Фонды недвижимости reit доходность

REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора

Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.

REIT: что это такое

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

• имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
• ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
• гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

• Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
• Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
• Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
• Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
• Надежность.

Минусы REIT

• Больше подходит для активных инвесторов. Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят. Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

• Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

Как вложиться в REIT

Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.

Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).

ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).

Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.

Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.

ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.

Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

Преимущества ЗПИФн:

• Простота вложений: инвестору не нужно самому заниматься поиском квартир для покупки, их улучшением и перепродажей — все это берет на себя управляющая компания.
• Сравнительно невысокий порог входа: стоимость паев выше, чем акций или ETF REIT, но все же не сравнится с ценой недвижимости. Обычно речь идет о сотнях тысяч или паре миллионов рублей.
• Высокая прозрачность: управляющая компания обязательно регулярно публикует отчеты фонда, и инвестор может проследить за тем, что происходит с его деньгами.
• Надежность: деятельность ЗПИФн регулируется государством, за ней следит специальный депозитарий. Активами фонда распоряжается управляющая компания — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
• Имущество фонда принадлежит пайщикам: если у управляющей компании или фонда возникнут финансовые трудности, средства фонда перейдут под управление другой компании. Вложенный капитал не сгорит.
• Налоговые льготы: многие ЗПИФ создаются под конкретные проекты или оптимизацию владения недвижимостью, поскольку имеют налоговые льготы.

Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть

• Не все фонды приносят хорошую доходность.
• Ликвидность часто чуть ниже, чем у REIT: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, чаще всего ваши деньги остаются в фонде до окончания его срока действия (по закону это от трех до 15 лет).
• Риски плохого управления: перед тем, как вложиться в ЗПИФн, нужно внимательно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
• Частному (неквалифицированному) инвестору доступно не так много ЗПИФ: многие фонды, которые приносят хорошую прибыль, создаются под определенные проекты, то есть фактически только для своих.
• Главная проблема: возможное обесценивание со временем объекта недвижимости, который составляет «тело» фонда, а значит, возможные убытки пайщиков, когда фонд через 5—15 лет расформируется.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.

Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Источник

Недвижимость фондов REIT: пользоваться легко, а владеть сложно

Пандемия 2020 года осложнила перспективы многих отраслей мировой экономики, но в некоторых из них тренды стали более понятны и доступны широкому кругу инвесторов.

Так, уже до кризиса многие профессиональные инвесторы в недвижимость увеличивали вложения в объекты, востребованные в условиях шеринговой экономики при постоянно стареющем населении: дома престарелых, апартаменты и коливинги. При этом предполагалось, что для арендаторов — экономически активных людей — шеринговая экономика обеспечивает комфортную жизнь, где необходимость владеть собственностью не является ограничивающим фактором. Самое молодое из экономически активных поколение Z и вовсе не стремится к владению недвижимостью. Эта тенденция только укрепилась за время пандемии, и пока маловероятно, что поменяется после нее.

С одной стороны, вроде бы все здорово и удобно — не надо ничего покупать, любую вещь для жизни и работы можно взять в аренду на нужное время и пользоваться прямо сейчас: машину, квартиру, офис, дом на время отпуска, технологии, развлечения.

С другой стороны, в такой модели деньги концентрируются в руках собственников недвижимости, а экономически активный средний класс только тратит — пользоваться можно всем, но собственные активы не увеличиваются. Разрыв между менее обеспеченными и богатыми усиливается, и все больше людей не столько не хочет, сколько не может себе позволить чем-то владеть из-за непропорционально растущих в последние десятилетия относительно доходов цен на недвижимость.

При этом на доступном для большинства людей уровне инвестиции в недвижимость часто ограничены покупкой квартиры или небольшого коммерческого помещения под сдачу в аренду. Инвестиции же в отель или востребованные сейчас дата-центры и вовсе могут показаться дорогостоящим вложением, доступным немногим.

Поучаствовать в росте шеринговой экономики на стороне собственников недвижимых активов можно и с небольшим чеком. Простым способом будет покупка акций REIT-фондов (real estate investment trust). Так, в США их собственниками сейчас является примерно четверть населения — более 87 млн американцев.

Созданные в 1960 года на волне либерализации рынков капитала фонды REIT профессионально занимаются инвестициями в недвижимость в различных секторах — от дата-центров и телекома до торговых помещений и жилья. Их акции ликвидны, приносят дивидендную доходность, порог входа минимален (не нужно обладать суммой, необходимой для покупки целого объекта), с инвестора снимаются все заботы об управлении недвижимостью. Такие фонды отличаются льготным налогообложением со стороны регуляторов, а также правилами, обязывающими направлять прибыль инвесторам (например, Налоговое управление США признает фонд REIT, если на дивиденды распределяется 90% налогооблагаемой прибыли). Сейчас в мире около 40 стран имеют соответствующие режимы для обращения REIT, в том числе все страны G7.

