Инновационные инвестиции рынка недвижимости

Основные тренды в недвижимости в 2021 году. Куда и как вкладывать свои деньги?

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, эксперт по увеличению доходности от сделок с недвижимостью, специально для IRN.RU

Пандемия коронавируса, охватившая в прошлом году весь мир, наглядно показала, как важно уметь адаптироваться к новым условиям. Сфере недвижимости, как и другим секторам экономики, также приходится приспосабливаться к меняющейся действительности.

Сегодня уровень доходности от вложений в недвижимость в меньшей степени определяют сами рынки и типы объектов. Ключевую роль здесь приобретает наличие и доступность инструментов для извлечения прибыли, увеличения капитализации и ликвидности вашей собственности. К сожалению, уже недостаточно просто купить жилье и ждать роста цен или сдавать в аренду, используя традиционные методы и схемы. Приобретая сейчас недвижимость в России с целью дальнейшей сдачи в долгосрочную аренду, инвесторы должны понимать, что доходность такого актива после вычета расходов на обслуживание, амортизацию и с учетом периодов простоя не превысит 2-3% годовых в рублях.

Такая низкая доходность от аренды может компенсироваться высоким ростом цен на недвижимость, но исключительно при условии стабильности национальной валюты и низком уровне инфляции в стране. В России же за прошедший 2020 год девальвация рубля относительно доллара и евро составила 17 и 24%, что в итоге обнулило высокий рост цен на объекты недвижимости.

Что сегодня необходимо сделать, чтобы инвестиции в недвижимость стали успешным вложением?

В первую очередь, стоит признать, что привычные методы получения дохода от недвижимости более не могут защитить капитал от дешевеющих денег, и уж тем более принести реальную прибыль инвестору. Такая ситуация складывается не только на рынке жилья в России, но и в других странах мира. Многие могут не согласиться, но, увы, это самообман. Если посчитать реальную доходность объекта с поправкой на девальвацию и инфляцию местной валюты, по-честному вычесть все расходы: налоги, амортизацию, ремонты, покупку мебели и прочие затраты, которых не избежать, в результате чистая прибыль ваших инвестиций составит весьма скромный процент, не превышающий порой и 2% годовых в рублях.

Те инвесторы, кто понимает и принимает новую реальность, уже сегодня зарабатывают на недвижимости в разы больше некоторых своих коллег. Представьте себе бизнесмена, который в 2021 году по-прежнему отрицает существование смартфонов, популярность Youtube, социальных сетей и мессенджеров, продолжает рекламировать услуги своей компании исключительно в печатных изданиях (газетах и журналах), а потом удивляется краху своего бизнеса и банкротству.

Проигрывают не только частные инвесторы, но и более крупные игроки рынка, отрицающие новую реальность в сфере недвижимости. Подобный тренд наблюдается по всему миру. Equity Residential, один из крупнейших фондов жилой недвижимости в США, в портфеле которого находится 80 тысяч квартир с капитализацией более $23 млрд, не перестроив в своё время модель работы и извлечения прибыли из недвижимости, стал аутсайдером по доходности. За последние 5 лет абсолютная доходность фонда составила -20%, в то время как в США это был период активного роста цен и арендных ставок на недвижимость. При этом ещё 10 лет назад Equity Residential был лидером среди REITs.

На самом деле таких примеров масса, не только корпоративные клиенты, но и частные инвесторы недополучают свою прибыль. В чём же главная причина? Это неспособность перестроить мышление и адаптировать свою деятельность к новым методам.

Сегодня сам объект недвижимости не имеет столь большого значения, как раньше, главный критерий — подходит ли он для современного извлечения дохода.

К примеру, один из самых высоких доходов на инвестицию среди объектов недвижимости в московском регионе показала юрта, которая сдается через онлайн-платформы и агрегаторы по аренде жилья, такие как Airbnb, Booking и другие. Затраты инвестора состояли лишь из стоимости самой юрты и аренды земельного участка. Подобный объект на рынке недвижимости Москвы и Московской области — экзотика, этим в большей степени и обусловлена такая высокая популярность среди арендаторов. Таких результатов невозможно было бы достичь без агрегаторов и социальных сетей, а сама концепция такого необычного жилья очень хорошо ложится на то, что хотят раскручивать эти онлайн-платформы.

Загородная недвижимость, которую владельцы, например, адаптировали под съемки для TikTok, приносит в среднем в 5-10 раз больше дохода от долгосрочной аренды, чем аналогичная, но не приспособленная для съемок.

