Формула окупаемости коммерческой недвижимости

• заводы;
• склады;

• гостиницы;
• рестораны;
• автомойки;
• спортивные залы.

Преимущества

И если в 2016 году более половины россиян предпочитали с точки зрения вложения средств именно жилье, то сегодня покупать квартиры и апартаменты готовы уже менее половины жителей страны (данные Аналитического центра Национального агентства финансовых исследований).

Жилая недвижимость перестает интересовать инвесторов, что вполне объяснимо: цены на жилье не только не растут, они снижаются. Возможно, не так, как хотелось бы обычным покупателям, но достаточно, чтобы расстроить инвесторов. В то же время, чтобы получать доход от аренды, необходимо дополнительно вложиться: провести ремонт, купить необходимую мебель и технику. А размер так называемого «входного билета» в коммерческом секторе уменьшился, что сделало его доступным для частных инвесторов.

Еще одна причина интереса вкладчиков – относительно быстрый срок окупаемости. Для квартир этот показатель превышает 20 лет, а возможность возместить затраты на покупку помещения, например, для стрит-ритейла появляется через 10-12 лет.

Отчего такая разница? Дело в заполняемости: в квартирах принимают в расчет заполняемость 7,5 месяца в году, а в правильном коммерческом помещении – 12 месяцев. Коммерческая недвижимость известна своей высокой доходностью (офисная – 6-7%, торговая – 7-8%, гостиничная – от 9 % и выше).

Есть и другие плюсы:

• приносит пассивный доход в течение долгого времени;
• стоимость объекта растет от года в год;
• может использоваться в качестве залога для кредита (о кредите под залог коммерческой недвижимости мы писали тут).

Минимальная сумма, необходимая сегодня для приобретения коммерческой площади, в среднем составляет 3-5 млн рублей.

С чего начать?

Определиться со сроком и суммой инвестиций. При инвестициях в строительство на этапе котлована, также придется учесть сроки строительства и возможные задержки. Не стоит забывать о налогах и возможных рисках.

На конечной цене скажутся:

1. износ помещения;
2. особенности локации;
3. затраты на ремонт;
4. изменения в законодательстве;
5. риск стать жертвой мошенничества.

Выбор стратегии

Важный момент для инвестора в коммерческую недвижимость – выбор стратегии инвестирования. Одни инвесторы ищут максимальную рентабельность, другие рассчитывают на высокую ликвидность интересующего объекта, третьи прежде всего обращают на престижность.

Рентабельность.

Показатель экономической эффективности, характеризующий доходность предприятия. Другими словами, это соотношение доходов и расходов. Так, торговое помещение для стрит-ритейла может приносить в среднем 11-13% годовых. Порог входа будет составлять примерно 6-8 млн рублей, а на наиболее популярные помещения – 10-15 млн рублей.
Ликвидность.

Характеристика активов, определяющая, как быстро они могут быть проданы по цене близкой к рыночной. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

Например, в 2015 году здание в умирающем Детройте можно было купить за $500 – по цене намного ниже рыночной. Конечно, ликвидным такое здание считаться не будет. Чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Тем не менее многие инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты, которые можно быстро превратить в наличные.
Престижность.

Инвестируя средства в объекты недвижимости, нужно учитывать также степень престижности местоположения, а также динамику спроса и предложения на объекты в этом месте. Элитные помещения чаще всего имеют довольно высокую цену, что может влиять на их ликвидность. В то же время, престижная недвижимость почти не теряет в цене, поэтому популярна в качестве долгосрочных инвестиций.

Как заработать на инвестировании: аренда, покупка или строительство?

1. Инвестирование в строительство. С начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но здесь велика опасность столкнуться с мошенником или банкротством застройщика. Кроме того, если вы строите здание не для собственного бизнеса, помещение будет приносить убытки, пока не найдутся арендаторы или покупатель. Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала.
2. Наиболее популярным способом вложения средств, дающим постоянный высокий доход, считается предоставление площадей в аренду. Среди плюсов: не нужно платить за управление капиталом, можно получать пассивного дохода, содержание и ремонт помещения ведут арендаторы. Среди минусов – низкая ликвидность.
3. Покупка – наиболее распространенная стратегия инвестиций. Как правило, компании-арендаторы редко меняют офисы, располагаясь на одном месте годами. Из недостатков: необходимость поиска арендаторов, необходимость управлять объектом (если собственник не передал его в управление), низкая ликвидность: некоторые объекты могут находиться на продаже годами.

Выбор объекта инвестиций

Первое, что необходимо сделать перед покупкой – собрать данные о потенциальных объектах и проанализировать. Оценить состояние того или иного рынка помогает, например, участие в выставках коммерческой недвижимости.

