Джеймс корриган сбербанк инвестиции

«Оценить себя глубже»

Департамент инвестиционной деятельности CIB был создан в феврале этого года на базе Sberbank Merchant Banking, который, в свою очередь, существует с лета 2013 г. Сегодня мы занимаемся проектами финансирования через привилегированные акции и мезонинное финансирование, сделками M&A и ECM, а также услугами Advisory. У нас под управлением около $900 млн, из которых порядка 50% приходится на недвижимость. В 2014 г. мы закрыли 10 сделок, пять из них – с недвижимостью.

Инвестируя в те или иные проекты, мы помогаем и в привлечении кредитов. Логично, что кредитором выступает Сбербанк. При этом мы должны доказать банку привлекательность проекта. Наше основное отличие от традиционных инвесторов в том, что мы вкладываем капитал через покупку привилегированных акций или предоставление мезонинного финансирования.

Джеймс Корриган

Окончил Университет Дублина со степенью бакалавра в области делового администрирования и русского языка. Третий академический год учебы в Университете Дублина провел в Санкт-Петербургском государственном университете на факультете менеджмента. Карьера началась в компании Meridian Capital в 2000 г. В декабре 2004 г. перешел в Jones Lang LaSalle региональным директором департамента финансовых рынков и инвестиций. В 2008–2011 гг. – исполнительный директор глобального департамента по работе с компаниями на рынке недвижимости «ВТБ капитала».

Таким примером является одна из крупнейших сделок в истории офисной недвижимости – покупка офисного комплекса «Белая площадь» компанией O1 Properties, мы соинвестировали покупку 33%-ной доли. Флагманской сделкой в сегменте мезонинного финансирования складской недвижимости стала покупка 33%-ной доли в капитале проектной компании MLP (девелопер складской недвижимости). Эта крупнейшая сделка в сегменте складской и производственной недвижимости вошла в топ-5 инвестиционных сделок в секторе коммерческой недвижимости. Кроме того, в 2014 г. для группы «Интеко» мы предоставляли финансирование для проектов «Лайнер» на Ходынском поле. Наши интересы не ограничиваются Москвой. Так, в прошлом году мы вышли на региональные рынки, предоставив мезонинное финансирование совместно с Центрально-Черноземным банком Сбербанка для ТЦ «Галерея Чижова» в Воронеже.

Кризисные времена могут предоставить хорошие возможности глубже оценить себя и окружение. И возможности действительно зависят от того, что каждый из нас способен увидеть в сложившейся ситуации. На мой взгляд, перспективные возможности открываются для M&A-сделок на buy-side. Зачастую это не только активы для покупки по привлекательной цене, но и покупка активов с существующим валютным финансированием на докризисных условиях. Российский рынок сохраняет свою инвестиционную привлекательность. По моим наблюдениям, интерес к проектам в недвижимости проявляют и суверенные инвестфонды, и локальные инвесторы, которые успешно продавали активы в течение последних 2–3 лет.

Автор — управляющий директор департамента инвестиционной деятельности «Сбербанк CIB»

Источник

#Склады2020: новые возможности складской недвижимости

Эксперты рынка складской недвижимости о влиянии пандемии, новых трендах, форматах и решениях для развития бизнеса

Как это было

Кто выступал

управляющий директор департамента инвестиционной деятельности и лидер отрасли «Коммерческая недвижимость» Сбербанка

старший аналитик Сбербанка

управляющий партнёр Knight Frank Russia & CIS

партнёр Strategy Partners, практика «Недвижимость и инфраструктура»

исполнительный директор департамента развития корпоративного бизнеса Сбербанка

генеральный директор Управляющей компании Сбер Фонды Недвижимости

Источник

Проектный бридж — новый финансовый инструмент для девелоперов

На сегодняшний день есть эффективный финансовый инструмент, позволяющий удовлетворить возросший спрос застройщиков на капитал — это мезонинное финансирование, быстро набирающее популярность в сложившихся рыночных условиях. Мезонинное финансирование — это дополнительное заемное финансирование, которое можно привлечь сверх обычного кредитования, увеличив общую доступную сумму или частично заместив собственные средства. Мезонинное финансирование сочетает в себе признаки банковского кредита (срочность, возвратность, платность) и акционерного капитала (участие в росте стоимости бизнеса, наличие корпоративных прав). При высокой долговой нагрузке получить мезонин более доступно, чем классический банковский кредит — здесь и менее жесткие требования к залогу, и более тонкая настройка на специфику конкретного проекта, и возможность привлечения средств на ранней стадии. Одновременно можно обрести в лице банка стратегического финансового партнера, который готов взять на себя часть рисков. В этом случае банк будет заинтересован не только в возврате средств, но и в росте доходности проекта. Кроме того, механизм погашения мезонина гибче, чем кредита. Погасить задолженность и часть процентных платежей можно в конце срока, что позволит компании не отвлекать средства на обслуживание привлеченного капитала. У мезонинного финансирования могут быть разные формы. Например, в виде займа или через приобретение акций. Причем акции будут иметь преимущественные права на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий. Гибкость мезонинного финансирования позволяет адаптировать его под разные ситуации и потребности. В девелоперском бизнесе мезонинное финансирование используется для покрытия дефицита собственного капитала при приобретении площадок и строительстве объектов недвижимости.

