Намерения российских властей окончательно решить вопрос с определением статуса апартаментов делают их в моменте одними из самых перспективных для инвестиций объектов недвижимости. Даже несмотря на то, что под влиянием повышенного спроса стоимость квадратного метра в апарт-проектах за 2020 год выросла на 21-24%, потенциал сегмента еще не исчерпан.
Инвестиции в апартаменты выглядят как никогда интересными как с учетом краткосрочной, так и среднесрочной перспектив. Данный сегмент сейчас востребован, понятен и обладает потенциалом для роста.
Причем эффективны они и для арендной, и для спекулятивной стратегии вложения средств.
Об основных плюсах и минусах инвестиций в апартаменты рассказал Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
ПЛЮСЫ
«Вкусная» цена и увеличенная доходность
Приобретая апартаменты, инвестор изначально экономит. Сегодня на рынках Москвы и Санкт-Петербурга разница в цене между апартаментами и аналогичной по характеристикам и метражу квартирой составляет в среднем 15-20%. В отдельных проектах может достигать и 30%. А вот разницы в величине арендных ставок для идентичных квартир и юнитов нет.
Поэтому если инвестор покупает апартаменты для сдачи в долгосрочную аренду, то прибыль будет выше, чем у квартиры. Только лишь за счет более низкой цены покупки доходность с 4-5% автоматически вырастет до 5-7% годовых.
Заработать на инвестициях в апартаменты можно также с помощью спекулятивной модели – покупке на ранней стадии строительства для перепродажи. Динамика стоимости апартаментов схожа с ростом цен на новостройки. Однако если изменения в законодательстве примут, то стоимость апартаментов, признанных жильем, дополнительно вырастет на 15-30%. Поэтому в краткосрочной перспективе спекулятивная модель инвестиций в сегменте очень выгодна.
Ликвидность
Большая часть апартаментов строится в перспективных локациях, где нельзя возвести полноценное жилье. Например, из-за нехватки социальной инфраструктуры. В таких местах апартаменты пользуются большим спросом среди арендаторов, которым не так важны школы и детские сады, как важна возможность быстро и удобно добираться до работы. Если апартаменты находятся в востребованном месте, то проблем со сдачей их в аренду или перепродажей по хорошей цене у инвестора не возникнет.
Также не стоит забывать про многофункциональность апартаментов. Такой объект недвижимости можно сдавать не только как жилье, но и в качестве коммерческого помещения – офиса, зала для занятий, пункта самовывоза. Поэтому в случае изменения конъюнктуры рынка можно быстро переформатировать свой актив, что существенно повышает его ликвидность.
Небольшой порог входа и гарантированный доход
Еще одним немаловажным плюсом, особенно для непрофессионального инвестора, является наличие на рынке довольно большого выбора апарт-проектов с уже имеющимися управляющими компаниями, которые предлагают готовые инвестиционные программы с гарантированным уровнем дохода.
Вложения в апартаменты сервисного типа предоставляет инвестору возможность получать прибыль без необходимости собственного участия в управлении активом. При этом профессиональная УК может заниматься не только долгосрочной, но и более прибыльной посуточной арендой. Уровень доходности сервисных апартаментов на российском рынке сегодня достигает 16% годовых.
Плюс существуют программы, для участия в которых достаточно небольшого бюджета – 300-500 тысяч рублей. В таком случае инвестор приобретает не целый юнит в апарт-проекте, а долю в нем, и получает гарантированный доход исходя из объема вложенных средств.
МИНУСЫ
Фактор нежилья
В законодательстве жестко регламентированы требования к качеству строительства и безопасности объектов жилой недвижимости. Существуют строгие нормы по противопожарной безопасности, естественному освещению, звукоизоляции, усилению перекрытий, уклонам лестниц, которые все застройщики обязаны соблюдать.
При строительстве апартаментов многое остается исключительно на совести девелопера. Поэтому их покупка апартаментов является более рискованной, чем покупка квартиры.
