Инвестиции для строительства коттеджного поселка

Бизнес-идея строительства коттеджного поселка

• 1 Ликвидность направления бизнеса
• 2 С чего начать строительство коттеджного поселка
• 3 Кто составляет основной документ?
• 4 Пути реализации бизнес-проекта возведения коттеджного поселка
• 5 Сколько можно заработать
• 6 Сколько нужно денег для старта бизнеса
• 7 Как выбрать оборудование
• 8 Какой ОКВЭД необходимо указать для строительства коттеджного поселка
• 9 Какие документы нужны для открытия
• 10 Какую систему налогообложения выбрать для строительства коттеджного поселка
• 11 Нужно ли разрешение для открытия
• 12 Технология бизнеса

Современное положение дел диктует свои условия для успешного предпринимательства.

Если период перестройки позволял начинать свое дело с минимальных капиталовложений без особых усилий, то сегодня требуется принятие непростых решений, затрагивающих не только финансовые стороны, но и интеллектуальные аспекты.

В настоящие время основные ниши, служащие успешным стартом для ведения предпринимательства, освоены.

Поэтому бизнесменам приходится искать новые способы дальнейшего развития, например, довольно рентабельными являются бизнес-идеи , связанный с развитием коттеджного жилого комплекса, любой коммерческой недвижимости.

Однако такие направления являются финансово ёмкими и высокорентабельными.

Существует несколько успешных бизнес направлений, не теряющих своей актуальности с годами:

1. рынок недвижимости;
2. сфера услуг;
3. коммуникации;
4. производство различных товаров, как малое, так и крупное предприятие.

Ликвидность направления бизнеса

Какое направление предпринимательства наиболее ликвидное:

Самое ликвидное и краткосрочное из всех четырех представленных направлений – это жилая, либо нежилая недвижимость.

Спрос на такой вид товаров был и остается довольно высоким.

Другим вопросом является стоимость площадей, зависящая от типа строения. Высокая цена делает недоступным жилье для среднестатистического человека.

Поэтому многие строительные компании применяют своего рода маркетинговый ход, сооружая жилищные комплексы коттеджного типа с развитой инфраструктурой.

В большинстве случаев такие комплексы располагаются в черте крупных городов, что сказывается на их стоимости. Однако имеющаяся инфраструктура покрывает в будущем все затраты, независимо от географического положения.

Ведь спортзалы, кафе, парикмахерские будут служить способом пассивного дохода для владельца комплекса. В поселке жители могут реализовывать все свои повседневные нужды, не покидая его.

Стоимость домика в поселке определяется несколькими факторами:

местоположением; характером конструкции; степенью оснащения основными коммуникациями; объемом вложенных инвестиций и варьируется в довольно широких пределах.

Домик в поселке коттеджного типа по стоимости на порядок выше, чем цена обычного частного дома, независимо от года постройки.

Бизнес-идея строительства коттеджного поселка, жилищного комплекса — это первый шаг при реализации цели.

Грамотно составленное бизнес планирование поможет в будущем избежать многих крупных ошибок, существенно сэкономив средства. Как правило, составлением планирования занимаются сами строительные компании , однако есть подрядные организации, оказывающие такого рода услуги.

Вся информация о таких компаниях находится в свободном доступе в сети. На специализированных сайтах компании подрядчики представляют примеры своей работы.

С чего начать строительство коттеджного поселка

По мнению многих специалистов в бизнес-план строительства коттеджного поселка обязательно должны быть включены несколько основных пунктов.

В первую очередь, профессиональные специалисты произведут расчет по определению общего объема инвестиций, необходимых для создания коттеджного поселка.

Полная расшифровка всех статей затрат будет преподнесена в бизнес-плане. В качестве подтверждения в обязательном порядке указываются технические характеристики объекта, его местоположения, площади и т.д.

Ведь, от этих данных зависит себестоимость коттеджного поселка ! План содержит не только статьи расходов, связанных со строительством, он представляется как сокращенный финансовый анализ для инвесторов, показывающий период окупаемости инвестиций. Расчет, как правило, производится на 1 квадрат.

В бизнес-план может быть включен сравнительный анализ нескольких направлений строительства, на фоне общей картины могут быть даны рекомендации по применению самого лучшего.

Для удобства восприятия информации инвесторами в плане основные условия приводятся наглядным образом в виде таблиц и диаграмм с пояснениями. План выявляет все недостатки и преимущества бизнес строительства на фоне рынка строительной продукции, недвижимости.

