Инвестиции лучше чем недвижимость

8 причин, почему акции выгоднее недвижимости

В России традиционно наиболее популярным видом вложений наряду с банковским депозитом считается недвижимость. Многие люди на протяжении последних десятилетий предпочитали вкладывать свои деньги в квартиры на вторичном рынке, а также на этапе строительства, чтобы впоследствии перепродать их по более высоким ценам.

Доходность таких вложений действительно часто оказывалась достаточно привлекательной. Кроме того, недвижимость представляет из себя реальный осязаемый объект, в то время как акции в сознании постсовеского человека долгое время представляли из себя нечто абстрактное и не вызывающее доверия.

Однако российский фондовый рынок не стоял на месте и постепенно развивался, обеспечивая все более удобные и выгодные условия для инвесторов. Сегодня можно с полной уверенностью сказать, что с точки зрения инвестиций акции гораздо более удобны и выгодны для рядового частного инвестора. И вот 8 причин, почему это так.

Недвижимость является достаточно дорогой покупкой. В развивающихся городах, где инвестиции в недвижимость имеют смысл, цены начинаются от 1-2 млн руб., так что приобрести квартиру или нежилое помещение за 50 000, 100 000 или 300 000 руб. не получится.

Из-за этого инвестор вынужден копить деньги до нужной суммы на депозитах, теряя в доходности. Кроме того, для инвестора становится недоступной стратегия, когда на инвестиции отчисляется часть ежемесячного дохода. Если ему не повезло купить квартиру в период циклического роста цен, то усреднить позицию в период снижения и повысить доходность уже не получится.

Также возникают сложности, если требуется изъять часть средств на неотложные нужды. Даже если нужна всего треть суммы, объект придется продавать целиком. Конечно, есть варианты продажи объекта по долям, но обычно это долго и требует больших временных затрат.

В противоположность недвижимости, акции имеют более скромный порог входа от нескольких тысяч рублей и лишены перечисленных выше недостатков. Портфель акций гораздо более гибок в плане управления его размером и может быть легко увеличен, уменьшен или переформирован по желанию инвестора в любой торговый день.

1. Диверсификация

Следствием предыдущего пункта является сложность для инвестора в недвижимость диверсифицировать свои вложения. Несмотря на мнение, что недвижимость является практически безрисковым вложением, на практике угроз для капитала инвестора предостаточно. Это могут быть рыночные (неудачная цена покупки, низкий спрос на аренду, падение цен в отдельном районе), технические (незапланированные вложения в ремонт, дефекты дома, форс-мажоры) или юридические (риск претензий со стороны третьих лиц, раздел имущества при разводе) факторы.

Из-за высокой цены сложно, а порой невозможно распределить инвестиции по нескольким объектам, чтобы снизить риски для всего портфеля. В случае реализации риска инвестор может существенно потерять в доходности и даже оказаться в минусе.

В то же время стоимость одного лота акций на российском рынке в среднем начинается от 1000-2000 руб., что позволяет без особых проблем формировать диверсифицированный портфель вложений с различным распределением между активами. Конечно, акции более волатильны, чем недвижимость, но в долгосрочной перспективе акции растут быстрее недвижимости, а хорошая диверсификация позволяет избежать краткосрочных глубоких провалов в стоимости портфеля.

Ликвидность — способность быстро и с минимальными потерями выйти из инвестиции, (конвертировать вложения в деньги).

Недвижимость является низко-ликвидным активом. Даже при продаже наиболее популярных вариантов нужно как минимум две-три недели на поиск покупателя и оформление сделки, не говоря уже о дорогих специфических объектах, вроде элитных квартир или крупных коммерческих объектов. Разумеется, бывают исключения, но это скорее результат удачи или заниженной оценки объекта.

В то же время, акции можно приобрести или реализовать по нажатию нескольких кнопок в торговом терминале. Высокая ликвидность торгов бумагами из первого и второго эшелонов дает инвестору возможность оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации, а также иметь возможность изъять средства для личных нужд в любой момент.

1. Ценообразование

Проблема определения справедливой цены объекта недвижимости отчасти является следствием низкой ликвидности. Неоднородность рынка и малое количество продавцов и покупателей не позволяют однозначно сказать, по какой цене целесообразно покупать или продавать тот или иной объект. Используя трейдерскую терминологию, можно это назвать «широким спредом».

Для некоторых акций проблема определения справедливой цены также может быть актуальна, но это в большей степени касается низколиквидных акций третьего эшелона и бумаг, обращающихся на внебиржевом рынке.

