Инвестиции по домам престарелых

Дом престарелых как бизнес-проект: как заработать на уходе за пожилыми с помощью государства

Население Земли стареет. В 2018-м впервые в истории число людей на планете в возрасте 65 лет и старше превысило число детей в возрасте до пяти лет. Согласно отчету ООН «Мировые демографические перспективы: пересмотренное издание 2019 года», к 2050 году каждый шестой человек в мире будет старше 65 (16% населения), в то время как в 2019-м в этом возрасте — лишь каждый 11-й (9%). Даже более стремительно стареть будет Европа — там к 2050-му на категорию «от 65 и старше» придется четверть населения. Более узкая демографическая группа «от 80 и старше» в ближайшие три десятилетия расширится втрое по всему миру — со 143 млн в 2019-м до 426 млн в 2050-м.

Количество россиян старше трудоспособного возраста (женщины старше 55, мужчины старше 60 лет) уже сегодня вплотную приблизилось к 25% и, согласно среднему демографическому прогнозу Росстата, достигнет 27% к 2025-му — речь идет более чем о 40 млн человек.

Помимо сухой статистики важно, как рост числа пожилых влияет на жизни людей. Многие даже не представляют, как часто среднестатистическая семья в России сталкивается с выбором — кто будет ухаживать за пожилым родственником и кого нанять, чтобы присматривать за родным человеком, который не может сам себя обслуживать и нуждается в постоянной медицинской поддержке без стационарного размещения. Постепенно растет востребованность социальных учреждений и частных помощников, которые готовы ухаживать за пожилыми.

Однако заработать на рынке помощи старшему поколению непросто — не все потенциальные потребители услуги могут себе это позволить. Людям обычно проще и иногда дешевле найти сиделку.

Мне на практике повезло участвовать в структурировании трех разных проектов по строительству и эксплуатации пансионов для пожилых людей. В 2012-м в составе компании Senior Group мы рассматривали концессию с Московской областью на пансион для пожилых с объемом инвестиций 365 млн рублей (в 2017-м проект в Малаховке был запущен через механизм инвестиционного договора). В 2015-м в составе ГК «Глубина» разрабатывалось типовое решение по пансионам для пожилых и велись переговоры с регионами. Наконец, в 2017-м было подготовлено концессионное соглашение сети гериатрических центров «Опека» о строительстве центра в Репино (Санкт-Петербург) на 275 мест площадью 7000 кв. м — сумма инвестиций в проект составит 900 млн рублей.

В каждом проекте команда сталкивалась с одной и той же проблемой — маркетинговые исследования по потребностям рынка России неточны или их просто нет. Причина — в особенностях менталитета: потребность в помощи есть, но признаться в этом многим стыдно.

Госрегулирование

Сегодня в России действует основной пакет законов, которые регулируют сферу заботы о пожилых людях. В него входят:

1. Федеральный закон от 28.12.13 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в РФ»;
2. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 23 ноября 2009 г. № 71 Об утверждении СанПиН 2.1.2.2564-09 «Гигиенические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию объектов организаций здравоохранения и социального обслуживания, предназначенных для постоянного проживания престарелых и инвалидов, санитарно-гигиеническому и противоэпидемическому режиму их работы»;
3. Стратегия действий в интересах граждан старшего поколения в РФ до 2025 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 05.02.16 № 164-р). Согласно принятой Стратегии, ставка будет сделана на развитие частных домов престарелых;
4. Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 24.11.14 № 940н «Об утверждении Правил организации деятельности организаций социального обслуживания, их структурных подразделений».

По правилам действующего законодательства граждане могут получить как государственную социальную помощь, так и частную. К государственным домам престарелых относятся:

• центры социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов;
• психоневрологические интернаты;
• геронтологические центры;
• дома милосердия и дома-интернаты для инвалидов;
• социальные дома для престарелых;
• хосписы.

К частным компаниям можно отнести:

• частные пансионы для пожилых;
• патронажный уход.

Как устроен рынок частных пансионов для пожилых

К рынку частных пансионов для пожилых относятся частные и общественные (созданные общественными объединениями, например, при монастырях) организации, которые предоставляют не только услугу ухода, но и услуги проживания, питания, а в отдельных случаях и медицинские услуги.

