Инвестиции как развитие рынка недвижимости

Инвестиции на рынке недвижимости

Понятие и направления анализа недвижимости как объекта, требующего определенного потока инвестиции, которые в свою очередь направлены на его сохранение и развитие. Фундаментальные особенности недвижимости как товара. Отличительные свойства инвестиций.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	контрольная работа
Язык	русский
Дата добавления	12.01.2015
Размер файла	27,1 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Недвижимость может выступать, как особый вид инвестиций. Во многих случаях вложение денег в недвижимость приносит неплохой доход, но речь идет только о той недвижимости, которая куплена с коммерческой целью. Например, дом или квартира, где проживает человек, является недвижимостью, но инвестицией их уже назвать нельзя.

Вкладывая деньги в недвижимость, инвестор может иметь два вида дохода. Можно получать прибыль из владения недвижимым имуществом, сдавая помещение в аренду. Но здесь придется самостоятельно вести дела или нанимать людей, которые будут заниматься этим вопросом. За недвижимостью необходимо постоянно присматривать, своевременно делать косметический и капитальный ремонт.

Вторым способом получения прибыли от вложения денег в недвижимость является разовая прибыль от продажи этого же недвижимого имущества. Инвестор покупает недвижимость, а по истечении определенного периода времени продает его большей цене. Таким образом, он получает разовый доход в размере разницы между изначальной ценой, по которой он покупал эту недвижимость и ценой, по которой она была продана.

Исходя из выше сказанного, можно предположить, что инвестиции в недвижимое имущество всегда были и остаются уникальной формой инвестирования. Из недвижимости можно начать получать доход уже в скором времени после инвестирования в нее денег. Владелец недвижимого имущества, которое используется в коммерческой сфере, будет получать доход на протяжении всего времени. Так же можно получить прибыль, продав недвижимость. Многие люди, которые владеют капиталом, зарабатывают на купле-продаже немалые деньги. Перед очередным скачком цен на недвижимость очень выгодно купить квартиру или дом, а затем перепродать значительно дороже.

1. Недвижимость как объект инвестиций

В экономическом аспекте под недвижимостью будем понимать объект, требующий определенного потока инвестиции, которые в свою очередь направлены на его сохранение и развитие. Имея стоимостную оценку, данный объект может приносить доход своему собственнику (пользователю).

Как потенциальный объект инвестиций недвижимость имеет ряд специфических характеристик и инвестор при принятии решений, касающихся капитальных вложений, должен принимать их во внимание. Особенности объекта инвестиций в недвижимость можно подразделить на две группы.

Первую образуют фундаментальные особенности (т.е. материального, физического происхождения):

Иммобильность. Исходя из того, что любой объект связан с конкретным и географически фиксированным участком земной поверхности, то он является физически неперемещаемым и недвижимым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные характеристики: местоположение, форма, окружение; физические, химические и другие параметры.

Дефицитность. Совокупное предложение земельных ресурсов ограничено рамками земной поверхности, а спрос на земельные участки растет вместе с увеличением численности населения.

Долговечность, стабильность. По сроку службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком, сроки создания достигают нескольких лет. В отличие от зданий и сооружений, земля вечна, срок ее службы неограничен, поэтому она не амортизируется как основное средство в бухгалтерском учете, что создает стабильность инвестиций в землю.

Вторую группу образуют особенности объекта недвижимости как рыночного объекта — товара:

Специфика оборота. На рынке обращаются не сами объекты недвижимости, а права собственности на них, как полные (владения, пользования, распоряжения), так и частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы определяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами), а также неравномерность и сложность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения компонентов недвижимости — земли и ее улучшений (зданий, сооружений и инфраструктуры). Стоимость земли с течением времени повышается вследствие ее дефицитности, инфляции. В то же время стоимость ее улучшений снижается из-за совокупного износа, как физического, морального, так и экономического. Но отметим, что конкретной тенденции снижения стоимости недвижимости из-за износа противостоит ее повышение вследствие инфляционного фактора.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах. Финансирование доходной недвижимости осуществляется в несколько уровней (как за счет собственных средств, так и заемных). Помимо этого, оно может быть организовано различным образом — по долевому участию, по времени осуществления. Все это влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности, а, следовательно, влияет на рыночную и инвестиционную стоимость.

Ликвидность. Недвижимость обладает существенно меньшей ликвидностью, чем например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для ее реализации на рынке. Низкая ликвидность порождает высокий уровень издержек у покупателей и продавцов, т.е. они несут существенные трансакционные издержки, что приводит к отличию цены предложения от цены продажи. Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой недвижимости могут достигать 10% от цены.