В то же время на Московской бирже обращается достаточно широкий выбор ликвидных акций, из которых можно сформировать хороший инвестиционный портфель. При этом всегда есть возможность определить рыночную стоимость этих бумаг по данным биржевых торгов и посмотреть историю ее изменения на графике в торговом терминале.

1. Издержки на купле-продаже

Купля-продажа недвижимости обычно связана с дополнительными комиссионными издержками, из которых наиболее весомыми являются риэлтерские услуги, в среднем составляющие 2% от суммы сделки. Если обойтись без риелтора еще можно, то в отдельных ситуациях законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделки, которое может стоить от 0,5% цены сделки. Плюсом сверху будут различные госпошлины и расходы на услуги по подготовке документов.

На фоне таких издержек брокерские услуги по покупке акций, которые ниже 0,1% от суммы сделки, выглядят более привлекательными.

1. Издержки на содержание: налоги, ремонт, ЖКХ

Обслуживание недвижимости, включающее коммунальные услуги и имущественные налоги, может в среднем составлять 1-1,5% в год. При этом расходные статьи, как правило, растут быстрее, чем стоимость самой недвижимости.

Кроме того, для поддержания помещения в должном состоянии необходимы периодические вложения в косметический и в капитальный ремонт, что еще больше снижает совокупную доходность от инвестиции.

В то же время, само по себе владение акциями не требует существенных расходов. Брокеры в большинстве случаев предоставляют клиентам услугу ведения счета депо (учета ценных бумаг в депозитарии) бесплатно при отсутствии операций по счету. Если даже комиссия есть, то обычно это совсем незначительная величина в масштабах портфеля.

1. АрендаVS Дивиденды

Те, кому довелось столкнуться со сдачей квартиры в аренду, знают, что далеко не всегда этот вид дохода можно с полной уверенностью назвать «пассивным». Благонадежные долгосрочные арендаторы, которые будут длительный период снимать квартиру, поддерживать ее в достойном состоянии и исправно платить аренду, скорее редкость.

Поэтому у собственника часто есть выбор: долго ждать «своего» арендатора, предлагать более низкую ставку аренды или сдавать жилье первым согласившимся кандидатам, принимая на себя риски порчи имущества и/или внезапного отъезда без оплаты. Все это снижает потенциальную прибыль и в отдельных случаях становится головной болью для собственника.

По части коммерческой недвижимости арендаторы обычно заезжают на более длительный срок, а условия фиксируются договором, по которому можно взыскать неустойку в случае проблем. Однако поиск арендатора может занять достаточно большой период, что опять же приводит к простою и снижению прибыльности.

Дивиденды по акциям также являются величиной не фиксированной и меняются от года к году. Тем не менее обычному частному инвестору не нужно предпринимать активных действий, чтобы заработать эти деньги — за него это будет делать эмитент. Инвестору необходимо лишь выбрать акции с прозрачной дивполитикой и устойчивым бизнесом, чтобы получать регулярные выплаты.

1. Налог с дохода

При покупке объекта недвижимости после 1 января 2016 г. и продаже ранее чем через 5 лет, инвестор должен заплатить 13% НДФЛ с разницы в цене. При этом каких-либо льгот в этом отношении не предусмотрено.

В случае с акциями срок, после которого инвестор освобожден от налога, составляет 3 года. Кроме того, есть еще ряд способов, как можно снизить налоговые расходы. О них вы можете прочесть в специальном материале: 8 способов абсолютно законно сэкономить на налогах.

Заключение

Основным плюсом недвижимости обычно называют то, что это материальный объект, а акция всего-лишь запись в реестре. Однако стоит отметить, что право собственности на квартиру в современных реалиях это тоже всего лишь запись в реестре, а за акциями стоит реальный бизнес с производственными активами, рабочими местами и востребованной продукцией.

Еще одним недостатком акций является волатильность цены. Если акции могут всего за несколько дней просесть в цене на 40%, то в недвижимости такие случаи очень редки (кризис 2008 г., стихийные бедствия в отдельных регионах). Здесь действительно есть неоспоримое преимущество недвижимости. Однако, в долгосрочном периоде цены на акции стабильно работающих компаний восстанавливаются, и итоговая доходность инвестиций оказывается выше. Если смотреть на акцию, как на долю в реальном бизнесе, то такое преимущество недвижимости выглядит слабой компенсацией за перечисленные выше недостатки.

