Инвестиции строительство за рубежом

Инвестиции в проекты девелопмента: пошаговое руководство

Инвестиции в девелоперские проекты за рубежом приносят 7–12 % годовых. При этом арендная доходность недвижимости в Европе — 3–4 %, а доходность по евробондам и депозитам в европейских банках снижается. Поэтому сейчас инвесторы планируют вкладывать в девелоперские проекты. Хотя ещё в 2014 году большинство инвесторов не рассматривали этот вариант.

Менеджер по инвестиционным продуктам Tranio Елена Милишенкова рассказывает, как зарабатывать на девелоперских проектах за рубежом.

1. Выбрать стратегию

В проекте любого масштаба: реновация небольшой квартиры или строительство многоэтажного комплекса, я рекомендую сначала выбирать стратегию инвестирования, а потом — конкретный проект.

В зависимости от возможностей инвестора, его склонности к риску и общей стратегии, консультант помогает выбрать проект по шести критериям:

• тип проекта — развитие земельного участка, строительство, реновация, оптимизация арендного потока;
• сроки выхода — продажа сразу после проведения работ, сдача в аренду в течение нескольких лет и потом продажа;
• форма участия — самостоятельное управление проектом, владение долями проектной компании или мезонинный займ;
• локация — рынок с перспективой быстрого роста цен (например, Греция, особенно Афины) или более стабильный рынок (например, Германия, растущие города с населением от 500 тыс.);
• объём инвестиций — от 100 тыс. до нескольких миллионов евро;
• количество участников — коллективные инвестиции или проект для одного инвестора.

Чтобы инвестировать в проект, который вам действительно подходит, нужно изучить примеры похожих, уже проинвестированных проектов. Желательно обозначить верхние и нижние пределы своих критериев: например, ожидаемая доходность — 8–10 %, бюджет — от двух до пяти млн евро.

Также инвестор может одновременно рассматривать разные варианты: например, проекты развития земельных участков, по которым у него критерий доходности 15 % годовых, и проекты строительства, по которым он хочет доходность 10 % годовых.

Чтобы избежать недопонимания с консультантом по инвестициям, лучше зафиксировать все критерии в письменном виде.

2. Определиться с юридическим и налоговым структурированием сделки

Как и при обычной покупке недвижимости, инвестиции в девелоперский проект можно оформить на физическое и юридическое лицо. Для юридических лиц есть нюансы: иногда нужно выбрать тип компании, иногда — несколько взаимосвязанных компаний. Чем дороже проект, тем вероятнее, что затраты на сложную структуру оправдаются.

Чтобы сделать правильный выбор, нужно оценить налоговые последствия. Разобраться в этом поможет грамотный налоговый консультант. Также нужно учитывать, сколько всего будет проектов:

Например, есть инвесторы, которые инвестировали в реновацию пяти–семи квартир в Афинах. В Греции действует правило: инвестор-физлицо может не платить налог на прирост капитала при продаже не более двух таких проектов в течение двух лет. Поэтому лучше сразу использовать юридическое лицо при оформлении, чтобы не пришлось платить налог.

3. Создать необходимую инфраструктуру

Прежде чем выбирать конкретный проект, инвестору необходимо создать себе условия, в которых он сможет быстро реагировать на выгодные предложения. Для этого нужно открыть счёт в европейском банке и завести на него сумму инвестиций. Чтобы открыть счёт, инвестору нужно предоставить банку документы о доходах.

В зависимости от выбранной стратегии, инвестору также понадобятся:

• юридическая структура;
• команда, которая всё сделает — юрист, налоговый специалист, проверенный девелопер, управляющая компания.

4. Быстро реагировать на выгодные предложения

Когда консультант по инвестициям приносит выгодный проект, необходимо действовать быстро. Часто бывает, что инвестору нужно за несколько часов убедиться, что проект соответствует его критериям. Многие инвесторы в таких случаях не тратят время на посещение объекта и покупают дистанционно, по доверенности.

