Инвестиции недвижимость условиях кризиса

Ваша крепость: почему в кризис стоит инвестировать в недвижимость

«Весна 2020 года для всего мира ознаменовалась непредвиденным замедлением темпов экономики. Причиной стало снижение цен на нефть, а также объявление пандемии в связи с COVID-19. Волатильность на мировых рынках привела к неизбежному росту цен, в том числе и на рынке жилой недвижимости. Первые три месяца 2020 года завершились ростом цен на первичную жилую недвижимость Москвы в старых границах, — отмечает Александр Галицын, генеральный директор риелторской компании WE KNOW, аналитики которой провели исследование рынка. — Средняя цена квадратного метра на квартиры продемонстрировала рост на 3,7% и по итогу квартала составила 274 000 рублей за 1 кв. м. Подорожание наблюдалось по всем классам: от элитного до экономсегмента. В годовой динамике рост составил 14,7%. Росту цен были подвержены как проекты, давно реализуемые на рынке, так и новые ЖК, старт продаж которых состоялся в конце 2019 года — преимущественно бизнес-класса».

Подавляющее большинство аналитиков рынка недвижимости не советуют покупать квартиру на стадии котлована. Причин здесь множество — от вероятного затягивания сроков строительства до возможного банкротства застройщика. Готовое жилье — практически безрисковый вариант, но и цена вопроса здесь соответствующая. Оптимальным решением, то есть золотой серединой является покупка жилья в объекте от надежного застройщика, в отличной локации и в высокой стадии готовности. Среди таких проектов в Москве особенно интересен дом бизнес-класса Shome.

Он расположен рядом с Кутузовским проспектом, в одной из самых престижных локаций Москвы. Премиальная локация, привлекательные характеристики и надежность застройщика — вот три фактора, благодаря которым Shome вошел в число наиболее привлекательных проектов бизнес-класса. Квартиры здесь покупают как жители района Фили-Давыдково, так и других районов Москвы. Хорошая транспортная доступность придает Shome дополнительную ликвидность, а четко обозначенный срок ввода — последний квартал 2020 года — устраняет риск долгостроя. Сейчас при покупке квартиры в таком проекте можно будет не только воспользоваться выгодными условиями по ипотеке, но и спасти свои деньги от обесценивания. Предполагается, что в перспективе двух-трех лет квартиры в Shome при нынешней средней цене 18 млн рублей подорожают на 10–20%. Согласитесь, такую доходность сейчас вряд ли удастся получить где-то еще. И особенно приятно это будет ощущать, глядя из окон на окрестности. Недаром полное название проекта — «Shome. Дом в гармонии». Он идеально подходит для семейных пар с детьми. Территория дома огорожена и благоустроена, а из приватного двора можно сразу попасть в парк у Мазиловского пруда. Более того, вокруг находится множество других парков и зеленых территорий. А местоположение на возвышенности дает дополнительный бонус в виде прекрасных видовых обзоров.

Как ни странно, у Shome была непростая судьба. В 2018 году компания «Велесстрой», согласно решению Арбитражного суда Москвы, получила право аренды на земельный участок и сам объект от предыдущего застройщика, чей недобросовестный подход ранее привел к превращению проекта в долгострой. «Велесстрой» взял на себя обязательства перед всеми дольщиками, которые теперь гарантированно получат свою недвижимость.

Команда проекта обновила визуальную концепцию комплекса, поручив ее архитектурному бюро IQ — обладателю премий International Property Awards, A’ Design Awards, «Зодчество» и других профессиональных наград. Продажи квартир стартовали, только когда Shome достиг впечатляющих показателей строительной готовности. Почти полностью завершенный дом состоит из двух элегантных корпусов Aqua и Bloom — на 550 квартир и трехуровневого подземного паркинга. Здесь можно выбрать себе жилье по вкусу из 15 вариантов планировок — от студии площадью 38 кв. м до пятикомнатной квартиры площадью 125 кв. м. При этом все квартиры выполнены в отделке white box, позволяющей покупателю в дальнейшем воплотить любые идеи по декору и обстановке.