БКС Брокер

Последние новости

Рекомендованные новости

События недели. Главное с БКС Экспресс

Итоги торгов. Удерживаться на рекордных уровнях становится все труднее

Анализ эмитента. Intel — ведущий производитель процессоров

Американские коммунальщики. Отрасль с высокими дивидендами

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

Copyright © 2008–2021. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Источник

Акции или недвижимость: куда выгоднее вложить деньги

Выбор между вложениями в ценные бумаги и в недвижимость всегда был нелегким для инвесторов. Сложился устойчивый стереотип, что работа на фондовом рынке связана с множеством трудностей и рисков. В то же время считается, что недвижимость — это простой и понятный инструмент. И если акции — это только выписка со счета, то дома и квартиры — это материальные ценности, которые можно «потрогать руками». Существует ряд аргументов в пользу каждого из этих активов, и все они обоснованы.

Минимальная сумма входа

Инвестор может купить акции на любую сумму, которая у него имеется в наличии. Верхнего предела не существует. Можно начать с 10 тысяч рублей. Но быстро заработать, вложив такую сумму, не удастся, так как комиссии поглотят всю прибыль.

Недвижимость — это дорогостоящее приобретение. Потребуется не менее миллиона рублей. Даже с привлечением заемных средств нужно сразу вложить несколько сотен тысяч, так как первоначальный взнос составляет 1–15% от полной стоимости недвижимости.

Внимание! Порог входа для инвестиций в акции значительно ниже, чем первоначальные вложения при приобретении жилья.

Насколько удобно

Процедура приобретения недвижимости требует больших временных затрат и состоит из нескольких этапов:

1. Поиск подходящего объекта.
2. Переговоры с продавцом.
3. Составление договора купли-продажи.
4. Оформление документов у нотариуса.
5. Оплата государственной пошлины.
6. Подача документов в Регистрационную палату.

Оформление прав собственности на недвижимость занимает в общей сложности около 2-х недель, после чего начинается этап подготовки жилья к сдаче в аренду: нужно сделать ремонт, сформировать типовой договор. И последний этап — это поиск и заселение жильцов.

Только после завершения всех перечисленных процессов инвестор может приступить к пассивному заработку. Но и в дальнейшем иногда требуется его участие, например, когда нужно починить кран, вызвать сантехника или электрика и т. д. Кроме того, случаются периоды отсутствия заработка. Жильцы могут съехать, а поиск новых требует дополнительного времени.

Инвестировать в акции намного проще. Достаточно совершить несколько простых действий:

1. Открыть брокерский счет.
2. Пополнить баланс.
3. Установить торговый терминал.
4. Совершить сделку.

Все эти этапы можно пройти онлайн, не выходя из дома, всего за несколько часов.

Внимание! Способ инвестирования на бирже более удобный, чем вложения в недвижимость.

Какие есть риски?

Каждый вид инвестиций сопряжен с определенными рисками, но в период кризиса цены на недвижимость падают медленнее, чем котировки акций.

В качестве примера можно рассмотреть кризис 2008 года. Стоимость жилья в новостройке в этот период подешевела на 9%, на вторичном рынке — на 7%. В то же время, Индекс Московской биржи обвалился на 70%.

Несмотря на данное преимущество, если владельцу недвижимости в период кризиса понадобятся деньги, с продажей жилья могут возникнуть трудности. Придется снизить цену в среднем на 20–30%. Но и на таких условиях в кризис непросто найти покупателя.

Существенное влияние на рынок недвижимости оказала неблагоприятная экономическая ситуация, которая сложилась в 2014 году. Цены на жилье снизились почти в два раза вслед за падением рубля.

Существуют и другие риски, связанные с недвижимостью. Например, арендаторы могут задержать платеж или испортить имущество, находящееся в квартире. В таком случае, убытки можно компенсировать за счет залога, который взимается с жильцов перед их заселением. Если этих средств окажется недостаточно, вопрос может решиться только принудительным взысканием, а для этого придется пройти через этап судебного разбирательства.

Чтобы снизить риски, связанные с капиталовложением в акции, рекомендуется диверсифицировать инвестиционный портфель, т. е. приобрести ценные бумаги разных эмитентов нескольких растущих секторов экономики. Нужно также учитывать, что, как правило, после резкого падения рынок со временем восстанавливается, а котировки ценных бумаг возвращаются к своему прежнему показателю и продолжают расти.

Внимание! Рынок недвижимости более устойчив к негативному влиянию кризиса, чем фондовый рынок.

Что с налогами?

