Инвестиции для торгов по банкротству

В последние годы все чаще на рынке появляется недвижимость, находящаяся в залоге у банков. Как правило, это связано с невозможностью граждан оплачивать свои кредиты. Для инвестора участие в таких торгах – это шанс приобрести с хорошим дисконтом ликвидный объект недвижимости.

При этом одни эксперты уверены, что на аукционах по банкротству можно заработать 30, 40, 100, а иногда и более 1000% прибыли. Другие вовсе не считают недвижимость, реализуемую на торгах, инвестиционно привлекательной.

Разберемся, сколько на самом деле можно заработать на имуществе должников, насколько ликвидны залоговые объекты, какие есть риски инвестиций в долговую недвижимость и как принять участие в таком аукционе.

Суть и доходность инвестиционной модели

Как правило, на торгах реализуется жилье, на которое была взята ипотека или под залог которого был взят кредит в банке. Можно найти и коммерческую недвижимость, принадлежащую обанкротившимся юридическим лицам, а также земельные участки, гаражи и прочее.

Основная идея механизма инвестиций в недвижимость, выставленную на торги по банкротству, проста – приобрести актив по цене ниже рыночной, чтобы заработать на перепродаже или организации арендного бизнеса. Дисконт при покупке ликвидного объекта может составлять 30-50% от его рыночной стоимости.

На аукционах возможно найти имущество банкротов и значительно дешевле, даже за 1% от его реальной стоимости, однако ликвидность таких объектов вызывает вопросы.

Приобретенную недвижимость можно продать по рыночной стоимости или сдавать в наем, при этом годовая доходность арендного бизнеса будет в разы выше, чем при сдаче квартиры в новостройке.

Согласно исследованиям агентства недвижимости «Торги-Ру», за счет низкой цены актива инвестор реально может добиться доходности 10-40% с одной сделки, на реализацию которой требуется 3-5 месяцев. А это потенциально 80% годовых и даже выше.

По данным аналитиков Unitrust Capital, вложения в банкротство являются одним из самых прибыльных видов венчурных инвестиций, потенциально способных принести до 25 рублей прибыли на каждый вложенный рубль.

Однако эксперты советуют помнить одно важное правило инвестиций в торги по банкротству – чем больше бюджет покупки, тем выше доходность объекта. Так как из-за высокой конкуренции на дешевые лоты сложно приобрести объект по самой привлекательной цене. Здесь также сохраняется прямая зависимость между доходностью и риском – чем выше риск, тем выше доходность.

Как проходят торги?

Торги по банкротству проводятся в три этапа:

1. На повышение. На этом этапе имущество банкрота выставляется по рыночной цене, затем участники аукциона повышают стоимость, предлагая свои ставки.
2. Второй раунд торгов на повышение. Если на первом этапе объект не нашел своего покупателя, его стоимость снижается на 10-30%. Затем повторяется механика первого этапа.
3. Публичное предложение. Это самый интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов объект так и не был продан, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указывается в описании публичного предложения.

Основная сложность такой инвестиционной модели заключается в поиске ликвидных объектов. Самые интересные объекты зачастую не доходят до третьего этапа.

Критерии определения победителя торгов на третьем этапе

На этапе публичного предложения организаторы торгов могут самостоятельно выбирать критерии определения победителя торгов. Необходимо заранее ознакомиться с правилами процедуры на конкретной площадке.

Существует два способа выбора победителя. Первый – побеждает тот, кто первым подал заявку. Второй – победителем торгов становится тот, кто предложил большую цену. Подробнее об этом написано в поправках в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения.

Где искать информацию о торгах?

Единого агрегатора, где можно было бы ознакомиться со всеми объектами, продаваемыми «с молотка», не существует. Эксперты советуют регулярно просматривать предложения на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о предстоящих торгах размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Официальные сведения об актуальных аукционах можно найти в печатной версии газеты «КоммерсантЪ».

Площадки для торгов по банкротству

Существует несколько ЭТП, специализирующихся на реализации активов банкротов. Они содержат актуальные предложения по продаже имущества частных лиц и организаций. Работать с сервисами будет довольно просто даже новичку: площадки имеют интуитивно понятный интерфейс и круглосуточную техподдержку.

Ниже представлен список самых крупных ЭТП.

Как принять участие в торгах?

До начала торгов участник аукциона должен оформить электронную подпись. Эта процедура может стоить около 5-6 тысяч рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.

