Экономическая эффективность инвестиции в строительстве

Виды инвестиций. Расчет показателей экономической эффективности инвестиций. Фактор времени в строительстве. Экономическая оценка инвестиций в инновации. Средства внешних инвесторов. Заёмные средства. Капитальные вложения. Фактор времени в строительстве.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	лекция
Язык	русский
Дата добавления	15.02.2015
Размер файла	62,6 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция № 6. Экономическая эффективность инвестиции в строительстве

Инвестиции — это долгосрочное вложение средств в активы предприятия с целью увеличения прибыли и наращивания собственного капитала. Они отличаются от текущих издержек продолжительностью времени, на протяжении которого предприятие получает экономический эффект (пример: прибыль предприятия, увеличение выпуска продукции, производительности труда и т.д.)

По объектам вложения инвестиции делятся на реальные и финансовые.

Реальные инвестиции — это вложение средств в обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание производственной мощности, освоение новых видов продукции и технологий, строительство жилья, объектов соц-культ-быта, экологию и т.д.

Финансовые инвестиции — это долгосрочные финансовые вложения в ценные бумаги, совместные предприятия, которые гарантируют источники дохода или поставки сырья и сбыт.

Общие показатели инвестиционной деятельности:

1. Валовые инвестиции — это объем всех инвестиций в отчетном периоде.

2. Чистые инвестиции меньше валовых на сумму амортизационных отчислений за период.

Если сумма чистых инвестиций > 0, это свидетельствует о повышении экономического потенциала предприятия. Если сумма чистых инвестиций Э_н, планируемые капитальные вложения являются эффективными.

При использовании собственных средств и кредитов банка коэффициент общей экономической эффективности по отрасли, предприятиям, объектам, отдельным мероприятиям определяется как отношение прироста годового внутрихозяйственного чистого дохода (прибыли) от мелиорации к капитальным вложениям, вызвавшим этот прирост

где П — годовой прирост чистого дохода (прибыли) в результате мелиорации, руб.

Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений может быть определен и по экономии текущих затрат (себестоимости) на производство продукции

где С_себ1 и С_себ2 — себестоимость продукции соответственно до и после осуществления капитальных вложений, руб.;

К — капитальные вложения, связанные с экономией текущих затрат (себестоимости), руб.

2.2 Сравнительная экономическая эффективность

Сравнительная экономическая эффективность капитальных вложений рассчитывается при сопоставлении вариантов технических и хозяйственных решений, внедрения новых видов техники, строительства новых и реконструкции эксплуатируемых мелиоративных систем и водохозяйственных объектов и т.п.

Показателем наилучшего варианта является минимум приведенных затрат, которые по каждому варианту представляют сумму текущих издержек и капитальных вложений, приведенных к одинаковой размерности в соответствии с нормативом эффективности (Е_н ):

где ПЗ_i — величина приведенных затрат для i-того варианта на год полного освоения;

С_себ — текущие производственные издержки (себестоимость) в сельскохозяйственном производстве, включая эксплуатационные затраты по межхозяйственной сети на год полного освоения по i-му варианту;

К_i — величина капитальных вложений по i-му варианту;

Е_н — нормативный коэффициент сравнительной эффективности капитальных вложений, который рекомендуется принимать равным 0,12, а при применении новой техники, технологии, материалов — равным 0,15.

При ограниченном числе вариантов возможно их последовательное попарное сравнение по формуле

где Е — коэффициент сравнительной эффективности;

С_себ1 и С_себ2 — себестоимость по сравниваемым вариантам;

К₁ и К₂ — капитальные вложения по сравниваемым вариантам.

Если Е > Е_н, то дополнительные капитальные вложения эффективны. При сравнении каких-либо вариантов (например, выборе способа осушения, варианта расположения осушительной или оросительной сети на плане, выборе мелиоративной техники и т.п.) обязательным является соблюдение сопоставимости вариантов, в основе которой лежит равенство потребительского эффекта. То есть рассматриваемые варианты должны быть сопоставимы по объёму, качеству, составу сельскохозяйственной продукции, срокам выполнения, а также социальному эффекту, включая охрану окружающей среды.