Сегодня стоимость вашей недвижимости может быть на 30-50% выше рыночной цены, если к объекту при продаже прилагается комплект раскрученных аккаунтов в социальных сетях и профилей в онлайн-агрегаторах по аренде.

Куда же движется мир недвижимости?

Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.

Например, когда вы сдаёте однокомнатную квартиру через популярную доску объявлений, то вы, по сути, продаете доступ к вашей недвижимости на время, скажем, год или несколько месяцев, через полуагрегатор. Таким образом, вы оказываетесь практически полностью вовлечены в процесс: вы должны отвечать на звонки, показывать квартиру, подписывать договоры и так далее. Представьте, что через агрегатор можно сразу получить готовый результат. Арендаторы в назначенное время стоят на вашем пороге с уже подписанным онлайн-договором, с рейтингом и скорингом, деньги уже на вашем счету и агрегатор сам достиг максимальной цены по аренде. Фантастика? Нет, это уже давно стало реальностью, а не эпизодом из кинофильма о будущем.

Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.

Сегодня я могу сдать в аренду недвижимость или её часть, или даже один квадратный метр на час или 30 минут, допустим, для хранения чемодана туриста. В настоящее время уже существуют и функционируют такие онлайн-платформы, через которые туристы могут оставить свой багаж на пару часов в удобном месте города. К такому агрегатору активно подключаются кафе, рестораны, отели, склады самообслуживания и другая недвижимость. Через другой сайт-агрегатор я могу выставить свой объект для аренды на день или неделю, в качестве площадки для съемок фильма, сериала или рекламного ролика. Например, аренда двухкомнатной квартиры в Москве под такие съемки стоит порядка 20-25 тысяч рублей в сутки, и это рыночные ставки.

Подводя итоги

Суммируя всё вышесказанное, объекты для самых успешных инвестиций в недвижимость находятся там, где есть максимальный доступ к различным онлайн-платформам и агрегаторам. Помимо прочего, сам объект должен быть адаптирован под них. Непонимание и непринятие этой действительности оставит инвестора с доходностью в 2-3% годовых в рублях. В 2020 году карельский город Сортавала показал максимальный прирост бронирований туристического жилья во всей Европе. По итогам года +189%, и это не только отельный сегмент, но и объекты жилой недвижимости. Безусловно, пандемия перенаправила поток российских туристов в этот регион, но как они узнали об этом месте и смогли арендовать так быстро и так дорого? По объявлениям в газетах или все-таки агрегаторы и онлайн-платформы сделали это.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Источник

Инновационные технологии — будущее глобального рынка недвижимости

— Денис, расскажите, пожалуйста, в двух словах о платформе, которую создает компания NOVA.

В 2017 году мы с группой экспертов из разных отраслей поняли, что мировой рынок недвижимости в ближайшей перспективе не сможет существовать и активно развиваться без внедрения глобальных технологических сервисов. Причиной этому стало и отсутствие единого и достоверного информационного поля, и отсутствие условий для безопасного и эффективного взаимодействия всех участников рынка: государств, инвесторов, активодержателей и профессиональных исполнителей.

Учитывая это, мы решили разработать сервис для эффективной работы с информацией именно для мирового рынка недвижимости — NOVA REAL ESTATE PLATFORM FOR PROFESSIONALS. Подчеркиваю: не локального, а глобального уровня. Это будет распределенная платформа, построенная на базе облачных технологий, машинного обучения, блокчейна и других технологий.

На начальном этапе, после запуска сервиса, пользовательский уровень платформы NOVA будет представлен двумя приложениями, работающими на ее базе. Первое — NOVA Research — по своей сути является базой актуальных данных о построенной и строящейся недвижимости, проектах, земельных участках и т. д. При этом приложение будет предоставлять качественную аналитику. Если упрощенно, то оно будет оценивать выбранную локацию с точки зрения того, что лучше на ней построить или как использовать. Будут просчитываться все необходимые экономические и технические параметры. Второе приложение — NOVA Terminal. Оно будет представлять собой онлайн-площадку для взаимодействия между участниками рынка недвижимости, которая позволит совершать сделки без огромного числа посредников, которые существуют сегодня.

— Насколько рынок недвижимости готов к таким продуктам? Как быстро, на ваш взгляд, новые технологии будут внедряться на рынок?

Считается, что мировой рынок недвижимости достаточно консервативен. Но, учитывая спрос на инновации, рынок уже меняется, и он к этому, безусловно, готов. Это подтверждают и аналитические данные, и результаты переговоров с представителями государственных структур и крупного бизнеса. Сегодня на рынке недвижимости активно продвигается новое направление PropTech, которое объединяет в себе весь спектр инновационных решений и сервисов, которые изменят глобальный рынок недвижимости и дадут ему толчок к дальнейшему развитию уже в ближайшие несколько лет.