В крупных проектах на пять–десять миллионов евро от инвестора нужны дополнительные документы: подтверждение наличия денежных средств (Proof of Funds), соглашение о неразглашении информации (NDA) и письмо о намерениях (LOI). Когда продавец получает эти документы, он даёт инвестору подробную информацию об объекте.

5. Провести Due Diligence

В крупных девелоперских проектах до подписания финальной версии договора специалисты проводят процедуру Due Diligence. Это проверка, которая защищает инвестора от рисков, помогает обезопасить инвестиции.

Due Diligence включает: юридическую, техническую, финансовую и налоговую экспертизы; оценку потенциала цены аренды; оценку рисков сделки. Например, проверяются право собственности на объект, договор продажи участка и здания, налоговые последствия сделки.

6. Обратиться в банк за кредитом

Инвестор может получить новый кредит или перенять имеющееся у объекта обременение. В обоих случаях банк в первую очередь рассматривает платежеспособность инвестора и риски проекта.

На крупный строительный проект в Германии банки кредитуют до 80 % от бюджета по ставке около 2 % годовых. На небольшой проект реновации банки тоже могут дать кредит, но он не всегда оправдывает себя на коротком проекте.

7. Подписать нужные документы для начала проекта

Если во время проверки специалисты не нашли причин для отказа от сделки, инвестор подписывает документы: договор с девелопером и договор купли-продажи объекта, если инвестор будет владеть им непосредственно. Подписанные документы означают начало проекта.

8. Просматривать отчёты о ходе проекта

Когда проект запустили, активное участие инвестора не требуется. При этом инвестор регулярно (например, раз в квартал) получает информацию о проекте: отчёты о движении средств, фотографии и видео с объекта.

Если проект подразумевает быстрый выход через продажу, а не владение и сдачу в аренду, то девелопер продаёт объект без участия инвестора. В крупных строительных проектах продажи обычно начинаются на ранних этапах. При удачном раскладе все квартиры могут быть проданы еще до окончания строительства.

9. Получить прибыль

Прибыль от проекта распределяется двумя способами:

Девелопер выплачивает инвестору фиксированный процент на вложенный капитал или долю от прибыли. Так происходит, когда проект зарегистрирован на юрлицо девелопера.

Инвестор выплачивает девелоперу комиссии, а оставшуюся прибыль забирает себе. Так происходит, когда проект зарегистрирован на юрлицо инвестора.

Инвесторы по-разному распоряжаются девелоперскими проектами: одни оставляют объект себе. Так они получают арендную доходность и часто выигрывают на росте стоимости актива, потому что через несколько лет цена объекта может вырасти. Другие инвесторы сразу реинвестируют вырученные средства в новый проект.

Елена Милишенкова, Менеджер Продукта Все статьи этого автора

Источник

Инвестиции в строительство недвижимости

Содержание:

Инвестирование в сферу недвижимости на стадии строительства – выгодное вложение денежных средств без особого риска для инвестора.

Стоимость жилья, сданного в эксплуатацию, превышает его стоимость на этапе возведения, в среднем, на 60%. На постройку современного жилого массива уходит полтора-два года. Минимальная цена на будущее жилье устанавливается компанией-застройщиком на первоначальном этапе строительных работ, соответственно, ближе к финальной стадии, стоимость квадратных метров значительно возрастает. По статистике, каждый возведенный этаж высотки прибавляет 3-4% к стоимости квартиры. Отсюда исходит логичный вывод – самая оптимальная инвестиция – на раннем сроке проведения строительных работ. При условии вложения средств с коммерческой целью, инвестор может получить прибыль от продажи готового жилья в размере 60-70% от изначально вложенных средств.

Варианты жилья для инвестирования

На рынке недвижимости подставлено несколько основных групп жилья, доступного для инвестирования на этапе его возведения.

Многоквартирные жилые массивы

Вложение денежных средств в возведение крупных жилых комплексов – самый легкий и наиболее прибыльный вариант инвестирования. Он отличается минимальным риском потери своих вложений. Алгоритм инвестирования прост – вкладывая деньги на первоначальном этапе строительства на выходе инвестор получает готовую жилплощадь, продать которую он может по выгодной для себя цене, или, в качестве долгосрочного проекта, сдавать жилье в аренду и получать от этого пассивный доход.

