Гостиничный бизнес срок окупаемости

Инвестиции в гостиничный бизнес окупаются долго, но надежно. Выгодно ли строить отели в Москве?

17 Октября, 2014

Из мирового опыта известно, что срок окупаемости гостиницы категории «3 звезды» в среднем составляет 7-10 лет. Четырёх и пятизвездочные отели окупаются за 15-20 лет. Существуют эксклюзивные гостиничные проекты, которые выходят на окупаемость через 20 лет и больше. По российским меркам – это слишком долго. Однако стоит учесть, что отельный бизнес – один из самых стабильных в мире. На первом месте по надежности стоит вывоз мусора, на втором – гостиничный бизнес.

«Но в России по-другому. Здесь выгоднее строить жилье», — считает управляющий директор гостиницы «Садовое кольцо» Константин Левченко. По его мнению, отельный бизнес в нашей стране – это вторичный бизнес. Он хорош для тех, у кого уже есть другой успешный и надежный крупный бизнес. Ведь средний размер вложений в строительство и открытие гостиницы – 24 млн долларов. А если это гостиница «5 звезд», то и все 100 миллионов. «В основном в Москве строят гостиничные площади для того, чтобы через 2-3 года их продать», — сказал г-н Левченко во время обсуждения инвестиционного потенциала столичной индустрии гостеприимства на круглом столе, проходившем в рамках деловой программы Ежегодного форума гостиничного комплекса.

В столице развитие гостиничного бизнеса буксует без господдержки, несмотря на Постановление Правительства № 516 от 2006 года «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы», согласно которому городской бюджет готов покрывать гостиничным инвесторам проценты по кредиту и плату за землю. По мнению г-на Левченко, этих льгот недостаточно. Ведь если инвестор вкладывает 20 млн долларов, он думает «что я за это получу?». Арифметика простая: российские банки дают кредит максимум на 7-8 лет, а срок окупаемости отеля – 10 лет. К тому же отель начинает приносить доход только на четвертый год, и только с этого момента можно начинать что-то отдавать банку. Но тут гостиничного инвестора настигает вторая проблема – налоги. Ведь он должен платить все налоги в полной мере, начиная с первого дня открытия отеля. «Нужно обсуждать с властями льготы и помощь», — резюмирует эксперт. А пока российских гостиничных инвесторов можно сосчитать по пальцам. Их всего три: «Азимут», «Амакс» и «Гелиопарк».

Заместитель руководителя Департамента внешнеэкономических и международных связей города Москвы Евгений Дридзе в своем докладе на круглом столе отметил, что сейчас большой интерес к гостиничному рынку Москвы проявляют иностранные инвесторы. Он посоветовал владельцам площадок, годных под строительство отелей, обращаться в Департамент. «Если есть сложности с реализаций проекта, мы поможем найти крупного инвестора в Азии, Европе или Латинской Америке. Все они заинтересованы в инвестициях в Московский рынок». Г-н Дризе рассказал, что Департамент внешнеэкономических и международных связей города Москвы регулярно проводит road show в странах Азии и Европы, где демонстрирует инвестиционный потенциал Москвы. «При наличии понятного, прозрачного проекта, изложенного на английском языке, мы можем быстро найти инвестора», — добавил столичный чиновник. Ближайшее мероприятие, на котором Департамент планирует показать иностранным инвесторам гостиничный сегмент Москвы, пройдет 27-29 октября в Токио. Следующее – 3-5 декабря в Юго-Восточной Азии. По оценке Департамента, московский гостиничный рынок вполне привлекателен для инвесторов. Однако активность инвесторов из Европы по политическим причинам последнее время снизилась, но зато активизировались инвесторы из Азии, а также появились крупные инвесторы из Латинской Америки, которые раньше считали российский рынок закрытым. Не секрет, что в Москве порядка 80% номерного фонда сконцентрировано в 5 крупнейших гостиничных сетях, которые находятся в верхнем сегменте.

