Индекс доходности недвижимости это

Применение индексов рынка недвижимости

Регулярное наблюдение за индексами позволяет всегда быть в курсе текущей ситуации на рынке недвижимости и понимать существующие тенденции. Уникальной отличительной особенностью системы индексов является оперативность информации — цифры обновляются еженедельно по понедельникам, позволяя начинать новую рабочую неделю с обзора ситуации на рынке. Все прочие аналитические материалы и обзоры содержат информацию только за прошедший период, как правило, за предыдущие месяцы или год. Следовательно, с их помощью можно мониторить динамику рынка только с задержкой на месяц и более. Неудивительно, что многие специалисты, ежедневно работающие на рынке, интуитивно «чувствуют» изменения раньше, что делает запаздывающие аналитические материалы интересными только с академической точки зрения.

Вторая важная отличительная особенность системы индексов состоит в расширенном подходе к мониторингу рынка. Большинство аналитических систем осуществляет мониторинг только средней цены предложения. Все остальные данные, включая прогнозирование, базируются на субъективном экспертном мнении и часто противоречивы. Методологический подход системы индексов полностью противоположен. Он состоит в предоставлении каждому участнику рынка объективных цифровых данных в удобном формате, позволяющих с их помощью составлять свое собственное мнение и принимать самостоятельные решения. На текущий момент рассчитываются три индекса, позволяющие мониторить общий уровень цен на квартиры, темпы их изменения и уровень доходности вложений в недвижимость. А также использование этих индексов позволяет ориентировочно прогнозировать динамику рынка в ближайшей перспективе. Этот набор инструментов будет расширяться по мере появления практической потребности.

Индекс стоимости жилья (Общегородской уровень цен на жилье)

Ни один хозяин собственности не может оставаться равнодушным к ее стоимости. Тем более если речь идет о наиболее дорогом товаре — недвижимости. Владелец маленькой квартиры или хозяин просторных апартаментов, инвестор тысяч квадратных метров жилья или владелец отдельного здания одинаково обеспокоены сохранностью своих вложений, определяемых состоянием рынка. Рост цен может сделать их богаче в равной пропорции, также как их падение — разорить. Индекс стоимости является наиболее удобным инструментом, позволяющим регулярно мониторить уровень цен на недвижимость.

Текущее значение индекса обновляется каждую неделю и позволяет видеть изменение уровня цен за это период. Неделя — небольшой срок для рынка недвижимости, однако значения индекса за несколько недель уже позволяют увидеть тенденцию к повышению или понижению рынка. Таким образом, можно заметить предстоящие изменения очень оперативно — в течение месяца, что недостижимо другими средствами. Например, практикуемый большинством специалистов ежемесячный расчет средней цены предложения сразу содержит месячную задержку (значения вычисляются по истечении месяца), требует минимум несколько месяцев для обозначения тенденции, что бывает крайне сложно из-за присутствия больших статистических колебаний, присущих прямому вычислению средней цены (часто встречается ситуация: — за позапрошлый месяц +4%, за прошлый -2%, за текущий +3% и т.п.) Результатом этого является длительное сохранение противоречивых мнений и комментариев даже в условиях очевидно оформившихся тенденций на рынке.

Помимо мониторинга текущего уровня цен индекс стоимости может служить инструментом для изучения механизмов функционирования рынка, а их понимание — ключом к корректному прогнозированию. Например, построение индекса стоимости за несколько лет выявляет сезонные закономерности. Изучение динамики индекса стоимости после кризиса 1998 года и в период экономического роста в 2000-2003 годах позволяет находить корреляции с другими экономическими показателями, что проливает свет на причины тех или иных ценовых тенденций, а также позволяет предвидеть дальнейшее развитие событий. В соответствии с философией системы индексов — это инструмент, дающий возможность каждому участнику рынка делать свои выводы.

