Хочу открыть свою управляющую компанию

Как самостоятельно открыть управляющую компанию ЖКХ

Создание управляющей компании (УК) позволяет участвовать в управлении МКД по результатам конкурса, либо путем заключения договора с собственниками жилых и нежилых помещений. В этой статье расскажем, как создать управляющую компанию ЖКХ, быстро приступить к деятельности по управлению домом.

Зачем нужно создавать управляющую компанию

Собственники МКД должны выбрать форму управления и содержания общедомовым имуществом и придомовой территорией. ЖК РФ допускает выбрать:

• непосредственное управление МКД, когда все решения будут приниматься на общих собраниях собственников;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое создается в форме юридического лица;
• заключение договора с управляющей компанией, которая занимается обслуживанием МКД на профессиональной основе.

Если собственники не выберут формат управления, местные власти обязаны провести конкурс и сами выбрать УК для обслуживания дома.

Управляющая компания может создаваться только как юридическое лицо. Законодательство не ограничивает выбор формы предприятия – ОАО, ООО, и т.д. Главной целью создания УК является извлечение прибыли от основного вида деятельности.

Характер коммерческой деятельности подразумевает, что деятельность УК должна быть направлена на получение дохода от содержания и управления жилыми домами. В сфере ЖКХ эта задача многократно усложняется, ввиду ненадлежащего состояния жилфонда, жестким контролем со стороны государства.

Как открыть управляющую компанию

Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля и приступить к работе? Для открытия любого юридического лица требуется один или несколько учредителей. Они должны принять решение о создании компании, сформировать уставный капитал, выбрать и утвердить единоличного руководителя Данное правило действует и при создании УК. В состав участников УК могут входить:

• физические лица;
• юридические лица любой формы собственности, за исключением случаев, прямо указанных в законе (например, не могут входить в состав учредителей бюджетные учреждения).

Порядок определения долей участников утверждается в соглашении сторон при подготовке учредительных документов. Размер доли будет иметь существенное значение при распределении прибыли, принятии решение по вопросам текущей деятельности, при ликвидации предприятия и разделе оставшегося имущества.

Наиболее популярной формой юридического лица для создания УК является Общество с ограниченной ответственностью (ООО). Такой выбор обусловлен простотой создания и регистрации ООО, наличием нескольких схем налогообложения и доступных видов деятельности, относительной простотой управления и отчетности.

Как открыть управляющую компанию с нуля? Для этого нужно провести первое собрание учредителей компании, рассмотреть следующие вопросы:

• принятие решения о создании УК, утверждение наименование, юридического адреса и т.д.;
• утверждение устава предприятия;
• порядок формирования уставного капитала, определение размера долей для каждого собственника;
• утверждение кандидатуры единоличного руководителя (если закон не предусматривает иной порядок утверждения руководящего состава);
• назначение лица, ответственного за регистрацию УК в ИФНС.

Для некоторых форм юридических лиц нужно принять дополнительные решения. Например, при создании АО нужно решить вопрос с выпуском акций и регистрации первичной эмиссии. Для ООО с одним участником все решения принимаются единственным учредителем.

На стадии подготовки устава нужно предусмотреть все особенности будущей деятельности управляющей компании. Для этого в документе отражаются все направления работы, связанные с управлением и содержанием МКД. Выбранные виды деятельности будут позже продублированы в заявлении о регистрации юридического лица, которое направляется в ИФНС.

Важно! Виды экономической деятельности можно изменить в процессе работы УК. Однако их точное указание поможет быстро получить лицензию и приступить к текущей работе.

Помимо стандартных форм УК, допускается создание компаний, которые будут выполнять работы и оказывать услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, без принятия дома на обслуживание. Чтобы открыть такую компанию в сфере ЖКХ нужно указать соответствующие виды деятельности, связанные с предоставлением коммунальных услуг гражданам.

После утверждения учредителями решений, нужно оформить протокол, заполнить заявление и пройти регистрацию УК в налоговых органах. Разберем процесс создания компании в виде пошаговой инструкции.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Пошаговая инструкция для создания управляющей компании ЖКХ, заключается в прохождении обязательных стадий:

• принятие учредителями решения об открытии УК, утверждение учредительных документов, назначение директора;
• заполнение заявления в ИФНС (например, для ООО заполняется бланк Р11001), удостоверение его нотариусом;
• представление документов в ИФНС, в том числе в электронной форме;
• регистрация предприятия, внесение сведений в ЕГРЮЛ;
• выдача листа записи ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН, иных документов заявителю;
• получение лицензий, необходимых для начала деятельности.

