Инвестиции: вчера, сегодня, завтра
Налоги существенно влияют на прибыль от продажи недвижимого имущества, например, налог на доходы физических лиц и кадастровый налог.
Налоги не только в разы увеличивают расходы на содержание объекта, но также иногда делают его перепродажу невыгодной. Однако выгодные вложения в недвижимость можно сделать даже в условиях ужесточения налоговой политики и роста инфляции.
Буква закона
Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) облагается сумма от продажи недвижимости, которая находилась в собственности физического лица менее трех лет. Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже, например, квартиры собственник обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы, если она превышает 1 миллион рублей. Кроме этого, он должен предоставить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отношении полученных доходов от продажи имущества не позднее 30 апреля следующего года.
Собственник освобождается от НДЛФ, если он владел квартирой более трех лет, либо если выручка от ее продажи составляет менее 1 млн. рублей. А если прошло меньше трех лет, то действует налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Либо это может быть вычет расходов на квартиру. Вычет составляет 13% от разницы между суммой, указанной в договоре о долевом участии (ДДУ) и договором по переуступке прав по ДДУ. Если собственник оформлен как индивидуальный предприниматель, налог составляет 6,5%. При этом расходы на услуги по приобретению недвижимости из налогооблагаемой базы не вычитаются, и расчет размера налога идет только исходя из разницы сумм, указанных в первичном договоре ДДУ и в договоре по переуступке прав.
«Например, если собственник продает квартиру за 6 млн рублей, которая находилась у него в собственности менее 3 лет и заявляет в декларации налоговый вычет, то размер налога будет рассчитываться следующим образом: (6 млн – 1 млн) х 13% = 650 тыс. рублей. При заявлении в декларации не имущественного вычета, а вычета в сумме документально подтвержденных расходов на квартиру (к примеру, она была куплена за 5 млн. рублей) налог будет равен: (6 млн. – 5 млн.) *13% = 130 тыс. рублей», – объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум-Групп».
С 1 января 2016 года порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, изменится. Соответствующие поправки внесены в главу 23 НК РФ Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 382-ФЗ). Согласно поправкам, будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Однако в трех случаях минимальный срок по-прежнему будет составлять три года: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника, или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику, либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты.
«Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 01.01.2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет. Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года», – поясняет Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».
В свою очередь Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», советует учитывать, что с принятием поправок, стоимость продаваемой квартиры не сможет составлять менее 70% от ее кадастровой стоимости.
Стоит также обратить внимание, что действие закона не распространяется на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока.
Инвестиции в рост
На данный момент квартиры на перепродажу сосредоточены преимущественно на вторичном рынке. Эксперты полагают, что увеличение минимального предельного срока владения до пяти лет никак не повлияет на инвестиционный спрос, а наоборот, будет способствовать его перетеканию со вторичного рынка на первичный, в сегмент новостроек, где можно вложиться в объект на начальном этапе строительства, получить прибыль в размере 25-30% от первоначальной стоимости объекта и ничего не терять при перепродаже.
Как рассказал Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet, на первичном рынке инвесторы, как правило, занимаются перепродажей инвестиционного объекта с уступкой прав по ДДУ до оформления прав собственности, чтобы избежать уплаты налога. Поэтому увеличение срока владения недвижимостью для получения льготы по НДФЛ для инвесторов на первичном рынке практически никак не отразится, а доля инвестиционных покупок, по его оценкам, останется на прежнем уровне – порядка 20%. «Основную прибыль инвесторы получают за счет роста стоимости объекта по мере повышения стадии строительной готовности, поэтому редко когда они занимались оформлением права собственности на квартиру и ожидали три года, чтобы ее перепродать. Основной прирост стоимости квартиры в новостройке отыгрывается еще до сдачи проекта в эксплуатацию, дальше объект будет расти в цене вместе с рынком, что инвесторам уже не так интересно», – отмечает Оленев.
При инвестиционных покупках следует учитывать и такой фактор, как инфляция, который в текущей экономической ситуации становится трудно прогнозируемым. В 2014 году уровень инфляции вырос практически в два раза по сравнению с предыдущим годом – с 6,45% до 11,4%. В январе текущего года прирост инфляции составил 3,9%, а уже в апреле уровень инфляции – 16,4%, в то время как ЦБ прогнозирует, что в этом году инфляция достигнет 14%.