Индекс ценового ожидания (Темп изменения цен на жилье)

Темп изменения цен на рынке недвижимости является актуальным при любых сделках. Например, операции купли-продажи или обмена жилья в среднем растянуты по времени на 2 месяца. На растущем рынке часто встречается ситуация, когда с момента поиска покупателя на прежнюю квартиру до подбора новой цены успевают подрасти и денег, вырученных от продажи, уже не хватает на новую покупку. В условиях падающего рынка, напротив, продавцы часто запаздывают со снижением цены, и деньги на рекламу тратятся впустую.

Как для продавцов, так и для покупателей квартир всегда актуально не продешевить. Если продавать квартиру — то на пике цены перед снижением, если покупать — то в конце снижения цен перед новым подъемом. Уследить за этими скрытыми тенденциями помогает индекс ценового ожидания.

Значение индекса показывает текущий темп изменения цен (% в месяц), который в силу инертности рынка недвижимости часто сохраняется на близком уровне в течение месяца-двух. Ислючения могут составлять редкие периоды заметных перемен тенденций на рынке. Но даже в этих условиях наблюдение за ростом или снижением графика индекса ожидания позволяет скорректировать текущий темп изменения цен в большую или меньшую сторону.

Большие положительные значения индекса соответствуют интенсивному росту цен, когда лучше подождать с продажей, но выгодно покупать. Снижение индекса до нуля означает замедление роста цен и стабилизацию рынка, когда сделки с недвижимостью выгодны как для продавца, так и для покупателя. Однако если до этого рынок сильно рос, то есть основания считать что он может начать снижаться, хотя так бывает не всегда.

Отрицательное значение индекса ожидания означает падение рынка. Разумеется, в этих условиях следует выждать время покупателю, в то время как продавцу надо поторопиться. Принимая во внимание большую стоимость квартир в абсолютном выражении, грамотный выбор времени для покупки или продажи поможет сэкономить существенные деньги.

Предвидение динамики рынка крайне важно не только для сделок купли-продажи квартир, но и для значительных инвестиций в недвижимость и строительство. Когда речь идет о прогнозировании рынка на несколько лет вперед уже нельзя напрямую опираться на индекс ожидания. Однако изучение закономерностей его динамики, особенно периодов значительного роста или падения, как и в случае индекса стоимости, позволяет находить важные закономерности.

Индекс доходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье)

Независимо от целей приобретения недвижимости — для проживания или получения дохода — важно не потерять своих денег. Как правило, при покупке жилья складывается типичная ситуация — часть денег есть, но на желаемую квартиру пока не хватает. Покупатель постоянно оказывается перед непростым выбором. Один вариант — занять денег или взять кредит, купить квартиру сразу, а потом рассчитываться с долгами. Второй — копить деньги, положив их под процент, а жить пока в арендованной квартире.

Безусловно, каждый человек выбирает свой вариант исходя из личных предпочтений и обстоятельств. Однако если посмотреть на этот вопрос с экономической точки зрения, то можно дать объективный ответ о том, что выгоднее. Например, если рынок сильно растет, то имеет смысл найти возможность купить квартиру как можно быстрее, а уже потом расплатиться с долгами. Даже если потом будет трудно с деньгами, квартиру можно будет продать дороже и не остаться в накладе.

Бывает и противоположная ситуация. При снижении рынка квартира теряет часть своей стоимости. Месячная величина потерь может даже превышать стоимость аренды такой квартиры, как происходило в 1998-1999 годах. В таких условиях экономически выгоднее жить в арендованной квартире и платить за аренду, а деньги на покупку жилья хранить на депозите, где они будут еще и расти.

Разумеется, существует некая критическая точка, которая разделяет эти условия. Она определяет текущую обоснованность вложений в недвижимость, тем более, если речь идет не о покупке квартиры для жизни, а о вложении сбережений или свободных средств. При динамике рынка выше критической величины вложения в недвижимость приносят больше дивидендов, чем проценты по депозитам. В обратном случае не имеет смысла вкладываться в недвижимость с целью получения дохода, а выгоднее положить деньги в банк или воспользоваться каким-нибудь другим финансовым инструментом.

