будут дети, поэтому вы предпочли 2ух комнатную квартиру, недалеко от метро и в хорошем районе с развитой инфраструктурой.

Такая 2к.к. будет стоит 8 млн. руб. с хорошим ремонтом. У вас есть взнос в виде 2 млн. руб.

1. Вы берете 6 млн. руб. в ипотеку в банке под 8,5% на 20 лет.

1. Ежемесячный платеж 52 153 руб.

2. Переплета 6,5 млн.руб.

Вроде бы эти факторы должны вас остановить. Потому что от зарплаты остается 30 тыс. руб. И на это будет сложно прожить. И вообще это дорого.

Вы снимаете квартиру в таком же районе.

Сейчас вам не нужна двушка, поэтому вы арендуете однокомнатную. В среднем однокомнатная квартира в хорошем районе возле метро будет стоить 25 тыс.руб. ежемесячно +ку( в среднем 3000р/месяц) в итоге 28 тыс. руб. в месяц.

Вычтем из ипотечного месячного платежа 52 153 — 28 000 арендную плату = 24 000 рублей. Из них семья решает, что будет инвестировать 15000 рублей ежемесячно. И на жизнь будет оставаться 37 000 в месяц. Мало, но при правильном распределении бюджета жить можно.

Они решили открыть ИИС:

1. Инвестируют 2 млн. руб. под 8% в облигации(корпоративные низкорисковые)

2. Ежемесячно пополняют на 15 000 рублей.

3. Вычет с иис за первый год 52 000 за второй год и третий 23 400.

Источник

Что выгоднее: купить жилье в ипотеку или копить через инвестиции? Часть 2

Данный пост является логическим продолжением предыдущего поста: Что выгоднее: купить жилье в ипотеку или копить через инвестиции? Ранее я постарался сравнить 2 варианта покупки своего жилья: через ипотеку и через инвестиции в индекс МосБиржи.

Что произойдет, если вместо покупки своего жилья в ипотеку мы будем жить в съемной квартире, а разницу в цене (ежемесячный платеж по ипотеке – стоимость аренды) будем инвестировать не в российский фондовый рынок, а в американский индекс S&P500?

За основу возьмем ту же самую квартиру за 7.000.000 ₽ и данные по росту недвижимости и индекса S&P500 за последние 10 лет.

В предыдущей статье мы смотрели на график роста цены 1м2 в Москве в рублях. На том же сайте можно посмотреть график роста цены за 1м2 в долларах.

1м2 (в Москве) в 2010 году стоил 4500$ . Сегодня тот же 1м2 стоит 2500$ . Вот вам и инвестиции в бетон: “стабильность”, “надежность” и “безупречный рост”.

Расчеты в Excel показывают, что недвижимость в Москве дешевела в среднем на 5,4% в год (в долларах).

Давайте посмотрим какая доходность у индекса S&P500 за последние 10 лет с учетом реинвестирования дивидендов:

Доходность в 13,05% годовых – довольно неплохо, особенно в долларах.

В предыдущей статье мы условились на том, что ежемесячно будем направлять на инвестиции 24.700 ₽ (разница между ежемесячным платежом по ипотеке и стоимостью аренды подобной квартиры в том же районе).

С помощью возможностей Google Finance я учел тот факт, что доллар в 2010 году стоил 30 рублей и постепенно рос (ссылка на табличку Google).

Инвестируя по 24700 рублей ежемесячно на протяжении 10 лет, мы бы инвестировали разные суммы в $:

• 10 лет назад – 840$
• Сегодня – 320$

Ещё до начала расчетов я даже не сомневался в том, что инвестиции в индекс S&P500 окажутся наиболее выгодным вариантом из всех рассматриваемых.

Экстраполируя данные за последние 10 лет, мы получаем следующие результаты:

Рост курса доллара и индекса S&P500 в совокупности с падением цен на недвижимость (в долларах) дали бы нам возможность накопить на свою квартиру за 7 лет! Да, пришлось бы эти 7 лет жить в арендованной квартире, но сравните 7 лет жизни на съемной квартире и 20 лет ипотеки. Что для вас меньшее зло?