Точный перечень этапов регистрации УК могут отличаться, в зависимости от формы предприятия. Например, для акционерных обществ дополнительным этапом является выпуск акций, регистрация эмиссии.

Документы, направляемые в ИФНС, должны содержать все сведения о компании. Это относится и к информации, отраженной в заявлении в ИФНС. Заявитель должен указать коды основного и дополнительных видов деятельности по ОКВЭД. Неверное указание кодов создаст проблемы при получении лицензии на обслуживание жилфонда.

После совершения регистрационных действий, представитель УК получит:

• свидетельство ИНН;
• лист записи ЕГРЮЛ;
• заверенные копии учредительных документов.

Основанием для начала работы является внесение сведений в ЕГРЮЛ. С этого момента юридическое лицо приобретает полную правоспособность, может обращаться за получением лицензии.

Сведения об управляющей компании и отчетах о ее работе будут доступны на едином федеральном портале.

Лицензирование УК

В сфере лицензирования управляющих компаний ЖКХ возможны следующие направления:

• лицензирование деятельности по управлению МКД;
• лицензирование деятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
• аттестация руководящего состава УК, прохождение квалификационных испытаний.

Без прохождения указанных процедур, УК не имеет права принимать под управление жилые объекты. Выполнение работ и оказание услуг без наличия лицензии повлечет привлечение руководителя и юридического лица к административной ответственности. Про лицензирование управляющей компании мы подробно рассказывали в предыдущем материале, читайте по ссылке.

О наличии или отсутствии лицензии можно узнать из единого федерального реестра. Также о наличии лицензии компания должна уведомить собственников МКД, на стадии принятия решения и оформления договора. Такие же сведения указываются при подаче заявки на конкурс по отбору управляющих организаций.

После регистрации и получения лицензий управляющая компания может осуществлять заявленные виды деятельности. Для этого нужно принять на управление один или несколько домов по договору с жильцами или местной администрацией.

Подробнее о лицензировании управляющих компаний, критериях к оборудованию и персонале можно узнать в материале нашего партнера.

Как выбрать управляющую компанию

Закон предусматривает два варианта выбора УК для управления домами:

• путем проведения открытого конкурса, организатором которого является местный орган власти;
• путем выбора УК на рынке собственниками жилых и нежилых помещений в МКД.

Выбор компании для управления домами осуществляется местной администрацией, если жильцы самостоятельно не определились с выбором способа управления, либо вообще не рассматривали этот вопрос.

Если проводится открытый конкурс, могут передаваться на управление сразу несколько домов. Подать заявку может любая УК, имеющая лицензию, отвечающая условиям конкурсной документации. После выбора лучшей из предложенных заявок, организатор конкурса заключает с УК договор на управление.

Оптимальным вариантом для жильцов является самостоятельный выбор управляющей организации. В этом случае можно оценить результаты работы УК за предыдущие годы, выяснить финансовое и имущественное положение предприятия, провести личные встречи с представителями компании.

Чтобы УК начала работу по управлению домом и содержанию придомовой территории нужно:

• провести общее собрание собственников;
• рассмотреть и одобрить решения о передаче дома под управление и о заключении договора на обслуживание;
• оформить протокол с итогами голосования, направить его в адрес УК и Госжилнадзора.

После заключения договора функции по управлению переходят к выбранной компании.

УК принимает на содержание общее имущество дома и придомовую территорию, исполняет свои обязанности согласно условиям договора. Срок действия договора составляет от одного до пяти лет. Собственники по истечении каждого года работы УК могут расторгать договор, если полномочия по управлению осуществляются ненадлежащим образом.

Собрание жильцов может контролировать деятельность УК путем заслушивания и утверждения ежегодных отчетов. По соглашению между сторонами, периодичность представления отчета может быть изменена в меньшую сторону. Управляющую компанию обязательно уведомляют о проведении каждого собрания.

Помимо собственников, правом контроля за деятельностью УК обладают государственные органы — Госжилнадзор, Роспотребнадзор, прокуратура. Выявление нарушений со стороны управляющей компании может повлечь ответственность в виде штрафа, вынесение предписаний, расторжения договора, отзыв лицензии.

Источник

Как открыть управляющую компанию в ЖКХ?