Индекс доходности жилья позволяет проводить удобный мониторинг текущей доходности вложений в недвижимость, не прибегая к самостоятельным вычислениям. Его положение относительно критических точек позволяет быстро сориентироваться в ситуации. Значения индекса больше 1 означают, что вложения в недвижимость выгоднее банковских депозитов, причем во столько раз, во сколько значение индекса больше 1. Такая ситуация характерна для растущего рынка.

Единичное значение индекса стоимости является первой критической точкой, в которой доходность от недвижимости аналогична доходности по депозитам. Диапазон от 0 до 1 составляет область малой доходности, на котором вложения в недвижимость хоть и не убыточны, но менее выгодны, чем просто получение банковских процентов.

Ноль является второй критической точкой, ниже которой недвижимость становится убыточной. Это означает, что падение ее стоимости в условиях снижения рынка не покрывается даже возможными арендными платежами. При появлении таких тенденций имеет смысл подумать о продаже недвижимости.

Как и индекс стоимости жилья, индекс доходности является показателем общерыночных тенденций. В случае конкретной квартиры или строительного проекта могут возникнуть свои особенности и нюансы, связанные с локальными обстоятельствами. В согласии с философией системы индексов индекс доходности является инструментом, помогающим каждому участнику рынка принимать собственные решения.

Источник

Индексы рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это миллионы квартир со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия консьержа. Все эти квартиры разбросаны по разным концам города, каждый из которых наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа. Но все становится еще сложнее и разнообразнее, когда речь заходит об офисных зданиях или торгово-развлекательных комплексах, коттеджных поселках или земельных участках.

Несмотря на всю разноликость и запутанность рынка недвижимости все большее число людей становятся заинтересованными в понимании его текущего состояния, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости – риэлторов или застройщиков. В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса – инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке.

Очевидно, что как для профессионалов рынка недвижимости, так и для простых людей оказываются необходимыми простые и доступные индикаторы, позволяющие оперативно следить за текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также за ее изменениями. Понятно, что подобные простые показатели не могут учесть всех деталей, и для принятия серьезных решений порой бывает необходимо проводить более подробные изыскания. Но в большинстве случаев простых индикаторов оказывается достаточно для оперативного каждодневного мониторинга рынка. Например, на фондовом рынке уже очень давно разработаны различные индексы, такие как Dow Jones, Nikkey и NASDAQ, или же российский индекс РТС. Помимо этого, широко используются такие показатели, как курсы валют, цена барреля нефти или унции золота, позволяющие быстро ориентироваться в ситуации и понимать, что в данный момент дорожает, а что дешевеет.

На рынке недвижимости для подобных целей долгое время использовалась средняя цена предложения (или продажи) объектов. Например, нередко можно встретить информацию о том, что за прошедший месяц средняя цена московских квартир выросла на столько-то процентов, и при этом всегда подразумевается, что примерно на этот же процент подорожали и все квартиры. Однако такой подход имеет один серьезнейший недостаток, который неоднократно сбивал с толку даже самых матерых профессионалов рынка и многократно становился причиной расхождений данных о ситуации на рынке недвижимости.

Дело в том, что изменение средней стоимости квартир может быть связано вовсе не с изменением цен на сами квартиры, а за счет перераспределения структуры квартирной выборки, по которой делается расчет (состава базы предложений или продаж жилья). Если в текущем месяце в выборку попало больше дорогих квартир (было выставлено на продажу или продано), чем в предыдущем месяце, то средняя цена формально возрастет, хотя цены на сами квартиры могут вообще не меняться! История рынка недвижимости знает казусы, когда по данным некоторых обозревателей средняя цена квартир формально падала в условиях очевидного роста цен на жилье. Один из таких примеров случился весной 2005 года и о нем можно прочитать отдельно.