Основная цель создания такого важного документа, как бизнес-план любого коттеджного поселка, является построение экономической модели, которая в полном объеме охарактеризует строительство, как с практической, так и с юридической стороны.

Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты. Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства.

Кто составляет основной документ?

Как уже упоминалось ранее, бизнес-план является главным обязательным документом при начинании любого бизнеса. Его наличие гарантирует 50% успеха!

В большинстве случаев инвесторы, инвестируя в бизнес, прибегают к нему на стадии покупки земельного участка. На такой стадии человеку, особенно неспециалисту, трудно учесть все нюансы, условия, требования сразу. Поскольку требуется определенное профессиональное видение.

На основе устного описания заказчика экономисты разработают индивидуальный план действий для каждого конкретного случая, произведут все необходимые расчеты, подберут концепцию, разработают маркетинговую программу, составят смету, укажут основные пути, разработают инструкции.

Крупные компании застройщики прибегают к помощи хорошо зарекомендовавших себя фирм, специалистов. При выборе исполнителя можно предварительно ознакомиться с наиболее успешными работами.

Пути реализации бизнес-проекта возведения коттеджного поселка

Возведение коттеджного комплекса — довольно дорогая затея! Для реализации задуманного потребуется существенные капиталовложения. Главная задача застройщиков — создать в коттеджном поселке свою изюминку, которая будет привлекать клиентов.

Пока роль такой изюминки играет развитая инфраструктура. Многие предприниматели стараются при этом сэкономить, начиная строительство комплекса, коттеджного поселка за городом.

При этом все работы по настраиванию коммуникаций застройщик берет на себя. Без инфраструктуры стоимость будет намного ниже. Для привлечения потенциальных покупателей предпринимателю приходится положительно решать данный вопрос.

Существует также и более дорогой способ, который заключается в аренде или приобретении земли в престижном районе. При таком подходе все важные коммуникаций уже подведены, поэтому отпадает необходимость в их монтаже. Однако стоимость земли может быть в несколько раз выше монтажных работ.

При несущественных инвестициях многие предприниматели выбирают путь строительства коттеджного поселка без инфраструктуры для дальнейшей реализации домиков по заниженной цене. Каждый из трех приведенных случаев такого вида деятельности может принести неплохую прибыль.

План строительства современного жилого поселка, комплекса с развитой инфраструктурой является основным путеводителем.

Согласно заложенным в документ условиям и требованиям застройщики реализовывают задуманное.

Сколько можно заработать

Коттеджное строительство весьма привлекательный вид бизнеса. Заработок напрямую зависит от количества проданных домов. Поскольку на одном выкупленном земельном участке располагается достаточно большое количество коттеджей и в зависимости от их стоимости чистая прибыль, по сравнению с первоначальными вложениями может увеличиться в несколько раз. В регионах одна строительная компания может заработать порядка 18-20 миллионов рублей. Если говорить и Подмосковье, то эта сумма возрастает до 25-27 миллионов рублей.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Для начала возведения коттеджного поселка потребуется минимальная сумма инвестиций в размере 10 миллионов рублей. Эти финансы пойдут на приобретение земельного участка, необходимой специализированной техники, на заработную плату, налоги и т.д.

Как выбрать оборудование

На выборе техники и оборудования в данном направлении деятельности не стоит экономить. Ведь даже один день простой влечет за собой убытки. Поэтому лучше потратить несколько больше денег и приобрести высококачественное оборудование от лидирующих производителей, чем потом нести дополнительные финансовые затраты.

Какой ОКВЭД необходимо указать для строительства коттеджного поселка

От такого, насколько корректно при регистрации будут указаны коды ОКВЭД будет зависеть и выполнение всех необходимых работ по возведению коттеджного поселка. Оптимальным вариантом будет указать максимально возможное количество кодов из группы 42, которая включает в себя возведение различного рода сооружения и проведение в сфере гражданского строительства всевозможных строительных работ.

Какие документы нужны для открытия

Вышеназванное направление деятельности начинается с регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Лучше всего зарегистрировать юридическое лицо, в частности ООО, это потом позволит использовать упрощенную систему для уплаты налогов. Что касается самого ООО, то потребуется в регистрационный орган подать стандартный пакет документов. Также потребуется подать определенные документы и уплатить вступительный взнос в СРО.

