Блог «Квартирки»
Блог сервиса краткосрочной аренды жилья «Квартирка»
В недвижимость каких городов стоит вкладывать деньги?
В России инвестиции в недвижимость — это одни из немногих способов вложения средств с небольшими рисками.
Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв.м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», — говорят эксперты.
В статье мы собрали несколько основных направлений и городов, где жилье стабильно растет в цене и, что важно, есть дальнейшие понятные перспективы развития.
Побережье Краснодарского края. Эксперты советуют внимательно выбирать расположение объекта и понимать, сколько месяцев в году его реально сдавать и за какую сумму. Фактор сезонности здесь — основной. Дом в курортном районе будут снимать только отдыхающие и только летом. А если он расположен в центре Сочи, его можно сдать и зимой, если выставить адекватную ставку. Самыми доходными направлениями считаются Сочи, Туапсе, Новороссийск.
Крым (побережье). По оценкам экспертов, в Крыму самые дорогие комнаты расположены в Ялте, а самые дешевые — в Саках. Местные арендодатели рекомендуют обращать внимание на несколько важных факторов при выборе недвижимости для покупки с дальнейшей сдачей в аренду: 1) главный — близость к морю, самые популярные варианты находятся от силы 5-10 минут пешком или 10-20 на общественном транспорте, 2) снабжение жилья водой — это бич Крыма. Если ее подают по графику, важно, чтобы имелся накопительный бак, гарантирующий круглосуточное ее наличие, плюс электронагреватель для принятия душа, 3) для арендаторов-«летников» актуальны кондиционеры, особенно, если окна выходят на юг или юго-запад. Для «зимников» — стабильное центральное отопление, а при его отсутствии (тоже обычное для полуострова явление) — комплектация жилья газовыми конвекторами или хотя бы электронагревательными приборами.
Москва и ближнее Подмосковье. Если рассматривать покупку в пределах Москвы и иметь ввиду ее последующую сдачу в краткосрочную аренду, то лучше рассмотреть небольшие студии и однушки. Во-первых, они дешевле (особенно на старте продаж в новостройках), во-вторых, часто продаются сразу с отделкой под ключ. К тому же, новое жилье всегда легче сдавать, чем старые хрущевки-брежневки. В области под аренду лучше рассматривать жилье рядом с метро или станциями, где останавливаются идущие в Москву электрички, и в популярных районах, где обычно арендуют квартиры люди, работающие в Москве.
Санкт-Петербург. Самые «сдаваемые» в Петербурге районы — Приморский и Центральный, следом идут Выборгский и Калининский. Рискованно ставить на спальные районы с активной застройкой: Кудрово, Девяткино и Парнас. Здесь быстро растет конкуренция среди потенциальных инвесторов, желающих зарабатывать на сдаче приобретенных жилплощадей.
Калининград. Недвижимость в Калининграде имеет тенденцию положительного роста. Каждый год квартиры здесь будут только дорожать. Основные причины этого: 1) это единственный город России, для которого Западная Европа остаётся буквально в «шаговой доступности», 2) город стабильно попадает в десятку самых популярных городов среди туристов, а также иммигрантов внутри страны, 3) Москва и Петербург находятся в сутках езды на автомобиле, железной дороге или же на пароме. Самыми востребованными с точки зрения краткосрочной аренды в Калининграде считаются районы Московский, Ленинградский, Центральный. Возможно, вы слышали, сколько предприимчивые арендодатели в Калининграде запрашивают за одни сутки накануне ЧМ-2018: до 150 000 рублей на Острове, недалеко от стадиона. Согласитесь, что здесь есть, над чем задуматься.
Новосибирск. По данным аналитиков, выгоднее всего в Новосибирске сдавать квартиру в Первомайском и Кировском районах. Самая низкая доходность в центральных районах — Железнодорожном и Центральном.
Екатеринбург. Расчеты показывают, что в условиях Екатеринбурга доход от сдачи квартиры в аренду при удачном стечении обстоятельств может превышать 8% годовых. Для сдачи в аренду местные советуют покупать жилье в Центральном районе или вблизи метро.
О каком бы городе ни шла речь, все эксперты сходятся в одном: при грамотном подходе инвестиции в недвижимость для дальнейшей сдачи ее в посуточную аренду — хорошая возможность заработать. Пробуйте!
Источник
Названы самые выгодные для инвестирования в недвижимость города
Эксперты разработали собственную методику и использовали для расчета сведения из своей базы данных. Результаты масштабного исследования имеются в распоряжении «РГ».
Анализ охватил 25 крупнейших городов страны. Главной задачей исследователей было выяснить, где частным инвесторам выгоднее всего вкладывать денежные средства в рынок недвижимости.