Многие задают вопрос: «Почему ты не учитываешь рост стоимости аренды квартиры за этот срок». На самом деле я много факторов не учитываю, например возможные налоговые вычеты, инфляцию, индексацию зарплат. Даже если постараться учесть все эти факты — это не даст точного прогноза на будущее. Поэтому воспринимайте данные расчеты не как призыв к действию или аксиому, а как повод задуматься и взвесить лично для себя все плюсы и минусы выбранного варианта.

Сколько я встречал людей, у которых главный аргумент в пользу ипотеки: лучше я возьму ипотеку и буду платить банку за свое жилье, чем платить арендодателю за съемное.

Я не убеждаю никого в том, что инвестиции в акции – это волшебная таблетка для всех. Нет, это далеко не так. Здесь есть риски и нужно это понимать. Но теперь когда люди будут говорить мне, что ипотека – это единственный вариант купить своё жилье, я смогу с ними поспорить, показав им свои расчеты, основанные на истории. А с цифрами сложнее спорить, чем просто с абстрактными рассуждениями.

Выплачивать ипотеку 20 лет или снимать жилье и копить, используя инвестиции – личный выбор каждого. В случае с ипотекой – вы можете ее погасить досрочно. С инвестициями та же история – вы можете инвестировать чуть больше и ещё раньше накопить на свою квартиру.

Зачем я вообще провожу такие сравнения и интересуюсь инвестициями? Дело в том, что некоторое время назад я вместе со своей женой принял решение копить на собственную пенсию самостоятельно, откладывая ежемесячно некую часть своей зарплаты. Банковские вклады дают достаточно маленькую доходность, которой не хватает, чтобы покрыть хотя бы инфляцию. Квартира (если её покупать для сдачи) — тоже не самый выгодный актив, и к тому же требующий хлопот.

Покупка акций крупных американских компаний видится мне наиболее оптимальным вариантом сохранения и приумножения своих накоплений по соотношению доходность/риск. Если всё будет ок, то я могу выйти на пенсию (обеспечить своей семье доход от капитала) в возрасте 40-45 лет. О своем опыте достижения этой амбициозной цели я пишу в своем блоге (и иногда дублирую свои посты на Пикабу). Если вам интересна эта тема, можете почитать множество интересных статей у меня в блоге, который я веду в Телеграм (можно найти в поиске, вбив @wkpbro).

Источник

Как быть: досрочно гасить ипотеку или инвестировать. Аргументы за и против

Наличие ипотеки и свободных средств — довольно таки распространённая ситуация. Оказавшись в ней, многие начинают теряться. Как быть, что делать: направлять деньги в досрочное погашение ипотеки или инвестировать?

Считаю единого ответа на этот вопрос, который бы подходил всем одинаково, не существует. Что подходит для одного, не подходит для другого. Мы все очень разные. У каждого из нас разное отношение к долгам, риску, инвестициям и т. д.

Поэтому я не возьму на себя такую ответственность, как давать советы. Но я нашла выход — подготовила аргументы за и против, нашла разумный компромисс. Все ради того, чтобы вы сами смогли принять для себя верное решение.

Аргументы в пользу погашения ипотеки:

1. Любой долг — это всегда ноша, большая ответственность, которая тяготит морально. Лучше избавиться от ипотеки как можно скорее и спать спокойно, зная, что никому ничего не должен.

2. Если процентная ставка по ипотеке 10 % и более, то лучше сначала погасить кредит и только потом начинать инвестировать. Если делать всё параллельно, есть риск того, что проценты по кредиту «съедят» доходность по инвестициям.

3. Кто знает, что будет через 10-20 лет? Возможно, вам захочется поменять место жительства или продать эту самую квартиру. С ипотекой сделать это будет затруднительно. Досрочно погасить кредит — единственый выход из ситуации.

Аргументы в пользу инвестиций:

1. Деньги обесцениваются с каждым годом. И та сумма, которую вы сейчас платите по кредиту, будет не равнозначна той, которую будете платить через несколько лет. Так что с погашением ипотеки можно не торопиться.

2. Средняя годовая доходность инвестиций — 15 %. Ставка по ипотеке примерно в 2 раза ниже. Гораздо выгоднее инвестировать деньги, чем вкладывать их в погашение ипотеки.

