Презентация «Ипотечное кредитование»
Презентация «Ипотечное кредитование»
Скачать:
| Вложение | Размер |
|---|---|
| Ипотечное кредитование | 800.5 КБ |
Предварительный просмотр:
Подписи к слайдам:
Ипотека способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).
Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан. Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. При этом сектор ипотечного кредитования в последнее время занимает все более заметное место среди услуг, предоставляемых банками населению.
Основные субъекты ипотечной схемы Заемщик Кредитор Ипотечное агентство Инвесторы
Схема взаимодействия участников ипотечного кредитования
Виды ипотечных кредитов
Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Объектами недвижимости, на которые предоставляются кредиты, являются расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.
Ипотечные кредиты Сбербанка России
Пути оптимизации ипотечной деятельности Сберегательного банка РФ Несмотря на лидирующие позиции Сбербанка РФ на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию его ипотечной деятельности. Сбербанк России, являясь лидером рынка розничных услуг населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Имея значительные резервы роста, Банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенно увеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования. Сбербанк России обладает уникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.
Повышение эффективности продаж массовых услуг и продуктов предполагает: стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания; управление продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом; проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.
Принципы развития ипотечного жилищного кредитования населения К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
Заключение Развитие ипотечного кредитования – один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов, стоящих перед нашей страной. Ипотечная программа имеет большое значение для населения страны, поскольку она может обеспечить: — повышение качества жизни россиян; — ускоренное воспроизводство рабочей силы, а следовательно, и повышение ее качества и производительности труда; — желание и возможность зарабатывать, повышать качество своей рабочей силы – рост платежеспособного спроса; — создание новых рабочих мест по всей технологической цепочке строительства жилья – землеустроителей, архитекторов, проектировщиков, градостроителей, строителей всех специальностей, рабочих мест в строительной индустрии; увеличение дорожного и энергетического строительства, а отсюда – рост ВВП темпами, которые установил Президент РФ В. В. Путин, возможность стерилизации денежной массы; — реформирование ЖКХ, т.е. строительство новой инфраструктуры по новым стандартам строительства жилья; — самое главное – решение демографической проблемы и увеличение рождаемости.
Источник
Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций
Ипотечный кредит. Специфические черты ипотеки
Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании — приобретении или строительстве недвижимости.
Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930-х гг.
Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физи-ческого ресурса и как экономического актива, т. е. привлека-тельностью недвижимости как объекта кредитования. Рассмо-трим эти особенности подробнее.
Необходимо выделить следующие особенности недвижимости как физического ресурса:
• стационарность, прочная связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);
• уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;
• ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли;
• долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.
Кроме того, необходимо учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:
• необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;
• неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;
• необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора;
• возможность разделения юридических прав;
• сложность и гибкость системы финансирования;
• сохранность инвестируемых средств;
• присущие только данному активу определенные виды рисков идругие.
В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко привлекаются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство или предприятия, часто находящиеся в плачевном финансовом состоянии.
Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей, можно выделить следующие его специфические черты:
• требования кредитора обеспечены недвижимым имуще-ством;
• ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
• ипотека существует только на определенный срок и в размере требования;
• ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10—25 лет);
• выдаваемая ссуда значительна по сумме;
• ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40—70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки, в случае если требование (кредитный договор) не будет выполнено).
Сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.
Элементы системы ипотечного кредитования
С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:
1) законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества;
2) организации, обслуживающие этот оборот, и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.
Вопрос о законодательной базе российской ипотеки требует особого рассмотрения, а вот на второй составляющей ипотечной системы хотелось бы остановиться подробнее.
Из всего многообразия можно выделить следующие субъек-ты ипотечной системы:
• регистрационные органы государственной власти;
Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки.
Следующий субъект ипотечной системы — риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.
К ипотечной системе можно отнести и строительные компа-нии. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования является косвенной и ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые, в свою очередь, являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.
В некоторых странах помимо ипотечных банков существуют специальные ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. ССА успешно конкурируют с ипотечными банками и (например, в США) занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита.
Ипотечные банки и ССА формируют свои главные фонды за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются как на первичном, так и на вторичном рынках.
К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества, можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.
Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти.
Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и обо всех последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.
Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.
Источниками ипотечного кредита служат: временно высво-бождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций.
Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно класси-фицировать по следующим основным признакам.
1. По типу кредитора: банковские и небанковские.
2. Наличию государственных субсидий: субсидируемые го-сударством и не субсидируемые кредиты.
3. Форме кредитования: в денежной форме и в форме ипотечных долговых обязательств.
4. Срокам (в континентальной Европе):
• краткосрочные — до 1 года;
• среднесрочные — 1—5 лет;
• долгосрочные — более 5 лет.
Следует отметить, что в разных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет.
По схеме погашения кредита:
• согласно особым условиям.
По виду процентной ставки:
• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;
• кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.
По виду обеспечения:
• под залог жилья — на приобретение (строительство) жилья;
• под залог застраиваемого земельного участка;
• под иные виды обеспечения.
В зависимости от цели заемщика: кредит на приобретение жилья или кредит на строительство жилья.
По субъектам кредитования: кредиты, предоставляемые за-стройщикам и строителям, и кредиты, предоставляемые непо-средственно будущему владельцу жилья.