По мнению Марии Литинецкой, в результате доходность инвестиций в жилье немного падает. Это связано с тем, что многие застройщики после существенного роста стоимости квадратного метра в начале года не спешат увеличивать цены, а, наоборот, предлагают различные скидки и акции. Как известно, стоимость квартиры в новостройке растет по мере готовности проекта, а это в среднем 1,5-2 года. По оценке эксперта, цены на квартиры в новостройках за такой срок вырастают в среднем от 20% до 50%, в зависимости от ликвидности проекта.
Таким образом, при самом худшем раскладе, когда цена на квартиру в новостройке возрастет по минимальной границе до 20%, а инфляция, согласно прогнозам ЦБ, составит 14%, годовая доходность составит всего 6%. С таким же успехом можно открыть инвестиционный счет в банке, где годовой доход достигает 20%. Однако в случае если стоимость квартиры возрастет до 50%, инвестор получит прибыль в размере 36%. При этом, больше всего прибавляют в стоимости ликвидные проекты с хорошей локацией и продуманной концепцией.
Арифметика выгоды
Инвестиционная покупка может принести доход и до продажи. Самый распространённый способ – сдача в аренду. Однако такой вариант подходит только для готового жилья, в сданном объекте. Главный плюс аренды – стабильная доходность. «За счет этих платежей собственник квартиры получает возможность компенсировать свои издержки по налогу на имущество, который оплачивается раз в год и исчисляется от кадастровой стоимости квартиры», – считает Василий Шарапов. Ко всему прочему, аренда позволяет переложить издержки эксплуатации квартиры на нанимателя.
Тем не менее, некоторые собственники и вовсе не склонны связываться с арендой, поскольку считают ее более хлопотным и долгосрочным видом инвестирования. Как отмечает Алексей Оленев, подавляющие большинство инвесторов предпочитают «избавляться» от актива до сдачи дома, и переходить на новые объекты.
Более существенную выгоду, по мнению экспертов, можно извлечь из квартиры, которая приобретена на стадии котлована, поскольку прибыль будет увеличиваться по мере роста стадии строительной готовности объекта.
«Если покупатель планирует инвестировать средства на короткий срок, то максимальную выгоду он получит, купив квартиру на этапе котлована и продав до оформления права собственности. Другой вариант – после получения ключей сдавать жилье в аренду в течение 5 лет, а после продать без уплаты НДФЛ. Таким образом, собственник за 7 лет может заработать до 70% от стоимости квартиры», – рассказывает Мария Литинецкая.
Здесь же стоит отметить, что новостройки увеличиваются в цене не только по мере строительной готовности, но и вместе с рыночным ростом цен – при стабильной экономической ситуации в среднем на 10-15%.
Представим себе однокомнатную квартиру эконом-класса на начальном этапе строительства площадью 40 кв. м. и стоимостью 6 млн рублей. Соответственно, цена за «квадрат» в ней составит 150 тыс. рублей (средняя цена по Москве). За два года квартира будет полностью готова, а стоимость ее возрастет на 20% и составит 7,2 млн рублей.
Теперь представим, что инвестор не успел продать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, и теперь ему придется выжидать положенные пять лет. Самым оптимальным вариантом в этом случае будет сдавать квартиру в аренду. Так инвестор сможет снять с себя расходы на эксплуатацию объекта и кадастровый налог. Если сдавать такую квартиру за 40 тыс. рублей в месяц, годовой доход составит 480 тыс. рублей. Подоходный налог составит 62 400 рублей, а кадастровый – 3 000 рублей.
Чтобы рассчитать его, необходимо вычесть из фактической площади квартиры налоговый вычет, который составляет 20 кв. м (согласно налоговому кодексу, вне зависимости от того, кто является собственником имущества, налогом не облагается 20 кв. м от общей площади квартиры). Эту цифру нужно умножить на стоимость квадратного метра (150 000 х 20 = 3 000 000). Кадастровый налог составит 0,1% от полученной суммы. В случае с нашей квартирой размер налоговой ставки составит 0,1%, поскольку ее площадь меньше 50 «квадратов». Целиком формула расчет будет выглядеть следующим образом: (150 000х(40-20)) х (0,1:100) = 3000.