3. В инвестициях важна не столько сумма вложений, сколько срок. Сложный процент работает на длительном периоде. Отложив идею инвестировать на 10-20 лет, есть вероятность того, что потом вы будете жалеть об упущенном времени.

Как вариант, можно сначала снизить размер ежемесячного платежа и только потом инвестировать.

Вносить деньги в погашение ипотеки, уменьшая размер платежа. Когда сумма ежемесячного взноса снизится до комфортных размеров, начинать инвестировать. Инвестировать можно все деньги или часть. А другую — направлять в погашение долга.

Однако прежде чем делать выбор, ознакомьтесь с весьма любопытным расчётом:

Что выгоднее: гасить ипотеку или инвестировать?

• Ипотека — 2 500 000 рублей
• Процентная ставка — 7 %.
• Срок — 20 лет.
• Ежемесячный платёж — 19 382 рубля.
• Свободные деньги — 10 618 рублей.

Представим, что все свободные деньги мы направляем в погашение ипотеки, уменьшая её срок:

Через 10 лет мы полностью погасим ипотеку и накопим 0 рублей.

Через 20 лет — если в течение следующих 10 лет будем инвестировать по 30 000 рублей в месяц под 10 % — сформируем капитал 6 196 560 рублей.

Представим, что все свободные деньги направляем в инвестиции, а ипотеку выплачиваем по графику:

Через 10 лет накопим 2 193 169 рублей. Остаток долга будет равняться 1 668 877 рублям. При желании мы уже сможем погасить ипотеку, и у нас ещё останутся деньги.

Источник

🏠💲Ипотека или инвестиции в 7000₽: Что лучше и безопаснее?

Что лучше: досрочно закрывать ипотеку или начинать инвестировать по 7000 рублей в месяц, погашая кредит, как обычно? Такой вопрос задала Светлана.

И такие вопросы всплывают довольно часто — ведь, как пишет Светлана, у многих россиян и правда куча кредитов.

Попытка отвечать на вопрос с точки зрения математики даст однозначный ответ: инвестировать выгоднее. Потому что:

1) ставки ЦБ снижаются, а следом за ними могут снижаться ставки по ипотеке (ее можно рефинансировать под меньшую ставку)

2) рубль имеет свойство девальвироваться, а значит кредитный миллион рублей сейчас будет стоить меньше лет через 10 — может быть даже в 2-3-4 раза

3) инвестировать можно в валюте, а значит за счет той же девальвации рубля вы получите БОЛЬШЕ рублей даже при умеренном росте инвестиций

Но все эти плюсы перечеркиваются не математическим, но вполне жизненным примером: примером шатдауна экономики из-за коронавируса. Потери доходов, при которой кредит останется и его НУЖНО платить, несмотря ни на что!

Пока у вас есть кредит — у вас есть ОБЯЗАННОСТЬ, это груз, который создает дополнительное психологическое давление. По сути, инвестируя «свободные деньги», пока у вас есть кредит, вы инвестируете не свободные деньги. Вы инвестируете кредитные деньги! Ведь эти 7000 рублей в месяц можно было не инвестировать, а погасить ими часть кредита. Это жонглирование понятиями, но факт остается фактом.

Я считаю, что инвестировать, пока есть кредит, стоит лишь, если вы железобетонно уверены в стабильности своего дохода, в невероятной востребованности вашей специальности и способности всегда найти деньги на погашение ежемесячных платежей + базовых потребностей.

Кого-то это может демотивировать, но такова реальность.

Да, это может быть менее эффективно. Да, вы можете со мной не согласиться. Но я знаю, что человек может РАЗОМ и ВНЕЗАПНО потерять свой источник дохода. И тогда наличие кредита может привести к настоящему кредитному кольцу: потребкредиты ради погашения ипотеки, затем микрозаймы. и еще. и еще.

И я бы не назвал инвестиции «подушкой безопасности», ведь именно в период проблем в экономике обычно идет и просадка на фондовом рынке. Какой смысл продавать активы при просадке на 30-50%?

Я предпочитаю избегать таких рисков.

Как действовать вам — можете решить только вы. Просто допустите в голове самый негативный сценарий и убедитесь, что даже в таком случае вы сможете удержать ситуацию под контролем.

Источник