Стоит отметить, что коммерческий отдел проекта предусмотрел сложившуюся ситуацию с карантином в Москве. Открытость в коммуникациях с клиентами сохранилась, просто вместо встречи в офисе продаж теперь предлагается полноценная консультация с менеджером по Skype или любому другому мессенджеру. На сайте проекта открыта постоянная онлайн-трансляция процесса финальной стадии строительства. Основные бизнес-процессы перенастроены. В начале апреля компания закрыла первую удаленную сделку в проекте Shome более чем на 42 млн рублей — покупатель приобрел пятикомнатную квартиру. Добровольная самоизоляция не помешала ему сделать выбор. В новом режиме работы команда Shome продолжает следовать своему принципу гармонии — адаптации под запросы клиентов, чтобы сделать их жизнь комфортнее и благополучнее.

Буквально на днях с заботой о клиентах в проекте было анонсировано предложение, которое учитывает режим «оставайтесь дома». «Мы предложили нашим клиентам такую новую услугу, как длинное бронирование, — рассказывает Мария Александрова, коммерческий директор дома Shome. — Сегодня покупатель может забронировать квартиру до 15 июля, зафиксировав и весеннюю цену, и понравившуюся квартиру. Мы общаемся с клиентами и понимаем, что многим сейчас сложно решиться на покупку, так как трудно понять, как изменится жизнь каждого через два-три месяца. Поэтому мы даем нашим покупателям время на адаптацию, осмысление и принятие гармоничного решения».

Источник

Какая недвижимость сохранит доходность в кризис

Когда вы заходите на свою страницу в Facebook или Instagram, открываете тот или иной сайт и наслаждайтесь его богатым содержанием, вы, очевидно, понимаете, что вся эта информация должна где-то храниться и откуда-то приходить на ваши компьютеры и мобильные телефоны. Если вы торгуете на фондовом рынке через определенного онлайн-брокера, также должно быть место, где хранится информация о ваших сделках и данные о тысячах других инвесторов, причем это должно быть место, где надежно, безопасно, где всегда есть электричество и сервер работает в кондиционированном помещении.

Вся эта «цифра», как правило, хранится и обрабатывается в современных дата-центрах (data centers, или центрах хранения и обработки данных), которые оснащены соответствующим оборудованием. Крупные компании, такие например, как Facebook, Amazon или Microsoft, используют собственные мощные центры хранения и обработки информации. Правда, и им зачастую выгодно прибегать к услугам специальных фирм, которые владеют data-центрами в разных уголках нашей планеты. А вот подавляющее большинство относительно мелких и не очень компаний, для которых работа с большими объемами информации является частью их бизнеса, как правило, обращаются к сторонним фирмам.

Здесь мы подошли к теме нашей колонки: любой data center — это своеобразный сплав специально сооруженной для этих целей недвижимости и ее электронной начинки. В данном случае нас больше интересует первая составляющая — на ней мы и собираемся зарабатывать. Именно эта недвижимость с инфраструктурой, необходимой для бесперебойного функционирования дата-центра, сдается в аренду корпоративным клиентам с разными сетевыми и вычислительными потребностями, которые обычно устанавливают собственные серверы и вычислительную технику на этих объектах и управляют ими.

По информации исследовательской компании Technavio, за период с 2020 по 2024 год глобальный рынок дата-центров должен вырасти почти на $305 млрд, прирастая ежегодно в среднем на 17%. Интересно, что в первичном прогнозе на пять лет, который был выпущен в августе прошлого года, речь шла о $284 млрд. Прибавка, по всей видимости, связана с коронавирусом и предполагаемом в связи с этим росте онлайн-услуг, что для большинства экспертов является весьма ожидаемым последствием пандемии.

Трасты помогут

Как вложиться в подобные центры хранения и обработки информации? Для частного инвестора, который заинтересуется данной темой, хорошие возможности для вложений открывают специальные трасты недвижимости — REIT, которые специализируются именно на «домиках для цифры». В настоящее время речь может идти о пяти трастах (см. таблицу).