УК – управляющие компании при ЖКХ стали неотъемлемой частью коммунальной структуры, выполняющей обязательства перед жильцами многоквартирных домов по благоустройству и обеспечению основными житейскими потребностями.

Стать управленцем может любое юридическое лицо, не имеющее проблем с законом. Эта ниша для бизнесменов остается относительно свободной, поскольку считается не очень рентабельной. Зато в ней практически отсутствует конкуренция и не нужно прикладывать слишком много усилий для поиска клиентов. Достаточно взять под контроль несколько многоэтажек – и база для работы готова.

Нельзя сказать, что открыть управляющую компанию будет очень легко, так как с недавних пор требования со стороны государства к этим структурам стали намного жестче, чем раньше. Тем не менее при отсутствии большого стартового капитала, но при большом желании открыть свое дело, можно рискнуть, переступив через страх и неуверенность.

Все что необходимо – изучить основные законодательные положения с требованиями к УК, найти надежных поставщиков услуг, соблюсти порядок оформления документов и согласовать свою деятельность с будущими клиентами – жильцами МКД.

Управляющая организация и ее виды

Российское законодательство подвергает строгому контролю коммерческие управленческие структуры, занимающиеся поддержанием оптимального благоустройства жильцов многоквартирных домов и обеспечивающим ремонт дома, бесперебойную поставку основных энергоресурсов, таких как электричество, газ, вода, отопление. Это основное назначение УК, которое должно выполняться наиболее эффективно. Жители должны испытывать максимальный комфорт, получая его взамен на регулярные ежемесячные взносы. Деятельность УК (правильное название «управляющая организация») контролируется такими правовыми актами:

• Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
• Измененными требованиями к организации, прописанными в Федеральном законе № 255-ФЗ (от 21.07.2014).
• Установленными методами регулирования тарифов на отопление Правительственным Постановлением N 1075 (от 22.10.2012).
• Регулировкой отношений в области водоснабжения и водоотведения в Федеральном законе N 416-ФЗ (от 07.12.2011).
• И другими Законами о внесении изменений в повышение энергетической эффективности, о помощи ЖКХ в проведении реформ, утверждении новых норм и правил эксплуатации жилищного фонда и др.

Понять, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, поможет знание ее правильной организации и способов реализации проекта. Жильцам предоставляется на выбор управление домом в одном из трех вариантов:

• Гибридный – для больших многоэтажных домов, где жильцы решают все управленческие, эксплуатационные и организационные вопросы по содержанию дома самостоятельно, без помощи сторонних компаний.
• Непосредственные – для небольших домов на 40 квартир и меньше. В этом случае жильцами выбирается представитель от дома, который заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых ремонтных работ от имени общественности.
• Эксплуатационный – для МКД или нескольких, привязанных к одной коммуникации. Тот случай, когда собрание жильцов большинством голосов решает вопрос о выборе, наиболее подходящей им УК – управляющей организации.

На основании собрания составляется соглашение между жильцами и управленцами, которое скрепляется договором, где прописаны обязательства обеих сторон. В договоре одновременно может участвовать несколько многоэтажек, объединенных единой централизованной системой.

Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ

Перед тем как открыть управляющую компанию, необходимо позаботиться о создании своего офиса с оптимальными условиями для сотрудников. За ним закрепляется юридический адрес, на который будут приходить заявки. Того требует законодательство, к тому же подопечные жильцы должны знать, куда им обращаться в случае возникновения конфликтных и аварийных ситуаций. Такая возможность у владельцев жилья должна быть как для личного посещения, так и для письменного обращения.

Эти данные наряду со сведениями о проведенных работах, перечне услуг, а также их стоимости и прочая информация заносятся в единую Федеральную информационную систему, – ГИС ЖКХ – куда для уточнения возникших вопросов может обратиться любой жилец. Отсутствие сведений на этом ресурсе дает право собственникам квартир подать жалобу в жилищно-коммунальную инспекцию или даже в прокуратуру.

Следует помнить, что аварии не выбирают удобное для людей время. Зачастую они происходят ночью. Значит в офисе должны круглосуточно дежурить операторы, принимающие звонки от населения.

Для нормальной работы офиса от организации потребуется:

• Арендовать удобное помещение.
• Закупить необходимый инвентарь, технику, инструменты и прочее оборудование.
• Регулярно выплачивать зарплату сотрудникам.