Какую систему налогообложения выбрать для строительства коттеджного поселка

Упрощенка – лучший вариант для данного направления деятельности. Предприниматель имеет возможность лично определить уплачивать ему 6% от дохода или же 15% разницы между понесенными расходами и полученной прибылью.

Нужно ли разрешение для открытия

Строительство коттеджного поселка на момент открытия не требует получения дополнительных лицензий или разрешений. Но перед началом работ придется обращаться за разрешениями в различные инстанции – в Архитектуру, Градостроительство и т.д.

Технология бизнеса

Основным для данного направления деятельности является выкуп земельного участка, оперативность проведения строительных работ, а затем и продажа готовых коттеджей.

Ответить Отменить ответ

Лучшие бизнес-идеи 2020 года

Как покупать доходную недвижимость на фондовом рынке от 50$ до 3 000 000$ и получать ежемесячные дивиденды в валюте

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021

Источник

Инвестиции для строительства коттеджного поселка

Инвестиции в строительство и непосредственно строительство коттеджных поселков известны как выгодный бизнес, приносящий серьезные прибыли. Но любой выгодный бизнес является и очень рисковым.

С чего начинать строительство коттеджного поселка? с какими трудностями придется столкнуться? Как их преодолевать, чтобы не стать владельцем никому не нужного «поля чудес», где зарыты большие миллионы?

Сегодня мы попробуем ответить на этот вопрос.

Разработка концепции

Первое, что следует сделать, когда принято решение строить коттеджный поселок – продумать его концепцию. Специалисты считают, что формировать ее на основе имеющихся ресурсов (например, дешевого земельного участка в не самом удачном месте) – неправильно. Концепция в первую очередь должна отвечать запросам рынка. Причем не только по ситуации на сегодня, но и в прогнозе на тот момент, когда строительство будет завершено (кто знает, насколько удачно пойдут продажи на стадии застройки).

Говоря о концепции, мы имеем в виду не только «концептуальные» поселки со своим ярко выраженным стилем. У любого проекта, даже самого «суперэконом», даже заключающегося в продаже участков без подряда, должны быть

• идея, которая привлечет покупателя;
• своя целевая аудитория, которая заинтересуется данной идеей и обладает финансовой возможностью реализовать свой интерес.

Справиться с концепцией можно самостоятельно или, если опыт на рынке недостаточен, заказать ее в специальном агентстве.

Выбор участка

Выбор участка происходит одновременно с формированием концепции. Хотя в идеале концепция первична, с целью получения наибольшей выгоды будущий застройщик вынужден подгонять идею и участок друг под друга.

Основные моменты выбора участка под коттеджный поселок:

• вид получаемого права (аренда, собственность);
• целевое назначение и разрешенное использование участка;
• состояние оформления документов;
• геологические характеристики;
• размер;
• наличие поблизости централизованных инженерных сетей с возможностью подключения;
• транспортная доступность;
• близость внешней социальной инфраструктуры и возможность частично заменить ее внутренней инфраструктурой.

Подробно о юридических особенностях участка

Говоря о виде приобретаемого права, можно заметить, что в аренду чаще всего приходится брать землю у государства; у частных собственников проще и для всех удобнее – сразу купить.

Земель под жилую застройку мало и обходятся они (в том числе и арендные платежи) дорого. Поэтому застройщики приобретают участки самого разного целевого назначения – лишь бы в хорошем месте. В пригородах для строительства коттеджей скупают земли промышленности под заброшенными заводами; в сельской местности – паевые или фермерские земли сельхозназначения. Затем такие земли переводятся (в Подмосковье – через областное Правительство) в другое целевое назначение. Это платная процедура. Причем властям за перевод нужно заплатить разницу между кадастровой стоимостью участка после его перевода в другую категорию и кадастровой стоимостью до перевода. Затем большой участок необходимо «нарезать» для продажи. Каждый отдельный участок измеряется на местности и оформляется межевым планом, ставится на кадастр и регистрируется в Росреестре.

Впрочем, некоторые застройщики, продающие готовые дома, просто бросают оформление земли «на произвол судьбы» — отдавая его на откуп покупателям. Например, нам встречались коттеджи, построенные на сельхозземле «для размещения КФХ». Но сегодня, в условиях острой конкуренции застройщиков и высокой правовой грамотности покупателей такая работа с землей – путь в никуда, к пресловутому «полю чудес», о котором мы говорили в начале статьи.