Таблица. Доходность data center REIT

Источник

Уроки пандемии: как в кризис выйти на доходность от недвижимости

Банковские вклады с текущими процентными ставками — явно не самый выгодный путь преумножить сбережения. Доход вкладчика в 2020 году в среднем составил не более 1%. За прошлый год заметно подрос курс ключевых валют. Доллар укрепился по отношению к рублю на 16,7%, а евро — на 24,1%. Однако инвестиция в валюты, как и в фондовый рынок, не гарантирует доходности. Наиболее доходная инвестиция сейчас — это, пожалуй, недвижимость. За 2020 год было распродано 30% московских новостроек, по данным Knight Frank. Количество ипотечных сделок в Москве за год выросло на 16%, подсчитали в Росреестре.

Так, более 30% годовой доходности уже в течение трех лет стабильно приносит своим инвесторам проект апартаментов бизнес-класса «Зорге 9» на Ходынке. «Зорге 9» — это все преимущества жилья в премиальной московской локации. А теперь, когда правительство России собирается приравнять апартаменты к жилью, они стали еще более лакомым кусочком для дальновидных инвесторов.

Как инвестировать с годовой доходностью в 30%?

Апартаменты — надежная и высокодоходная инвестиция. Арифметика проста: средняя годовая доходность для тех, кто купил апартаменты в «Зорге 9» на старте продаж в 2018 году, составила 32%. Такие данные приводит девелопер St Michael, который строит «Зорге 9». Это почти в два раза выше доходности долларов по отношению к рублю за 2020 год. С тех пор средняя цена квадратного метра в проекте выросла на 75%. То есть со 158 тыс. руб. в конце 2018-го до 277 тыс. руб. в декабре 2020-го. На отдельные апартаменты рост цены составил 93%.

Инвестору важно оценить проект с точки зрения своих инвестиционных целей. Например, составить портрет потенциального арендатора. В случае с «Зорге 9» это ожидаемо будут успешные высокомобильные люди, которые хотят жить в престижном районе столицы и готовы за это платить. Этот район перспективен для дальнейшей перепродажи актива. По итогам 2020 года Ходынка, которую также называют Большим Сити, стала самым быстро дорожающим районом Москвы. Согласно исследованию Kalinka Group, здешние новостройки бизнес-класса за год прибавили в цене 24%.

…а с годовой доходностью в 150%?

В зависимости от времени сделки и конкретного апартамента доходность вложений может составлять от 40% до 90% годовых, делятся опытом эксперты из St Michael. Если в 2021 году апартаменты в России получат статус жилья, через два года инвестор, вложившийся в «Зорге 9», сможет рассчитывать на доходность в 150%, допускают в компании.

Если же действовать по модели «купил и сдаю в аренду», то инвестиция сможет окупиться через 12 лет, рассчитал застройщик «Зорге 9». Это на пять-шесть лет быстрее, чем квартиры в той же локации. Разница обусловлена тем, что апартаменты примерно на 20% дешевле аналогичных квартир при покупке. Иногда апартаменты могут снимать по более высокой цене, чем квартиры, поскольку в апартаментах можно предусмотреть больше нестандартных планировочных решений.

Если рассчитать доходность в деньгах, то вот пример: при оформлении двухкомнатных апартаментов в «Зорге 9» в 20-летнюю ипотеку под 7,4% годовых с 50%-ным первым взносом ежемесячный платеж составит 51,5 тыс. руб. Эта сумма получилась исходя из общей цены лота в 15,4 млн руб. — стоимость актуальна по состоянию на февраль 2021 года. Сдать такие апартаменты сейчас можно за 100 тыс. руб. в месяц. Таким образом, доход от арендаторов не только позволит полностью выплачивать ипотеку, но и сгенерирует прибыль 48,5 тыс. руб. в месяц.

Ко всему тому обладатель недвижимости в «Зорге 9» получит удобную среду, заботливо приспособленную для повседневной жизни.