А для этого потребуются первоначальные затраты. Что еще нужно чтобы открыть управляющую компанию, так это подобрать квалифицированный персонал, способный организовать эффективную работу и грамотно обращаться с техническим оборудованием. К организации предъявляется ряд требований:

• Руководство обязано иметь необходимую квалификацию. Для этого проходится обучение, после чего сдается экзамен с получением свидетельства о соответствии занимаемой должности.
• Сотрудники также должны иметь соответствующее образование.
• Организация берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность относительно личных данных о жильцах.
• УК обязуется следить за безопасностью всех домовых систем и вовремя предотвращать аварийные ситуации.
• Собранные средства направлять непосредственно на благоустройство.
• Вести сбор средств и вовремя рассчитываться с подрядчиками.
• Своевременно проводить косметические и капитальные ремонты.
• Соблюдать условия договора с жильцами по оказанию всех перечисленных в нем услуг.
• Следить за бесперебойной подачей воды, электроэнергии, своевременным включение отопления.
• Организовать своевременный вывоз мусора – ТКО и ТБО.

В компании нет места работникам, имеющим и даже имевшим ранее погашенную судимость. Причем абсолютно неважно, было наказание уголовным или административным. К управленчеству таких людей попросту не допускают.

Наряду с большими требованиями, управляющей компании в сфере ЖКХ предоставляются такие правовые возможности:

• Взимать оплату с виновных за убытки с умышленным/неумышленным нанесением ущерба (по вине жильцов или подрядчиков).
• Самостоятельно распоряжаться материальным резервным фондом.
• Прибегать к принудительному взысканию задолженной оплаты по коммунальным платежам или оказанным услугам.
• Проводить регулярную проверку счетчиков на достоверность показаний с интервалом не реже чем раз в полгода.

Но в первую очередь управляющая компания должна действовать в интересах своих подопечных, уметь грамотно устранять конфликты, искать компромиссы к их разрешению. Невыполнение условий договора чревато выплатой штрафов и в конечном счете отстранением от взятых на себя обязательств. Хорошей новостью для УК является то, что при получении положительных рекомендаций она может взять «под крыло» несколько МКД, что значительно увеличит доходность дела.

Что нужно чтобы открыть управляющую компанию

Порядок действий по созданию УК предусматривает в первую очередь получение лицензии, свидетельствующей право на проведение деятельности. В связи с внесенными в закон поправками, срок действия этого документа продлен до пяти лет.

Еще одно важное обстоятельство, которое может препятствовать началу работы организации – это клонированное название. Мало того, что фирме нужно обязательно присвоить имя, оно должно быть оригинальным и даже не созвучным с уже существующими названиями. На решение возникшего недоразумения с совпадениями дается полгода. За это время нужно успеть исправить ситуацию, иначе лицензия может быть аннулирована.

Пошаговая инструкция требует выполнения обязательных действий: оборудовать офис и принять в штат квалифицированных специалистов. Их должно быть столько, сколько потребует посменная работа с учетом ночной смены. Значит в офисе необходимо обустроить диспетчерскую с соответствующей аппаратурой и стационарной телефонной точкой, радиотелефоном или же с мобильной связью.

Кроме специалистов и бухгалтера в штат набираются разнорабочие, слесари, дворники, а также подбирается руководящий состав – администратор, главный инженер и др. К последним предъявляются особые требования:

• Безупречное знание законодательной базы.
• Организаторские способности.
• Глубокое понимание всех технических и эксплуатационных процессов по использованию жилищного фонда.

Накануне, перед тем как открыть управляющую компанию с нуля учредитель обязан:

• Пройти регистрацию с оформлением юридического лица и адреса.
• Провести общее собрание в многоквартирном доме и составить договор с жильцами.
• Четко прописать пункты планируемых работ и предоставляемых услуг.
• Получить лицензию для начала управленческой деятельности.

Чтобы осилить последний пункт, руководителю нужно пройти экзаменационную аттестацию с демонстрацией знаний предпринимательской деятельности на законодательном уровне, после чего он получит сертификат, на основании которого и выдается лицензия.

Пошаговая инструкция

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно составить четкий бизнес-план, включающий в себя:

• Официальную регистрацию ООО.
• Сбор необходимых документов.
• Заключение договоров с подрядчиками и жильцами.
• Получение разрешительных документов.
• Формирование уставного капитала.
• Изготовление печати и пр.