С одной стороны растет вероятность приобрести менее качественный объект. С другой – в преддверии определения статуса апартаментов возникает риск, что уже построенные объекты не будут соответствовать новым нормам безопасности, а затраты на устранение несоответствий легко могут быть возложены на инвесторов и собственников.
Кроме того, программа льготной ипотеки, которая стала мощнейшим катализатором роста рынка жилой недвижимости, на апартаменты не распространяется. Помещения в апарт-проектах в большинстве своем юридически считаются коммерческими, поэтому инвестировать в покупку юнита с использованием доступного кредита под 6,5% не выйдет.
Высокие эксплуатационные расходы
В последнее время в Москве очень существенным для многих владельцев коммерческой недвижимости, в том числе апартаментов, стал налог на имущество. Власти повышают кадастровую стоимость недвижимости из года в год, что делает уплату налога все более обременительной.
Налог на имущество для квартир составляет 0,1% от кадастровой стоимости, реже он повышается до 0,15%. Однако это все равно кардинально ниже, чем налог на имущество с апартаментов, который в большинстве случаев составляет 0,5%, но может быть повышен до 2% от кадастровой стоимости.
Правовая уязвимость
Неоднозначный статус апартаментов делает их собственников менее защищенными в вопросах управления недвижимостью.
Непростой вопрос с содержанием общедомового имущества. В жилом доме все понятно – собственник квартиры является его совладельцем и должен оплачивать содержание. В здании с апартаментами помимо квартир могут располагаться офисы, торговые помещения, комнаты для проведения переговоров или досуга и др. Все эти объекты и помещения по факту также являются общим имуществом, содержание которого ложиться не только на офисы, расположенные в здании, но и на владельцев апартаментов. Не важно, пользуются они им или нет.
Еще один важный момент – управление домом. В жилых домах собственники сами выбирают управляющую компанию, голосуют, принимая на общих демократических основаниях решения по мероприятиям в доме, тарифам и другим вопросам. В апарт-комплексах вполне реальны ситуации, когда застройщик оставляет в собственности часть недвижимости – офисные, торговые помещения, а также какое-то количество юнитов для сдачи в аренду.
Получается, что девелопер становится мажоритарным владельцем с решающим правом голоса. Он может выбрать удобную для себя УК, назначить тарифы на обслуживание дома или вообще ничего не делать. В таком случае у других собственников не будет каких-либо рычагов, чтобы повлиять на его решения.
Источник
Одним из главных факторов, сдерживающих развитие сферы инвестиций в недвижимость в России, является высокий входной билет. Для покупки ликвидной квартиры в Москве сегодня требуется от 7-8 миллионов рублей, а коммерческого помещения от 20-30 миллионов. Тем, кто хотел бы вкладывать средства в недвижимость, но обладает гораздо более скромным бюджетом есть выход – фонды коллективных инвестиций.
Юридически они в большинстве случаев оформлены как закрытые паевые инвестиционные фонды или ЗПИФ. Как вкладывать в жилые или коммерческие помещения с их помощью? Какой порог входа? Сколько можно заработать? Какие плюсы, минусы и риски ждут паевых инвесторов?
Об этом и не только обозреватели журнала «Рентавед» узнали у экспертов.
Как работает инвестиционная модель?
Вложение в недвижимость через паевый фонд больше похоже на открытие депозита в банке или покупку ценных бумаг. Ядром каждого фонда является профессиональная управляющая компания, которая самостоятельно определяет стратегию инвестиций, подбирает объект [или проект] и для его покупки [или реализации] привлекает средства частных инвесторов.
Инвестор отдает свои средства в ЗПИФ, который должен ему их вернуть вместе с полученной от реализации проекта прибылью в виде процентов от вложенной суммы. В зависимости от стратегии работы фонда проценты выплачиваются инвестору один раз в месяц, квартал, год либо после завершения реализации проекта.