Если сравниваемые варианты имеют меньшую себестоимость, но требуют больших капитальных вложений, следует их соизмерять с себестоимостью работ или продукции путем определения срока окупаемости по формуле:

Если Т 0 — проект следует принять;

2. Индекс доходности (ИД) (рентабельности) проекта — позволяет определить, сможет ли текущий доход от проекта покрыть капитальные вложения в него.

Инвестиционный проект будет целесообразным при ИД > 1.

3. Внутренняя норма доходности (рентабельности) (ВНД) — ставка дисконтирования, при которой достигается безубыточность проекта, означающая, что дисконтированная величина потока затрат равна дисконтированной величине потока доходов:

ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на капитал. В случае когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции в данный инвестиционный проект оправданы и может рассматриваться вопрос о принятии.

4.Срок окупаемости капитальных вложений (возврат кредита) (Ток) — это временной интервал, в течение которого происходит полное возвращение вложенных инвестиций:

3. Фактор времени в строительстве

Положительным результатом совместной деятельности инвестора (заказчика) и подрядной строительной организации признается своевременный, с высоким качеством строительно-монтажных работ и в пределах договорной стоимости ввод строящегося объекта в эксплуатацию, но при этом следует четко различать влияние временных параметров на их финансовые интересы.

Инвестор осуществляет финансирование строительства, однако переданные подрядной организации средства не приносят прибыли их владельцу до момента ввода объекта в эксплуатацию (капитальные вложения «замораживаются»).

Указанные потери инвестора можно уменьшить при условии ввода объекта в более короткие сроки путем получения дополнительной прибыли. Следует заметить, что расчет экономического эффекта имеет смысл только для строящихся объектов промышленной сферы, досрочный ввод которых предполагает получение прибыли.

Время — деньги. Эта истина приобретает ранг экономического закона в связи с возрождением в нашей стране рыночных отношений. Наряду с материальными, трудовыми и финансовыми ресурсами время становится важнейшим фактором строительного производства.

Следует четко различать временные параметры, затрагивающие интересы инвестора (заказчика), и факторы, определяющие экономическую эффективность деятельности подрядчика (подрядной строительной организации).

Рассмотрим фактор времени и его учет применительно к инвестору.

1. Досрочный ввод построенного объекта (комплекса) в эксплуатацию. Досрочный ввод дает возможность заказчику (инвестору) получить дополнительную прибыль (Эдв), определенную выражением:

где Ен — ожидаемая эффективность создаваемого производства;

Тд — договорный срок ввода объекта;

Тф — фактический срок ввода объекта.

Разница между договорным и фактическим сроком ввода объекта (Тд — Тф) в данной формуле выражается в долях года.

Норму эффективности производства (Ен), характеризующую отношение чистой прибыли к вложенному капиталу, на практике принимают равной 10-12%, что соответствует средней норме рентабельности, применяемой в большинстве зарубежных и отечественных методик.

2. Потери от «замораживания» капитальных вложений.

Потери от «замораживания» являются существенной статьей издержек инвестора (заказчика). Под «замороженными» капиталовложениями подразумеваются средства, переданные подрядной организации для осуществления строительства. Будучи изъятыми из оборота, они перестают приносить прибыль их владельцу (заказчику) вплоть до момента сдачи готового объекта и таким образом представляют собой для инвестора потери от «замораживания».

Величину потерь, в случае если строительство продолжается относительно небольшое время (например, несколько месяцев), можно определить по формуле:

Е — коэффициент эффективности капитальных вложений, руб./руб.

3. Учет разновременности затрат. Например могут возникнуть варианты, предусматривающие немедленные затраты, либо затраты, отложенные на несколько лет. Принимать равными издержки, разделенные временным интервалом, будет неверно, так как денежные средства, находясь несколько лет значительно изменяют свою величину.

4. Получение экономического эффекта за счет сокращения срока замораживания денежных средств в незавершенном производстве. Незавершенное производство является одним из неизбежных условий осуществления любого строительного процесса. Отрицательной стороной незавершенного производства является «замораживание» значительных денежных сумм, которые на период строительства исключены из оборота.

