Инвестиции по покупке коммерческой недвижимости

6 способов заработка на коммерческой недвижимости

Автор: Natali Killer · Опубликовано Март 26, 2021 · Обновлено Март 25, 2021

Большинство инвесторов стремятся выделить в собственном портфеле долю для стабильных и консервативных инструментов. Один из путей – направить средства в недвижимый рынок. В обзоре рассматривается, как заработать на коммерческой недвижимости различными способами с нуля. Представленные варианты предполагают низкие и средние риски, также соответствующую доходность.

Краткое содержание статьи

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.

Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:

• общая квадратура;
• транспортная доступность;
• наличие дополнительного оборудования;
• особые отделочные работы;
• соответствие температуры воздуха и влажности требованиям СанПин.

При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.

Виды прибыльных объектов

Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:

• торговые помещения – магазины, павильоны, преобразованные жилые площади для продажи товаров и услуг;
• складские помещения – простые ангары или оборудованные склады, предоставляемые в пользование одному или нескольким арендаторам;
• офисы – полноценные бизнес-центр или отдельные комнаты для организации работы офисных сотрудников или проведения презентаций, собеседований и т.д.;
• промышленные пространства – цеха или цельные заводы конкретного назначения;
• объекты общепита – места для ведения ресторанного бизнеса, соответствующие санитарным нормам;
• социальные объекты – здания для образовательных и медицинских организаций, административных учреждений, иных компаний по обслуживанию граждан;
• гостиничные объекты – размещенные близь памятников, центра города, рядом с транспортной развязкой отели и мини-гостиницы, пансионаты, базы-отдыха.

Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.

6 способов заработка на объектах коммерческого назначения

Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.

Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:

• грамотно выбранное расположение;
• основное назначение недвижимого объекта;
• общий показатель деловой активности – количество предпринимателей в городе, регионе, стране;
• текущее экономическое положение и состояние рынка недвижимости;
• параметры помещение – площадь, оснащенность, инфраструктура.

Получить доходность с недвижимости доступно несколькими путями. Прежде чем направлять собственные средства в объекты коммерческого назначения, важно изучить преимущества и недостатки каждого вариант.

1 — Сдача в аренду

Наиболее очевидный способ получить доход с объекта коммерческого назначения – сдавать помещение заинтересованным лицам. Предоставлять в аренду можно различные пространства, в том числе складские помещения или офисы.

Пороги входа зависят от города проживания. Стоимость помещений с идентичными параметрами в Москве и регионах может кардинально отличаться. Сдача в аренду недвижимости в среднем окупается за 8-10 лет. Доходность собственника составит 7-12% в зависимости от вида объекта. Наиболее значимым фактором является расположение:

• для торговых центров важно наличие высокого пешеходного трафика;
• здание под офисы – парковки, транспортные развязки и удобная инфраструктура;
• для складов – удобные подъезды, низкая влажность и надежная охрана.

Ориентировочную цену доступно уточнить на специализированных платформах – ЦИАН или Авито. Здесь же можно проверить средние ставки по аренде.

Основной недостаток способа – весомые капиталовложения. Альтернативные инструменты позволяют инвестировать даже с небольшими суммами. Однако в сопоставлении с жилой недвижимостью начальные вложения можно значительно сократить. Если мало денег, возможно приобретение небольшого офиса в пределах 100 тыс. рублей.

2 — Торги по банкротству

Более доходным способом является купля-продажа объектов недвижимости через торги по банкротству или в рамках скупки долгов в Федеральной службе судебных приставов. Одна сделка способна принести прибыль до 75% от рыночной стоимости объекта, по некоторым оценкам – до 90%. Однако получить весомую доходность можно только при грамотной стратегии.

Перед инвестором стоит задача найти объект с минимальной стоимостью и большим потенциалом. Вложиться доступно даже с ограниченным начальным капиталом, если скооперироваться с другими инвесторами.

Торговля нежилыми объектами владельцев с задолженностью сегодня осуществляется на специализированных онлайн площадках. Ознакомиться с доступными вариантами и правилами проведения торгов можно на следующих страницах:

• Банкрот База – bankrotbaza.ru;
• TBankrot – tbankrot.ru;
• официальный сайт ФССП – fssp.gov.ru.

Заключить сделку доступно как самостоятельно, также с помощью профессиональных брокеров.

3 — Перевод жилого помещения в нежилое

Дополнительный способ – приобрести жилой объект с целью дальнейшего преобразования в помещение под офис или магазин. В данном случае важно выбирать квартиру, располагающуюся на первом этаже у главных улиц. Предпочтительнее новые дома, где изначально нижние этажи предназначены для коммерческих целей.

Купив ее, владельцу в дальнейшем потребуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

После перевода квартиры в нежилой объект снять помещение смогут ИП или юридические лица для реализации собственных товаров и услуг. Доходность с видоизмененной площади повыситься – в среднем составит 7-8%.

