Инвестиции банк или недвижимость

Куда пристроить миллионы? Сравниваем, что выгоднее — вклад или недвижимость

О недвижимости часто говорят как об инвестиционном инструменте: цены на неё растут, спрос на аренду есть, риски не столь высоки. Когда ставки по банковским вкладам падают, люди начинают искать другие способы вложений, более прибыльные. Квартиры становятся одним из вариантов. Предлагаем посчитать, какую доходность принесёт сдача квартиры в аренду, выгоднее это вклада или нет, а также ответим на вопрос: может ли ипотечная квартира приносить доход.

_{Вложения в недвижимость. Фото: yandex.ru}

Без долгих рассуждений сразу же начнём подсчёты по нескольким российским городам.

Формула доходности: чистый доход от аренды/стоимость жилья*100

Данные по стоимости квартир и аренды мы взяли усреднённые по городу, использовав статистику портала «Мир квартир».

Для точности эксперимента в формуле будем использовать чистый доход. Из годовой стоимости аренды вычитаем:

1. Коммунальные платежи. Использована средняя стоимость ЖКУ по данным ОТР.
2. Амортизацию. Сюда включаем расходы на мелкий ремонт. Во всех регионах заложим одинаковую сумму — 8 000 рублей.
3. Налог на имущество физических лиц. НДФЛ мы не стали закладывать, но имейте ввиду, что государство ужесточает контроль за теми, кто скрывает доход.

В качестве примера используется однокомнатная квартира площадью около 40 кв. м.

Источник

Акции или недвижимость: куда выгоднее вложить деньги

Выбор между вложениями в ценные бумаги и в недвижимость всегда был нелегким для инвесторов. Сложился устойчивый стереотип, что работа на фондовом рынке связана с множеством трудностей и рисков. В то же время считается, что недвижимость — это простой и понятный инструмент. И если акции — это только выписка со счета, то дома и квартиры — это материальные ценности, которые можно «потрогать руками». Существует ряд аргументов в пользу каждого из этих активов, и все они обоснованы.

Минимальная сумма входа

Инвестор может купить акции на любую сумму, которая у него имеется в наличии. Верхнего предела не существует. Можно начать с 10 тысяч рублей. Но быстро заработать, вложив такую сумму, не удастся, так как комиссии поглотят всю прибыль.

Недвижимость — это дорогостоящее приобретение. Потребуется не менее миллиона рублей. Даже с привлечением заемных средств нужно сразу вложить несколько сотен тысяч, так как первоначальный взнос составляет 1–15% от полной стоимости недвижимости.

Внимание! Порог входа для инвестиций в акции значительно ниже, чем первоначальные вложения при приобретении жилья.

Насколько удобно

Процедура приобретения недвижимости требует больших временных затрат и состоит из нескольких этапов:

1. Поиск подходящего объекта.
2. Переговоры с продавцом.
3. Составление договора купли-продажи.
4. Оформление документов у нотариуса.
5. Оплата государственной пошлины.
6. Подача документов в Регистрационную палату.

Оформление прав собственности на недвижимость занимает в общей сложности около 2-х недель, после чего начинается этап подготовки жилья к сдаче в аренду: нужно сделать ремонт, сформировать типовой договор. И последний этап — это поиск и заселение жильцов.

Только после завершения всех перечисленных процессов инвестор может приступить к пассивному заработку. Но и в дальнейшем иногда требуется его участие, например, когда нужно починить кран, вызвать сантехника или электрика и т. д. Кроме того, случаются периоды отсутствия заработка. Жильцы могут съехать, а поиск новых требует дополнительного времени.

Инвестировать в акции намного проще. Достаточно совершить несколько простых действий:

1. Открыть брокерский счет.
2. Пополнить баланс.
3. Установить торговый терминал.
4. Совершить сделку.

Все эти этапы можно пройти онлайн, не выходя из дома, всего за несколько часов.

Внимание! Способ инвестирования на бирже более удобный, чем вложения в недвижимость.

Какие есть риски?