В обмен на вложенные средства инвестор становится собственником определенного количества паев фонда. Пай – это, по сути, именная ценная бумага, которая подтверждает, что человеку принадлежит доля имущества компании. Чем больше вложено средств, тем большим количеством паев владеет инвестор.
После покупки паев участие инвестора в процессе реализации проекта не требуется.
«Всю операционную деятельность осуществляют специалисты управляющей компании – квалифицированные брокеры, юристы, финансисты, маркетологи, строители. Они полностью снимают с инвестора необходимость участия в управлении объектом недвижимости. Исключением является общее собрание пайщиков по принятию работы управляющей компании или каких-либо ключевых решений. Например, замены неэффективной УК. Однако подобные собрания, как правило, проводятся дистанционно путем электронного голосования», – рассказал Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
Закрытые паевые инвестиционные фонды создаются на определенный срок и для реализации определенного проекта.
«Когда срок работы фонда истекает, управляющая компания продает объекты, которые входили в него, по максимально возможной стоимости и распределяет деньги между пайщиками. Либо же пайщики могут проголосовать за продление срока жизни фонда на новый срок», – пояснил Андрей Постников, партнер юридической фирмы Platforma Legal.
Порог входа и доходность
Величина входного билет инвестора в ЗПИФ может быть разной. Иногда от 100-500 тысяч рублей, иногда от 2-10 миллионов. Однако начинают появляться фонды для непрофессиональных инвесторов с порогом входа от 5-50 тысяч рублей.
Доходность инвестиций также может сильно отличаться в первую очередь в зависимости от стратегии фонда. ЗПИФы можно разделить на два типа – рентный и девелоперский.
«Фонды первого типа придерживаются консервативной политики инвестиций и покупают уже готовые объекты недвижимости, которые сданы в долгосрочную аренду. Например, крупный торговый центр или складской комплекс. Данный актив приносит стабильный арендный доход. В таких фондах инвесторы могут рассчитывать на 8-10% годовых. Однако существуют фонды коллективных инвестиций, которые приобретают объекты недвижимости с целью повышения их капитализации. Чего можно добиться за счет увеличения площади сдаваемых помещений, повышения класса объекта после проведения ремонтных работ или замены арендаторов на других, готовых платить более высокую ставку. Доходность инвестиций в такие фонды может принести частному инвестору 15-18% годовых и выше», – подчеркивает Руслан Сухий, глава Фонда «Рентавед».
Фонды, которые привлекают средства частных инвесторов для проектов по строительству или редевелопменту, могут обеспечить и более высокую прибыль – 40-50% годовых.
Плюсы
Закрытый паевый инвестиционный фонд по недвижимости – это очень удобная и надежная схема взаимоотношений с инвесторами. Фондом руководит управляющая компания, которая имеет лицензию Центробанка и им же контролируется. Также деятельность УК периодически проверяется аудиторами. Поэтому такого рода инвестиции защищены юридически, а риски недобросовестного ведения дел управляющей компанией минимальны.
«Я бы выделил четыре главных преимущества инвестиций в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды: низкий порог входа в высококачественную недвижимость, сравнительно высокая надежность за счет качества активов и профессионального управления, более высокая ликвидность, чем у отдельно взятого объекта недвижимости, а также более прогнозируемая доходность в сравнении с доходностью отдельно взятого, особенно, не институционального актива», – отметил Андрей Постников, партнер юридической фирмы Platforma Legal.
Прибавив к этому отсутствие необходимости принимать участие в управлении активом, можно сказать, что ЗПИФ по недвижимости – юридически защищенный, доступный для инвесторов с небольшим бюджетом, приносящий полноценно пассивный доход на хорошем для российского рынка уровне дохода инструмент для инвестиций.
Риски
Конечно, такого рода инвестиции сопряжены с определенными рисками и неудобствами, самый главный из которых – выбор неэффективной управляющей компанией.