Ипотечный кредит выполняет следующие функции.
Перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те сферы, которые испытыва-ют потребность в данном виде кредитования и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредитора-ми. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение вре-менных потребностей физических и юридических лиц в заем-ном капитале на строительство, реконструкцию, приобрете-ние недвижимости.
Экономия издержек обращения. Экономия времени обраще-ния ссудного капитала в данной сфере увеличивает время про-изводительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства и деве-лопмента, рост прибылей.
Ускорение концентрации и централизации капитала. Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в данной сфере.
Решение социальной проблемы — обеспечение жильем.
Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.
Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становле-ние ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и другое), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны.
Данный вид кредитной деятельности предоставляет определенные преимущества кредиторам:
• сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью;
• долгосрочный характер кредитов создает определенные удобства для кредитора с точки зрения процесса финансового планирования;
• при существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке;
• возможность получения налоговых и иных льгот от государства;
• привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
В то же время возможность использования заемных средств при покупке недвижимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора).
1. Возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость которого превышает размер собственных средств, в рассрочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.
2. Возможность размещения ограниченных собственных средств в несколько проектов со смешанным финансировани-ем, что позволяет повысить степень диверсификации инвести-ционного портфеля.
3. Возможность использования эффекта финансового леве-реджа (рычага) для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал.
4. Увеличение стоимости собственного капитала на конец инвестиционного периода на величину погашенного долга, ре-ализуемое при перепродаже объекта недвижимости.
5. Инвестиции в недвижимость обладают перспективой раз-вития, так как операции с недвижимостью имеют перспектив-ную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем.
6. Вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции.
Однако заемщик должен всегда помнить, что
• долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;
• нарушение баланса собственных и заемных средств может привести к отрицательности финансового левереджа;
• наконец, невыполнение в срок обязательств по ипотеке дает кредитору право обращения взыскания на объект залога, что чревато потерей имущества для заемщика.
При всем положительном воздействии развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент фи-нансового рынка, в руках его участников может стать орудием наживы и спекуляции. Особенно это актуально для современ-ной России, где происходит стягивание всех ресурсов на финансовый рынок, приносящий значительную прибыль, в ущерб развитию реального сектора экономики, к которому относится и строительство (реконструкция) жилья. В случае если имеет место предоставление не обеспеченных реальными активами (недвижимостью) кредитов и распространение фиктивного капитала в виде необеспеченных реальным капиталом ипотечных ценных бумаг, развитие ипотечного кредитования способно сыграть негативную роль в экономике и способствовать обогащению участников рынка, преследующих лишь спекулятивные интересы.
Риски ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование выполняет важные функции в эко-номике, предоставляет определенные преимущества кредито-рам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан также ряд рисков, основными из которых являются следующие.
Кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер. На снижение кредитоспособности заемщика оказывают влияние неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга (методика предоставления кредита), обеспечивающая приемлемый уровень доли невозвращаемых кредитов и связанных с этим затрат.
Кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей.
• Соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не более 25—36% дохода заемщика или его семьи).
• Соотношение возможной суммы кредита и оценочной стоимости недвижимости (сумма кредита в развитых странах составляет 75—90% от стоимости кредитуемого объекта недвижимости).
Оценщики знакомы с аналогами этих показателей. В основе первого из них лежит коэффициент покрытия долга
Второй показатель является коэффициентом ипотечной задолженности
Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения). Если заемщик оказывается некредитоспособным, кредитор имеет право требовать продажи недвижимости по решению суда и реализации части выручки в свою пользу. Поэтому чрезвычайно важно произвести правильную оценку стоимости имущества (оценка может производиться самим кредитором либо независимым оценщиком по соглашению залогодателя с залогодержателем). От точности оценки недвижимости и того, какая доля стоимости предоставлена в качестве займа, во многом зависит возможность обеспечения интересов кредитора в случае обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации на публичных торгах.
В России в связи с трудностями осуществления кредитного анализа в долгосрочном аспекте, определения и прогнозирования действительных доходов заемщика, а также несовершенством законодательства в части процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество, основными методами снижения кредитных рисков являются краткосрочный характер ипотечных ссуд и использование беззалоговых схем кредитования.
Процентный риск. Вероятность возникновения риска изме-нения процентных ставок возрастает при предоставлении кре-дитов с фиксированной процентной ставкой, причем на дли-тельный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.
Основным методом снижения процентного риска является использование моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.
Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. Обычно в кредитном договоре оговариваются санкции за досрочное погаше-
ние в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту либо процент за определенный срок (например, три месяца). Кроме того, в качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Штрафные санкции обусловлены тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как заранее выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.
В России Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.
Риск ликвидности связан с возможностью того, что посту-пления платежей по кредитам (т. е. процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).
Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитова-ния. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.
Классические модели ипотечного кредитования
В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую (элементы которой преобладали и в дореволюционной России) и немецкую.
Американская модель ориентирована, прежде всего, на стан-дартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость. Если пытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт, стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов — и так во всем. По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15—30 лет.
Немецкая (германская) модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, что ограничивает вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставный фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.
Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный» счет в ипотечном банке. Как только на счете накопится необходимая часть от стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5—8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10—15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть воз-можность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Необходимо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.
Источник