Инвестиции земля или квартира

Инвестиции в жилую недвижимость: почему в 2021 году лучше поискать альтернативу

Приобретение жилой недвижимости с целью ее перепродажи или сдачи в аренду в ближайшее время не выглядит хорошим вариантом для вложения денег. В 2021 году рост цен на квартиры, скорее всего, прекратится, ждать высокой доходности от вложений в квартиры или апартаменты не стоит. Для частных инвесторов, предпочитающих инвестиции в недвижимость, есть намного более выгодные альтернативы.

Две стратегии вложения

В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.

Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.

На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.

С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше. С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив. Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.

Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.

По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.

Аренда дает небольшую доходность

Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание. И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок. В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.

Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии. Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.

Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.

Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов. Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.

Крупные вложения тоже непопулярны

Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее. Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне. Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

Источник

Стоит ли инвестировать деньги в земельные участки и дома в 2021 году?

Существует расхожее мнение, что недвижимость всегда растет в цене. И действительно, анализируя стоимость квартир, можно заметить, что в долгосрочном периоде она постоянно увеличивается. Во времена кризисов бывает незначительный спад, но общий тренд остается возрастающим. А как обстоят дела с землёй и стоит ли инвестировать в приобретение участков в 2021 году?

Суть инвестиции в земельные участки

Человек, обладая стабильным доходом в настоящем, стремится его как минимум сохранить, а в идеале приумножить. Для этого существуют различные финансовые инструменты, и покупка недвижимости — один из них.

Обладая небольшими суммами можно вложить их в драгоценные металлы, акции, ценные бумаги или купить валюту в надежде на рост курсов. Но если в распоряжении инвестора есть несколько миллионов рублей, то стоит рассмотреть вариант покупки недвижимости: жилой, коммерческой или земли.

Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать. Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.

Кризис и его последствия

С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией.

Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость. Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке.

В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен. Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.

Важно правильно выбрать землю для инвестирования, чтобы в будущем получить доход. Неизбежное последствие экономического кризиса в том, что за ним обязательно следует восстановление и рост, это закон рыночной экономики, и этот фактор самый важный для инвесторов.

Советы специалистов

Ниже приведем несколько ключевых моментов, на которые эксперты рекомендуют обращать внимание, если вы планируете приобрести землю для инвестирования.

Срок инвестирования

Если речь идет о покупке земли, то не стоит ждать быстрого получения прибыли. Должно пройти несколько лет, пока объект вырастет в цене. Следует внимательно наблюдать за экономическими тенденциями в стране, читать аналитику и специальную литературу по тематике, слушать советы экспертов.

Важно купить участок по наиболее низкой цене, что возможно в самый пик кризиса, чтобы продать его в период роста с выгодой для себя. Иногда могут потребоваться годы, чтобы земля подорожала, но в итоге можно сорвать большой куш. Так происходит с собственниками участков на окраинах мегаполисов. Города разрастаются, пригороды становятся новыми жилыми районами и земля резко поднимается в цене.

Назначение земельного участка

Очень важно до покупки определить, для чего может быть использована приобретаемая земля. Если она предназначена для сельскохозяйственной деятельности, то вы не всегда сможете использовать ее для постройки дома или в других целях, в будущем могут возникнуть проблемы с продажей.

Стоимость таких участков относительно невысока, но и отдача от инвестиций сомнительна. Если только сам инвестор не планирует заняться сельским хозяйством и у него нет на примете готового покупателя в виде арго-предприятия. Лучше всего рассматривать земли, изначально предназначенные для жилищного строительства.

Наличие инфраструктуры и коммуникаций

Для того, чтобы выгодно продать участок через некоторое время, нужно понимать, в чем будет состоять ее привлекательность для покупателя. Наличие федеральных трасс, водоемов и возможности подвести газ и канализацию будет большим преимуществом.

Место расположения

Если выбираете землю для потенциальной застройки, то это должно быть по возможности живописное место с красивыми объектами природы и хорошей экологией. Люди в последнее время стремиться переехать за город именно для того, чтобы быть, что называется, ближе к природе и дышать свежим воздухом. При этом им необходимо иметь возможность добираться до мегаполиса в любое время года и при любой погоде.

Что выбрать?