Принимая решение, важно:

1. владеть информацией об экономической ситуации в сегменте;
2. разбираться в юридической составляющей процедуры;
3. иметь представление о специфике налогообложения коммерческой недвижимости.

Для прироста начальных инвестиций нужно обратить внимание на рынки с высоким потенциалом, в то же время доступные.

Оценка финансовой составляющей вложения

Важно помнить и о том, что инвестиционные расходы складываются не только из стоимости объекта, но и сопутствующих затрат:

• расходы на юридическое сопровождение сделки: оплата госпошлины, услуг риелтора, нотариуса, переводчика;
• коммунальные платежи;
• страхование коммерческой недвижимости или создание резервного фонда на случай непредвиденных расходов;
• налоги на недвижимость, на прибыль и др.

Стоимость самого объекта, к сожалению, не единственная статья расходов инвестора.

Прогноз прибыли

Один из важнейших критериев при выборе недвижимости – доходность инвестиций, то есть отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.

Часто начинающие инвесторы ожидают мгновенной прибыли, что в случае с вложениями в недвижимость невозможно. При работе с такими активами нужно рассчитывать на долгосрочные вложения.

Доходность и окупаемость.

Финансовые показатели, которые определяют привлекательность объекта для инвестора. При расчетах многие забывают о важных переменных, влияющих на итоговые значения окупаемости и доходности. Как правило, окупаемость определяется делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год.

Доходность же, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Доходность (%) = Поступления от аренды в течение года / Стоимость объекта недвижимости.

Нужно учесть также некоторые переменные — ставка дисконтирования.

Этот показатель учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется с помощью умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

• i – процентная ставка;
• n – номер периода.

Условия по индексации ставки – непременный пункт любого договора аренды. Повышение аренды обычно ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.
Эксплуатационные расходы, не вошедшие в платежи за аренду:

• отопление;
• капитальный ремонт;
• услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Эти статьи расходов обычно не оплачиваются арендатором, сокращая чистый доход от объекта. Так эксплуатационные расходы для офисов, которые входят в состав больших офисных центров могут достигать 20% от суммы аренды.
Налог на доходы и другие налоговые отчисления.

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Нужно ли оформлять помещение на физическое лицо, ИП или организацию? Для каких целей приобретается объект – сдачи в аренду или собственного бизнеса? Все это будет влиять на налоговые отчисления и чистую прибыль.
Процент простоя.

Даже самые ликвидные помещения время от времени пустуют. Сюда же относятся так называемые «арендные каникулы» (их предоставляют арендатору на время ремонта).
Горизонт инвестирования.

Этот показатель влияет на значение средней доходности за определенный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Так определяют доходность объекта с помощью величины доходов (NPV) и рассчитывают по формуле:

• OP_i – операционная прибыль.
• K_i – величина инвестиций в объект недвижимости.
• TR_i – величина доходов от аренды.
• VC_i – величина текущих годовых издержек в 1-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта (Ток) определяется соотношением приведенной величины операционной прибыли.

(NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

• N_i – номер 1-го года, когда дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной.
• ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в 1-й год владения недвижимостью.
• NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в 1-й год владения.

Как получать прибыль, не занимаясь управлением?

Для тех, кто хочет только получать доход, не тратя времени на развитие и управление объектом, есть такое понятие, как пассивное управление коммерческой недвижимостью. Именно в коммерческой недвижимости на сегодняшний день лучше всего развито делегирование управления.

Управляющие компании готовы обеспечить инвестору безопасность и гарантию стабильного притока прибыли, отвечая за решение любых вопросов. Передав управления профессионалам, инвестор высвобождает время и не тратит энергию на построение моделей стратегического и тактического управления объектом.

Выгоды от вложения средств

К плюсам такого вложения денег можно отнести:

• сохранности вложений;
• снижение влияния инфляции на капитал;
• регулярный высокий доход;
• возможность контролировать вложенный капитал.

Вложения в коммерческую недвижимость (в том числе зарубежную, рынок которой гораздо стабильнее российского) остаются достаточно надежным способом инвестиций: они регулярно приносят доход, превышающий уровень инфляции, и дают возможность зарабатывать, не участвуя в управлении объектом. Разве это не то, о чем мечтает любой инвестор?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу

Арендный бизнес — один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности.

Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.

Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.

У данного похода есть две разновидности.

1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.

2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.

Подход покупателей.

У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв.м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:

1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции.

2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.

3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.

Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.

Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.

Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.

Подход оценщиков.

Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.

Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.

В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.

Выводы

Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.

Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.

Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)

Источник