Перед вложение средств в возведение жилого дома инвестор должен всесторонне изучить объект своих вложений:

• Наличие рядом с будущим домом развитой инфраструктуры (поликлиники, дошкольные учреждения, школы, магазины).
• Удобная транспортная развязка (остановки общественного транспорта, метро).
• Перспективы на развитие района.
• Удачная планировка жилья и его габаритные размеры.

Самыми востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры средних габаритов.

Дома коттеджного типа

Дома в коттеджных загородных поселках не менее перспективный вид инвестирования, чем многоквартирные жилые массивы в черте города. Особым спросом такие дома пользуются у жителей городов-миллионников, экологическая ситуация в которых оставляет желать лучшего. Подобные строительные объекты, как правило, приобретаются в период возведения фундамента будущего дома. На этой стадии стоимость жилья является минимальной. Приобретая недвижимость загородом следует обращать внимание на степень благополучности района, качество дорог, ведущих к поселку, наличие всех необходимых коммуникаций, уровень развития окрестной инфраструктуры.

Инвестирование в коммерческую недвижимость на этапе ее строительства

Сегодня инвестирование в строительство коммерческой недвижимости является приоритетной сферой для многих инвесторов. При наличии возможности крупных вложений вероятность получения высокой прибыли весьма высока. Наиболее перспективными объектами считается коммерческая недвижимость в крупных мегаполисах. К такому виду недвижимости относятся:

• Здания, предназначенные для размещения офисов.
• Объекты торговли.
• Помещения для предприятий общественного питания.
• Спортивные объекты.
• Производственные и складские помещения.
• Гостиницы и отели.
• Коммерческие объекты социального назначения – частные медицинские центры, детские учреждения, и т.д.

Как и в случае с жилой недвижимостью, вложением денежных средств на начальном этапе строительства коммерческой недвижимости является оптимально выгодным инвестированием. В отличии от недвижимости, относящейся к жилому фонду, коммерческие объекты имеют более длительный срок окупаемости (при условии сдачи помещения в аренду). В среднем он составляет 5-8 лет.

Получение прибыли от коммерческой недвижимости возможно двумя доступными способами:

• продажа готового объекта по выгодной для инвестора цене;
• сдача помещения в аренду, как правило, ценовая политика арендуемых коммерческих помещений в несколько раз превышает стоимость аренды жилых помещений.

При выборе объекта для инвестирования стоит обратить внимание на такие факторы:

1. Наличие в доступной близости всех необходимых коммуникаций.
2. Выгодное территориальное размещение относительно жилых районов.
3. Удобная транспортная развязка.

Самые быстро окупаемые объекты коммерческой недвижимости

Далеко не все коммерческие помещения можно отнести к разряду быстро окупаемых.

Торговые объекты на нижних этажах жилых массивов

Подобные объекты являются одними из самых перспективных. Высокая проходимость потенциальных покупателей обеспечивает объекту стабильную прибыль, что гарантирует быстрый срок его окупаемости.

Торгово-развлекательные центры

Вложение денежных средств строительство ТРЦ является одним из самых прибыльных видов инвестирования. Ключевую роль в выборе объекта играет его территориальное расположение – чем больше плотность населения в районе запланированного возведения здания, тем меньше срок его окупаемости.

Офисные здания

Инвестирование в строительство объектов, предназначенных для размещения в них коммерческих офисов, не настолько быстро окупаемо, как вложение средств в ТРЦ. Как правило, стоимость аренды офисов ниже чем у торговых объектов, однако срок, на который заключается договор аренды обычно более длительный, что гарантирует инвестору пассивный стабильный доход.