Так, были проанализированы возможные уровни доходов от вложений в строительство жилья. Расчет производился по формуле, учитывающей динамику цен на первичном рынке в разрезе регионов. Причем эксперты проанализировали стоимость квартир на каждом этапе строительства. Где-то она росла, а где-то и снижалась.
В результате получился средний показатель, учитывающий инфляцию, уровень спроса и предложения, а также различные риски за период с 2016 по 2018 годы. Именно 2016-й был взят в качестве отправной точки.
Лидером среди 25 крупнейших городов стал Новосибирск. Здесь был зафиксирован самый большой рост стоимости жилья в новостройках за весь строительный цикл. Он составил 27 процентов.
Далее в рейтинге расположились Казань, Сочи и Уфа с показателем в 25 процентов. Для сравнения, в самых крупных мегаполисах совокупный прирост стоимости жилья в новостройках оказался меньше. Так, в Москве за два года он составил 18,1 процента, а в Санкт-Петербурге — 16,8.
«В то же время наименьший прирост стоимости в новостройках был отмечен в Красноярске, Перми и Тюмени — ровно по восемь процентов, а также в Нижневартовске — шесть процентов, — говорится в отчете об исследовании рынка. — В районе одного процента показатель составил в Красноярске, Ростове-на-Дону и Твери».
Наименее привлекательным для инвесторов оказался Нижневартовск. В отличие от других крупных городов, там вложения принесли не прибыль, а убыток. Последний эксперты оценили в восемь процентов. То есть на такую величину снизилась совокупная стоимость жилья в новостройках за двухлетний цикл строительства.
Стоит отметить, что показатель доходности в целом отличается от показателя динамики цен на жилье. Здесь в расчет брался не только полный цикл строительства, но и циклы продаж жилья. Как известно, значительная часть квартир распродается еще до ввода в эксплуатацию. Следовательно, на такие сделки не влияет уровень инфляции и другие риски, с которыми сталкиваются застройщики.
С учетом всех факторов наиболее привлекательными городами для вложения средств в недвижимость аналитики признали Уфу, Сочи и Новосибирск. Как следует из отчета, там инвестор при любых обстоятельствах был вправе рассчитывать на совокупную годовую доходность в размере 20, 19 и 18 процентов соответственно. В Москве показатель составил 11,3 процента, в Санкт-Петербурге — 11,9.
Примечательно, что во многих городах инвестиции в недвижимость по уровню доходности превзошли вложения в другие сферы, в том числе и в финансовом секторе. Например, эксперты сравнили прибыльность жилищной сферы с доходами от банковских вкладов.
Оказалось, что капитал зачастую выгоднее вкладывать в возведение домов, чем размещать на счетах кредитно-финансовых организаций под установленный ими процент. Так, подсчитано, что средняя годовая доходность от недвижимости за отчетный период в целом по стране составила 12 процентов. Это в 1,5 раза больше средней же прибыли от банковских вкладов.
«При этом в зависимости от региона диапазон варьировался от четырех до 20 процентов, — отмечают эксперты. — Наименьшую годовую доходность показали Ростов-на-Дону (пять процентов) и Красноярск (четыре процента). В Нижневартовске за счет снижения среднерыночных цен на первичном рынке жилья доходность оказалась отрицательной».
В целом, в 20 из 25 крупнейших городов страны совокупная годовая доходность от вложений в новостройки превысила среднюю доходность по банковским вкладам, констатировали авторы исследования.
Источник
Инвестиции в недвижимость: в каких городах России выгоднее покупать квартиру
Покупка недвижимости – один из самых древнейших видов инвестиционной деятельности и вложения средств. Дополнительная жилплощадь всегда приносит дополнительный доход – аксиома незыблемая как для владельцев доходных домов 18-19 века, так и для нынешних собственников квартир. Однако кризис последних лет значительно снизил прибыльность вложений в недвижимость, особенно в регионах со средними и низкими показателям экономического развития. Не секрет, что с 2015 года Омская область плавно снижается в рейтинге социально-экономического развития, перекочевав к 2018 году с 28-го на 39-е место из 85. Кроме того, в 2017-2018 годах Омск стал аутсайдером по объемам введенного в эксплуатацию жилья – 0,21 кв. м на 1 жителя, меньше новостроек лишь в Мурманской и Магаданской областях. Сложившаяся в данный момент ситуация на омском рынке недвижимости практически свела на нет доходность вложения средств в новостройки на ранних этапах строительства с целью последующей перепродажи, одного из самых прибыльных методов заработка на первичном жилье в докризисное время. Покупательская способность населения снизилась, цены на новостройки упали, поэтому разница в их стоимости на этапе «котлована» и после введения в эксплуатацию перестала представлять интерес для инвесторов, привыкших получать в этой нише 40-50 % дохода.