Каждый вид инвестиций сопряжен с определенными рисками, но в период кризиса цены на недвижимость падают медленнее, чем котировки акций.

В качестве примера можно рассмотреть кризис 2008 года. Стоимость жилья в новостройке в этот период подешевела на 9%, на вторичном рынке — на 7%. В то же время, Индекс Московской биржи обвалился на 70%.

Несмотря на данное преимущество, если владельцу недвижимости в период кризиса понадобятся деньги, с продажей жилья могут возникнуть трудности. Придется снизить цену в среднем на 20–30%. Но и на таких условиях в кризис непросто найти покупателя.

Существенное влияние на рынок недвижимости оказала неблагоприятная экономическая ситуация, которая сложилась в 2014 году. Цены на жилье снизились почти в два раза вслед за падением рубля.

Существуют и другие риски, связанные с недвижимостью. Например, арендаторы могут задержать платеж или испортить имущество, находящееся в квартире. В таком случае, убытки можно компенсировать за счет залога, который взимается с жильцов перед их заселением. Если этих средств окажется недостаточно, вопрос может решиться только принудительным взысканием, а для этого придется пройти через этап судебного разбирательства.

Чтобы снизить риски, связанные с капиталовложением в акции, рекомендуется диверсифицировать инвестиционный портфель, т. е. приобрести ценные бумаги разных эмитентов нескольких растущих секторов экономики. Нужно также учитывать, что, как правило, после резкого падения рынок со временем восстанавливается, а котировки ценных бумаг возвращаются к своему прежнему показателю и продолжают расти.

Внимание! Рынок недвижимости более устойчив к негативному влиянию кризиса, чем фондовый рынок.

Что с налогами?

Все граждане РФ, получающие доход, в том числе от инвестиций, должны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Собственник квартиры обязан заключить договор с арендатором, подать документы в налоговую инспекцию, самостоятельно рассчитать сумму налога и своевременно произвести платеж в бюджет.

На фондовом рынке все эти обязанности возлагаются на брокера. Подробнее об уплате налогов при продаже акций мы уже писали.

Чтобы снизить расходы, владелец недвижимости может использовать следующие методы:

1. Получить статус самозанятого и платить налог в размере 4%.
2. Оформить предпринимательскую деятельность на упрощенной системе налогообложения. Ставка подоходного налога в таком случае составит 6%, но появится необходимость платить другие обязательные взносы.

Для инвестиций в акции можно открыть ИИС и воспользоваться налоговым вычетом типа А или Б. В первом случае гражданин получает возврат средств, вносимых на депозит, но не более 52 000 рублей в год. Во втором случае — освобождается от уплаты НДФЛ с доходов, полученных в результате инвестиционной деятельности.

Льготы, связанные с приобретением недвижимости, приносят более существенную выгоду. С их помощью можно вернуть 13% от стоимости жилья (не более чем с 2 млн руб.) и 13% от расходов по ипотеке (не более чем с 3 млн руб.). В результате можно получить вычет в размере 260 000 + 390 000 = 650 000 руб.

Внимание! Процедура уплаты налогов на бирже проще, чем при сдаче жилья в аренду. Для долгосрочных инвестиций предусмотрены льготы. Но в финансовом выражении налоговый вычет при покупке недвижимости более привлекателен.

Доходность

Если использовать данные Росстата за последние 10 лет, можно сделать вывод, что в среднем стоимость квадратных метров с учетом прибыли, полученной от сдачи недвижимости в аренду, выросла на 96%. Годовой процент доходности составил 9,6%.

По данным Московской биржи, индекс доходности акций с учетом выплачиваемых дивидендов за 10 лет вырос на 457%. Среднегодовой показатель роста составил 18,7%.

Внимание! Доходность российских акций в долгосрочной перспективе в 3 раза выше доходности инвестиций в недвижимость.

Ликвидность

Ликвидность — это возможность быстро и с минимальными издержками продать или купить актив по рыночной стоимости.