5. Получение экономического эффекта за счет сокращения накладных расходов строительной организации.

При сокращении строительства экономия (перерасход) условно-постоянной части накладных расходов составит

Кп — коэффициент, учитывающий удельный вес условно-постоянной части накладных расходов в их общей величине;

Нр — сумма накладных расходов по смете строящегося комплекса (объекта)

t_ф,t_пл — плановая и фактическая продолжительность строительства комплекса (объекта).

4. Экономическая оценка инвестиций в инновации

Инновации — процесс реализации новой идеи в любой сфере деятельности человека, способствующей удовлетворению потребностей на рынке и приносящей высокий экономический эффект.

Различают два вида инноваций:

продуктовые инновации — получение новых видов продуктов, товаров, механизмов и т. д.;

процессные инновации — формирование новых технологий, управленческих и других процессов, принципиально отличающихся от известных процессов.

Инвестиции в инновации — затраты денежных и материальных ценностей в реализацию новых идей, открытий, изобретений.

Реализация инноваций может быть представлена в виде инновационного процесса. Инновационный процесс — последовательное преобразование научного знания (открытия), в ходе этих преобразований научная идея преобразуется в новый предмет, технологию, управленческий процесс и т. д. и находит практическое и производит военное (промышленное) применение и потребление.

Схема инновационного процесса (цикла) приведена на рис 2.

инвестиция заемный капитальный экономический

Рис. 2. Схема инновационного процесса

Как видно из схемы инновационный процесс можно разделить на несколько стадий: предынвестиционную, инвестиционную, эксплуатационную. Первая стадия — фундаментальные исследования — не является инвестиционной т. к. фундаментальные исследования, как правило, ведутся за счет специальных средств бюджета РФ.

Инвестиционные и операционные потоки инвестиционной и эксплуатационной стадии могут быть объектом и источником для экономической оценки инвестиций.

Инновации можно разделить на две группы:

Глобальные инновации, к которым относятся такие как получение атомной и термоядерной энергии, освоение космоса, освоение дна океанов, развитие нанотехнологий, использование достижений микробиологии и другие, сопоставляемые с перечисленными новшествами.

Локальные инновации — получение новых, конструкционных материалов, принципиально-новых двигателей машин, производство новых лекарственных средств и другое.

Для оценки эффективности первой группы инноваций применимы методы определения общественной (социально-экономической) эффективности инвестиций в инновации. При этом, составляются прогнозные модели получения социально-экономического эффекта от осуществления инноваций, а также модели прогнозирования прямых расходов, сопутствующих расходов, сопряженных расходов. В качестве социально-экономического эффекта может рассматриваться: прирост валового внутреннего продукта (ВВП), рост уровня жизни граждан, уровень экономической, экологической и военной безопасности страны. Эти прогнозы сравниваются с возможными затратами и принимается решение о реализации инноваций.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Понятие инвестиции как целенаправленной деятельности. Понятие инвестиций в западной экономической литературе. Формирование рыночного подхода к анализу инвестиций в Российской Федерации. Расчет и анализ экономической эффективности вариантов проекта.

курсовая работа [45,3 K], добавлен 05.03.2012

Сущность, классификация, структура и значение инвестиций. Внутренние и внешние источники инвестиций. Методы и принципы инвестирования. Экономическая оценка инвестиций. Организационно-экономическая характеристика предприятия. Размеры производства.

курсовая работа [73,3 K], добавлен 18.06.2008

Экономическая сущность инвестиций. Классификация инвестиций. Структура инвестиций. Оценка целесообразности инвестиций для всех субъектов предпринимательской деятельности. Эффективность инвестиционного процесса.

реферат [12,6 K], добавлен 31.05.2007

Характеристика инвестиций с позиции важнейшего фактора экономического роста. Виды инвестиций, их экономическая сущность и значение для экономики. Инвестиционная функция: посткейнсианской и неоклассический варианты. Проблема инвестиций в экономике России.