Г-н Дридзе сообщил, что в 2013 году общая сумма инвестиций в Москву составила примерно 98 млрд. долларов, из них прямых инвестиций – около 10 млрд. долларов. Это, по оценке докладчика, довольно много. Он предупредил, что у иностранных финансовых структур есть важное требование к любым инвестиционным проектам: не менее 30% вложенных в проект средств должны быть российскими. Источником денежных средств может быть какой-либо российский банк или сам хозяин площадки. Для гостиничного бизнеса, по мнению г-на Левченко, это довольно тяжелое условие, потому что российские банки не дают долгосрочных кредитов, а любой отель – это долгосрочный проект. Департамент внешнеэкономических и международных связей не готов давать гарантий инвесторам, но от имени Правительства Москвы готов содействовать в привлечении надежных и проверенных партнеров.

Г-н Дридзе посоветовал тем, кто планирует строить отель в Москве, успеть все сделать до Чемпионата Мира 2018 по футболу, когда весь столичный гостиничный фонд будет задействован под мега событие.

Источник

Гостиничный бизнес: советы для предпринимателей

Важные нюансы и особенности

От чего зависит стоимость гостиницы

Цена предприятия гостиничной сферы складывается из нескольких составляющих. Вот основные из них:

• Месторасположение. От него зависит потенциал заведения — в центре больше туристов, им удобнее останавливаться недалеко от вокзалов и главных достопримечательностей
• Подтвержденная и прозрачная прибыль
• Готовность к классификации. Даже если владелец не прошёл ее, важно определить уровень соответствия требованиям
• Объём номерного фонда
• Стоимость и состояние материальных активов
• Налаженность бизнес-процессов

Два последних пункта менее значимы, но тоже принимайте их во внимание.

Можно ли управлять гостиницей без опыта

Если вы только начинаете путь в сфере HoReCa, покупайте небольшое заведение: немного номеров, минимум постоянных издержек. В управлении большой гостиницей без опыта велик риск запутаться и понести убытки.

Большой гостиницей без опыта управлять сложно: наймите управляющего

Мини-отель или маленький хостел — идеальный вариант для новичка. Главное — быть вовлечённым на 100%: этот бизнес требует активного внимания владельца.

Степень вовлечённости в управление

Как мы отметили выше, гостиница требует 100% вашего времени. Будьте готовы поначалу встать у руля небольшого хостела: самостоятельно оформлять бронь, заселять постояльцев, контролировать мелкие процессы. Это позволит сэкономить на зарплатном фонде.

Если же вы — опытный человек в гостиничной сфере и приобретаете большой комплекс, наймите управляющего. Это не освобождает от постоянного контроля за работой предприятия, но позволяет уследить за всеми процессами.

Когда выгоднее покупать гостиничный бизнес

И снова решает опыт! Если вы управляли предприятиями в этой сфере — покупайте гостиницу в высокий сезон. Вам уже известна специфика дела, и сделка на пике продаж быстрее окупит инвестиции.

Опытный предприниматель справится с управлением отелем даже в высокий сезон

Низкий сезон — время для новичка. У вас его его будет достаточно, чтобы освоиться, наладить процессы и вникнуть в управление. Ещё один немаловажный нюанс — в низкий сезон объект можно купить дешевле.

Окупаемость гостиничного бизнеса

В последнее время оптимальным сроком окупаемости гостиничного проекта считается 1-2 года. Предложения с окупаемостью более 2,5 лет пользуются меньшим спросом.

Гостиницу со сроком окупаемости меньше года не найдешь. Даже если собственник указывает полгода, в реальности выход на окупаемость займёт больше времени. Новый владелец вникает в тонкости дела, а бизнес постепенно перестраивается под него.

Это касается заведений с арендованной площадью. Если речь о гостинице с помещением в собственности, то срок окупаемости стремится к 4 годам и более, так как сумма к возврату больше начальной. Учитывайте сроки при покупке бизнеса, чтобы рассчитать инвестиции и грамотно распределить бюджет.

Гостиница может окупаться дольше

Гостиничный бизнес не прост, особенно для новичка. Долгая окупаемость связана с эффектом переходного периода — временем после покупки бизнеса. В этот период покупатель вникает в процессы, чтобы управлять бизнесом эффективно. Часто — вместе с прошлым владельцем, который вводит его в нюансы.

Например, в переходный период не проводятся акции и другая маркетинговая активность: до этого еще не доходят руки. Владелец не успевает наладить контакты с туристическими агентствами.

Если покупатель с первого дня работы без погружения в основные процессы активно перекраивает весь бизнес, нарушается отлаженная работа объекта. Как итог — снижается заполняемость гостиницы.