Затем нужно выбрать интересный лот. После чего пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Для этого инвестор заполняет заявление, передает копии своих документов и заверяет их электронной подписью. После получения аккредитации необходимо внимательно изучить документы на объект.

Дальше участник торгов должен связаться с арбитражным управляющим и выехать на осмотр помещения.

Затем перечисляется задаток в размере 10-20% от стоимости имущества на счет организатора торгов.

При открытии очередного этапа торгов инвестор подает заявку. Если он выигрывает, то переводит оставшуюся стоимость покупки и оформляет документы купли-продажи.

Преимущества покупки недвижимости на торгах по банкротству

На аукционах можно приобрести доходный актив с большим дисконтом. При этом банк гарантирует юридическую «чистоту» объекта, так как перед ипотекой банк проверяет и одобряет не только заемщика, но и залоговое имущество, которое в последствии выставляется на торги.

Кроме того, инвестору не нужно самостоятельно заниматься оформлением сделки. Всю работу за него сделают организаторы торгов.

Если покупатель не имеет свободной суммы, необходимой для приобретения лота, банк оперативно выдает кредит.

Риски и недостатки инвестиций в торги по банкротству

У покупки залоговой недвижимости есть несколько подводных камней. Во-первых, необходимо выяснить, был ли данный объект куплен, приватизирован или перешел в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК.

«Часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», – делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Проще работать с недвижимостью, которая была куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс, который может длиться до года.

Бывают случаи, когда в приобретаемом жилье прописаны несовершеннолетние дети, тогда их нельзя выписать. Это существенно затрудняет реализацию купленного актива.

Если объект был приобретен должником с привлечением средств материнского капитала, органы опеки могут потребовать восстановить ребенка в правах на собственность. Тогда инвестор рискует потерять и актив, и вложения.

Отдельной сложностью является наличие арестов и обременений на объектах, некоторые из которых невозможно снять даже в суде. Сведения об обременениях необходимо узнавать до покупки недвижимости.

Нужно также следить за законностью процедуры торгов. Если торги были проведены с нарушениями, то продавец недвижимости имеет право обратиться в суд, чтобы признать их недействительными. Бывший собственник может оспаривать изъятие объекта после проведения торгов. В некоторых случаях он может добиться его возврата.

Чтобы обезопасить себя, рекомендуется запросить у организаторов судебное решение, на основании которого стала возможна реализация имущества, а также правила проведения торгов.

Источник

Инвестиции 2021. Инвестиции в торги по банкротству. Выгодно?

Куда вложить накопленные средства, куда инвестировать капитал, заработанный в результате предпринимательской деятельности, или деятельности компании – вопрос, который задают себе все, а интернет переполнен множеством предложений. Поговорить хочу о рынке торгов, как профессиональный участник этого рынка и специалист по недвижимости с многолетним опытом.

На рынке инвестиций существует прямая закономерность между доходностью и рискованностью вложений – чем выше риск, тем больше доходность и наоборот.
К примеру, при покупки квартиры и последующей сдаче её в аренду окупаемость составляет около 15 лет (6% годовых), при покупке коммерческой недвижимости 7-10 лет (7-10% годовых ), – это среднерыночные значения, на купле-продаже недвижимости, в том числе на этапе строительства, заработать очень сложно, или невозможно, такова цена инвестиций в надежный и безопасный актив. Большую доходность можно получить на других рынках, но инвестиции не будут обеспечены какими-то реально ценными и надёжными активами. Даже фондовый рынок обладает высокой волатильностью и риском потери средств. Недвижимость в России всегда есть и будет самый надежный и стабильный актив сохранности средств, но инвестициями с целью получения доходности её сложно назвать, как на ней заработать выше средних значений, мы и поговорим далее…