Частные пансионы для пожилых работают за свой счет, который обычно состоит из акционерного и кредитного капитала. На открытие таких пансионов лицензия не требуется (если речь не идет о медицинских услугах), но рекомендуется входить в реестр социальных услуг. Это не обязательно, но желательно, если вы хотите иметь больше стабильных контрактов, в том числе и государственных. Заведения, которые входят в реестр, как правило, предлагают клиентам более высокий уровень обслуживания, более комфортное проживание, сбалансированное питание, досуг. Необходимо, чтобы пансион находился не более чем в 10 минутах езды от медицинского учреждения.

Стоимость пакета услуг составляет около 80 000-150 000 рублей в месяц. Поэтому при выборе пансиона для родственника не стоит удивляться, что заведение, размещенное в бывшей даче, с пакетом услуг от 500 рублей в день и не входящее в реестр, неожиданно попадет в криминальную хронику.

Некоторые люди попадают в частные дома престарелых по субсидии. Такие постояльцы отдают за услуги 75% пенсии, а остальное за них доплачивает государство. В Москве доплата составляет 2500 рублей в день, в регионах все намного скромнее. Из практики можно сказать, что действительно качественный уход меньше чем за 6000 рублей в день организовать сложно, а скорее невозможно.

Таким образом, работая по субсидии, бизнес не только не зарабатывает, но и даже не «отбивает» операционные затраты, не говоря уже об инвестициях в инфраструктуру. Кроме того, поскольку пожилые люди относятся к социально незащищенному слою населения, надзорные службы будут проявлять повышенный интерес в виде, например, контроля Роспотребнадзора и пожарной инспекции.

Какую форму сотрудничества выбрать

Самый простой способ начать собственный частный бизнес-проект по уходу за пожилыми людьми — пойти по коммерческой схеме: предприниматель арендует, иногда покупает помещение и использует его для оказания услуг на коммерческой основе в рамках Гражданского кодекса РФ.

Однако бизнесмены могут начать свое дело и с помощью государственно-частного партнерства (ГЧП) или квази-контрактов. Для этого используют следующее.

• Концессию: государство выдает предпринимателю землю или объект недвижимости (арендный договор в виде приложения к концессионному соглашению). Частный инвестор проводит реконструкцию этого имущества и эксплуатирует его за свой счет, но право собственности остается у государства. Инвестиции возвращаются за счет продажи услуг и различных дополнительных преференций от государства (налоги, субсидии, возмещение затрат на стройку, снижение арендной ставки на землю).
• Соглашение о государственно-частном партнерстве: почти такие же правила, как у концессии, только право собственности может быть у частного инвестора.
• Аренду с инвестиционными обязательствами в рамках Гражданского кодекса.
• Стратегический инвестиционный контракт в рамках регионального законодательства. Условия похожи на инвестиционный договор, но прибавляется конкретный пакет преференций от региона (налоги).

Если сумма вложений в проект не превысит 600-800 млн рублей, то чаще используют коммерческую схему. ГЧП отталкивается от 1 млрд рублей и срока контракта от 15 лет, иначе это не выгодно. Однако многое зависит от объема услуг, планируемого количества постояльцев, прав собственности на объект и земельный участок.

Перспективы отрасли

По данным объединения «Мир старшего поколения», на начало 2018 года порядка 630 000 пожилых людей нуждались в стационарном уходе в специализированных учреждениях. Ожидается, что уже к 2025 году государственная система ухода не сможет справиться с демографическими изменениями ни финансово, ни организационно.

С учетом статистики по старению можно говорить, что государство явно не справляется. Потребность растет, а если добавить экономическую составляющую по стране в целом, то пока можно уверенно сказать, что только частный бизнес способен решить эту проблему.