Чтобы реализовать недвижимость, нужно найти покупателя и оформить все необходимые документы. На это может потребоваться несколько месяцев.

Продать ценные бумаги на бирже можно менее чем за минуту. Достаточно нажать соответствующую кнопку на терминале. Деньги поступят на счет в течение 2 дней.

Внимание! Ликвидность ценных бумаг намного выше, чем недвижимого имущества.

Сопутствующие издержки

Сделки с недвижимостью требуют больших расходов, чем операции с ценными бумагами. Издержки по оформлению документов на жилье составляют 5–15% от ее стоимости. Затраты на заключение сделки купли-продажи акций не превышают 0,2%.

Внимание! Расходы на приобретение недвижимости значительно выше, чем затраты на покупку акций. Но данный фактор имеет значение, если инвестор планирует впоследствии быстро продать квартиру. В случае долгосрочного владения недвижимостью одноразовые издержки не играют важной роли.

Аренда или дивиденды

Кроме роста стоимости объекта инвестирования важное значение имеет уровень стабильности выплат в виде арендной платы или дивидендов.

Эмитент имеет право не выплачивать доход акционерам, если бизнес нуждается в развитии. В таком случае прибыль направляется на нужды самой компании, а инвесторы остаются без дивидендов.

Арендаторы обязаны своевременно вносить регулярные платежи согласно договору аренды. В противном случае, владелец недвижимости имеет право обратиться в суд.

Для страховки от рисков перед заселением жильцов собственник получает залог в размере арендной платы за месяц, если это предусмотрено соглашением. В случае неуплаты обязательств арендатором, эти средства используются для погашения задолженности.

Внимание! Арендная плата отличается большей стабильностью, чем дивиденды.

Итоги

Большинство граждан считают инвестиции в недвижимость более надежными, чем вложения в акции. На самом деле ценные бумаги имеют много преимуществ, например, более высокий показатель доходности. Поэтому многие финансовые аналитики рекомендуют гражданам вкладывать сбережения в оба вида активов. Акции подходят для заключения рискованных сделок с целью быстрого наращивания капитала, а недвижимость позволяет сохранить накопления, получать стабильный доход в долгосрочной перспективе и владеть финансовым инструментом, постоянно растущим в цене.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Источник

Не думай о квартирах свысока. Как потерять деньги, вложив в недвижимость?

Ставки по депозитам падают, заставляя людей искать новые источники вложений. Идти на фондовый рынок, изучать особенности инвестиционных счетов, ПИФы и прочие инструменты не каждый хочет, предпочитая стабильные и понятные способы сохранения и приумножения средства. Недвижимость считается одним из надёжных вариантов вложений. Люди берут ипотеку по льготной ставке, квартиру сдают и получают доход от аренды, которого часто хватает на платёж и ещё остаётся. Но не все разделяют энтузиазм.

Квартира вообще приносит доход?

Мы уже считали, что доход от сдачи квартиры в аренду составляет 4−5% годовых в зависимости от региона и самой квартиры. Окупаемость — более 10 лет. Получается, что вкладывать деньги в инвестиционную ипотечную квартиру невыгодно — останешься в минусе?

Не надо забывать о росте цен на жильё. Если квартиры будут расти в цене примерно на 7% в год, как это произошло в 2020, то выгода будет даже с учётом процентов по ипотеке. К тому же квартира останется с тобой на всю жизнь. Доход от аренды станет подспорьем к пенсии.

Риск при вложениях в недвижимость тоже есть. Квартира может внезапно обесцениться, а нерадивые жильцы устроить пожар или потоп. Не надо забывать о дополнительных расходах: налог на имущество, налог на доходы физических лиц (или НПД), текущий ремонт.

Недвижимость — низколиквидный актив. Если деньги понадобятся срочно, то квартиру не получится продать за пару недель не сбив цену.

Поезд ушёл

Выбор способов удачно инвестировать в недвижимость стремительно сокращается. Раньше можно было купить новостройку на начальном этапе строительства с большой скидкой. Переход на проектное финансирование, рост цен на первичное жильё, скромные темпы строительства привели к тому, что выгодных предложений становится всё меньше и меньше.

