Фонд построит в курортной столице России коттеджный поселок премиального класса. Проект под названием «Поселок художников» появится на земельном участке площадью 2,5 Га в районе улицы Ручей Видный.
В рамках реализации проекта планируется строительство 30 элитных двухэтажных вилл площадью от 250 до 290 квадратных метров с эксплуатируемой кровлей, камином и отдельным бассейном-инфинити, а также создание благоустроенной территории с собственными кафе, магазином, кинотеатром под открытым небом, зоной коворкинга, лобным место для совместного проведения досуга, прогулочной зоной, детской и спортивной площадками.
Начало строительных работ начнется в июне 2021-го.
Общий объем инвестиций в создание «Поселка художников» составит 1,5 млрд рублей. Финансирование будет осуществляться за счет собственных средств Фонда «Рентавед», а также привлечения частных инвестиций через закрытый паевый инвестиционный фонд «Рентавед Сочи».
Проект пока открыт для частных инвесторов. Порог входа – от 10 млн рублей.
Доходность инвестиций – 70%. Срок реализации – 2 года.
Срок окончания приема заявок от инвесторов заканчивается 30 мая.
Подать заявку на участие или заказать звонок с подробной консультацией о проекте можно на сайте Фонда коллективных инвестиций «Рентавед»
«Сочи постепенно превращается в город-курорт премиального уровня, становится русским Монако. Катализатором этого выступил коронавирус, из-за которого состоятельные россияне, имевшие виллы за рубежом, столкнувшись с закрытием границ, начали задумываться о приобретении курортной недвижимости в России. Сочи сегодня является лучшей для этого альтернативой в стране. Это единственный город с настолько развитой инфраструктурой, оставшейся после Олимпиады. Благодаря этому местный рынок недвижимости обладает огромным потенциалом для развития сегмента коттеджных поселков с качественной инфраструктурой и высоким уровнем сервиса. Пока таких объектов в городе практически нет, что открывает инвесторам и девелоперам возможность получать хорошие доходы, вкладываясь в них», – отметил Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
«Поселок художников» будет построен в интересной локации – на одном из холмов в окружении парка с прекрасным видом на Черное море. Согласно концепции проекта, разработанной специалистами Фонда «Рентавед», каждая вилла будет реализована с уникальной архитектурой и посвящена одному из известнейших мировых художников. Имя художника будет отражено в отделке, дизайне, интерьере и оформлении дома. Над реализацией проекта будут трудиться архитекторы, входящие топ-5 лучших в России.
Отличительной особенностью «Поселка художников» станет наличие консьерж-службы, которая будет предоставлять постояльцам и жителям полный перечень услуг пятизвездочного отеля.
Ознакомиться с презентацией проекта можно по ссылке.
Источник
Намерения российских властей окончательно решить вопрос с определением статуса апартаментов делают их в моменте одними из самых перспективных для инвестиций объектов недвижимости. Даже несмотря на то, что под влиянием повышенного спроса стоимость квадратного метра в апарт-проектах за 2020 год выросла на 21-24%, потенциал сегмента еще не исчерпан.
Инвестиции в апартаменты выглядят как никогда интересными как с учетом краткосрочной, так и среднесрочной перспектив. Данный сегмент сейчас востребован, понятен и обладает потенциалом для роста.
Причем эффективны они и для арендной, и для спекулятивной стратегии вложения средств.
Об основных плюсах и минусах инвестиций в апартаменты рассказал Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
ПЛЮСЫ
«Вкусная» цена и увеличенная доходность
Приобретая апартаменты, инвестор изначально экономит. Сегодня на рынках Москвы и Санкт-Петербурга разница в цене между апартаментами и аналогичной по характеристикам и метражу квартирой составляет в среднем 15-20%. В отдельных проектах может достигать и 30%. А вот разницы в величине арендных ставок для идентичных квартир и юнитов нет.
Поэтому если инвестор покупает апартаменты для сдачи в долгосрочную аренду, то прибыль будет выше, чем у квартиры. Только лишь за счет более низкой цены покупки доходность с 4-5% автоматически вырастет до 5-7% годовых.