Итак, мы определились, что наиболее интересный вариант для инвестиций — приобретение земельного участка под жилую застройку. Но и тут возможно несколько вариантов:

Коттеджи в коттеджных поселках

Это может быть просто кусок земли на территории будущего коттеджного поселка. Как правило, он обойдётся дешевле, чем земля с постройкой, а покупателя привлечет тем, что дом он сможет сделать какой угодно, по своему собственному дизайну. При этом расположение земли в месте массовой застройки обеспечит ему подведение необходимых коммуникаций, социум и инфраструктуру.

Ещё один вариант — земля без подряда на строительство. Это значит что вы приобретаете, а потом продаёте участок вместе с проектом будущего дома, но строить его собственник сможет самостоятельно или усилиями отдельно нанятых строителей.

Но самый удобный вариант — приобретение земли с подрядом, так как в этом случае девелопер, разрабатывающий данную территорию застройки, сам будет осуществлять возведение домов.

Собственнику ни о чем не придётся беспокоиться. Единственный минус в том, что сотка земли в этом случае обойдется дороже, но всегда найдутся люди, ценящие скорость, комфорт и надежность. Они готовы заплатить больше, чтобы избежать проблем, связанных с самостоятельным строительством, и предпочитают покупать готовое жилье с землёй.

Выгодно ли самому построить на земле дом на продажу — вопрос спорный, но если у инвестора нет в этом опыта, то скорее нет, чем да. В этом случае лучше довериться застройщикам.

Как перепродать?

Чем раньше вы приобретете землю, тем выгоднее будет инвестиция. Объекты недвижимости дорожают с приближением срока сдачи. В год стоимость может возрастать от 15 до 50%, в зависимости от привлекательности проекта. Дороже всего будет стоить готовый дом на участке в коттеджном поселке, готовом под заселение. В этом случае можно получить доход до 200%!

Земли без построек

Не обязательно земля нужна людям, чтобы построить на ней дом для проживания. Ее можно использовать в коммерческих целях, например для того, чтобы организовать на ней складской бизнес, производство, турбазу или построить многоквартирный дом.

Бывают даже случаи, когда люди приобретают участки, а потом продают или сдают их в аренду сотовым операторам, желающим установить в этом месте вышку. Инвестиции в землю в таком случае возможны, но нужно заранее подумать о том, где будет расположен участок и оценить будет ли дорожать земля. Чтобы получить высокий доход, стоит присмотреться к таким вариантам:

• участки близ окраин городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Красноярска и так далее;
• участки в курортных районах, таких как Сочи, Крым и даже Калининградская область;
• земли вблизи федеральных трасс и с возможностью подключения к коммуникациям.

Наличие хотя бы одной из характеристик означает, что эти объекты недвижимости будут всегда в цене, так как спрос земельные участки такого рода постоянный.

Как перепродать?

Важно выбрать наилучшее время для выставления объекта на продажу. Лучше заранее изучить градостроительные планы, чтобы понимать, какие территории собираются осваивать застройщики в ближайшем будущем. Зачастую компании, нуждающиеся в земле, сами разыскивают собственников и делают предложение. Если таких поступает несколько, вы можете продать участок максимально выгодно тому, кто предложит больше денег.

Покупать ли землю для себя?

Ответ на это вопрос зависит от того, чем вы занимаетесь и какие у вас планы. Если собираетесь в будущем построить на этом месте дом, то вряд ли можно назвать покупку инвестицией, но, тем не менее, приобретение земли в пик кризиса по низкой цене выгодно.

Если в будущем вы планируете организовать тут бизнес, то покупка — только часть инвестиций, а получение дохода будет зависеть от успешности вашего дела в будущем. Опять же, учитывая снижение цен, в кризис вложение денег в землю выгоднее, чем при экономическом подъеме.

Осуществляя инвестирование в землю надо понимать, что оно должно осуществляться за счет имеющихся наличных денег или беспроцентной рассрочки, а не ипотеки. Кредит возможен в том случае, если есть желание купить участок для себя. Переплата по ипотеке настолько высока, что покупка вряд ли окупится в ближайшие годы.

Денис Фролов Эксперт по финансам компании ГИДФИНАНС

Источник