Апартаменты рассматривались как предмет инвестирования, потому что цены на них были ниже на 15−20%. Однако Минстрой ведёт речь о запрете апартаментов. Сейчас неясно, дадут ли власти ход инициативе, как пройдёт запрет и что будет с уже готовым жильём.

Цены в долларах показывают убыток

От одного из читателей «Выберу.ру» в комментариях прозвучало мнение — если цены на российскую недвижимость перевести в доллары, то получится, что она дешевеет. Среднестатистическому покупателю квартиры «для себя» пересчёт на валюту ничего не даст, поскольку мы получаем зарплату в рублях и тратим её в рублях. Желающий инвестировать, изучая динамику цен на квартиры и курс рубля, может сделать выводы о целесообразности вложений. Так размышляет наш читатель:

Доступность жилья от подешевения действительно не повысилась, но об этом снижении определенно стоит знать людям, планирующим (или купившим) жилье в качестве инвестиции. Очень многие уверены (до 90% в моем окружении) в перспективности вклада в жилую недвижимость в РФ. Мол цены то растут… Однако им стоит трезвее оценивать этот рынок и аккуратнее приобретать активы (орфография и пунктуация автора)

Итак, глядя на цифры, можно сказать, что недвижимость — это способ сохранить средства, а не получить доход. Квартиру можно рассматривать как подушку безопасности «на старость». Однако не надо ограничиваться одним способом вложений. Стоит рассмотреть разные варианты инвестиций, просчитать плюсы, минусы, риски и доход по каждому.

Источник

Куда выгоднее инвестировать? фондовый рынок или недвижимость

Меня зовут Дмитрий Хрусталёв. на своем канале я рассказываю о инвестициях финансовой грамотности и приумножении личных сбережений,

Сегодня поговорим именно о финансовой грамотности. В этом видео вы узнаете, что же все таки проще и выгоднее Купить квартиру и сдавать ее в аренду? или вложиться в ценные бумаги – в конце этого видео приведу реальный пример. В общем смотрите — будет интересно.👇

давайте рассмотрим подробнее Большая мечта многих россиян — это Купить несколько квартир и сдавать их в аренду.

По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, 46% опрошенных предпочли бы пойти именно таким путем, если бы имели крупные сбережения.

Насколько рационален этот выбор, если сравнить его, например, с вложениями в ценные бумаги? Давайте разберемся.

Фондовый рынок или недвижимость: как будем сравнивать

Чтобы определить, куда лучше инвестировать – в акции или недвижимость, – каждый вариант инвестиций я разобрал по нескольким пунктам:

Порог входа(а именно): какой должна быть минимальная стартовая сумма.

Удобство: грубо говоря, сколько времени отнимает инвестиция.

Риски: факторы, которые могут уменьшить доходность.

Налоги и льготы: сколько можно сэкономить.

Ликвидность: можно ли быстро и с минимальными издержками избавиться от актива в случае форс-мажора.

Доходность: какую прибыль приносит оба вида инвестиций.

По итогам каждого пункта лучшему инвестиционному решению будет присвоен один балл.

Итак перейдем к первому пункту: Порог входа

Покупка квартиры – это крупное вложение, которое потребует несколько миллионов рублей. Можно вложить намного меньше, если взять жилищный кредит и выплачивать проценты. Для получения ипотечного займа в банке необходимо иметь на руках не меньше 10-15% стоимости жилья, но все равно это несколько сотен тысяч рублей.

Чтобы начать инвестировать на фондовом рынке, достаточно иметь на счете и 10 тысяч рублей. Правда, с такой суммы много не заработаешь, так как комиссии съедят всю прибыль.

Вывод: порог входа на фондовый рынок значительно ниже, чем на рынок недвижимости.