Все граждане РФ, получающие доход, в том числе от инвестиций, должны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Собственник квартиры обязан заключить договор с арендатором, подать документы в налоговую инспекцию, самостоятельно рассчитать сумму налога и своевременно произвести платеж в бюджет.

На фондовом рынке все эти обязанности возлагаются на брокера. Подробнее об уплате налогов при продаже акций мы уже писали.

Чтобы снизить расходы, владелец недвижимости может использовать следующие методы:

1. Получить статус самозанятого и платить налог в размере 4%.
2. Оформить предпринимательскую деятельность на упрощенной системе налогообложения. Ставка подоходного налога в таком случае составит 6%, но появится необходимость платить другие обязательные взносы.

Для инвестиций в акции можно открыть ИИС и воспользоваться налоговым вычетом типа А или Б. В первом случае гражданин получает возврат средств, вносимых на депозит, но не более 52 000 рублей в год. Во втором случае — освобождается от уплаты НДФЛ с доходов, полученных в результате инвестиционной деятельности.

Льготы, связанные с приобретением недвижимости, приносят более существенную выгоду. С их помощью можно вернуть 13% от стоимости жилья (не более чем с 2 млн руб.) и 13% от расходов по ипотеке (не более чем с 3 млн руб.). В результате можно получить вычет в размере 260 000 + 390 000 = 650 000 руб.

Внимание! Процедура уплаты налогов на бирже проще, чем при сдаче жилья в аренду. Для долгосрочных инвестиций предусмотрены льготы. Но в финансовом выражении налоговый вычет при покупке недвижимости более привлекателен.

Доходность

Если использовать данные Росстата за последние 10 лет, можно сделать вывод, что в среднем стоимость квадратных метров с учетом прибыли, полученной от сдачи недвижимости в аренду, выросла на 96%. Годовой процент доходности составил 9,6%.

По данным Московской биржи, индекс доходности акций с учетом выплачиваемых дивидендов за 10 лет вырос на 457%. Среднегодовой показатель роста составил 18,7%.

Внимание! Доходность российских акций в долгосрочной перспективе в 3 раза выше доходности инвестиций в недвижимость.

Ликвидность

Ликвидность — это возможность быстро и с минимальными издержками продать или купить актив по рыночной стоимости.

Чтобы реализовать недвижимость, нужно найти покупателя и оформить все необходимые документы. На это может потребоваться несколько месяцев.

Продать ценные бумаги на бирже можно менее чем за минуту. Достаточно нажать соответствующую кнопку на терминале. Деньги поступят на счет в течение 2 дней.

Внимание! Ликвидность ценных бумаг намного выше, чем недвижимого имущества.

Сопутствующие издержки

Сделки с недвижимостью требуют больших расходов, чем операции с ценными бумагами. Издержки по оформлению документов на жилье составляют 5–15% от ее стоимости. Затраты на заключение сделки купли-продажи акций не превышают 0,2%.

Внимание! Расходы на приобретение недвижимости значительно выше, чем затраты на покупку акций. Но данный фактор имеет значение, если инвестор планирует впоследствии быстро продать квартиру. В случае долгосрочного владения недвижимостью одноразовые издержки не играют важной роли.

Аренда или дивиденды

Кроме роста стоимости объекта инвестирования важное значение имеет уровень стабильности выплат в виде арендной платы или дивидендов.

Эмитент имеет право не выплачивать доход акционерам, если бизнес нуждается в развитии. В таком случае прибыль направляется на нужды самой компании, а инвесторы остаются без дивидендов.

Арендаторы обязаны своевременно вносить регулярные платежи согласно договору аренды. В противном случае, владелец недвижимости имеет право обратиться в суд.

Для страховки от рисков перед заселением жильцов собственник получает залог в размере арендной платы за месяц, если это предусмотрено соглашением. В случае неуплаты обязательств арендатором, эти средства используются для погашения задолженности.

Внимание! Арендная плата отличается большей стабильностью, чем дивиденды.

Итоги

Большинство граждан считают инвестиции в недвижимость более надежными, чем вложения в акции. На самом деле ценные бумаги имеют много преимуществ, например, более высокий показатель доходности. Поэтому многие финансовые аналитики рекомендуют гражданам вкладывать сбережения в оба вида активов. Акции подходят для заключения рискованных сделок с целью быстрого наращивания капитала, а недвижимость позволяет сохранить накопления, получать стабильный доход в долгосрочной перспективе и владеть финансовым инструментом, постоянно растущим в цене.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Источник