Конечно, есть и «оптовые торговцы землей», которые реализуют полностью готовые к продажам земли под КП. Однако заработать на перепродаже земли здесь по понятным причинам уже не получится: за счет покупателя эти «оптовики» не только возместят издержки на переоформление, но и получат свою прибыль.

Геологические характеристики участка

Особенности грунта, расположение подземных вод крайне важны для планирования будущих жилых построек. Они внесут свою лепту при расчете стоимости предлагаемых коттеджей и таунхаусов.

Например, для некоторых типов глинистых грунтов подойдут дешевые фундаменты из буронабивных свай. Обычные для Московской области пучинистые грунты требуют либо глубокого, либо мелкозаглубленного ленточного фундамента (в зависимости от того, насколько глубоко расположены подземные воды). И если мелкозаглубленная лента – доступный большинству застройщиков и покупателей вариант, то глубокая лента с расширением в самом низу, покрытая скользящей смазкой, укрепленная арматурой способна сделать проект невыгодным для девелопера. Ведь дорогой фундамент стоит около 40 % всего здания.

В пучинистых грунтах удорожается и прокладка коммуникаций: требуется песчаная или гравийно-песчаная подушка, траншея глубже уровня промерзания.

Сильно подтопляемая или болотистая земля – прямые убытки для застройщика. Чтобы продажи пошли, землю придется осушать, подсыпать дополнительный грунт.

За исследование грунта придется заплатить специалистам. Оплата напрямую зависит от формы и размера участка, особенностей грунта, т.к. цена формируется в том числе от количества пробуренных для исследования скважин и сложности условий такого бурения. Поэтому назвать цену на геологию для строительства КП, даже приблизительную, заранее просто невозможно.

Инфраструктура (инженерная, транспортная, социальная)

Потребность в централизованной инфраструктуре зависит от концепции поселка. «Рыбацкой деревне» выходного дня на 80-м километре от МКАД достаточно будет централизованного электричества, поселковой артскважины и септика на участке. А мини-городку для постоянного проживания в 15 км от Москвы нужны все централизованные коммуникации, в том числе и газ.

К вопросу инженерных сетей стоит подойти с особенным вниманием: нередки случаи, когда сети рядом проходят, но у снабжающей или транспортирующей ресурс организации нет технической возможности подключения. Например, нет лишней ячейки требуемой мощности на подстанции. Эти вопросы надо разведать у местных «коммунальщиков» заранее.

Отсутствие хорошей дороги – конечно, не причина отказываться от строительства поселка. Нет, это причина построить свою отдельную дорогу, согласовать съезд на нее с ближайшей автострады в ГИБДД и т.п. Предусмотрите эти расходы в своем бизнес-плане.

Социальная инфраструктура необязательна, но желательна для коттеджного поселка. Если раньше внутренней и о-о-очень близкой внешней инфраструктурой (магазинами, детсадами, автосервисами, кабинетами семейных врачей) могли похвастаться ЖК минимум бизнес-класса, то сегодня, в условиях острой конкуренции застройщиков, к этом стремятся даже поселки сегмента эконом. Те, кто не в состоянии построить детский сад внутри поселка, ищут более дешевый путь: например, помогают расширить местный деревенский садик, чтобы он мог принять первопоселенцев нового ЖК.

Поиск инвестиций

Если собственных денег не хватает, есть два варианта: взять кредит или найти партнера-инвестора.

Такие банки как Сбербанк, Уралсиб, ВТБ24, Россельхозбанк предлагают специальные инвестиционные кредиты – на длительные сроки (5-7 лет), под залог основных средств компании или поручительство партнеров, в форме по выбору клиента (единовременный транш, кредитные линии различных видов).

В Сбербанке даже есть специализированная программа именно для застройщиков или инвесторов коттеджных поселков. Она предусматривает кредит до 75 % строительства при проектном финансировании и до 85 % — при наличии залогового имущества.

Для получения кредита банки требуют

• учредительные документы организации,
• внутренние решения о начале нового проекта,
• бизнес-план,
• документы на землю,
• бухгалтерскую отчетность,
• да и вообще все, что захочет кредитный инспектор, ибо предприниматель – не гражданин-потребитель, его права в отношениях с банком никто не защищает.

Что касается поиска партнера, то здесь есть предложения от компаний – профессиональных инвесторов, в том числе закрытых паевых инвестиционных фондов. Чтобы заинтересовать инвестора необходимо иметь продуманный бизнес-план, выразительно рисующий перспективы продаж, и уже какие-то наработки (например, оформленный земельный участок; партнера-строительную компанию, которая согласна работать со скидкой).