От годового значения 480 000 рублей необходимо вычесть размер подоходного налога и кадастрового. В результате получаем 414 600 рублей. Таким образом, за пять лет доход от аренды квартиры составит 2 073 000 рублей.
Стоимость квартиры к моменту окончания срока аренды возрастает в среднем на 35% (2,1 млн рублей) и составит уже 8,1 млн рублей. Прибыль инвестора на 7 лет составит 4 миллиона или 66%.
Таким образом, при грамотном подходе, инвестициям в новостройки не страшны ни налоги, ни инфляция. От налогов убережет продажа объекта с уступкой прав по ДДУ до оформления прав собственности, а от инфляции – выбор максимально ликвидного объекта на этапе котлована, чья стоимость к завершению строительства возрастет настолько, что поглотит инфляционные издержки.
Источник
Лучшее время для инвестиций было вчера
Новички часто спрашивают у опытных инвесторов: «Когда лучшее время для инвестиций?», «Акции на взлёте, когда падение?», «Бумаги упали, когда дно?».
Запомните: никто и никогда вам не сможет дать точные ответы на эти вопросы. Этого не знают даже супер профи. В лучшем случае отшутятся: «Лучшее время для инвестиций было вчера». Но в каждой шутке, как известно.
Грустно осознавать, что время упущено. Вчера уже прошло, куш мы не сорвали. Повернуть время вспять, увы, нам не по силам.
Когда меня спрашивают: «О чем я жалею как инвестор больше всего?». Я отвечаю: «О том, что не начала инвестировать раньше». И я не одна такая. Это больная тема многих инвесторов, если не всех. А жалеть, правда, есть о чём.
Чтобы вы понимали, о чём я, сейчас расскажу, сколько стоили акции известных компаний 15, 10, 5 лет назад и сейчас:
- Сбербанк — 40, 100, 107 и 260 рублей. Стоимость бумаги стала выше в 6 раз.
- Норникель — 2 500, 7 000, 9 100 и 24 600 рублей. Норникель сейчас стоит почти в 10 раз больше, чем в 2006 году.
- Северсталь — 350, 550, 630 и 1275 рублей. Цена выросла почти в 4 раза.
- Лукойл — 2 250, 1 900, 2 650 и 5 300 рублей соответственно. Цена увеличилась более, чем в 2 раза.
- Газпрнефть — 130, 150, 150 и 315 рублей. Котировки выросли почти в 2,5 раза.
И это с учётом того, что цены на нефть сейчас переживают небольшую коррекцию.
Таким образом, вложенные в начале 2006 года 100 000 рублей в 2 500 обыкновенных акций Сбербанка, сейчас превратились бы в 650 000 рублей только за счёт роста котировок. Без учёта дивидендов.
Не поленилась даже посчитать, какой дивидендный доход принесли бы эти 2 500 акций Сбербанка за 15 лет. А это не много, не мало — 164 000 рублей. Итого общий доход бы составил — 714 000 рублей.
Доходность — 714 % или 47,6 % годовых.
И как тут не пожалеешь об упущенном времени и упущенных возможностях?!
К счастью, всё не так грустно, как кажется на первый взгляд.
Ведь что такое вчера?
Вчера — любой прошедший день. То есть сегодня уже завтра тоже станет вчера. Отсюда следует, что лучшее время для инвестиций — это здесь и сейчас. Не стоит усложнять себе жизнь.
Если вам сложно выбрать время для покупки, если вы то и дело ждёте удачного момента для входа, то рискуете пропустить хорошую цену. В таком случае советую:
- Изучить компании, представленные на фондовом рынке, и выбрать для себя 5-15 эмитентов, в которые вы хотели бы инвестировать свои деньги.
- Выбрать удобное время для пополнения инвестиционного портфеля. Например, 1 раз в неделю, две недели или месяц. Можно конкретное число.
- Строго следовать своему графику инвестиций.