№ 1 в рейтинге самых прибыльных ЖК Москвы

Что важно, все это — не простые слова: в феврале комплекс апартаментов бизнес-класса «Зорге 9» занял первое место в рейтинге самых прибыльных ЖК-новостроек Москвы. Один из самых авторитетных экспертов-аналитиков московского рынка недвижимости Денис Бобков подтвердил высокий уровень доходности «Зорге 9», зафиксировав годовой рост стоимости 1 кв. м в 53,4%. «Проект «Зорге 9» стал активно расти в цене во второй половине 2020 года, причем, как ни парадоксально, синхронно с ростом продаж», — написал эксперт.

Почему нужно покупать апартаменты сейчас?

Пока формируется новые правовые критерии, эксперты рынка советуют поторопиться с покупкой: велика вероятность того, что с новым законодательством вырастет финансовая нагрузка на застройщика апартаментов. А это закономерно приведет к росту себестоимости проекта. Значит, апартаменты очень скоро могут подорожать. Сейчас для инвесторов наступило время активных действий. Сроки поджимают: Минстрой заявил, что новый статус апартаментов определят до конца 2021 года. Проект федерального закона о правовом статусе апартаментов планируется ввести в Госдуму в октябре 2021 года. После чего цена ожидаемо сделает скачок. Именно сейчас рынок апартаментов стоит оперативно рассмотреть для инвестиций.

Цена вопроса: стартовый капитал инвестора

Цены на студии в «Зорге 9» сейчас стартуют от 9 млн руб. Для тех, кто не готов сразу заплатить 100% суммы, доступен вариант ипотеки под 5,4% годовых. В этом варианте платежи можно полностью гасить за счет доходов от сдачи апартаментов в аренду. Также можно воспользоваться рассрочкой и на старте заплатить только 50% цены. Застройщик готов подобрать индивидуальный график платежей. Есть программа ипотеки под 0,6% на первый год займа, а затем под 8,1% — на второй и последующие. И наконец, покупателям «Зорге 9» доступен трейд-ин.

Почему именно апартаменты, а не жилье?

Цены на апартаменты в «Зорге 9» на 17% ниже, чем цены на квартиры в новостройках в этой же локации, и на 14% ниже в сравнении с квартирами на вторичном рынке. Почему так происходит? Сейчас апартаменты не считаются жильем, оформить постоянную регистрацию в них нельзя. За счет этого апартаменты дешевле аналогичных по качеству и площади квартир. При этом условия жизни в них зачастую оказываются лучше.

Но такая разница будет не всегда. И речь не только о естественном удорожании недвижимости по мере строительной готовности. Нет, главная причина — скорое изменение самого статуса апартаментов. «Я считаю, что апартаменты нужно узаконивать, делать их жильем, — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью РБК в 2020 году. Законопроект уже готов — осталось согласовать его со всеми профильными министерствами.

Почему апартаменты, теперь понятно. Но почему именно «Зорге 9»?

Новый квартал «Зорге 9» воплощает в себе лучшие характеристики жилья бизнес-класса. «Зорге 9» — это три стильных монолитных корпуса Madison, Manhattan и Soho. Фасады 21-этажных зданий будут выполнены из дорогого камня в стиле высоток Нью-Йорка. «Зорге 9» отмечен престижной международной архитектурной премией European Property Awards сразу в двух номинациях. На территории запроектирован собственный парк. В жилом комплексе будет свой фитнес-центр с бассейном. Каждую квартиру планируется оборудовать системой «Умный дом». В каждой — панорамные мультифункциональные окна с алюминиевыми профилями и потолки 3,5 м. Изюминка проекта — просторные квартиры с угловым панорамным остеклением. Планировки — на любой вкус. Проектом предусмотрены многоуровневый подземный паркинг и круглосуточная охрана территории. В пешей доступности от «Зорге 9» сразу четыре станции метро. Двор без машин и собственный парк — выгодные преимущества проекта. Школа и детский сад расположены в двух минутах ходьбы от дома. От «Зорге 9» всего 20 минут до Кремля и 7 минут до делового центра «Москва-Сити».

Источник