Но есть и хорошие новости: заработать на недвижимости сегодня можно и нужно. Просто самое время расширить свои инвестиционные горизонты и взглянуть на другие города России, уверены эксперты.
Новые возможности и горизонты
На самом деле поводы для оптимизма есть: нынешняя экономическая ситуация благоприятна не только для инвесторов с капиталом, но и для тех, кто собирается инвестировать в будущее на заемные средства и для тех, кто давно планирует переезд в другой регион. Ведь цены на недвижимость снизились и пока находятся на достаточно комфортном уровне. Условия ипотечных займов также остаются рекордно выгодными за все время существования ипотеки в России. Кроме того, расширились технические возможности риелторов, например, на сегодняшний день не только забронировать, но и купить квартиру в московской новостройке можно, не выезжая из Омска, с помощью электронной регистрации сделки.
Чтобы узнать, где и с какими целями лучше покупать квартиру, мы обратились к руководителям агентств недвижимости, специализирующихся на жилье в других городах.
Самое главное – определиться с целями покупки, уверена генеральный директор АН «Держава» Елена Татаринова. Нужно четко видеть цель: купить квартиру и перепродать или купить и сдавать.
По наблюдениям риелторов, инвесторов в чистом виде среди омичей не так много, в основном недвижимость в других городах покупают «для себя», чтобы переехать в более перспективные регионы. Магистральный критерий подбора в данной ситуации – активно развивающиеся города с большим выбором вакансий и более весомыми зарплатами.
«В какие города у нас сейчас в основном идет миграция: Санкт-Петербург, Москва, Краснодар, Тюмень, – замечает Елена Татаринова. – Но нужно учитывать, что, например, в Тюмени ценник на квартиры почти такой же, как в Санкт-Петербурге, так что лучше подумать, куда лично вам выгоднее вкладываться. Цены на недвижимость в Краснодаре чуть повыше, чем в Омске, за исключением исторического центра города, а если брать квартиры в новостройках, ну, может быть, на 100-200 тыс. руб. подороже, чем у нас. В Краснодар омичи также любят переезжать – там более мягкий климат, активно развивается бизнес и много работы».
Аренда на расстоянии
Сдавать квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, конечно, более прибыльно, чем в Омске, по большей части осуществлению иногородних инвестиционных планов мешает психологический фактор, констатируют риелторы.
«Людям психологически тяжело сдавать квартиру в другом городе, это же момент наблюдения, – подтверждает Елена Татаринова. – Даже те, кто покупают квартиры для сдачи в Омске, ищут их поближе к месту жительства, чтобы было легче контролировать. Такой вариант подходит не всем, тут нужно перестать бояться. У нас есть люди и не один десяток, которые систематически инвестируют в недвижимость в других городах, основная цель – сохранение денег и получение пассивного дохода, чтобы потом на пенсии сдавать эти квартиры и жить достойно. Инвестируют люди от 40 лет и выше, у нас есть и клиенты, которым под 60 лет, и они смело покупают квартиры в других городах».
Специфика и риски дистанционной аренды в целом не опаснее сдачи жилья «под боком», дисциплинировать квартиросъемщиков поможет официальный договор.
Решившись на покупку, важно выбрать, что вы будете приобретать в другом городе: новостройку или вторичное жилье. Из плюсов новостроек: выгодные цены на этапе строительства, возможность дистанционного оформления сделки и рост цены после сдачи дома. Сложности – выбор застройщика и проведение сделки лучше поручить профессионалам, которые хорошо знают рынок недвижимости незнакомого города и репутацию застройщиков, так же как и в Омске, среди них выделяют ответственных и проблемных. Вторичное жилье тоже обладает рядом преимуществ – вы можете рассматривать разные районы, а также исторический центр, еще из бонусов – его сразу же можно будет начать сдавать. Однако выбрать и приобрести вторичное жилье «на расстоянии» невозможно, для этого в выбранном городе придется на некоторое время поселиться, кроме того, цены на «вторичку», особенно в столицах, на порядок выше, чем в новостройках.
По словам экспертов, вкладываться в арендную недвижимость стоит там, где она будет пользоваться спросом, в городах с высокой инвестиционной привлекательностью. Не стоит также пренебрегать личными предпочтениями, подумайте, в какой город вам будет хотя бы приятнее приезжать в отпуск.
Традиционно самые доходные направления – это Москва и Санкт-Петербург. Достаточно сравнить стоимость аренды: 2-комнатную квартиру в Омске в среднем можно сдать за 15 тыс. рублей в месяц, «двушку» в Санкт-Петербурге за 30-40 тыс. рублей.