Но даже если и не случаются столь яркие казусы, то указанная проблема все равно имеет место. Она приводит к постоянному «дрожанию» показателя средней цены, называемому в терминологии аналитического центра www.irn.ru «статистическими скачками» или «статистическим шумом». По этой причине в одном месяцы средняя цена может вырасти, в следующем месяце – упасть, потом опять вырасти и так далее. Очевидно, что крайне инертный рынок недвижимости никогда так себя не ведет. На этом рынке установившаяся тенденция роста, падения или стабилизации цен длится, как правило, несколько месяцев или даже лет, причем заметная перемена тенденций происходит не за один день (как на фондовом или валютном рынках), а минимум за месяц — два. Это обстоятельство также можно проследить на одном из примеров, связанных с переходом московского рынка недвижимости от периода масштабного роста цен к периоду стагнации в конце весны – начале лета 2004 года.

Аналитический центр www.irn.ru первым указал профессиональному сообществу на существование этой проблемы, а также на важные недостатки метода средних цен. Помимо этого, в аналитическом центре www.irn.ru была разработана своя уникальная система индексов рынка недвижимости, лишенная указанных недостатков. В рамках портала www.irn.ru в свободном доступе представлены графики индексов московского рынка жилья с 01 января 1998 года, которые обновляются еженедельно уже много лет. За эти годы индексы аналитического центра www.irn.ru получили широкую известность и стали использоваться подавляющим большинством участников рынка недвижимости, а также частных лиц, в качестве оперативного и удобного инструмента для мониторинга рынка недвижимости, подобно курсу доллара или индексу РТС.

Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)

Индекс стоимости является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах. Он имеет два принципиальных отличия от традиционного показателя средней цены предложения:

1.При расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Дело в том, что средняя цена может возрастать или падать вовсе не из-за роста или снижения цен на сами квартиры, а за счет вариаций квартирной выборки. Если в выборку попадает больше дорогих или больше дешевых квартир, чем обычно, то и средняя цена в этом случае подскакивает или падает. Подобные вариации приводят к ложным выводам о существовании роста или падения цен на сами квартиры которого в реальности может и не быть. А для средней цены характерен «пилообразный» график, точки которого необоснованно «скачут» то вверх, то вниз. Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций квартирной выборки, в результате чего график индекса стоимости получается относительно гладкой кривой, более подходящей для описания динамики крайне инертного рынка недвижимости. А сам индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки. Посмотреть подробнее на примере (анализ ситуации при переходе московского рынка недвижимости от роста к стагнации в 2004 году) >>

2.При расчете индекса стоимости используется корректировка цен предложения к ценам реальных продаж. В результате значения индекса стоимости оказываются, как правило, несколько ниже необоснованно завышенных цен предложения.

По своей логике индекс стоимости жилья является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости на годовой объем продаж квадратных метров мы получим оборот квартирного рынка, при умножении на полный метраж столичного жилого фонда – емкость рынка жилья Москвы.

Но гораздо более важным является даже не текущее значение индекса стоимости, а его изменение. Благодаря технологии исключения «статистического шума» рост или снижение индекса стоимости является показателем общего роста или снижения цен на жилье. Конечно, следует понимать, что все квартиры разные и изменение стоимости отдельной квартиры может несколько отличаться от общерыночного показателя. Важную роль в этом вопросе играет адекватность начальной цены квартиры – если она была завышена, то ее возможно придется уценить даже при наличии роста цен и наоборот. Однако в большинстве случаев изменения цен на отдельные квартиры в первом приближении оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости жилья.

Для более точного описания динамики цен на отдельные квартиры и классы квартир в аналитическом комплексе www .irn.ru рассчитывается не только общегородской индекс стоимости, но и индексы стоимости по всем классам жилья и всем районам. Более того, в рамках аналитических сервисов портала www .irn.ru можно оценить и проследить динамику цены каждой отдельной квартиры. Подробнее об индексе стоимости

Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)

Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье в долларах, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе, так как в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады. Эта особенность во многом и способствовала появлению названия этого показателя.

