Гостиничные номера для инвестиций

Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.

Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.

В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.

Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.

Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.

«Подводные камни» инвестиций в номера

Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.

Читайте также:  Тинькофф инвестиции 25000 2021

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.

Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью. , это обезопасит инвестиции от непрофессиональных решений, которые может принять маленький отельер. , крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии. После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц ( , Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер). Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие , имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).

Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя. Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации. Помимо этого, отельный номер как актив обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошёл одному инвестору, но, возможно, совсем не подойдет другому.

Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.

Плюсы Минусы
низкий «порог входа» Риски простоя
при плавающей ставке
управление осуществляет
оператор отеля
чужая юрисдикция сделки
стабильная доходность ограниченность влияния
на маркетинг гостиницы

Перспективы рынка

Как отметили участники Serviced Apartments Summit, прошедшего в Лондоне в 2014 году, рынок инвестиций в гостиничные номера стремительно растет, особенно в последние три года.

Лондон был неслучайно выбран центром проведения этого саммита: по данным Savills, в Лондоне лишь 1,6 номеров приходится на , в то время как и Гонконге по 5,7 и 5,3 соответственно. Таким образом, Лондон является одновременно рынком с ожесточенной конкуренцией инвесторов, но в то же время обладает высоким инвестиционным потенциалом.

Не стоит забывать, что доходность инвестиций в гостиничные номера зависит от потока постояльцев. С этой точки зрения, серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу составляет быстрорастущий сегмент аренды частного жилья, а также , которые существенно упростили аренду зарубежной недвижимости у частных лиц без посредников.

Возможность инвестировать в свои номера предлагают такие гостиничные сети как Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Суммируя все вышесказанное, можно сформулировать несколько общих советов для инвесторов:

  • необходимо внимательно изучать гостиничный рынок страны, где находятся объекты для инвестиций;
  • изучать возможности создания кредитного «плеча» для инвестиции — оно существенно повысит доходность;
  • многостраничный контракт на иностранном языке действительно лучше читать;
  • сфокусировать свое внимание на трех- или четырехзвездочных, а не на пятизвездочных гигантах класса люкс;
  • не пренебрегать предложениями провинциальных отелей — они могут быть не менее доходными, чем столичные;
  • первоочередное внимание уделить объектам в Австрии, Великобритании и отелям во Франции — они славятся надежностью инвестирования.

Источник

Плюсы и минусы инвестиций в гостиничные номера

Наряду с множеством других возможностей, особенно выделяются инвестиции в гостиничную недвижимость. Сегодня вам вовсе не обязательно приобретать гостиницу целиком – достаточно купить номер в отеле. Такой схемой пользуются многие застройщики как в России, так и за рубежом, что позволяет финансировать проекты уже на стадии строительства.

Для инвестора же покупка гостиничного номера может стать источником пассивного дохода.

Инвестиции в гостиничные номера: преимущества

1. Относительная доступность

Если сравнивать стоимость гостиничных номеров с ценами на полноценные дома, то первые заметно дешевле. Конечно, покупка квартиры обойдется еще дешевле, однако если подыскать варианты с равной площадью и качеством, то разница окажется не так уж велика. При этом даже если у инвестора достаточно средств на покупку особняка, будет разумнее вложить их в гостиничные номера в разных отелях или даже странах, что обеспечит портфелю диверсификацию.

2. Передача управленческих полномочий

Важным отличием гостиничной недвижимости от других ее видов является тот факт, что номер находится под управлением администрации отеля. Хотя часто инвестор может и сам заниматься управлением, в большинстве случаев собственники заключают договор аренды с отельером.

С практической точки зрения это означает, что купив номер в отеле, инвестор получает источник пассивного дохода, что особенно важно при инвестировании в зарубежную недвижимость.

3. Быстрый заработок

При покупке номера в готовом отеле инвестор начинает получать доход практически сразу, в то время как многие другие виды недвижимости требуют, как минимум, времени на поиск арендаторов. Правда, при инвестировании в строящиеся отели, потребуется время на завершение работ, но и условия покупки там обычно намного выгоднее.

4. Диверсификация

Как правило, основу инвестиционного портфеля составляют однокомнатные квартиры или студии. И чтобы диверсифицировать свои вложения, отлично подойдет покупка гостиничного номера.

Инвестиции в гостиничные номера: риски

1. Низкое повышение стоимости

В отличие от других видов недвижимости, стоимость гостиничных номеров растет медленно, поэтому такие инвестиции рассчитаны на длительный срок.

