Фонд прямых инвестиций недвижимости

Почему ЗПИФ недвижимости а не REIT?

Самый частый вопрос, который я слышу, когда говорю о ЗПИФах недвижимости это вопрос «Зачем они нужны, если есть REIT?». И действительно, кому придет в голову покупать непонятные российские фонды, когда есть надежные, проверенные временем зарубежные фонды REIT?

Попробую сравнить эти два варианта, и оценить так ли они равнозначны, и так ли очевиден выбор.

DISCLAIMER: это короткая заметка о том, чем на самом деле являются REIT’ы. Это не полноценное сравнение ЗПИФН и REIT, поэтому очевидные преимущества и отличия тех и других не приведены сознательно. Я не агитирую за тот или иной вид инвестиций и в моем личном портфеле есть и те и другие.

Зачем вообще недвижимость в портфеле частного инвестора?

Банальные версии звучат так:

• Недвижимость всегда растет в цене;
• Недвижимость гарантированно защищает от инфляции;
• 30% состояния самых богатых людей это недвижимость;
• Недвижимость никогда не отберут;
• Не нужно никаких знаний.

Конечно, все это не совсем верно, и легко найти аргументы против каждого из этих утверждений.

На мой взгляд, основная задача недвижимости — это психологическое спокойствие, которое дает недвижимость, и это становится особенно важно, когда вы начинаете изымать часть дохода на потребление.

Если Ваш портфель состоит из акций, то в периоды высокой волатильности, до конца непонятно, сколько вообще денег Вы можете изъять в этом месяце, ведь портфель упал на ХХ% и аналитики прогнозируют великую депрессию. Недвижимость дает психологическое спокойствие от наличия относительного минимального дохода, который в любом случае поступит на счет.

Да, цены на недвижимость волатильны, но мы не знаем точных оценок до момента продажи, поэтому психологически владеть таким активом проще. И недвижимость отлично дополняет портфель акции/облигации, снижая волатильность, повышая предсказуемость дохода, и как следствие, снижая количество бессонных ночей инвестора.

Так, подходят ли REIT’ы для этой задачи?

Как все знают, REIT — Real Estate Investment Trust, фонды недвижимости, которые инвестируют в:

• Недвижимость (жилую, коммерческую, офисную, гостиничную, тюрьмы, дома престарелых, дата центра, лесные угодья, базовые станции операторов и так далее) — Equity REIT
• Ипотечные ценные бумаги — Mortgage REITs
• И то и другое ( Hybrid REIT)

Согласно законодательству США, REITs должны распределять между своими инвесторами не менее 90% дохода. Выглядит как отличная альтернатива прямому владению недвижимостью, но так ли это?

Минусы REIT’ов и почему REIT ≠ Недвижимость

Корреляция с рынком акций

Главное отличие, Рейты — это по сути обычный бизнес управляющей компании, акции которой свободно торгуются на открытом рынке, и, в зависимости от рыночной ситуации могут иметь волатильность как у акций, или больше. При этом корреляция с рынком акций близка к единице, то есть держа в качестве альтернативы в портфеле фонды REIT, вы получаете волатильность такую же или больше чем у акций (последние два кризиса — 2008 и 2020 Рейты падали сильнее других акций).

Корреляция близка к единице бОльшую часть времени (сравнение широкого фонда рейтов VNQ с ETF на S&P500)

Вряд ли такая «недвижимость» добавит инвестору спокойствия в кризисный период.

Кредитный риск, высокая чувствительность к рыночным циклам и процентным ставкам

Если Вы считаете, что покупая акции REIT’а, вы покупаете долю в объектах недвижимости, то это не совсем так. Проблема в том, что все REIT’ы используют кредитное плечо, и их закредитованность постоянно растет, а значит REIT подвержен кредитному риску и риску банкротства. Пока процентные ставки на нуле — долг не проблема, но будет ли так продолжаться вечно?

Согласно балансовому годовому отчету одного из крупнейших фондов в сфере торговой недвижимости — Simon Property Group, бОльшая часть объектов куплены на кредитные средства:

• Assets (балансовая стоимость объектов) без аммортизации — 38 млрд$
• Debt (долг) — 31 млрд $
• Interest expense (проценты по долгу) — 0,784 млрд $
• FFO (операционный доход) — 3,2 млрд $
• interest expense/FFO = 0,25, то есть даже при столь низких ставках четверть дохода уходит только на обслуживание долга (без погашения тела)
• debt/FFO — 9,6, то есть около 10 лет всю прибыль от деятельности фонда нужно направлять на погашение долга для его погашения, без учета процентов.

Debt/EBITDA по REIT из ритейл сектора, закредитованность у всех примерно одинаково высокая

Похоже ли это на альтернативу прямому владению недвижимости? На мой взгляд нет.