курсовая работа [253,5 K], добавлен 22.02.2011

Классификация и структура инвестиций, факторы, влияющие на эффективность. Инвестиционная привлекательность, методы финансирования инвестиций. Расчет и оценка экономической эффективности создания предприятия ООО «Консалтинг», определение суммы инвестиций.

курсовая работа [837,9 K], добавлен 25.04.2012

Источник

Об экономической эффективности инвестиций в строительство

Строительство и инвестиции

Не только обеспеченные люди вкладывают свои средства в недвижимость. Обычный человек зачастую в своей жизни тоже сталкивается с подобным обстоятельством, когда необходимо срочно вложить капитал. Предполагается, что инвестирование в строительство со временем будет приносить пассивный доход. Тем не менее, экономическая эффективность инвестиций в строительстве может быть достигнута не всегда, поскольку данный способ капиталовложения, невзирая на то, что является традиционным, подразумевает под собой большие риски. С целью свести их к минимуму, основная задача на начальном этапе – подыскать надежную строительную компанию или трастовый фонд, которые работают достаточно длительное время и уже успели хорошо себя зарекомендовать.

Капиталовложение в строительство недвижимости считается весьма надежным и прибыльным способом инвестирования. Средства вкладываются на внушительный по времени срок и с минимальными рисками. Сравнивая банковский вклад и вложение в строительство, смело можно утверждать, что последний вариант втрое выгоднее. Рынок недвижимости в России находится в непрерывном развитии, что дает возможность инвестировать в недвижимость постоянно, получая от этого стабильный денежный доход. Достаточно однажды вложить в строительство, и доход на будущее обеспечен, ведь для получения прибыли в дальнейшем не придется вкладывать дополнительные средства, как, например, в любом бизнесе на начальном этапе его развития.

«Это направление очень важно для всей экономики. Если мы говорим об инвестициях в будущее, то строительная отрасль — это и есть будущее»

Инвестировать в недвижимость можно по-разному, то есть схем существует несколько, и каждая из них рассчитана на свой круг инвесторов. Допустим, если вам необходимо жилье, а рядом идет строительство многоэтажного дома, то вложить средства в это строительство выгодно, поскольку на начальных этапах застройки ваша квартира будет стоить гораздо дешевле, чем когда дом будет сдаваться в эксплуатацию. Таким образом, можно хорошо сэкономить на приобретении жилья и выгодно вложить средства в недвижимость.

На сегодняшний день удачно и быстро получает развитие такой сегмент рынка, как загородная недвижимость, и многие инвесторы предпочитают вкладывать в нее свои деньги. Также пригодны для инвестирования и земельные участки, так как земля всегда имеет ценность и ее стоимость постепенно возрастает. В случаеесли участки расположены вблизи города – всегда имеется перспектива, что в скором будущем они будут относиться к черте города, где стоимость участка намного выше, нежели за его пределами.

Таким образом, серьезные крупные инвесторы в целях получения постоянного дохода стремятся активно вкладывать свои средства в гостиничные комплексы, загородную недвижимость, земельные участки, многоквартирные жилые дома.

Вложение в строительство жилья

На сегодняшний день улучшить свои жилищные условия при наличии средств человек может различными способами. При этом следует помнить, что приобретение жилья – это важнейшее мероприятие, требующее определенных юридических знаний. Если инвестировать в строительство, то возможность проживать в собственной квартире появится только после сдачи дома в эксплуатацию, которого на момент вложения средств еще не существует.

Если вы все же решили инвестировать в строительство, необходимо получить сведения о стоимости жилья на первоначальных этапах застройки, чтобы рассчитать разницу, которую вы экономите, приобретая не готовое жилье, а вкладывая средства в его строительство. Есть и другой вариант: приобретение недвижимого имущества в лизинг. В этом случае жилье приобретается третьим лицом, а затем сдается вам на правах аренды с последующим выкупом.

Инвестиции бывают двух основных видов:

1. Средства, вкладываемые в незавершенное строительство.
2. Инвестиции, вкладываемые в здания, которые строятся за счет привлечения только заемных и инвестиционных средств.