Заработать на инвестициях в апартаменты можно также с помощью спекулятивной модели – покупке на ранней стадии строительства для перепродажи. Динамика стоимости апартаментов схожа с ростом цен на новостройки. Однако если изменения в законодательстве примут, то стоимость апартаментов, признанных жильем, дополнительно вырастет на 15-30%. Поэтому в краткосрочной перспективе спекулятивная модель инвестиций в сегменте очень выгодна.
Ликвидность
Большая часть апартаментов строится в перспективных локациях, где нельзя возвести полноценное жилье. Например, из-за нехватки социальной инфраструктуры. В таких местах апартаменты пользуются большим спросом среди арендаторов, которым не так важны школы и детские сады, как важна возможность быстро и удобно добираться до работы. Если апартаменты находятся в востребованном месте, то проблем со сдачей их в аренду или перепродажей по хорошей цене у инвестора не возникнет.
Также не стоит забывать про многофункциональность апартаментов. Такой объект недвижимости можно сдавать не только как жилье, но и в качестве коммерческого помещения – офиса, зала для занятий, пункта самовывоза. Поэтому в случае изменения конъюнктуры рынка можно быстро переформатировать свой актив, что существенно повышает его ликвидность.
Небольшой порог входа и гарантированный доход
Еще одним немаловажным плюсом, особенно для непрофессионального инвестора, является наличие на рынке довольно большого выбора апарт-проектов с уже имеющимися управляющими компаниями, которые предлагают готовые инвестиционные программы с гарантированным уровнем дохода.
Вложения в апартаменты сервисного типа предоставляет инвестору возможность получать прибыль без необходимости собственного участия в управлении активом. При этом профессиональная УК может заниматься не только долгосрочной, но и более прибыльной посуточной арендой. Уровень доходности сервисных апартаментов на российском рынке сегодня достигает 16% годовых.
Плюс существуют программы, для участия в которых достаточно небольшого бюджета – 300-500 тысяч рублей. В таком случае инвестор приобретает не целый юнит в апарт-проекте, а долю в нем, и получает гарантированный доход исходя из объема вложенных средств.
МИНУСЫ
Фактор нежилья
В законодательстве жестко регламентированы требования к качеству строительства и безопасности объектов жилой недвижимости. Существуют строгие нормы по противопожарной безопасности, естественному освещению, звукоизоляции, усилению перекрытий, уклонам лестниц, которые все застройщики обязаны соблюдать.
При строительстве апартаментов многое остается исключительно на совести девелопера. Поэтому их покупка апартаментов является более рискованной, чем покупка квартиры.
С одной стороны растет вероятность приобрести менее качественный объект. С другой – в преддверии определения статуса апартаментов возникает риск, что уже построенные объекты не будут соответствовать новым нормам безопасности, а затраты на устранение несоответствий легко могут быть возложены на инвесторов и собственников.
Кроме того, программа льготной ипотеки, которая стала мощнейшим катализатором роста рынка жилой недвижимости, на апартаменты не распространяется. Помещения в апарт-проектах в большинстве своем юридически считаются коммерческими, поэтому инвестировать в покупку юнита с использованием доступного кредита под 6,5% не выйдет.
Высокие эксплуатационные расходы
В последнее время в Москве очень существенным для многих владельцев коммерческой недвижимости, в том числе апартаментов, стал налог на имущество. Власти повышают кадастровую стоимость недвижимости из года в год, что делает уплату налога все более обременительной.
Налог на имущество для квартир составляет 0,1% от кадастровой стоимости, реже он повышается до 0,15%. Однако это все равно кардинально ниже, чем налог на имущество с апартаментов, который в большинстве случаев составляет 0,5%, но может быть повышен до 2% от кадастровой стоимости.
Правовая уязвимость
Неоднозначный статус апартаментов делает их собственников менее защищенными в вопросах управления недвижимостью.