Варианты квартир ТУТ Коммерческая недвижимость ЗДЕСЬ и весь МАГАЗИН ТОРГОВ

Торги по банкротству, арестованному, муниципальному имуществу популярны и активный рынок для инвестиций в недвижимость. Чем он так привлекает людей? – В большинстве своём рынок торгов сейчас перегрет как никогда, связано это с его ошибочным ореолом «дешевизны и безопасности», в связи с чём огромное количество частных, непрофессиональных инвесторов скупает лоты не проводя анализ лота, его оценку, следствием чего становится большое количество участников, купивших объект не только по рыночной, но и за частую по цене значительно выше рыночной стоимости, приобретя вместе с объектом ещё и значительное количество проблем. Рынок торгов привлекателен тем, что при ответственном подходе к выбору объекта он даёт возможность купить эксклюзивный объект, или объект с реальным, хорошим дисконтом.
Первоначально процедура кажется довольно простой и безопасной в этом и кроется основная ошибка не профессиональных инвесторов – многие из них уверены, что объект кроме них не кому не нужен, купить любой объект можно за сущие копейки, и поскольку торги проводятся на основании федерального закона, то и рисков нет никаких. На самом деле всё далеко не так, любой дисконт — это живые деньги, а в случае с недвижимостью это колоссальные суммы и эти деньги хотят получить многие и могут используют для этого разные ресурсы и ухищрения, торги могут оспариваться, а юридическая чистота объекта никак не гарантируется законом. Более того в последнее время мы часто видим завышенные цены на объекты и не достоверную информацию по ним. Вы не поверите, но объект недвижимости могут разобрать в период продажи, продавать отдельно от здания коммуникации, асфальт, земельный участок, забор, лестницы, вентшахты, лифты и многое другое – всё разными лотами, а после покупки новому собственнику остается только разводить руками и считать убытки.

Если подходить осознано, то можно купить объект для себя, или с целью последующей продажи и хорошо на этом заработать на этом!

Какая доходность может быть при инвестициях в торги?

Плюсы инвестиций в торги :

• Возможность купить лот с реальным дисконтом;
• Возможность приобрести тот объект, который на вторичном рынке вы никогда не найдёте;
• Есть государственное регулирования процедуры торгов.

Сложности инвестиций в торги:

• Высокая конкуренция и присутствие непрофессиональных участников, совершающих эмоциональные покупки;
• Наличие арестов и обременений на объектах, некоторые из которых вы не сможете снять даже в суде;
• Разборные лоты – объект, у которого продаются или ранее были проданы коммуникации, земля, асфальт на земле, водопровод и всё что есть у объекта осуществляющее его нормальное функционирование;
• Высокая заинтересованность в объектах недвижимости с торгов других участников с разными ресурсами;
• Официальная оценка может быть значительно выше реальной стоимости, а сам объект с момента оценки может быть приведён в ужасное состояние;
• Уничтожение или порча лота из-за бесхозности объекта;
• Регулярное оспаривание результата торгов другими участниками, или иными заинтересованными лицами, в нашей практике самый долгий спор длился 16 месяцев;
• Сложность с получением необходимой документации или невозможность её получить;
• Обязанность уплаты налога, после последующей продажи объекта, при неучтении этого вопроса, физлица получают от налоговой «Письмо счастья» с требованием об оплате 13% НДФЛ, представьте если за год вы продали 3-4 объекта недвижимости. На практике же налог можно сократить до ноля, или свести к минимуму (для физ и юр.лиц).
• Не покупайте технически и юридически сложные объекты, если не обладаете необходимыми компетенциями. Про основные ошибки читайте в статье «12 Ошибок начинающего инвестора».

Заключение

Несмотря на все вышесказанные минусы, рынок инвестиции в недвижимость с торгов, в настоящий момент остаётся самым привлекательным и высокодоходным, так как при правильном и профессиональном подходе позволяет зарабатывать на инвестициях от 30% годовых обеспеченных недвижимостью (инвестиции под залог недвижимости).
Если знать и уметь правильно оценить объект, заложить в его стоимость все риски и будущие сложности, уделить поиску объекта всё своё время, то рано или поздно вы сможете найти и успеть купить лот, который вы выгодно приобретёте.

Есть ли возможность приобретения качественных и серьезных лотов людям с небольшими бюджетами?
– есть, это краудфандинг, модное и многим может быть непонятное слово, в переводе на русский означающее коллективные инвестиции при помощи профессионального брокера, такого как наша компания (ТОРГИ-РУ);

Если вы не можете, или не хотите вникать в процесс торгов, заниматься поиском лотов, их проверкой, определением цены и снятием обременений, оплатой налогов, последующей продаже объекта
– команда компании «ТОРГИ-РУ» всегда сделает эту работу быстро, выгодно и профессионально!

Приглашаем инвесторов к сотрудничеству, каждый рубль ваших инвестиции будет обеспечен недвижимостью, риски исключены полностью, а налоги сведены к минимуму. В чистом остатке вы получаете высокую доходность, обеспеченную самым надёжным активом – недвижимость. Подробнее на странице ИНВЕСТОРАМ или по телефону 8 800 100 49 95.

Источник