Строительство

Строительство сетевых объектов в Московской области с некоторых пор не требует подготовки строительных проектов, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Таким образом, если поселок сводится к распродаже земли, то общение с органами архитектуры можно «спихнуть» на плечи покупателей или подрядчиков.

Однако проектирование и подключение инженерных сетей все равно потребует массу бумажной волокиты с ресурсоснабжающей организацией.

Сбережет деньги застройщика использование по максимуму локальных автономных сетей (собственные поселковые очистные, водозаборные сооружения, емкость с жидким газом). Однако для покупателей это обернется высокими расходами на содержание жилья (а покупатель пошел нынче опытный, мы это помним – и покупательский спрос выше явно в поселках, подключенных к централизованным сетям).

Продажа готовых коттеджей или квартир в таунхаусах требует наличия собственных строительных мощностей либо тесного партнерства с надежным подрядчиком. Первый вариант явно выгоднее: недаром многие застройщики пришли в этот бизнес из производства стройматериалов или строительства. Выбор подрядчика стоит провести на конкурсной основе, сравнив ценовое предложение для домов, подходящих застройщику по концепции, с качеством строительства и объемом предлагаемых услуг.

Возможно, по условиям договора и при наличии соответствующей службы подрядчик возьмет на себя все согласования и разрешения на строительство.

Для элитного и бизнес-класса, для концептуального поселка класса «комфорт» очень важно использовать оригинальные архитектурные идеи, застраивать поселок в едином стиле. В последнее время на рынке распространены идеи «уголка Европы» (альпийские шале, фахверк) или «русской усадьбы» (российский классицизм или традиционные рубленые дома). Самое время предложить что-то иное, свое!

Продажи

Важной частью данного процесса является установление цены. Она должна не только «отбить затраты» и принести прибыль, но и вписаться в положение на рынке. Возможно, на начальном этапе продаж придется снизить цену «ниже нижнего предела», чтобы привлечь первых покупателей.

«Продвижение поселка в массы» лучше получить профессионалам. На рынке рекламных услуг тоже серьезная конкуренция и некоторые компании готовы поработать в рамках бюджета 5 тыс. $, предлагая обширную Интернет-рекламу с «раскруткой» официальных сайтов самого поселка и застройщика.

Один из спорных вопросов среди экспертов: нужно ли создавать для поселка брэнд, прибегать к рекламе образа жизни или же предложение должно быть предельно конкретно и «бить» на самые слабые места покупателей (возможность купить дешевле, чем у конкурентов; получить самые лучшие условия в своем ценовом сегменте; получить прописку и уникальную инфраструктуру «под боком» — например, высококлассную спортшколу или загородную гимназию).

Нам кажется, что брэнд более уместен для ЖК элитного и бизнес-класса, в то время, как в классе эконом деловая и спокойная реклама выглядит надежно и экономит деньги (в конечном итоге, деньги покупателей)

Важным элементом продаж является аккредитация в банках. Ведь многие из потенциальных клиентов рассчитывают на ипотеку. Льготные условия ипотеки для аккредитованного поселка привлекают покупателей как ни что другое.

Какие поселки банки готовы аккредитовать?

• У застройщика есть успешный строительный опыт, в том числе в формате загородного жилья (оценивается количество кв. метров возведенного жилья).
• Документы на строительство и землю оформлены по закону.
• Продажи идут по легальным схемам (договоры купли-продажи). Предварительный договор с условием об оплате или договор соинвестирования с гражданами-потребителями – «серые» схемы, которые не приветствуются кредитными организациями.
• Застройщик застраховал финансовые риски на период строительства.

Помочь в продажах могут агенты-риэлторские фирмы. Раскрученное агентство недвижимости способно распродать загородные дома, как горячие пирожки, но и прибыль застройщика оно серьезно уменьшит на сумму комиссионных.

Подводя итог, можно сказать, что успешная реализация проекта загородного жилого комплекса или коттеджного поселка требует от компании:

• собственных мощностей, хотя бы на одном из этапов проекта (в подборе и оформлении земли, финансах, строительстве, продажах);
• налаженных деловых контактов со строительными фирмами, инвесторами и банками;
• креативной концепции, пользующейся спросом.

При наличии всего вышеперечисленного успех проекта, если и не обеспечен, то весьма вероятен.

Источник