Непростой вопрос с содержанием общедомового имущества. В жилом доме все понятно – собственник квартиры является его совладельцем и должен оплачивать содержание. В здании с апартаментами помимо квартир могут располагаться офисы, торговые помещения, комнаты для проведения переговоров или досуга и др. Все эти объекты и помещения по факту также являются общим имуществом, содержание которого ложиться не только на офисы, расположенные в здании, но и на владельцев апартаментов. Не важно, пользуются они им или нет.
Еще один важный момент – управление домом. В жилых домах собственники сами выбирают управляющую компанию, голосуют, принимая на общих демократических основаниях решения по мероприятиям в доме, тарифам и другим вопросам. В апарт-комплексах вполне реальны ситуации, когда застройщик оставляет в собственности часть недвижимости – офисные, торговые помещения, а также какое-то количество юнитов для сдачи в аренду.
Получается, что девелопер становится мажоритарным владельцем с решающим правом голоса. Он может выбрать удобную для себя УК, назначить тарифы на обслуживание дома или вообще ничего не делать. В таком случае у других собственников не будет каких-либо рычагов, чтобы повлиять на его решения.
Источник
«Власти очень сильно помогают тем, что не мешают»
Коллективный фонд прямых инвестиций «Рентавед» приобрёл в Петербурге два здания и готовится купить ещё два. Компанию интересуют исключительно объекты в историческом центре стоимостью от 50 млн до 1 млрд рублей, причём без градозащитных обременений. О том, как москвичам работается в Северной столице, чем хорошо отсутствие взаимодействия с властями, и об интересе арабских инвесторов к Петербургу рассказал руководитель фонда «Рентавед» Руслан Сухий.
глава Фонда коллективных инвестиций «Рентавед»
– Когда и почему компания вышла на петербургский рынок?
– Свой первый объект мы купили осенью прошлого года, но присматриваться к рынку начали раньше. Я родился в Петербурге. Мой отец – военный врач, он много служил в разных уголках страны и познакомился с моей мамой именно в Петербурге. Потом они переехали в Москву, но до сих пор у меня основная часть родственников проживает в Петербурге. В общем, с этим городом меня многое связывает. И каждый раз, приезжая из Москвы, я удивлялся тому, в каком состоянии он находится. Когда пошёл в недвижимость, всегда держал в голове, что было бы интересно здесь поработать. Здесь не такая агрессивная среда для предпринимательства, как в Москве, где всё более конкурентно, более жёстко регламентировано. Там крутятся большие деньги, и маленькому инвестору достаточно сложно найти место под солнцем.
В Москве мы начинали с того, что покупали подвалы и приводили их порядок. Потом занялись первыми этажами: приобретали квартиры и переводили их в нежилой фонд. Однако затем власти ограничили эти возможности. Мы перешли к покупке отдельно стоящих зданий. Сейчас в Москве уже не так много объектов, которые можно приобрести с небольшим бюджетом, чтобы привести в порядок и продать. Петербург в этом плане – перспективный город, он сильно неухоженный, плюс здесь много небольших зданий, с которых можно начать.
– А какая разница в ценах?
– В Москве более-менее приличное здание стоит 150-200 млн рублей. Это будет совсем маленький объект, и в хорошей локации его ещё нужно поискать. Там всё давно разобрали и привели в порядок. Найти рухлядь можно, но сложно.
А в Петербурге можно идти по Невскому, зайти во двор на Лиговке и найти дом, где как будто только что закончилась война. На аукционах города, которые я смотрел, был ценник в 30-40 млн рублей. Это небольшие деньги для инвесторов, даже для одного, не говоря уже про фонд коллективных инвестиций. Плюс недвижимость в Петербурге очень востребована и у самих горожан, и у приезжих. В прошлом году развивался внутренний туризм, многие для себя открыли город заново, включая состоятельных клиентов, которые раньше поехали бы в Чехию или Париж, а из-за ковида выбирали между Петербургом, Казанью и Сочи. При этом у таких туристов, приезжающих на отдых, нередко появляется мысль купить квартиру, чтобы бывать здесь часто или для ребёнка. У меня много друзей и знакомых в регионах, которые отправляют детей учиться в Петербург, потому что здесь не так дорого, достаточно комфортно, а преподавание на высоком уровне. Для меня как для девелопера это хороший знак, он говорит о том, что наши объекты будут востребованы. Опять же в Москве за сопоставимую сумму квартиру в центре не купить. И как мы знаем, Петербург сейчас в лидерах по росту цен на недвижимость, это значит, есть возможность роста капитала.