Поэтому присвоим один балл ценным бумагам

Ценные бумаги — 1

следующий пункт: Удобство

Процесс покупки жилья и сдачи в аренду сложно назвать удобным. Сначала нужно пройти «квест» по покупке жилья: найти объект, договориться с продавцом, внимательно составить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Далее – оплатить госпошлину, отнести заявление в Регистрационную палату и т. д. Если все пройдет гладко, недели через три покупатель становится собственником.

Затем нужно подготовить жилье к сдаче в аренду: сделать ремонт, найти подходящий тип договора и т. д. Последний этап – поиск и заселение арендаторов.

Только после всех этих ступеней владелец квартиры приближается к столь вожделенному пассивному арендному доходу. Правда, пассивному – с натяжкой. Периодически нужно то кран починить, то электрика вызвать. А иногда арендаторы внезапно съезжают и приходится искать новых. Это еще месяц простоя.

инвестировать в ценные бумаги намного проще. Чтобы начать инвестировать, нужно открыть брокерский счет, завести деньги, открыть торговый терминал и совершить сделку. Все эти операции сегодня происходят онлайн и потребуют максимум пары часов.

Вывод: инвестировать на бирже значительно проще и удобнее, чем сдавать жилье в аренду. Поэтому присвоим еще один балл ценным бумагам:

Ценные бумаги – 2

Риски вложений в недвижимость и ценные бумаги

В кризис дешевеют и квадратные метры, и ценные бумаги, однако недвижимость теряет в цене медленнее. По данным Росстата, во время кризиса 2008 года 1 кв. м в новостройке подешевел на 9%, на рынке вторичного жилья – на 7%.

Индекс Мосбиржи, главный индикатор российского фондового рынка, в это время обвалился почти на 70% – с 1920 до 620 пунктов.

Правда, владельцу квартиры в кризис могут понадобиться деньги, и ему придется ее продать. Чтобы это сделать быстро, ему придется сбрасывать цену на 20-30%. Да и то не факт, что найдется покупатель – в тяжелые времена деньги нужны всем.

У недвижимости есть и другие риски. Арендаторы могут задержать оплату или испортить имущество в квартире. Но в этом случае владелец недвижимости не возвращает залог, который взял с жильцов при заселении. А если залог не покроет расходов, проблема решается через суд.

И тем не менее акции дешевеют все-таки сильнее квадратных метров. Снизить риски инвестиций в фондовый рынок поможет диверсификация, то есть вложение денег в разные бумаги, а также их грамотный выбор.Подробнее а диверсификация я рассказываю в этом видео. Подсказка будет в правом верхнем углу экрана. Также не стоит забывать, что обычно после резкого падения рынок постепенно возвращается на докризисные уровни и продолжает расти. Так было и с российским фондовым рынком, который сейчас находится на 37% выше максимумов 2008 года.

Вывод: рынок недвижимости устойчивее во время финансовых кризисов.

Ценные бумаги – 2

Налоги и льготы

Гражданин платит с официального дохода НДФЛ по ставке 13%. Если договор аренды квартиры официально оформлен, владелец должен самостоятельно заниматься всеми документами и сдавать их в налоговую.

На фондовом рынке налоговыми платежами инвесторов занимается брокер, который сам собирает все необходимые для налоговой службы документы и перечисляет налог с прибыли.

Чтобы снизить отчисления, владелец квартиры может стать самозанятым и платить только 4% от дохода. До 2020 года программа работает только в Москве и области, Татарстане и Калужской области. Другой вариант – оформить ИП с упрощенной системой налогообложения. Тогда подоходный налог составит 6%, но придется платить дополнительные обязательные взносы.

На фондовом рынке есть несколько вариантов, как частному инвестору снизить или полностью избавиться от НДФЛ (почитать). Самая популярная льгота – индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Инвестор с официальным доходом может открыть ИИС типа А, который позволяет получить вычет 13% от инвестируемой суммы, но не больше 52 000 рублей в год, или 156 тысяч рублей за три года. ИИС типа Б освобождает от уплаты НДФЛ.