При существующем уровне доходов населения и размере средней пенсии нельзя утверждать, что бизнес непременно будет выгоден. Однако неудовлетворенный спрос на эти услуги определенно существует. Выбор подхода может быть разным, но в целом окупаемости можно ждать не раньше, чем через пять лет, а средняя рентабельность варьируется от 5% до 18%. Главное — понимать возможности и учитывать уже существующие наработки. Вот несколько уроков, которые мы извлекли из нашего опыта:

• при разработке бизнес-модели необходимо определиться, кого вы собираетесь обслуживать: постояльцев, способных самостоятельно ухаживать за собой, инвалидов, лежачих или пожилых с психическими отклонениями, например, с самым распространенным заболеванием — деменцией;
• выручка зависит от наполняемости, а та, в свою очередь, от сезона, среднее процентное соотношение при благоприятном устройстве — около 75-85 %;
• местоположение объекта влияет на стоимость услуг и прибыль, а от непосредственно региона уже зависит просчитываемая цена проживания и субсидии;
• сеть дает больше преимуществ, также не стоит недооценивать вложения в рекламу и репутацию;
• всегда будут сложности в поиске квалифицированных и опытных сотрудников, легче их «выращивать» самостоятельно;
• вы можете совместить в одном заведении расположение как социальных, так и коммерческих мест (через выстраивание отношений с государственным заказчиком), тем самым увеличив свою стабильную наполняемость, так как коммерческие постояльцы, как правило, размещаются родственниками временно, а социальные — постоянно.

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

Источник

«Дом престарелых» как инвестиция

Еще 8–10 лет назад словосочетание «дом престарелых» вызывало однозначно негативную реакцию. «Дом престарелых» равнялся одиночеству, социальному дну и мошенничеству. Сейчас частные пансионаты для престарелых становятся цивилизованным и выгодным бизнесом: стариков в мире становятся все больше, и поколение детей готово платить за качественный уход за поколением родителей.

Федеральная сеть пансионатов для пожилых «Социальные системы» начиналась 7 лет назад с небольшого пансионата на 15 человек. Очень быстро стало понятно, что спрос на качественный уход за пожилыми людьми значительно превышает предложение на рынке. Поэтому собственник решил инвестировать в пансионат на 150 человек, который открылся уже в 2015-м. Вложения составили в общей сложности около 13 млн и окупились через 2 года. Успех первого крупного пансионата привел к логичной идее делать сеть. Сеть УКСС насчитывает 17 заведений в разных регионах России, в числе которых есть и пансионаты, и центр активного долголетия.

Перспективная старость

Срок продолжительности человеческой жизни растет, и эта тенденция сохранится. Ученые говорят о том, что в обозримом будущем жизнь длиной в 120–150 лет станет нормой. Сейчас уже возраст 60 лет не считается старостью, а 80 и 90 — необычайным долголетием. Проблема в том, что медицина научилась более или менее сохранять физическое здоровье, но вот ментальное — гораздо хуже.

Перед миром стоят две глобальные задачи: научиться активному долголетию с сохранением всех когнитивных функций и позаботиться о тех, кто сам уже не в состоянии это сделать. Эти задачи и формируют рынок услуг для пожилых людей. Первую решают центры активного долголетия и реабилитационно-восстановительные центры. В этих учреждениях геронтологи, психологи и другие специалисты помогают остановить развитие старческой деменции, укрепляют здоровье, занимаются восстановлением после операций и т.д. Вторую задачу — уход за стариками со второй-третьей стадией деменции, с болезнью Альцгеймера, лежачими больными — решают в пансионатах для пожилых.

Предложения на рынке

Оценить объем рынка частных учреждений для пожилых сейчас довольно сложно: есть очень разные предложения, цены на сайтах не всегда соответствуют реальным, кроме того, есть игроки, которые вообще не стремятся афишировать свою деятельность. К таким иногда относятся частные коттеджи, в которых под присмотром пары сиделок живут 5–6 стариков.

По данным Росстата, на конец 2018 года численность лиц старше трудоспособного возраста составляла 37 млн. При этом из них количество граждан, испытывающих сильные ограничения в самообслуживании или же частично или полностью прикованных к постели, — около 2,8 млн. Из них получали социальное обслуживание только 240 тыс. Объем частного сектора подсчитать очень сложно. Приблизительно он составляет около 20 тыс. мест. По данным НАСА (Национальная ассоциация участников социального обслуживания), в 2040 году количество пожилых людей старше 70 лет вырастет в 3,5 раза, а потребность в профессиональном постоянном уходе увеличится на 28%. И мы считаем, этот показатель можно считать зоной роста для российского рынка.