Можно вкладывать в акции каждый месяц одну и ту же сумму. А можно — разные в зависимости от роста или падения котировок. Например:
- Цены остались на прежнем уровне — инвестируем 10 000 рублей.
- Выросли — 5 000 рублей. Остальное в кэш на случай падения.
- Упали — 15 000 рублей. И чем сильнее падение, тем больше денег вкладываем. Конечно, если у компании всё хорошо, и вы верите в её успех.
Внимание! Предложенная схема подходит только для долгосрочных инвесторов. Для тех, кто покупает акции на срок от 10-20 лет до бесконечности.
А как вы считаете, когда лучшее время для инвестиций? Как часто покупаете акции? Что для вас является сигналом к покупке?
Нравятся статьи о деньгах и экономии? Подписывайтесь на мой канал Экономистка , чтобы не пропустить свежие публикации.
Источник
Последние финансовые новости
Строительство станции «Лианозово» нового участка Люблинско-Дмитровской линии московского метрополитена завершено на 23%. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам.
Практически каждый пятый россиянин (18%) готов к полному отказу от наличных денег, среди молодежи в возрасте 18-24 лет доля респондентов, готовых полностью перейти на безналичные.
Минувший год стал рекордным по объемам слияний и поглощений (M&A) в сфере управления активами и состояниями по всему миру, несмотря на пандемию COVID-19, и эта тенденция, как.
Дефицит минеральной воды в России из-за введения её маркировки невозможен, заявил оператор системы маркировки — ЦРПТ. «Если производители вовремя подготовятся к вступлению в силу.
Суточный прирост новых заболевших коронавирусной инфекцией в РФ составил 13 тыс. 510 случаев, умерли за сутки 399 пациентов, следует из данных оперативного штаба. «За последние.
Правительство РФ направило в Госдуму поправки в закон об охране окружающей среды, которые освобождают компании и ИП от уплаты пеней при просрочке авансовых платежей за негативное.
Уровень смертности в России в прошлом году увеличился на 18,6% по сравнению с 2019 годом, серьезное влияние на это оказал коронавирус, в мае текущего года наблюдалось снижение.
Госдума РФ планирует расширить полномочия правительства и предоставить ему с 1 сентября 2022 г. право определять перечень городов с высоким и очень высоким загрязнением.
Число зарегистрированных заражений коронавирусом COVID-19 в мире на утро субботы составило 175 млн 277 тыс. 311, сообщил американский университет Джонса Хопкинса. В мире с начала.
Фондовые индексы стран Западной Европы выросли по итогам торгов в пятницу, завершив неделю на рекордных отметках на фоне усиливающихся надежд на восстановление мировой экономики.
Официальный курс доллара США, установленный Центральным банком с 12 июня, составляет 71,6797 руб. По сравнению с предыдущим значением курс снизился на 51,77 коп. Официальный курс.
Investing.com – Фондовый рынок США завершил торги пятницы ростом за счет укрепления секторов технологий, потребительских услуг и потребительских товаров. На момент закрытия на.
Investing.com – Итак, картина занятная: фьючерсу на S&P 500 явно не нравится на уровне 4230 п., линия тренда поджимает. Но следующий вес, 4250 п., ему пока не дается – приходится.
«СпецИнвестЛизинг» полностью разместил выпуск облигаций на 250 млн рублей серии 001P-03 со сроком обращения 4 года, говорится в сообщении компании. Ставка 1-го купона установлена.
Investing.com — Американские трейдеры с Reddit, похоже, добрались до европейских акций. Датские инвесторы и аналитики провели утро, пытаясь выяснить, почему бумаги крошечной.
Капитализация российского рынка акций, вычисленная на основе средневзвешенных цен на Московской бирже в секторе Основной рынок, в пятницу составила 60670,690 млрд руб., снизившись.
Средневзвешенный курс юаня со сроком расчетов «завтра» по итогам торгов Московской биржи понизился на 680 пунктов (1 пункт соответствует 0,01 коп.) и составил 11,2273 руб. .
Средневзвешенный курс доллара США со сроком расчетов «завтра» по итогам торгов Московской биржи понизился на 3028 пунктов (1 пункт соответствует 0,01 коп.) и составил 71,7365 руб. .
Источник