Напротив, в ЗПИФН для неквалифицированных инвесторов запрещено использование кредитных средств, поэтому 100% капитала составляют деньги пайщиков, кредитный риск исключен и это больше похоже на владение долями в недвижимости

Сложность с определением стоимости чистых активов фонда

Недвижимость по международному стандарту отчетности (GAAP) ставится на баланс по цене покупки, и ежегодно амортизируется, и если здание куплено давно то понять его рыночную стоимость (NAV — net asset value) можно только косвенно, через CAP RATE (аналог мультипликатора E/P — «доходность»). Это тот самый «доходный» метод, который используют оценщики и при оценке недвижимости в РФ, в основе которого лежит текущая норма доходности для этого типа недвижимости (CAP RATE) и ее соотношение с текущим денежным потоком (Net Operation Income, NOI, или чистый операционный доход = ЧОД) от сдачи в аренду.

СЧА = ЧОД / НОРМА ДОХОДНОСТИ
NAV = NOI / CAP RATE

Этот метод только приблизительно может позволить посчитать рыночную стоимость имущества фондов, но как и в случае с ЗПИФН, эта стоимость неизвестна до момента продажи и до конца непонятно, какую премию мы платим на рынке к стоимости активов REIT’а.

Защита от инфляции не гарантирована

Проблема в том, что CAP RATE зависит от текущих процентных ставок (выше ставка — выше требования к доходности недвижимости), а та косвенно зависит от инфляции (выше инфляция — выше ставка), поэтому при инфляции недвижимость может даже подешеветь, так как возрастет и стоимость обслуживания долга.

В случае с ЗПИФН, инфляция транслируется в чистый операционный доход (через рост арендных ставок, если это предусмотрено в договоре аренды) и это нивелирует возросшие требования к доходности. В случае с REIT’ами, этот рост может быть съеден ростом стоимости обслуживания долга, что приведет к падению СЧА (в формуле — CAP RATE находится в знаменателе, значит чем он выше, при неизменном операционном доходе, тем ниже расчетная стоимость объекта).

Налог на дивиденды 30%

При покупке зарубежных REIT’ов через российских брокеров, даже при наличии справки w8ben, взимается налог 30% на дивиденды, что делает вложения еще менее привлекательными, так как основной доход такие фонды генерируют именно через распределение дивидендов, а акции как правило находятся в «боковике».

При покупке через зарубежного брокера, взимается обычный налог 10+3%, но зарубежный брокер это дополнительные сложности: комплаенс, издержки при вводе-выводе, риск блокировки активов, ежегодная подача все большего количества документов в российскую налоговую, самостоятельный расчет НДФЛ с бОльшим количеством нюансов, и так далее и бОльшая часть частных инвесторов все равно использует российских брокеров.

При покупке российского ЗПИФН — налог 13%, налоговый агент — УК, или брокер, ничего дополнительно делать не нужно.

Вывод

В отличие от ЗПИФН, REIT’ы не являются прямой альтернативой владению недвижимостью. По существу, они больше похоже на обычные акции обычных компаний, бизнесом которых является покупка объектов недвижимости с кредитным плечом, и сдача их в аренду. Этим компаниям присущи те же риски, что и любому другому бизнесу, вплоть до банкротства, а волатильность и падение в кризисы даже больше чем у акций.

Дает ли это спокойствие и предсказуемость, которое я ожидаю от недвижимости в своем портфеле? Однозначно нет.

В своем портфеле REIT’ы я отношу к классу «акции» а не к классу «недвижимость».

Источник

Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в инвестиционный фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления . Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.

Что такое инвестиционный фонд недвижимости?

Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.

В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.

Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.

Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.

Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.

Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:

• аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
• оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
• регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
• депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.

Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.

Доходность ПИФов недвижимости

Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.

К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.

Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте .

Субъекты ПИФов недвижимости

В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:

• жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
• коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
• земельные участки (с постройками и без них);
• недостроенные объекты;
• реконструируемая недвижимость.

Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.

Виды паевых фондов недвижимости

В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:

• строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
• девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
• земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
• рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
• смешанные – совмещают 2-3 направления.

Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF . Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.

Как стать пайщиком фонда недвижимости?

В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости . Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.

Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.

Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:

• на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
• во время выпуска дополнительных паев , что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
• на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).

Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене. Reklama: Greitieji kreditai internetu, refinansavimas, finansiniai patarimai, paskolos nedirbantiems

Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?

Плюсы

В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:

• не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
• нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
• более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
• возможность распределить риски между несколькими фондами;
• некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.

Минусы

Но придется учитывать и минусы:

• сложно стать пайщиком;
• низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
• длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
• доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
• достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
• не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.

Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы : это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.

Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT .

Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Зарубежные Real Estate Investment Trust ( REIT ) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.

Имеется 3 основных типа REIT :

• рентные – основной доход фонд получает за счет сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находится что угодно – от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
• ипотечные – вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
• гибридные – совмещают оба типа.

По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.

Еще один плюс – подавляющее большинство REIT платят ежемесячные дивиденды , например, Realty Income , Global Net Lease , LTC Properties Inc ., Gladstone Commercial . Для начинающего инвестора это – отличный вариант.

Купить акции REIT можно у любого брокера, который дает доступ на американские и другие иностранные биржи, например Just2Trade .

Источник