инвестиция недвижимость рынок

Инвестиции в недвижимость становятся все более популярными на протяжении последних пятидесяти лет, и являются обычным механизмом инвестиций. Хотя на этом рынке есть много возможностей для создания больших доходов, покупка и владение недвижимостью является более сложным способом вложения денег, чем приобретение акций и облигаций.

Владение недвижимостью как инвестиционным инструментом действует по принципу: владелец сдает площадь арендатору, часть дохода, затрачивая на обслуживание недвижимости, налоги и прочие издержки. Кроме арендной платы владелец недвижимости так же получает возможность со временем продать объект по более высокой стоимости.

Недвижимость постоянно растет в цене, даже мировые кризисы только на время останавливают этот процесс, иногда, правда, снижая стоимость объекта. Но в долгосрочной перспективе, можно с уверенностью сказать, что время работает на владельца собственности. Упадок цены в тяжелые для экономики годы обычно компенсируется уверенным ростом в посткризисные времена. Все это делает этот вид инвестиций весьма привлекательным.

Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования: 1. Личное использование. 2. Сдача в аренду. 3. Экономическое (производственное) использование. 4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи). 5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования: 1. Использование только собственного капитала. 2. Использование смешанного финансирования.

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются: 1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью — от функционирования или реализации — по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности. 2) Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости. 3) Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере — доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами. 4) Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость. 5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

От ценности объекта недвижимости зависит рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Ценность объекта недвижимости обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из вариантов его наилучшего использования.

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Инвестиционная стоимость недвижимости — стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или же группы инвесторов, основанная на их инвестиционных требованиях и предпочтениях.

Цена, как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов. Инвестиционная стоимость объекта также не совпадает с рыночной стоимостью, так как существуют различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости, также может быть несовпадение в их оценках уровней риска и другие причины.

На сегодняшний день в ситуации экономической нестабильности вложения денежных средств в недвижимость являются самыми надежными, а потому и более популярными. Цены на недвижимость не скачут так резко, как на рынке акций и облигаций, поэтому она может приносить постоянный доход, в том числе и от аренды.

Оценка инвестиций в недвижимость показывает, что наибольшим успехом у инвесторов пользуются вложения денежных средств в: жилую недвижимость и коммерческую недвижимость, а также в земельные участки. В настоящее время все больше россиян интересуются недвижимостью не как местом проживания, а как средством получения дохода. Большинство жителей нашей страны, которые имеют «свободные» деньги, вкладывают их именно в недвижимость. Однако и этот способ инвестирования также несколько рискован и должен быть хорошо продуман.

Самые выгодные предложения по недвижимости, как правило, находятся в крупных городах, поскольку именно там выгоднее получить прибыль с жилой или коммерческой недвижимости. В глубинке равноценная по площади недвижимость будет уже не такой ликвидной. Инвестиции в коммерческую недвижимость гарантируют постоянный доход на протяжении многих лет. К тому же, прибыль от таких инвестиций может начать поступать сравнительно быстро. Торговый центр или развлекательный комплекс, а также в ряде городов и офисные помещения — это отличный вариант для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость не менее интересны сегодняшним инвесторам. Цены на жилую недвижимость снижались лишь два раза: при дефолте и при мировом финансовом кризисе. Однако вскоре цены на жилье возвращаются на свои места, и продолжают расти и дальше. Последнее время жилая недвижимость в России увеличивается в цене где-то на 3-5% ежегодно. Таким образом, если приобрести квартиру, сдавать ее пару лет в аренду, а потом продать по более высокой стоимости, то можно получить хорошую прибыль. Еще выгоднее приобретать недвижимость на начальном этапе строительства, когда стоимость жилья еще дешевле.

Большинство богатых людей предпочитают инвестировать в жилую недвижимость. Доля инвестиций в дома, квартиры и коттеджи составляет около 50%.

Оценка инвестиций в недвижимость не может пройти мимо еще одного важного способа вложения денег. Это инвестиции в землю. До кризиса 2009 года они занимали первое место по популярности и были самым доходным инструментом инвестирования. Однако сегодня выгода от вложения денег в земельные участки уже не такая высокая. К тому же, многие строительные объекты были заморожена, и земля вблизи них оказалась неликвидной. Однако если подойти к этому вопросу серьезно и изучить рынок, то можно также сделать выгодные инвестиции в земельную недвижимость.

Вложения в недвижимость является хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения между риском и доходностью.

Источник