Льготы на недвижимость в денежном эквиваленте более щедрые. Они позволяют вернуть 13% от стоимости жилья (но не более чем с 2 млн рублей) и еще 13% с процентов по ипотеке (не более чем с 3 млн рублей). Получается, что владелец квартиры может вернуть 260 тысяч + 390 тысяч = до 650 тысяч рублей.

Вывод: налоги на доход с ценных бумаг платить проще. К тому же государство поощряет долгосрочные инвестиции на бирже и предлагает разные льготы. Однако в денежном плане льготы на покупку недвижимости превосходят инвестиционные.

Так что дадим обоим видам вложений по баллу.

Ценные бумаги – 3

Ликвидность

Ликвидность – возможность быстро продать актив по рыночной цене и с минимальными издержками.

Чтобы продать квартиру по хорошей цене, потребуются месяцы ожиданий и серьезная бумажная волокита. А в кризис – еще и скидка, иначе квартиру точно никто не купит.

Избавиться от всех ценных бумаг можно меньше чем за минуту, просто нажав пару кнопок в торговом терминале, а забрать деньги у брокера получится уже через 1-2 рабочих дня.

Ценные бумаги – 4

Доходность инвестиций в недвижимость и фондовый рынок

Мы посчитали, какую доходность показали сдача однокомнатной квартиры в Москве площадью 35 кв. м. и инвестиции в фондовый рынок с января 2009-го по январь 2019 года. Для оценки доходности недвижимости использовались данные Росстата: средняя стоимость квадратного метра в Москве и средняя цена однокомнатной квартиры.

Начальная инвестиция составила 4 732 945 рублей. Столько стоила квартира в столичной новостройке в 2009 году. К первому кварталу 2019 года ее стоимость выросла до 6 225 065 рублей.

Доход с аренды составил 3 045 843 рубля. Это при условии, что за 10 лет квартира ни одного месяца не простаивала пустой.

Сравним с доходностью фондового рынка. За его основной показатель возьмем Индекс Мосбиржи полной доходности брутто (обозначение MCFTR). Название непонятное, но смысл простой: этот индикатор отражает доходность рынка российских акций с учетом выплачиваемых по ним дивидендов.

Так вот, этот индекс за 10 лет вырос с 689 до 3841 пункта, то есть на 457%. Среднегодовой рост составил 18,7% годовых.

То есть российские акции оказались в три раза доходнее вложений в недвижимость.

Вывод: фондовый рынок на длинной дистанции приносит больше денег.

Ценные бумаги – 5

перед подведением итогов хочу показать вам график доходности различных инструментов инвестирования с 1998 года по 2016 год.

На графике я привел доходности: золота, серебра, доллара, портфель собранный из ММВБ10 с реинвестированием дивидендов, рублевый вклад в банке, долларовый вклад в банке а также недвижимость в москве а рублях.

И мы с вами видим, что практически на всем промежутке времени опережает доходность в акции ММВБ которая к 2018 году составила почти 7000 процентов.

А для тех кто задумался, что же будет если инвестировать скажем в индекс S&P500 вместо ММБВ, то вот вам таблица в которой показано что за последние 5 лет доходность акций московской бижи проигрывает американскому фондовому рынку почти в 4 раза.

Все эти графики подробнее приведены в видео, которое находится в начале этой статьи. Рекомендую посмотреть

итак Давайте подведем Итоги

Недвижимость или акции: что лучше?

Большинство россиян считают вложения в недвижимость самыми доходными и надежными. Наше простое сравнение показало, что это не совсем так.

А также на графике я вам наглядно это показал.

Инвестиции в ценные бумаги имеют свои недостатки, но в целом они значительно опережают квадратные метры по многим параметрам, в том числе доходности.

Интерес к ценным бумагам пока еще небольшой, но он стремительно растет. С июля 2017 по июль 2019 года количество граждан, инвестирующих на Московской бирже, выросло с 1,7 млн до 4,2 млн, а уже в 2020 году Количество частных инвесторов Мосбиржи достигло 6,2 млн человек

Источник