О классификации гостиниц

Хостелы, мини-отели и гостиницы проходят классификацию: им присваиваются звезды в зависимости от уровня качества услуг.

Для молодого бизнеса важна не сама «звездность», а готовность к классификации. Часто собственники обещают пройти ее после сделки купли-продажи объекта. Рассматривайте для инвестиций только варианты, готовые это сделать.

Выбирайте отель, прошедший классификацию

Пара слов о регистрация иностранцев

Важный момент с точки зрения миграционного законодательства. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 18.07.2006 N 109-ФЗ гостиницы и другие учреждения, которые оказывают такие услуги, обязаны ставить иностранных постояльцев на учет в УФМС.

Надеемся, что статья помогла вам разобраться с готовым гостиничным бизнесом!

Источник

Гостиничный бизнес. Свой маленький отель

Строительство небольшой гостиницы достаточно высокого класса обойдется в средней полосе России в 200-300 тысяч долларов. В Москве для этого потребуется как минимум пять миллионов долларов. Сроки окупаемости гостиницы- пять-восемь лет. Зато рентабельность может доходить до 80%

Гостиничный бизнес: Обзор рынка

Четкого определения, что такое мини-гостиница, нет. В Европе таковыми считаются отели, имеющие до 50 номеров. В России мини-гостиницы – это, как правило, объекты с 10-100 номерами. Располагаться они могут как в отдельно стоящих зданиях, так и в общежитиях, где выделяется этаж для гостей, а совсем маленькие отели до 3-5 номеров — в одной или нескольких соседних квартирах.

По оценкам экспертов, мини-отели по суммарному количеству мест занимают не более 5% гостиничного рынка Москвы. Аналогичная картина и в Санкт-Петербурге: доля малых гостиниц здесь составляет 5-6%. Для сравнения: в Лондоне на мини-отели приходится 15% рынка.

Лидерами по количеству мини-отелей являются курортные регионы. Наиболее активно южный гостиничный бизнес развивается в районах Большого Сочи, Анапы, Геленджика. Характерная особенность причерноморских малых гостиниц в том, что их владельцы обычно ведут «нелегальный» бизнес, чтобы не обременять себя дополнительными налогами. Развиваются услуги мини-отелей также в городах Золотого Кольца: Владимире, Суздале, Ярославле и других.

Отдельное место среди малых отелей занимают небольшие ведомственные гостиницы, оставшиеся еще с советских времен, а также новые объекты, построенные для себя крупными компаниями. Эти гостиницы обслуживают только корпоративных клиентов и на рынок практически не выходят. В группу мини-отелей попадает также множество придорожных 1-2-звездных мотелей, расположенных вдоль федеральных трасс.

Гостиничный бизнес: Затраты на строительство

Активное развитие сегмента малых отелей связано с тем, что рынок жилой и офисной недвижимости уже достаточно освоен и насыщен. И интересы многих инвесторов смещаются в сторону гостиничного бизнеса. Благодаря росту деловой и туристической активности спрос на гостиничные услуги постоянно увеличивается, а вслед за этим – и цены. В Москве, например, расценки на проживание в отелях класса «люкс» в последнее время ежегодно растут на 10%, а расценки в гостиницах бизнес-класса – на 30%. В сегменте дешевых гостиниц рост еще более интенсивный. И хотя в гостиничном бизнесе возврат инвестиций растянут во времени, по показателям брутто-доходности они превосходят вложения в жилую и офисную недвижимость.

Финансовый расчет: хостел

Готовый бизнес-план: гостевой дом

Свой тренинговый центр за 55 000 руб. Можно вести бизнес онлайн!

В стоимость входят комплект материалов для очного проведения всех программ + 2 дня живого обучения онлайн. Бессрочное право проведения 10 программ. Никаких дополнительных отчислений и платежей. Запуск за 2 дня.

Строительство малых гостиниц менее рискованно, нежели возведение крупных и средних отелей. Здесь можно обойтись собственными средствами, не прибегая к банковским займам. Например, в средней полосе России можно выстроить коттедж и оборудовать его под мини-отель среднего класса всего за $30-50 тыс. Малая гостиница более высокого класса обойдется в $200-300 тыс. При этом рентабельность малого гостиничного бизнеса может колебаться в пределах 15-80%.