2. Местоположение

Для успеха инвестиций недостаточно просто купить номер в отеле. Очень важную роль играет выбор места. Как следствие, инвестор ограничен популярными туристическими направлениями и оживленными деловыми центрами. В каком-то смысле, инвестируя в отели, собственник также инвестирует в гостиничный бизнес.

3. Конкуренция

Не стоит сбрасывать со счетов и высокий уровень конкуренции, характерный для популярных курортов. Прежде чем принимать окончательное решение, тщательно проанализируйте соотношение спроса и предложения на рынке.

4. Выбор отельера

Наконец, огромную важность имеет выбор управляющей компании. Чем известнее оператор, тем больше у него шансов привлекать клиентуру, от чего зависит и стабильность дохода инвестора. Лучше всего купить номер в отеле известного международного бренда.

Источник

Стоит ли купить номер в отеле в собственность

Не секрет, что недвижимость относится к числу самых безопасных видов капиталовложений. Это реальный актив, который не может полностью обесцениться, который, как правило, растёт в цене и который можно сдавать в аренду. Среди прочих вариантов выделяется такой вид недвижимости, как отели.

Возможности инвестора на гостиничном рынке

Самый очевидный вариант инвестирования в гостиничную недвижимость – это покупка отеля целиком. Однако такая сделка обойдётся в гигантскую сумму и для большинства вкладчиков не подходит.

Более доступный вариант – купить номер в отеле в собственность. Такая практика давно пользуется популярностью на западе. Для компании-застройщика это хороший способ привлечь дополнительные средства, а для вкладчика – способ приобретения выгодного актива.

Тем не менее, как и у любого другого актива, у гостиничных номеров и апартаментов есть свои преимущества и недостатки. В каких же случаях инвестиции в гостиничную недвижимость оправданы?

Что получает владелец номера в отеле?

— Во-первых, стоит затронуть тему прибыли. В большинстве случаев номер в отеле выгодно отличается от жилья с точки зрения окупаемости и доходности. Если подобрать отель в действительно востребованном курорте, с продолжительным высоким сезоном, с динамично развивающейся туристической отраслью, можно рассчитывать на доходность 8% и более.

— Во-вторых, доход, получаемый от работы отеля, является пассивным. Владелец номера заключает договор с управляющей компанией (гостиничным оператором) и передаёт собственность в аренду. Другими словами, это инвестиция из категории «купил и забыл».

— Как собственник вы вправе занимать свой номер некоторое время в году совершенно бесплатно. Многие инвесторы решают купить номер в отеле в собственность именно для того, чтобы было где поселиться во время отдыха. В отличие от домика у моря, который будет простаивать без дела в ваше отсутствие, гостиничный номер в остальное время сдаётся другим постояльцам.

— Когда инвестируешь в жильё или коммерческие объекты (торговые помещения, офисы и т.п.), главная проблема – суметь грамотно настроить их работу. Необходимо проанализировать цены в городе и в районе, найти арендаторов, заниматься обслуживанием помещений и т.д. При инвестировании в отели всё это вы перекладываете на плечи гостиничного оператора, а последний является профессионалом своего дела, особенно если отелем управляет известный бренд.

— Отель может привлекать постояльцев из самых разных стран. Когда падает спрос со стороны европейцев, к примеру, гостиница может переориентироваться на гостей из Азии. Это даёт гибкость, что немаловажно для гостиничного бизнеса.

С какими проблемами можно столкнуться?

— И снова о цене. Стоимость номера в отеле может достигать немалой суммы, особенно если речь идёт о роскошных 5-звёздочных гостиницах. Впрочем, всегда есть и более бюджетные варианты, тем более что бóльшую часть туристов привлекают именно отели средней ценовой категории. Кроме того, в качестве альтернативы инвестор может выбрать не развитый рынок (где цены очень высоки), а развивающийся – например, Арабские Эмираты, где индустрия гостеприимства развивается впечатляющими темпами.

— Тот факт, что отелем управляет гостиничный оператор, означает, что сам инвестор никак не может повлиять на политику отеля. Если вы привыкли самостоятельно управлять активами, возможно, стоит подыскать другой вариант. Но тем, кто рассчитывает именно на пассивный доход, такие условия только на руку.

— Продать гостиничный номер сложнее, чем квартиру, что характерно для большинства видов коммерческих объектов.

— Если инвестор решает инвестировать не в отдельный номер, а в мини-отель, он вынужден будет вложить в этот бизнес все свои силы. При этом рассчитывать на помощь гостиничного оператора не стоит. Как правило, отельеров не интересует недвижимость с номерным фондом менее 100 единиц.

Источник

Читайте также:  Какие инвестиции необходимо сделать чтобы открыть предприятие по производству шариковых ручек
Оцените статью