«Бывают случаи, когда уважаемые компании при крупных банках из первой десятки покупали сетевые продуктовые магазины для своего фонда коллективных инвестиций в плохих локациях и с несоответствующим рыночным реальностям арендным потоком. В итоге через какое-то время арендатор просил понизить арендную ставку. В силу того, что объект находится в неудачной локации, найти другого арендатора достаточно сложно, поэтому управляющая компания соглашалась на снижение арендной ставки, а доходность фонда падала с заявленных 10 до 5-6%», – обращает внимание инвесторов Руслан Сухий.
Также большинство ПИФов по недвижимости в России закрытого типа. Многие даже создаются «для своих» – для реализации проекта ограниченной группой инвесторов. Поэтому выбор таких компаний для непрофессионального инвестора с небольшим бюджетом сильно ограничен.
«Кроме этого в ПИФах работа строится формально на доверии. Вы не знакомы близко ни с проектом, в который УК планирует вложить инвестиции, ни с людьми, принимающими данные решения. Будучи участником ПИФа, вы не можете забрать деньги в любой момент, потому что ПИФ создается на определенный срок. До истечения этого срока вы ничего не можете сделать. Получается, вы вкладываете свои деньги на определенный срок с расчетом на то, что через некоторое время это принесет некую доходность, но гарантии у вас нет», – заметил Влад Сурков, партнер юридической фирмы Platforma Legal.
Действительно, еще одной острой проблемой является неразвитость в России вторичного рынка продажи паев. Если владелец пая захочет его продать до окончания проекта, то вынужден обращаться в управляющую компанию. Та, в свою очередь, начинает предлагать паи внутри собственного сообщества инвесторов, что может ощутимо снизить их ликвидность.
Однако движение в решении данной проблемы существует. Самое главное изменение, которое произошло не так давно, – появилась возможность продавать паи на бирже. Это нововведение повышает ликвидность коллективных инвестиций.
Насколько развит рынок ЗПИФ в России?
Если сравнивать с США или странами Европы, где обороты рынка коллективных инвестиций в недвижимость исчисляются миллиардами долларов, то число ЗПИФов в России небольшое.
По данным Дениса Зайкова, финансового директора «Доброград девелопмент», в нашей стране сегодня насчитывается порядка 225 ЗПИФов, работающих с недвижимостью. Совокупный оборот данного рынка эксперт оценивает в 164 млрд рублей или 2,2 млрд долларов. Для сравнения зарубежные фонды REIT (Real Estate Investment Trust), которые можно назвать аналогом российских ЗПИФ, в мире владеют имуществом на сумму более 3 трлн долларов.
Однако сегодня уже просматривается тренд на увеличение объемов вложения средств в недвижимость через фонды коллективных инвестиций. И потенциал данного направления не раскрыт.
В России наиболее популярны ЗПИФы от таких компаний как «Альфа-Капитал», Aktivo. Они есть у ряда крупнейших банков ‒ «Сбербанка», «Альфа Банка». С помощью ЗПИФ свои проекты реализует Фонд коллективных инвестиций «Рентавед».
«Купить паи ЗПИФ можно либо в управляющей компании, либо в банке-агенте на внебиржевом рынке, либо же на фондовой бирже, если фонд там листингован», ‒ добавляет Денис Зайков из «Доброград девелопмент».
При выборе ЗПИФа важно учитывать опыт управляющей компании. Особенно следует обратить внимание на то, каких показателей ее специалистам удалось добиться в предыдущие периоды.
Для этого лучше всего проехать по объектам недвижимости, которые находятся под управлением конкретного ЗПИФ, и увидеть своими глазами, в каком состоянии объект, насколько он заполнен арендаторами. Полезно пообщаться с самими арендаторами и узнать, насколько им комфортны арендные ставки, удовлетворены ли они работой управляющей компании.
Читайте также первую статью цикла «Инвестиции на минималках» ‒ Как заработать на недвижимости с бюджетом от миллиона рублей!?
Источник