«Питер и Москва это разные ценовые и культурные категории, – говорит Елена Татаринова. – Москва дороже, если в Санкт-Петербурге можно взять квартиру в новостройке за 100-120 тыс. руб. за кв. м, то в Москве – 150-170 тыс. руб. за кв. м и выше. 1-комнатная квартира-студия в Питере 25-27 кв. м обойдется примерно в 2 млн 900 тыс. руб., а та, которая будет хорошо сдаваться, в центре, там, где интереснее, для туристов или студентов – от 3-4 млн руб. За 8 млн руб. вы можете взять «двушку» в центре Санкт-Петербурга, которая будет просто «улетать» в аренду, хоть длительную, хоть посуточную, и на ней можно сделать хороший бизнес. В Москве за эти деньги можно купить лишь 1-комнатную».
На 3-м месте инвестиций в арендную недвижимость находится быстро развивающийся Краснодар с умеренными ценами на жилье.
По-прежнему беспроигрышный вариант – жилье в курортной зоне на побережье Черного моря (Сочи и Геленджик). Несмотря на гостиничный «бум», аренда квартир по-прежнему процветает. Однако, по словам Елены Татариновой, чтобы получать приличный доход с курортной недвижимости, вяло выставлять объект на «Авито» недостаточно, так как максимальный доход у моря приносит именно посуточная аренда. Если нет возможности заниматься этим бизнесом лично, лучше найти надежного посредника.
«Разница в ценах на недвижимость, например, в Геленджике и в Омске, некатастрофична, – замечает Елена Татаринова. – 1-2-комнатную «хрущевку» можно купить примерно за 2 млн 500 тыс. рублей. 1-комнатная 40-50 кв. м в новостройке с ремонтом, меблировкой и видом на море обойдется примерно в 4 млн рублей».
Риелторы сегодня не советуют вкладываться в жилье на полуострове Крым, так как ситуация с недвижимостью на новоиспеченной российской территории непрозрачна, а цены непомерно завышены.
Еще одно интересное направление для вложений в жилье на сегодняшний день – Калининградская область, где начали развиваться неплохие курорты, а цены на недвижимость в новостройках не слишком отличаются от омских.
Прибыльные новостройки
Специалисты по недвижимости отмечают: покупка квартир в столичных новостройках остается прибыльным инвестиционным инструментом и в кризис.
«Есть возможность точно получить доход, приобретая квартиры на начальном этапе строительства, новостройки после сдачи возрастают и в среднем перепродажа такой недвижимости в Москве или Питере приносит больше 20 % годовых, мы регулярно видим эту разницу и цифры дохода, – рассказывает директор АН «Бюро недвижимости 55» Ольга Лисина. – В Омске ситуация с новостройками совсем другая и выбор меньше. Мы общаемся со специалистами отделов продаж новостроек Санкт-Петербурга, в этом году они превысили показатели 2017 года, квартиры разбирают быстро».
Подбирать первичное жилье в столицах лучше через агентства недвижимости, которые официально являются партнерами московских застройщиков, у них есть онлайн-доступ к программам строителей, поэтому можно «поймать» квартиру по максимально выгодной цене. Кроме того, по словам Елены Татариновой, клиенты получают региональные скидки на покупку – 1 %, иногда для иногородних покупателей проходят интересные акции, такие, например, как бесплатные поездки для экскурсии по объектам.
«Мы работаем только с ведущими надежными застройщиками, – поясняет Ольга Лисина. – В принципе, все от подбора квартиры, особенно если покупатель знает город, район или жилой комплекс, где он хочет приобрести квартиру, до сделки можно провести дистанционно. Из Омска можно взять жилье и в ипотеку. Выбираем, бронируем квартиру, заключаем кредитный договор с банком, полностью все оплачиваем отсюда, регистрируем право собственности. То есть клиент может выехать в другой город только на подписание акта приема передачи квартиры, когда его пригласят. Покупка с помощью электронной регистрации сделки абсолютно безопасна, клиенты защищены по условиям договора и гарантированно становятся собственниками квартиры».
На сегодняшний день, по словам риелторов, много современных жилых комплексов строится в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Калининграде. Застройщики в центральной части России уже давно работают по европейским стандартам, с ними спокойно можно договориться о ремонте квартиры (жилье во многих комплексах сдается сразу же с евроремонтом и необходимой мебелью). Поэтому, приехав подписывать акт приема квартиры, можно увидеть полностью готовое жилье.
В принципе, во всех городах, кроме Москвы, можно найти интересные и бюджетные варианты по цене лишь чуть выше, чем в Омске, утверждают специалисты по недвижимости.
Мировая тенденция к глобализации коснулась и рынка недвижимости, теперь у многих россиян есть все возможности стать собственниками жилья в других городах, не тратя на это много времени и денег. Для омичей наступило время расширить свои представления о вложениях в недвижимость и претворить в жизнь ранее казавшиеся несбыточными жилищные планы.
Источник