Больших требований к уставному капиталу нет. Он может ограничиваться наличием имущества, стоимость которого в сумме составляет от 20 тысяч рублей. Необходимо прописать инструкции для организации процесса, которые помогут быстрее выйти на окупаемость. А это значит продумать пути получения дополнительных доходов.

Необходимые документы

После того как уставный капитал управляющей компании в сфере ЖКХ сформирован, потребуется определиться с банком, в котором пройдет открытие счетов: расчетного и накопительного. На последний придется внести не менее половины от учредительного фонда. До конца года потребуется доложить остаток суммы. Фирма может быть открыта с нуля как абсолютно новая организация, а может сформироваться на базе имеющейся структуры.

Следующий этап – подача заявления в налоговую службу для регистрации бизнеса, которая проходит по стандартной процедуре по форме №P11001. К заявлению нужно приложить:

• Выработанный устав или же протокол с решением собрания учредителей.
• Договор, заключенный между учредителями.
• Документы на право собственности (или же договор об аренде) с указанием юридического адреса.
• Решение о назначении должностного лица с указанием его полного ФИО.
• Название предприятия.
• Подтверждение об открытии счета в банке.

Кроме этого необходимо изготовить собственную печать с именем директора и гербовыми отличиями. Далее следует стать на учет в соцстрахе, Росстате и ПФ (Пенсионном фонде). Свидетельство о регистрации будет выдано в срок от недели до одного месяца. Вместе с ним учредитель получит выписку из ЕГРЮЛ. Чтобы не затягивать оформление, необходимые документы нужно собрать заранее и подать единым пакетом.

Как принять дома в управление УК

Перед тем как открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ, учредителю необходимо заручиться поддержкой владельцев собственности МКД, которые решают этот вопрос путем проведения общего домового собрания. Наличие в документе более половины подписей собственников квартир дает основание считать договор действительным вследствие принятого решения. Жильцы вправе отстранить от выполнения обязанностей фирму-предшественницу и назначить нового исполнителя по договоренности.

Бывают случаи, что собрание не приходит к единому мнению и дом остается без управления. В подобную ситуацию вмешиваются органы местного самоуправления. Всем претендентам, желающим взять управление МКД на себя, предлагается подать заявки на участие в конкурсе, где будут рассмотрены представленные программы участников. Чтобы стать победителем, необходимо предоставить наилучшие убедительные разработки с перечнем услуг и кадровым составом.

В любом из двух случаев решение вопроса заканчивается составлением договора с прописанными обязательствами, которые берет на себя каждая сторона: компания – по своевременному предоставлению услуг, оговоренных в документе, жильцы – по оплате коммуналки без задержки. Обе стороны берут на себя ответственность придерживаться условий соглашения, в котором должна стоять подпись каждого из владельцев квартир.

Договор составляется на срок до пяти лет, но может быть расторгнут, если организация не выполняет или выполняет не в полном объеме свои обязательства. Домовой комитет вправе контролировать работу УК, которая прописывает в соглашении:

• Стоимость ремонтных работ.
• Тарифы на квартплату.
• Перечень собственности, принадлежащей сообществу.
• Полный список услуг, которые организация собирается предоставлять жильцам с указанием расценок.
• Сроки выполнения обязательств.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно быть очень убедительными в глазах будущих подопечных, поэтому стоит продумать, чем их можно заинтересовать, чтобы они выбрали именно вашу компанию.

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Рентабельность данного бизнеса невысока, поэтому не каждый предприниматель выявляет желание открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ. Хотя привлекательным остается аргумент отсутствия большой конкурентной среды и наличия готовой базы клиентов. А увеличить рентабельность может помочь проведение таких мероприятий:

• Небольшие скидки на ремонт квартиры, что заставит жильцов обращаться именно к своему управленцу, а не к другим организациям.
• Сдача в аренду нежилого фонды, на который не претендуют жильцы.
• Организация платной автостоянки возле дома с охранником.
• Предоставление дополнительных услуг, не указанных в договоре (например, закупка запчастей к автомобилю по низким ценам и помощь в ремонте).
• Внедрение автоматизации – установка на все системы счетчиков, помогающих экономно расходовать ресурсы.

Наблюдения показывают, что рентабельность на этом поприще не превышает десяти процентов, потому что тарифы за коммунальные услуги не могут быть выше установленных законодательством. Однако если постараться и проявить смекалку, то доходы можно немного поднять, например за счет поиска исполнителей, предоставляющих более низкие расценки за свою работу или увеличения числа обслуживаемых объектов.

Источник