Плюс в Петербурге не агрессивная среда для предпринимательства, это более комфортный для ведения бизнеса город, если сравнивать с Москвой. Многие сетуют, что Петербург «замедленный». Но, наверное, они просто не бывали в южных регионах.
– Местное градозащитное движение вас не пугает?
– Конечно, в Москве такие общественные движения послабее, Петербург – революционный город. Если здесь происходит реставрация какого-нибудь памятника, включаются все вокруг, начинают переживать. Причём, что характерно, не за результат, а за то, кто именно приводит в порядок и как он это делает. Из-за этого в городе много объектов недвижимости, которые годами пребывают в запустении.
– Вы покупали объекты на торгах. Как вам опыт участия в них?
– Когда мы решили приобрести первое здание, то подали одну заявку. Аукцион не состоялся. На следующий подали уже две заявки от разных юрлиц и смогли купить объект. Про нас написали газеты, сделав нам хорошую рекламу. И на следующий аукцион пришло уже человек десять.
– Спекулянты и «решальщики» к вам обращались?
– После первого аукциона появились люди, которые предлагали решить вопросы и сделать так, чтобы никто не поднимал цену. Мы прекрасно понимаем, что это криминал и стараемся держаться подальше от странных схем и «решальщиков».
Я слышал истории о том, что участники между собой договаривались, и цены на аукционе не росли. Но, мне кажется, сейчас это уже не работает.
Во всяком случае на торгах с большим количеством заявителей. Два-три человека могут договориться между собой, но когда их под десяток – нет.
– Какие объекты вас интересуют?
– В первую очередь, в центре города. Мы готовы брать компактные здания площадью от 1000 кв.м и стоимостью от 50 млн до 1 млрд рублей.
Но главное, чтобы речь не шла о памятниках. Я не могу рисковать – у меня фонд коллективных инвестиций, мы не можем встрять в десятилетнюю стройку или вообще потерять объект.
– Думаете, историческими зданиями градозащитники не интересуются?
– Мы берём только те, где общественников нет и не будет. Только такие объекты готовы приводить в порядок, благо их в городе достаточно.
– С органами исполнительной власти при реализации проектов соприкасаетесь?
– Только с Фондом имущества, на торгах которого покупали объекты. В Фонде нас, кстати, спрашивали, чем можно помочь, объекты каких параметров нас интересуют. Если честно, я думал, что это какая-то коррупционная история, и сейчас попросят денег. Но никто не попросил. Я тортик принёс, но и тортик не взяли. Значит, у них задача – отчитаться о проделанной работе. Это очень круто.
В целом, власти нам очень сильно помогают тем, что не мешают. Это огромный плюс.
– С активными гражданами вы уже сталкивались?
– Здание на Лиговке, которое мы купили, было в ужасном состоянии: старое, заброшенное и с кучами мусора. Периодически там жили бомжи и жгли костры. Дом находится внутри двора, и долгое время он был головной болью для всех. Когда мы вышли на объект, пришли жители, стали спрашивать, кто мы такие. В Москве люди сразу бы написали письмо как минимум в мэрию, а скорее всего, на имя президента. Жаловались бы, что кто-то что-то делает, и требовали проверок. А здесь просто пришли и спросили. Я ответил, что купил здание и буду приводить его в порядок. Они говорят: «Огромное спасибо, а вы не могли бы ещё соседние купить? А то мы очень устали, вечером страшно идти, непонятно, кто там находится, в любой момент может загореться». То есть в Питере сильное общественное движение переживающих за историческую ценность города, но хватает и подуставших горожан, которые хотят жить в нормальных условиях – с красивыми парадными, не рядом с рухлядью, с фасадами, на которых нет плесени и мха. Я вот шёл недавно по Боровой и видел здания, покрытые мхом. Как такое может быть? При этом есть огромный интерес инвесторов к Петербургу. Недавно я ездил в Арабские Эмираты на форум, посвящённый девелопменту. Мы рассказывали про проекты, которые реализуем в России. Арабам и саудитам это очень интересно, хотя им не нужны объекты за 50 млн рублей, они хотят и могут делать что-то большое. Но им нужна ясность от администрации города, нужно понимать, что им не будут ставить палки в колёса.