Несмотря на то что в Москве существенную поддержку развитию гостиничного бизнеса, в том числе и малого, оказывает столичное правительство, пригодных под строительство земельных участков для всех желающих не хватает. Точнее, нехватка участков ощущается только на первичном столичном земельном рынке. Можно без проблем найти участок на вторичном рынке, однако стоимость его сокрушит энтузиазм любого инвестора. При цене на землю $7-8 млн., инвестиционная привлекательность гостиничного проекта мгновенно угасает.

Строительство и обустройство малой гостиницы среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в $5 млн. с учетом покупки участка земли на вторичном рынке. На подготовку разрешительной документации обычно уходит не менее одного года, плюс год – на строительство. Помимо номерного фонда, такая гостиница обычно имеет ресторан, небольшой бар, конференц-зал и бизнес-центр.
Вложенные деньги вернутся не раньше, чем через пять лет. Если же на строительство брался банковский кредит, то, с учетом выплаты процентов, процесс окупаемости проекта растянется на семь-восемь лет.

Быстрее окупаются также мини-гостиницы высокого класса (4-5 звезд).

Лицензирование гостиничного бизнеса не требуется. Лицензия потребуется только бару или ресторану при отеле – на торговлю алкоголем. Сертификация гостиничных услуг для присвоения отелю класса – «3 звезды», «4 звезды» – носит сугубо добровольный характер.

Гостиничный бизнес: Реклама

Малые гостиницы почти не тратятся на рекламу. Главную роль в деле привлечения клиентов играет «сарафанное радио»: информация о гостинице передается от одного клиента к другому. На втором месте по эффективности стоит реклама в Интернете.

Продуктивно работает реклама на вокзалах и в аэропортах. Новые отели проводят также презентации, на которые приглашают представителей туристических фирм и сотрудников бизнес-центров, расположенных по соседству. Эффект от использования всех этих способов рекламы и PR вполне сопоставим с проведением широкомасштабной кампании в СМИ. Некоторые гостиницы используют метод «личных продаж».

Гостиничный бизнес: Особенности малых гостиниц

Отличительная особенность и конкурентное преимущество любой малой гостиницы – индивидуальное отношение к каждому клиенту. В огромных отелях обслуживание постояльцев поставлено на поток. Но это нравится не всем. Многие люди хотят останавливаться там, где можно чувствовать себя как дома.

В небольшом отеле гораздо легче создать атмосферу домашнего уюта. Часто своих постояльцев гостиничный персонал знает даже по именам, каждому уделяется внимание, учитывая индивидуальные пожелания и привычки.

Малые гостиницы работают в одном ценовом диапазоне со средними и крупными отелями. Цены диктует рынок, который един для всех. Расценки зависят только от класса мини-отелей. Максимизация средней цены продаж не всегда способствует развитию бизнеса. Ведь в гостиничном деле очень важно соблюдать соотношение между стоимостью и качеством обслуживания.

Благополучие гостиничного бизнеса во многом зависит от персонала. Его нужно набрать, обучить и постоянно «держать в тонусе». Причем малыми силами можно обойтись только в дешевых гостиницах. В отелях бизнес-класса (3 звезды) персонала должно быть столько же, сколько номеров в гостинице. А в 4-5-звездочных отелях штат персонала численно превосходит количество номеров.

Еще одна серьезная проблема малых гостиниц – значительные переменные расходы на содержание небольшого номерного фонда. Постояльцы в них меняются часто, и так же часто приходится менять белье, проводить генеральную уборку номера. Решение этой проблемы – в объединении нескольких гостиниц в сети или ассоциации. Это позволяет сообща закупать по оптовым ценам чистящие средства и прочие расходные материалы, заказывать со скидками изготовление рекламной продукции, экономить на совместном обучении и повышении квалификации персонала.

Гостиничный бизнес очень зависим от сезонности. В разгар лета мест в московских отелях не хватает, в другие месяцы они недобирают клиентов. Большим отелям в «мертвый сезон» приходится избавляться от лишнего персонала, сокращать объемы закупок продукции для ресторанов и обслуживания номерного фонда. Малые гостиницы зависят от сезонности меньше, и это их большое преимущество.

Как способ привлечения клиентов в межсезонье большие отели активно используют предоставление скидок на проживание. Малым гостиницам, имеющим небольшое количество номеров, это не очень выгодно. Тем не менее, скидки практикуют и они.

Источник