— Вы упомянули, что проект зародился в 2017 году. Прошло два года. Поделитесь текущими результатами, на каком этапе находится проект?

В прошлом году мы завершили формирование уникальной методологии работы с данными. Это система аналитических моделей, которая будет лежать не только в основе платформы для рынка недвижимости, но и в основе любого будущего продукта компании. Это большой шаг вперед.

В начале этого года команда приступила к детализации критериев и условий этих моделей для их последующей автоматизации. Сегодня активно ведется процесс тестирования готовых решений и инструментов для построения архитектуры платформы, а также разработка собственных решений и проработка возможностей их применения.

Отмечу, что разработка первой версии платформы NOVA REAL ESTATE PLATFORM FOR PROFESSIONALS будет вестись в течение трех лет. Будет осуществлена полная сборка комплекса программных продуктов. Все эти процессы требуют большого количества времени, поскольку предполагают отладку всех готовых решений.

Кроме того, сегодня компания находится в процессе подготовки первичного размещения ценных бумаг на специализированных торговых площадках. Это процесс, требующий особого внимания и концентрации, поскольку предполагает выполнение всех условий регулирующих органов.

— Многие эксперты утверждают, что цифровая трансформация бизнеса — это новая реальность, требующая радикального пересмотра бизнес-процессов. По прогнозам McKinsey, доля цифрового бизнеса к 2020 году составит 34% мирового ВВП. Как вы относитесь к этим изменениям? Применяются ли внутри компании подходы, оптимизирующие деятельность?

Я полностью согласен с экспертами. На мой взгляд, прорывные и инновационные технологии во многом могут повысить ценность бизнеса. Ведь они не просто оптимизируют бизнес-процессы, увеличивая производительность компании, уменьшая операционные расходы. Цифровые технологии, применяемые внутри компании, выступают в качестве катализатора, позволяя придумывать и создавать новые продукты.

В основе работы нашей компании заложено стремление к оптимизации каждого процесса. Это связано с тем, что эффективность решений напрямую зависит от качества информации, на основании которой они принимаются. Поэтому мы выстраиваем работу вокруг технологии интеллектуальной обработки информации, в частности разрабатываем и внедряем комплексный инструмент управления данными. Через него осуществляются все рабочие взаимодействия, в нем систематизируются и обрабатываются все протекающие процессы и данные. Ранняя версия этого продукта уже интегрирована во все процессы компании. И уже на данном этапе можно говорить об увеличении производительности и качества работы.

— На сегодняшний день компания имеет два офиса. Один в Санкт-Петербурге. Второй в этом году был открыт в Таллине. Почему была выбрана именно Эстония для открытия европейского офиса?

Мы изначально понимали, что нам необходим офис в Европе. Во-первых, взаимодействие с международными партерами проще осуществлять, имея представительство непосредственно в Евросоюзе. Во-вторых, европейская юрисдикция способствует защите авторских прав и нематериальных активов компании с точки зрения их патентования. Для нас это особенно важно, поскольку мы уделяем большое внимание правовой защите своих идей и разработок.

Вернусь к вопросу о том, почему была выбрана Эстония. Сегодня Эстония является одной из лидирующих европейских стран в области IT, а также обладает развитым сектором глобальных бизнес-услуг. Информационные технологии в Эстонии стали серьезным драйвером роста во всех отраслях, в связи с этим в стране были созданы уникальные условия для синтеза новых знаний и цифрового бизнеса. Это касается и налогообложения, и условий работы, и системы регистрации компании, и банковской сферы.

— В конце разговора хотелось бы задать несколько вопросов о планах. Когда ваш проект будет внедрен на рынок недвижимости? И какой вы видите свою компанию через 5–10 лет?

Как я уже и говорил ранее, на разработку первой версии платформы NOVA уйдет 3 года. В этот период мы будем активно заниматься развитием, сопровождением и поддержкой сервиса. В 2022 году состоится публичный запуск платформы и совершение с ее помощью первых транзакций.

Учитывая масштаб платформы и стратегию развития на ближайшие 10 лет, к 2030 году компания NOVA планирует занять лидирующие позиции на рынке информационных технологий. Для этого у нас есть все ресурсы и возможности. При этом мы не планируем останавливаться на создании одного сервиса, в планах разработка ряда других автоматизированных продуктов.

Источник