Инвестиции торговых центров для города

Трудный метр: выгодно ли сейчас инвестировать в торговые центры

Интерес к торговой недвижимости вновь растет, однако найти площади инвестиционного качества по адекватной цене довольно сложно. Инвесторы подходят к оценке активов исходя из текущих арендных доходов, а продавцы видят перспективы своих объектов и не готовы с ними расставаться по рыночным ценам.

После девальвации рубля в 2014 году условия аренды были пересмотрены практически во всех торговых центрах. Значительная часть арендаторов в настоящее время работает на условиях уплаты арендной ставки как процента от товарооборота. Однако товарооборот арендаторов также оказался под влиянием кризиса.

Учитывая, что некоторые собственники предоставляли арендные каникулы и продолжали обслуживать кредит, чистый операционный доход торговых центров, особенно недавно открытых, снизился до минимальных уровней.

Особенно это актуально для относительно новых проектов, запущенных не более 3-5 лет назад, у которых вопрос привлечения арендаторов совпал по времени с кризисными событиями.

В случае применения текущей ставки капитализации к показателям арендных доходов таких активов их стоимость может оказаться ниже затрат на строительство и не будет соответствовать ожиданиям продавца.

Как же выбирать в таких условиях торговые площади для инвестирования? Здесь необходимо учитывать не только ежегодное увеличение ставки аренды (step-up и индексацию), предусмотренное во многих договорах, но и ряд других показателей, которые также влияют на арендный поток.

Таким образом, стоимость торгового центра будет определяться реализацией того или иного набора сценариев, которые могут быть наложены друг на друга под влиянием тех или иных факторов. В целом эти факторы можно разделить на краткосрочные и долгосрочные.

Краткосрочное влияние на доход торгового центра будут оказывать мероприятия, напрямую формирующие посещаемость объекта: маркетинговая стратегия управляющей компании —проведение различных акций и шоу, актуальные и разнообразные концепции развлечений, новые и популярные бренды одежды и аксессуаров.

К факторам, которые будут иметь долгосрочное позитивное (+) или негативное (-) влияние, можно отнести:

(+) развитие транспортной инфраструктуры,

(+) появление нового жилья в зоне охвата торгового центра,

(–) появление новых торговых центров в конкурентной зоне,

(+/–) насыщенность рынка качественными торговыми площадями,

(+) реконцепция торгового центра, вплоть до его перестройки.

Развитие транспортной инфраструктуры и, как следствие, увеличение пассажиропотока в зоне торгового центра может оказать значимый эффект. Например, после запуска МЦК увеличилась посещаемость центров «Мозаика» и «Золотой Вавилон Ростокино».

Примером не столь далекого будущего может послужить открытие новой станции «ЦСКА» (запланировано на осень 2017 года) Третьего пересадочного контура (ТПК) на Ходынском поле. Оно увеличит посещаемость ТЦ «Авиапарк», поскольку после открытия этой станции зона покрытия объекта захватит часть контура ТПК — от запада до северо-востока.

Тем не менее не стоит забывать, что одной только идеальной транспортной доступности, обеспечивающей высокий трафик и большую зону охвата, недостаточно для наращивания и сохранения эффективности торгового объекта.

Поэтому регулярным обновлением состава арендаторов, пополнением его новыми эксклюзивными брендами, ресторанами или развлечениями занимаются управляющие компании. При этом профессиональное управление необходимо торговым центрам даже с идеальным расположением с точки зрения транспорта и трафика.

Один из факторов, который уже влияет на рынок, и будет продолжать влиять, — это насыщенность качественными торговыми площадями. Увеличение разнообразия предлагаемых объектов расширяет возможности инвесторов, которым еще десять лет назад просто было нечего купить.

Сейчас рынок предлагает возможности — нужно только правильно оценить перспективы объекта и предложить адекватную цену. В результате могут появиться крупные системные игроки, которые соберут значимые портфели недвижимости. Таким собственникам проще будет управлять торговыми центрами за счет эффекта масштаба.

Ввод нового жилья в зоне охвата торгового центра также способен расширить целевую аудиторию. Примерами торговых центров, на эффективность которых может оказать влияние этот фактор, являются объекты в Новой Москве: существующие «Бутово Молл» и «Новомосковский», будущие «Саларис», «Vegas Киевский».

Объемы жилого строительства в Новой Москве сопоставимы с объемами, вводимыми в старой части Большой Москвы, — около 1,5-2 млн кв. м в год. К 2035 году в Троицком и Новомосковском административных округах планируется построить еще около 60 млн кв. м жилья, что во многом сформирует будущую целевую аудиторию перечисленных торговых центров. Программа реновации жилья тоже будет способствовать расширению потребительской базы ТЦ.

Появление новых проектов, безусловно, позитивно для населения, но работает в «минус» для уже существующих торговых центров, поскольку усиливает конкуренцию за посетителя. В качестве примера опять же можно привести Новую Москву: если все заявленные проекты торговых центров будут реализованы, то в зоне покрытия каждого из них окажутся практически одни и те же жители новостроек округа.

Стоит отметить, что большая часть упомянутых объектов относится к сравнительно новым торговым центрам. Арендные доходы «зрелых» объектов тоже оказались под влиянием кризиса, не говоря уже об устаревании самих зданий и концепций. Увеличить доход такого центра может помочь реконцепция, активно проводимая в ряде московских ТЦ.

К примеру, собственник ТЦ «Пятая Авеню» уже объявил о своих планах переориентировать объект на семью и проведение досуга. Наиболее распространенным изменением московских ТЦ стала реконцепция фуд-кортов и наращивание доли операторов питания в структуре арендаторов: торговые центры «МЕГА Теплый стан», «МЕГА Химки» «Метрополис» и «Капитолий Севастопольский» уже это сделали.

Перечисленные факторы будут влиять на доходы и стоимость торговых центров – в большей степени положительно. Кроме того, восстановление экономики России, и в частности потребительского сектора, включая рост заработных плат и потребительского кредитования, позитивно отразится на показателях торговых центров.

Уменьшение стоимости финансирования будет способствовать снижению ставки капитализации, увеличивая таким образом стоимость торговых центров. Учитывая текущее состояние рынка недвижимости и экономики, инвесторам стоит воспользоваться сегодня возможностью приобретения объектов торговой недвижимости, а при оценке стоимости учесть все факторы, чтобы справедливо оценить перспективы актива.

Источник

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

Онлайн-галерея «Цифровые двойники» . Угадай, что изображено на картинах.

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Источник