В первом случае, прежде всего инвестор обязан убедиться, что подрядчик обеспечит в будущем выдачу документации, на основании которой можно будет оформить в государственных органах право собственности на недвижимость. Между подрядчиком и инвестором заключается договор о капиталовложении в строительство жилья. Согласно Постановлению Правительства, подрядчик обязан представить следующие документы:

• акт передачи жилого помещения лицам, вложившим инвестиции;
• акт сдачи и приема дома в эксплуатацию.

Жилые помещения в домах, построенных путем привлеченных инвестиций, будут оформляться, как частная собственность, при этом владельцы получают свидетельства на право собственности, в соответствии с Законом «О приватизации». В ситуации, когда дом сдается в эксплуатацию, а право собственности оформлено на подрядную организацию, она производит отчуждение права собственности, оформляя его на инвестора. Между сторонами согласно ГК РФ заключается договор. Вне зависимости от способов передачи права собственности на квартиру от подрядчика к лицу, вложившему средства в строительство, право собственности регистрируется только на основании следующих документов:

• договор купли-продажи недвижимого имущества;
• удостоверение на право собственности;
• акт приема дома в эксплуатацию;
• акт передачи жилого помещения инвестору.

К сожалению, в России пока не принято конкретного законодательного акта, регулирующего правовые отношения между подрядчиком и инвестором. В связи с этим встречается большое количество правонарушений не в пользу инвестора. Зачастую подрядная организация передает инвестору лишь договор о его капиталовложении в строительство, а не ту документацию, которая позволит ему оформить жилое помещение в собственность на свое имя. Договоры о вложении денежных средств могут содержать ссылку на действующее законодательство, которому никто не подчиняется.

Вложения в капитальное строительство

Под капитальным строительством понимается сооружение крупных производственных предприятий, заводов и других зданий, которые после ввода в эксплуатацию смогут приносить стабильную реальную прибыль. По сравнению с жилищным строительством, капитальное строительство намного выгоднее, поскольку в этом случае есть возможность привлечения не только частного, но и государственного капитала. Но эти два вида инвестиций существенно различаются, ведь частный капитал вкладывается с целью получения впоследствии постоянного дохода, а государство инвестирует капитальное строительство с целью повышения эффективности экономического сектора страны. При этом надо заметить, что государство может вкладывать не только денежные средства в производственные фонды, но и предоставлять оборудование, строительные материалы и прочие активы.

В процессе строительства объектов стороны могут иметь между собой различные виды договорных отношений, поскольку согласно российскому законодательству каждый участник строительства одновременно может выступать в нескольких ролях. К примеру, и заказчик, и подрядчик могут быть инвесторами, а по окончании строительства получить право распоряжения той долей, которая положена в зависимости от величины внесенных инвестиций. Заключается соответствующий договор, согласно которому каждая сторона принимает определенные обязательства, причем вместо денежных средств участники получают долю в построенном объекте.

На практике при этом очень часто возникают разного рода споры. В результате общей деятельности всех сторон договора создается определенное имущество, которое является совместной собственностью, но в нем выделены доли. Порой случается, что один инвестор хочет преждевременно разорвать договорные отношения. В подобной ситуации в соответствии со статьей 252 ГК РФ вышедший участник имеет право потребовать выделения в объекте на этом этапе строительства своей доли, либо потребовать выплату вложенных им средств остальными инвесторами.

В целом, большинство инвесторов считают, что в развитие производства, как собственного, так и стороннего, средства вкладывать выгодно. Хоть это и имеет свои риски, но если строительный процесс объекта завершается удачно, эти инвестиции будут приносить максимально возможный доход, что привлекает инвесторов. К тому же, государство поощряет вложения в производство. Пример этому –налоговые льготы.

Инвестирование в коттеджные поселки

Недвижимость за пределами городской черты также является привлекательным объектом для инвестиций. Однако прежде чем вкладывать средства в строительство коттеджного поселка, в котором будет находиться ваш коттедж, нужно изучить все тонкости строительства загородного недвижимого имущества в Российской Федерации.

Непосредственно перед началом застройки коттеджного поселка приобретается земельный участок. Желательно, чтобы он располагался вблизи инженерных сооружений и коммуникаций, что создаст возможность минимизировать впоследствии расходы на подключение построенных домов к коммуникациям. Также необходимо учитывать особенности почвы и грунта на земельном участке.