4 — Инвестиции в строящиеся объекты с целью перепродажи

Получить прибыль с коммерческой недвижимости доступно также за счет разницы в цене при приобретении площади на стадии проектирования и продаже после постройки. Застройщики зданий позволяют принять участие в долевом строительстве. Однако в связи с поправками в ФЗ №214 от 1.07.2019 года доходность инвестиций ограничена – вводятся эскроу-счета.

Согласно статистике, в 2021 году разница между стоимостью построенной недвижимостью и объекта на стадии котлована не превысит 10%. В среднем период окупаемости составит 2-3 года, если сдать помещение сразу после завершения постройки.

Уровень доходности можно увеличить, если провести ремонтные работы, выполнить перепланировку или вовсе разделить объект на части.

5 — Инвестиции в ПИФы и ETF-фонды недвижимости

В России действует несколько ETF-фондов, также называемые ПИФами, которые инвестируют в коммерческие объекты. Такие фонды представляют собой компании, которые осуществляют управления финансами вкладчиков. Принцип работы следующий – формируется бюджет из инвестиций пайщиков, затем деньги направляются на покупку мест определенного назначения, в том числе здания или земельные участки.

Прибыль в фонде формируется двумя путями:

• начисление арендной платы с приобретенных территорий;
• увеличивается рыночная стоимость фонда.

За управление активами с пайщиков взимается комиссия – вознаграждение УК. Полученный доход в дальнейшем перераспределяется между участниками. На данный момент существуют следующие ETF фонды соответствующей направленности:

Название фонда	Управляющая компания	Стоимость пая	Доходность за год	Доходность за 3 года
Коммерческая недвижимость	Сбер Управление активами	151 рубль	-2,93%	-11,18%
Арендный бизнес	Сбер Управление активами	310000 рублей	2,43%	2,69%
ЗПИФ Недвижимости	Дом.РФ	1338,65 рублей	5,52%	16,31%
Арендный поток	Альфа-Капитал	305000 рублей	-1,79% (за 6 месяцев)

В перечне представлена только часть действующих ETF-фондов разных управляющих компаний.

Физическое лицо может получать заработок с зарубежных фондов недвижимости – REIT. Среди крупнейших фондов США выделяются следующие:

• VNQ – доходность за три года составила 13,8%;
• VNQI – -9,9%;
• SRET – -36,2%;
• REM – -20,6%.

Активы фондов доступно приобрести через российских брокеров, поскольку котируются на различных торговых площадках, в том на Санкт-Петербургской бирже.

По всем существующим фондам можно отметить значительное падение стоимости. Резкое снижение стоимости пришлось на начало пандемии – в марте 2020 года. Однако рассматривать такие инвестиции необходимость на долгосрочную перспективу, не менее 3-5 лет.

6 — Краудинвестинг

Заключительный вариант – краудинвестинг. Данный способ предполагают совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. На специальных платформах размещается информация о возможности объединения капитала для строительства и выкупа нежилых объектов, которые в дальнейшем предоставляются в аренду малому или крупному бизнесу.

На первый взгляд краудинвестинг и ETF-фонды кажутся схожими инструментами. Однако два указанных варианта имеют кардинальные различия. В инвестиционных фондах пайщики предоставляются собственные средства в доверительное управление – имеющиеся финансы распределяет управляющая компания. Тогда как в краудинвестинге инвестор самостоятельно выбирает подходящий проект.

Ознакомиться с доступными вариантами вложений доступно на следующих страницах:

• AKTIVO – aktivo.ru;
• InveStore – investore.club.

Краудфандинг-площадки: топ-19 лучших российских и зарубежных платформ

Минимальные вложения – 50 тыс. рублей. Средняя доходность проектов составляет 10-17%. Прибыль зависит от типа и характеристик помещения, начальных инвестиций и основного арендатора. Средства начисляются пайщикам ежемесячно. Доход формируется также за счет арендных платежей и роста рыночной стоимости.

Выводы

Несмотря на относительную стабильность и надежность способа вложений, доходы с коммерческой недвижимости могут быть волатильными в определенных ситуациях. В периоды экономического спада, в кризис или, к примеру, во время пандемии прибыль с помещений может свестись к нулю. Однако это дает возможность войти новым инвесторам с минимальными вложениями за счет общего спада стоимости объектов.

Источник

Как выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость?

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одними из наиболее надежных. При этом вкладывать средства в коммерческие объекты – выгоднее, чем в квартиры и жилые дома. Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости в России сегодня составляет 8-10 лет, а в ряде случаев и меньше.

Это очень привлекательно для начинающих инвесторов. Но прежде, чем вкладывать средства, необходимо хорошо подготовиться. Как это сделать, расскажем в сегодняшней статье.

Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости?