Почему инвестиции в REIT могут быть актуальны сейчас

С начала 2020 года стоимость крупнейших в мире фондов недвижимости в среднем снизилась на 15–20%, а для некоторых падение было еще более ощутимым. Так, стоимость фонда коммерческой недвижимости (торговых моллов) Simon Property Group ($SPG) сократилась на 45%, до $65,5 за акцию, фонда коммерческой недвижимости Macerich ($MAC) — на 74%, до $6,8, фонда Welltower ($WELL), инвестирующего в объекты, связанные со здравоохранением (дома престарелых и др.), — на 32%, до $55,8. Общая стоимость акций таких фондов на крупнейшем рынке, в США (более 2/3 мирового рынка), сократилась примерно на $220 млрд — до $1,18 трлн.

Кризисы затрагивали фонды REIT и раньше. Во время ипотечного кризиса 2007–2008 годов капитализация американских фондов REIT снизилась на более чем 56%, до $192 млрд. Но после принятых регуляторами мер по поддержке экономик в США и странах ЕС рынок восстановился менее чем за три года, и с тех пор рос темпами оценочно около 14% годовых, таким образом удваиваясь каждые пять-шесть лет.

Нынешнее падение может также оказаться кратковременным: активы фондов обычно представлены ликвидными объектами недвижимости, стоимость которых в долгосрочном периоде, как правило, не снижается.

Например, в США в результате распродаж на фондовом рынке в 2020 году стоимость торгуемых REIT упала на 19%, при этом фундаментальные показатели фондов выглядят неплохо:

• достаточно стабильные балансы (недвижимость не подешевела кратно);
• доступ к недорогому финансированию на рынках капитала в результате общего снижения ставок (при этом, по данным NAREIT, уже после значительного снижения в мае 2020 года фонды REIT держали в высоколиквидных средствах и на счетах примерно 2,5х своих годовых процентных расходов и имели доступ к кредитным линиям в объеме еще на 7,5х);
• привлекательные оценки из-за распродаж на волне общего пессимизма на фондовом рынке в ожидании второй волны пандемии.

REIT vs. S&P 500

Общий объем фондов REIT в США без учета долговой нагрузки составляет около $3 трлн, из них публично торгуются фонды со стоимостью активов в $2 трлн, еще $1 трлн в активах принадлежат непубличным структурам. Капитализация торгуемых фондов на начало 2020 года составляла около $1,4 трлн по индексу FTSE Nareit All REIT, в 2019 году общий объем дивидендов, выплаченных инвесторам, составил $69 млрд. Это соответствует доходности более 4% годовых, что в два раза выше дивидендной доходности S&P 500 в 1,9%.

Перспективные секторы REIT

Крупнейший аналитический центр NAREIT и биржа FTSE выделяют 13 секторов недвижимости, которыми владеют, а в ряде случаев и управляют фонды REIT.

По оценке NAREIT, с начала года наиболее значительный рост показали дата-центры (Equinix, $EQIX) и инфраструктура (American Tower, $AMT и SBA Communications, $SBA). Достаточно устойчиво в ситуации пандемии выглядит и недвижимость промышленного назначения (например, Prologis, $PLD). В списке лидеров по доходности за этот год, хоть и с меньшими значениями, и фонды жилой недвижимости.

Наиболее пострадали в пандемию фонды REIT, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, в частности на объектах розничной торговли, гостиницах и резортах. Так, например, снижение стоимости высококачественного портфеля гостиничной недвижимости Hersha Hospitality ($HT) с начала 2020 года составило более чем 58%, до $5,7 за акцию. Тем не менее фонды, управляющие первоклассными отелями и гостиницами в престижных местах вроде Майами, Бостона, Вашингтона и других городов США, могут восстановиться благодаря устойчивым к кризису состоятельным клиентам, несмотря на возможную конкуренцию со стороны Airbnb и общее сильное падение спроса из-за пандемии.

Как выбирать REIT и что нужно знать

В целом при выборе фонда REIT, помимо отраслевой специализации, географии бизнеса и ключевых показателей вроде соотношения цены акции к NAV, прибыли от операционной деятельности к процентным платежам, нужно оценивать и тренды в соотношении долга к собственному капиталу, наличие свободной (необремененной) недвижимости, дюрацию долга, а также основные юридические обязательства фонда по заемному финансированию.

Инвестировать в REIT может быть хорошей инвестиционной идеей для широкого круга частных инвесторов из России. Уровень риска у таких вложений в различные сектора недвижимости умеренный, горизонт инвестирования — средне- и долгосрочный. Дивидендный поток в обеспеченных недвижимостью долларовых активах вполне стабильный и довольно высокий — 4–7%, при удачном стечении обстоятельств его можно будет дополнить доходом от роста капитализации самого фонда REIT. При этом нужно быть готовыми к высокому налогу (для нерезидентов США он может составить до 30%) и необходимости подавать соответствующие налоговые декларации.

* Не является инвестиционной рекомендацией

Источник