Инвестиции в загородную недвижимость имеют достаточно высокие риски, в связи с тем, что осуществляются на начальном этапе строительного процесса. При вложениях в жилищное строительство в итоге инвестор получает квартиру, а приобретая недостроенную загородную недвижимость, он получает лишь концепцию, основные параметры которой отражены в инвестиционном договоре и его приложениях. В частности, в них указываются сроки строительства, различные характеристики будущего объекта, условия последующей передачи имущества.

Сложность инвестирования средств в коттеджные поселки состоит и в том, что инвестор не имеет возможности контролировать этапы строительства коттеджа, а недобросовестные застройщики могут поступать не так, как положено, а как им заблагорассудится. К примеру, экономят на различных строительных материалах, устанавливают самые дешевые стеклопакеты плохого качества. Поэтому в договоре и приложениях необходимо оговаривать даже самые мелкие детали, все тонкости процесса строительства загородного недвижимого имущества.

В договоре должны быть предусмотрены и сроки ликвидации брака при строительстве недвижимости, обнаруженного после подписания договора. Также, перед тем, как вкладывать инвестиции в загородную недвижимость, следует выяснить, в порядке ли документация на участок земли, на котором планируется строительство. Он должен быть зарегистрирован на имя застройщика в Федеральной регистрационной службе. Только тогда застройщик вправе возводить на участке объект загородной недвижимости. По окончании строительного процесса покупатель получает на руки документацию о праве собственности не только на коттедж, но и на участок, на котором он возведен.

Возможные риски при инвестициях в недвижимость

Любое вложение денег имеет определенные риски. То же самое и при инвестициях в строительство. Они зависят от многих факторов. Во-первых, от экономического положения в стране, а также от надежности подрядной организации, выполняющей строительство. Но риски относительно вложений в капитальное строительство, загородную недвижимость и другие объекты недвижимого имущества намного меньше, чем, например, инвестиции в акции и облигации.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие недостатки:

• При вложениях в недвижимость до ее реализации потребуются определенные траты для поддержания в хорошем состоянии: коммунальные расходы, налоговые сборы. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, потребуется и косметический ремонт.
• Имеется риск, что правительство увеличит размер налогов на недвижимость, в которой вы не проживаете, а местные власти вполне могут поднять суммы коммунальных платежей. В таком случае содержать недвижимое имущество будет невыгодно.
• В период кризисов стоимость недвижимого имущества резко падает относительно стоимости товаров и услуг общего потребления.
• Если вы являетесь физическим лицом и хотите продать имеющуюся в вашей собственности менее трех лет недвижимость, то вы должны будете оплатить подоходный налог.
• Нельзя не учитывать возможность влияния неожиданно возникших местных факторов рядом с принадлежащим вам объектом недвижимости. Строительство вредного производства, например, стекольного или шинного завода вблизи вашего участка существенно понизит его стоимость, тогда как развивающаяся неподалеку инфраструктура (к примеру, строительство торгово-развлекательного центра) увеличит спрос на ваше жилье.

В силу всех этих обстоятельств инвестиции в недвижимость стоит осуществлять лишь при полной уверенности в том, что они станут долгосрочными. Рационально вкладывать в недвижимость и в том случае, если вы даже в моменты кризисов планируете иметь от нее доход.

Заключение

Таким образом, инвестирование финансов – непростой вопрос для многих предпринимателей. С одной стороны, свободные средства должны приносить доход, а с другой – неверное решение может привести к утрате даже вложенных денег. Но при разумном подходе к капиталовложению и предварительном изучении правовой базы и сопутствующей документации, анализе возможных рисков, конкретной ситуации на рынке недвижимости и других местных факторов инвестор сможет принять рациональное для себя решение. Только тогда экономическая оценка инвестиций в строительстве в будущем будет положительна, или рентабельна. Проще говоря, вкладывать деньги в строительство недвижимости нужно, но «с умом». А «кто не рискует, тот не пьет шампанского».

Источник