Пока учреждения, оказывающие помощь гражданам старшего возраста, можно поделить на несколько сегментов. Пансионаты для престарелых, реабилитационно-восстановительные центры с медицинской лицензией и входящие в государственный реестр поставщиков социальных услуг и учреждения с медицинской лицензией, не входящие в государственный реестр. Это игроки рынка, формирующие стандарты качества и относящиеся к легальному бизнесу.

В серой зоне рынка располагаются коттеджи с небольшим — до пары десятков — количеством постояльцев. Чаще всего такие заведения не обладают медицинской лицензией, но предлагают самые низкие цены.

Если говорить о ценовой политике, то на рынке есть предложения от полутора тысяч рублей в сутки до 20–30 тысяч рублей. В среднем сегменте содержание родственника обойдется в среднем от 2,5 до 5 тысяч. По нашим расчетам, это один из самых перспективных сегментов, несмотря на падение рубля и грядущее снижение платежеспособности населения.

Факторы, влияющие на рост рынка

Первый фактор, который позитивно влияет на рост рынка услуг для престарелых, — усиление государственного контроля за отраслью. Получить статус поставщика социальных услуг Росреестра с каждым годом становится все сложнее, но он обеспечивает большее доверие со стороны потенциальных клиентов: компании, входящие в реестр, постоянно проверяются государственными организациями, то есть качество услуг гарантируется не только бизнесом, но и государством. Таким образом на рынке формируются стандарты качества.

Второй фактор — набирающая популярность программа активного долголетия. Впервые на уровне страны чиновники задумались об интересах и потребностях людей старшего возраста. И это привело к появлению третьего фактора, влияющего на рост рынка, — внимание к проблеме ухода за пожилыми людьми со стороны СМИ. Кстати, надо отметить, что не в последнюю очередь отрасль обязана новому коронавирусу. Эпидемия, особенно опасная для лиц старшего возраста, заставила людей внимательнее относиться к этой части населения. Во многих семьях задумались, как уберечь престарелых родственников от опасности, ведь не всегда есть возможность самоизоляции.

Хочется думать, что после эпидемии в обществе сохранится интерес к проблемам пожилых людей. Старость — естественное явление, и нет нужды табуировать эту тему.

Четвертый фактор — запрос инвесторов на новые возможности. Вложения капитала в новые рынки всегда связаны с высокими рисками, но и прибыль может быть значительная. Последние годы инвестиции чаще всего получали IT-технологии, но интерес к социальным проектам растет. Мы видим, что во всех отраслях бюджеты получают социально значимые инициативы. То есть рынок услуг для престарелых, решающий понятные и близкие многим проблемы, может быть интересен и самостоятельным инвесторам, и компаниям, рассматривающим социальный маркетинг как инструмент продвижения.

Развитие рынка

Если посмотреть на зарубежный опыт, то, например, во Флориде (США) есть поселки, в которых в собственных домах живут граждане «золотого возраста»: инфраструктура таких населенных пунктов отвечает потребностям аудитории. В Европе в заведениях класса люкс дееспособные старики могут самостоятельно обставить свою квартиру, расположенную в здании пансионата, и пользоваться всеми его преимуществами, например медицинским обслуживанием. В Голландии существует проект деревни, в которой для пожилых людей с ментальными расстройствами создан отдельный микромир: там своя валюта, терпеливый к проявлениям деменции персонал играет роль продавцов в магазине и т.д.

Но в России мы если и придем к такому, то очень нескоро. Уровень жизни населения не предполагает, что подобная деревня, инвестиции в которую, по самым предварительным расчетам, измеряются миллионами долларов, сможет стать рентабельным бизнесом. Наш вектор развития — регионы и работа на сегмент среднего класса, который достаточно сознателен, чтобы обеспечивать престарелым родителям достойный уход.

Автор: Алена Афонина, исполнительный директор УК «Социальные системы»

Фотографии предоставлены сетью частных домов престарелых УКСС

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Источник