Возможность появления такого инструмента, как индекс ценового ожидания, является результатом двух обстоятельств:

1.Рынок недвижимости является крайне инертной сущностью. По ряду объективных причин цены на недвижимость (и в частности жилье) не могут резко измениться за один день или неделю, подобно курсу той или иной валюты или стоимости акций. Рост или падение цен на недвижимость всегда происходит постепенно, даже после серьезных кризисов (так после августа 1998 года долларовые цены на жилье постепенно «просели» примерно на 35% только к лету 1999 года). А смена тенденций на рынке недвижимости требует не менее одного – двух месяцев. Благодаря этому обстоятельству на основании текущего темпа изменения цен можно с хорошей точностью построить тренд на ближайшую перспективу. Например, если в текущем месяцы цены на жилье выросли на 3%, то в следующем месяце их рост с большой вероятностью сохранится и, скорее всего, будет находиться где-то в пределах 2% — 4%. За один месяц темп роста цен может увеличиться или уменьшится, но за этот период цены точно не могут упасть. А если по каким-то причинам и намечается снижение цен, то оно произойдет не сразу. В течение одного — двух месяцев еще будет сохраняться рост по инерции, хотя и спадающими темпами, следующие несколько месяцев цены будут стоять на месте, а только потом начнется их плавное снижение. Подобным образом происходит и постепенный перелом тенденции падения цен в сторону нового витка роста цен. Так устроен этот рынок.

2.Технология исключения статистического шума позволяет получить достаточно гладкий график индекса стоимости. А значит, приобретает смысл и устойчивый тренд этого графика, позволяющий с хорошей определенностью продлить кривую индекса стоимости на ближайшую перспективу. Каждый человек вполне может проделать эту операцию в уме, глядя на гладкую кривую индекса стоимости. Но пока в наличии имелся только скачкообразный график средней цены, говорить о каких-либо трендах было сложно. Рост текущего значения графика средней цены на следующем шаге мог запросто смениться непредсказуемым «провалом» вниз, после чего мог последовать новый непредсказуемый «взлет» вверх и так далее. В таких условиях любой рост или падение текущих значений графика не позволяли делать никаких выводов. Поэтому переход к гладкому графику индекса стоимости, очищенному от статистических «выбросов», наделяет этот показатель еще и прогнозирующими свойствами, благодаря возможности опереться на его устойчивый тренд.

Благодаря этим обстоятельствам, индекс ценового ожидания — показатель текущего темпа изменения цен, можно также рассматривать как тренд индекса стоимости на ближайшую перспективу, своеобразный ценовой прогноз в первом (линейном) приближении. Обратите внимание — индекс ценового ожидания вычисляется по долларовым ценам. Подробнее об индексе ожидания

Индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье)

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Он основывается на идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход. В этом смысле жилье (готовое жилье, не новостройки) рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих:

1. Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду.
2. Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

Например, квартира может приносить 6% годовых за счет аренды, плюс еще 20% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности. Однако индекс доходности не учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги, страховку и другие индивидуальнее издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может получаться отрицательной, если темпы потери стоимости превышают доход от аренды.

Для компенсации таких факторов, как инфляция или вариации курсов валют, влияющие на уровень реальной доходности, индекс доходности жилья рассчитывается в относительных единицах. В качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковские депозиты для крупной суммы денег (используется усредненная и округленная ставка по нескольким наиболее крупным и стабильным российским банкам), по логике сравнимые с долгосрочными вложениями в жилье. В этом смысле индекс доходности жилья является своеобразным сравнением двух финансовых инструментов. В зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Обратите внимание — индекс доходности вычисляется по долларовым ценам. Подробнее об индексе доходности

Источник