– Сколько у вас сейчас объектов в Петербурге?
– Дом имени Матильды Кшесинской на Лиговке и Дом имени архитектора Василия фон Геккера на улице Печатника Григорьева.
– А сколько ещё собираетесь купить?
– Предметно смотрим на два здания площадью около 5000 кв.м каждое. Но уже на вторичном рынке. Мы могли в этом году набрать объектов на несколько миллиардов, если бы были подходящие.
– Несколько миллиардов только на приобретение недвижимости или это общий объём инвестиций с учётом ремонта?
– Общий объём инвестиций. Например, оба текущих проекта – примерно по 100 млн рублей каждый.
Коллективные инвестиции не ограничивают нас в денежном объёме. Скорее ограничения связаны с тем, чтобы найти доходный и безопасный проект. У нас, кстати, уже возникла небольшая очередь из инвесторов. На одном из наших проектов в Сочи мы ввели лимит: принимаем не более 100 млн рублей от одного инвестора, чтобы была возможность для большего количества людей поучаствовать в проекте.
– На каких условиях привлекаете деньги?
– Первый вариант – когда люди ориентированы на фиксированный доход. Они получают от 15 до 18% годовых. Второй – партнёрский. Здесь нет гарантированной доходности, прибыль – по результатам реализации проекта. На старте мы представляем объект и схемы работы, а инвесторы уже принимают решение. Как правило, их больше устраивает второй вариант. Иногда вознаграждение забирают не деньгами, а недвижимостью. Для нас это очень удобно, поскольку мы получаем не только инвестора, но и готового покупателя.
– А какой у вас порог входа в проект?
– От 500 000 рублей. Таких инвесторов много. Сейчас депозитные ставки сильно упали, люди стали забирать деньги из банков. А куда пойти с 500 000 рублей или 1-2 млн? Хороший объект за такие деньги купить сложно. С валютой на 500 000 рублей тоже особо не разгонишься. Кроме того, хранить деньги в долларах, конечно, выгоднее, чем в рублях, но и доллары тоже девальвируются, американцы их постоянно печатают. В акции можно вкладывать, но не все накопления. Недвижимость – более понятный актив.
– В каких регионах работаете, кроме Москвы и Петербурга?
– В Сочи и Ялте. Там мы строим, а не реконструируем. Ялта – очень перспективный рынок, но крупные инвесторы боятся туда идти, опасаются санкций.
– Строите вы тоже за счёт инвесторов?
– Мы купили землю, а строим по эскроу, так выгоднее. Но в целом с банками я стараюсь работать очень аккуратно, коллективные инвестиции – более устойчивая бизнес-модель. Много мелких участников, которые дают по 500 000 рублей, стабильнее, чем один моноинвестор. Он сегодня придёт, а завтра передумает и уйдёт или у него возникнут какие-то проблемы. Плюс обязательно у него будет жена-дизайнер или другие родственники, которых придётся привлечь к проекту… А множество инвесторов – это целая машина. И у них нет задачи отнять у меня бизнес, их цель – заработать деньги вместе со мной.
NSP ДОСЬЕ
- Фонд коллективных инвестиций «Рентавед» занимается подбором, редевелопментом, куплей-продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости.
- После увеличения капитализации активы продают, сдают в аренду или реализуют в качестве готового арендного бизнеса.
- Сейчас «Рентавед» реализует проекты в пяти регионах России – Москве и Подмосковье, Петербурге, Сочи и Республике Крым.
- Совокупная стоимость портфеля недвижимости и земельных активов фонда составляет 6,4 млрд рублей.
Источник