Ставки или коэффициенты капитализации (соотношение между стоимостью актива на рынке и чистым доходом, который он может принести в течение 12 месяцев) на первоклассную недвижимость в офисном сегменте сегодня составляют 9,5-10% , в торговой недвижимости – 9,75-10,25% , в складской и индустриальной недвижимости – 11,5-12% .

Доходность торговых залов, кворкинг-центров, офисов, салонов услуг и кафе в среднем составляет от 8% до 15% в год . Помещения в торговых центрах и стрит-ритейле могут приносить до 30-45% годовых .

При этом наиболее востребованными сегментами коммерческой недвижимости сегодня являются офисы, торговые помещения и склады.

А для начинающих инвесторов первые две категории привлекательны еще и тем, что имеют наименьшую капиталоемкость – небольшие офисные помещения или магазины стоят значительно меньше , чем склады или индустриальные сооружения. Это позволяет «войти в бизнес» инвесторам с минимальным стартовым капиталом.

Сколько денег нужно для инвестиций в коммерческую недвижимость?

Инвестирование в коммерческую недвижимость требует солидного начального капитала – в среднем, от 10-15 млн руб . Стоимость наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости стартует примерно с 30 млн. руб .

В Москве и Санкт-Петербурге это сейчас самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами.

Куда инвестировать при малом капитале?

Однако есть и менее затратные варианты. Опытные инвесторы сегодня все чаще предпочитают вкладывать средства не в офисную недвижимость, как раньше, а в земельные участки под строительство – они обходятся дешевле. Считается, что наибольший эффект дают участки, где будут строить дома из СИП-панелей, таунхаусы, коттеджи. Здесь доходность в ряде случаев может достигать от 20% до 50% , а минимальный порог входа стартует от 1-3 млн руб.

Недвижимость – сезонный продукт. Цены на нее сильно варьируются в течение года. Особенно это актуально для земельных участков. Если хотите купить участок по минимальной цене – делайте это зимой.

При ограниченном бюджете также стоит присмотреться к коммерческим помещениям в новостройках . На ранних стадиях возведения объекта они стоят намного дешевле. При этом для того, чтобы получить прибыль от последующей перепродажи помещения, достаточно выбрать надежного застройщика – и ждать, когда он сдаст дом в эксплуатацию.

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства традиционно считается одним из самых прибыльных способов инвестиций, однако срок окупаемости такого проекта может быть весьма внушительным. И все-таки купить готовое коммерческое помещение на первом этаже нового жилого комплекса не так трудоемко и дорого, как приобрести квартиру на первом этаже старого дома с расчетом перевести ее в нежилой фонд.

Еще один вариант для обладателей небольшого капитала – это инвестиционные трасты недвижимого имущества или ПИФы . Для участия в трасте достаточно совсем небольшой суммы – от 100 тысяч рублей. Вы вкладываете средства в траст, а управление инвестициями в недвижимость осуществляют профессионалы. Полученный заработок за вычетом комиссии инвестиционные трасты распределяют между вкладчиками в соответствии с внесёнными долями.

Но ПИФы, также, как и других партнеров в сфере инвестирования, нужно выбирать крайне тщательно. Поэтому неопытному инвестору в первую очередь все-таки стоит обратить внимание на готовые объекты в хорошем месте и с перспективами на заключение долгосрочных договоров аренды (или собственным пулом арендаторов).

Локация

Правильный выбор места – это 50% успеха. От локации будет напрямую зависеть доходность объекта, поэтому если вы решили приобрести торговое помещение – тщательно оцените арендный поток (доход, который в настоящий момент получает владелец данного помещения от сдачи его в аренду) и пешеходный трафик в этом месте.

Если вы берете объект с арендаторами, учтите, что это должны быть проверенные, стабильно развивающиеся компании. Один из лучших вариантов – сетевой продуктовый ритейл.

Также при выборе помещения обратите внимание на:

• площадь и состояние объекта;
• коммуникации;
• наличие парковки;
• наличие дополнительного оборудования;
• удалённость от центра города;
• транспортную доступность.

Перед покупкой обязательно изучите перспективы развития микрорайона – строительство большого торгового центра, промышленного предприятия, жилого комплекса, образовательного или культурного учреждения рядом с вашим объектом в будущем может серьезно повлиять на его ликвидность.

Технические требования к помещению

Если речь идет о торговом объекте, лучше брать встроенное либо встроенно-пристроенное помещение с высокими потолками, открытой зальной планировкой, с большими витринами, в одном уровне.

Постройка должна быть стационарной, являться объектом капитального строительства и иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Проверить это можно при помощи выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта. Не уверены в своих силах – закажите техническую экспертизу помещения (это лучше, чем рисковать).

Обещанное видео:

Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!

Хотите знать еще больше полезного о коммерческих объектах, своем бизнесе, документах и законах в области недвижимости? Подписывайтесь на наш канал !

Источник