Основные преимущества инвестиционных проектов в строительство

• Высокий уровень ликвидности и быстрая окупаемость потраченных ресурсов.
• Надежность вложений – стоимость недвижимости как на первичном рынке, так и на вторичном рынке ежегодно возрастает, особенно если речь идет о крупных мегаполисах.
• Большое разнообразие инвестиционных проектов.
• Возможность выбора способа возврата денежных средств – продажа готового объекта, различные виды аренды.
• Возможность личного контроля инвестором процесса строительства на всех его этапах.

Для коммерческих объектов большим плюсом является использование в строительстве мобильных конструкций, благодаря которым существенно сокращается срок введения объекта в эксплуатацию. Наиболее выгодным способом получения прибыли от инвестируемой жилплощади является сдача его в аренду на недлительный срок. Окупается квартира за 2,5-4 года, далее владелец получает чистую прибыль без особых затрат.

Отрицательные моменты инвестирования

Как и в любом проекте, инвестирование в сферу недвижимости на стадии строительства имеет свои недостатки. Прежде всего это связанно с показателями экономического развития страны. В период стогнации экономики покупательский спрос на недвижимость резко падает. Это явление справедливо как для объектов жилого фонда, так и для коммерческой недвижимости.

Еще одним минусом в инвестировании денежных средств в коммерческие объекты является потребность крупных финансовых вложений со стороны инвестора, при этом срок их окупаемости значительно выше, чем у жилых помещений.

Инвестиции в строительство недвижимости в России и за рубежом

Инвестирование в недвижимость на этапе ее возведения на сегодня один из самых прибыльных способов получения финансовой выгоды.

Инвестирование в строительство в России

На российском строительном рынке лидирующую позицию занимает вложение средств в возведение объектов жилого фонда и строительство коммерческой недвижимости торгово-развлекательного плана.

Особенностью ведения инвестиционного бизнеса в России является возможность получить поддержку своих проектов со стороны государства. Государственная помощь может заключаться в предоставлении возможности льготного кредитования, финансовых дотациях по программе доступного жилья, налоговые послабления. В отдаленных регионах разработаны специальные программы, рассчитанные на привлечение инвесторов в строительную отрасль.

Инвестиции в зарубежное строительство

• 

А ты уже инвестируешь в QubitTech?

Прежде чем вложить средства в строительство недвижимости за границей инвестор должен разобраться с законодательными аспектами страны, в которой он намерен работать. На сегодняшний день существует достаточно много фирм, которые предлагают принять участие в инвестиционных проектах удаленно. Данное вложение денежных средств сопряжено с большим риском для инвестора. При выборе объекта, в строительство которого будут вложены средства, ответственные застройщики организуют для своих потенциальных партнеров так называемые «показательные туры», для ознакомления с аспектами своего проекта непосредственно на месте строительства.

При желании инвестора вложить средства в коммерческую недвижимость существует два варианта инвестирования:

• Мезонинное инвестирование – инвестор выдает застройщику денежные средства под определенный процент, при этом получает право на долю прибыли после реализации проекта.
• Долевое партнерство – инвестор вкладывает часть своего капитала в строительство объекта на правах полноценного партнера. Совместно с девелопером получает прибыль, полученную от его реализации. В данном случае инвестор вместе с застройщиком разделяет все возможные риски.

© CosaNostra

CosaNostra – команда настоящих фанатов криптовалютного инвестирования, объединенных единой целью – заработать на пассивном доходе $1.000.000 к концу 2021 года в инвестиционных HYIP проектах. Мы приглашаем присоединиться к нашей команде!

QubitLife Оборот команды: $480.000

На сегодняшний день QubitLife является одним из самых интересных проектов, позволяющих с высокой долей гарантии получить хороший пассивный доход.

Как это работает?

Как вы можете зарабатывать всесте с нами? Максимально просто даже для новичка!

Как обойти запрет Роскомнадзора на доступ к сайту qubit.life (QubitTech)

SANSARA® Оборот команды: $210.000

Sansara — это высокодоходный инвестиционный продукт. Обязательства по средствам, привлеченным в Компанию, гарантированы Ценной бумагой.

CosaNostra – амбициозная команда настоящих фанатов криптовалютного инвестирования

Источник