В конце мая Сбербанк и компания ООО «Сбербанк Инвестиции», входящая в Группу Сбербанк, запустили новый коробочный продукт в рамках мезонинного финансирования — «Проектный бридж». Средства в рамках этого кредитного мезонинного продукта предоставляются девелоперской компании на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, и финансирование расходов для получения разрешения на строительство (после получения градостроительного плана земельного участка). Размер финансирования составляет от 250 млн рублей, срок — до 24 месяцев, при этом в компании подчеркивают, что думают о снижении порога финансирования, так как анализ требований клиентов показывает большой спрос на такой продукт. Срок, в частности, зависит от скорости получения разрешения на строительство и наличия градостроительного плана участка. Обязательные условия — положительная кредитная история застройщика в Сбербанке, а также опыт успешной реализации проектов жилой недвижимости площадью более 50 тысяч квадратных метров в течение пяти лет. В качестве обеспечения принимаются участки строительства, векселя банка на сумму процентных платежей за два квартала, личные поручительства бенефициаров застройщика, контролирующих не менее 75% компании, и залог акций застройщика. Погасить заем можно в том числе с помощью привлечения проектного финансирования. «Проектный бридж» уже запущен в 8 крупных регионах: в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Казани, Екатеринбурге, Краснодаре, Тюмени. Сейчас для пилота данного продукта также рассматривается Дальневосточный регион. За 2019 год компания ООО «Сбербанк Инвестиции», входящая в Группу Сбербанк, закрыла и одобрила 17 сделок на рынке недвижимости с общим объемом 159,7 млрд рублей, из них сделки чистого мезонинного финансирования составили 25,3 млрд рублей. С момента запуска продукта «Проектный бридж» уже закрыто и одобрено 8 сделок общим объемом около 70 млрд рублей — средства предоставляются для покупки земельных участков, компаний-владельцев этих участков, а также на расходы по подготовке документации.

«Мезонинное финансирование — это не новый продукт в секторе недвижимости, у нас были сделки на рынке коммерческой жилой недвижимости каждый год, начиная с 2012 года, — говорит Джеймс Корриган, управляющий директор Сбербанка, который отвечает за сделки в секторе недвижимости в «Сбербанк Инвестиции». — До принятия изменений в законодательство у нас были ограниченные возможности расширять наш бизнес в секторе жилой недвижимости, так как большую часть строительства финансировали сами дольщики. С принятием поправки в 214-ФЗ мы поняли, насколько большой спрос среди клиентов Сбербанка на замещение собственных средств. При этом мы предоставляем клиентам-застройщикам надежное финансирование, используя такие структуры сделок, которые удовлетворяют потребности сектора в целом и в то же время достаточно выгодны для Сбербанка с учетом принимаемого на себя уровня риска».

Подробнее о продуктах мезонинного финансирования — на сайте Сбербанка

Источник

Сбер провел конференцию «Инвестиционные продукты для девелоперов»

Спикеры конференции — управляющий директор Департамента инвестиционной деятельности ПАО Сбербанк Джеймс Корриган, исполнительный директор – начальник отдела «Аналитический хаб» Вячеслав Романов, руководитель направления Управления собственных инвестиций Департамента инвестиционной деятельности ПАО Сбербанк Алексей Яшин и руководители Волго-Вятского банка Сбербанка — рассказали о том, как раз развивать собственные проекты в текущих условиях рынка с помощью дополнительного финансирования, увеличения стартового капитала и высвобождения собственных вложенных средств. Также эксперты Сбера ответили на вопросы бизнес-сообщества.

Джеймс Корриган, Управляющий директор Департамента инвестиционной деятельности ПАО Сбербанк:

«Конференция, объединившая ведущих игроков рынка и экспертов, позволила показать бизнесу нашу возможность предлагать гибкие условия по сделкам акционерного, мезонинного финансирования, долевого участия в капитале, организации совместных предприятий в секторе коммерческой и жилой недвижимости».

Пётр Колтыпин, Вице-президент, Председатель Волго-Вятского банка ПАО Сбербанк:

«Подобные мероприятия, на мой взгляд, очень актуальны. Это не только возможность диалога, но и обсуждение реальных инструментов, которые будут способствовать расширению бизнеса девелоперов ВВБ. И я рад, что ведущие представители рынка жилой и коммерческой недвижимости сегодня приняли участие в нашей онлайн-конференции».

СберИнвест (ООО «Сбербанк Инвестиции») — 100-процентная дочерняя компания Сбербанка, входящая в блок «Корпоративно-инвестиционный бизнес». Ключевое направление деятельности компании — предоставление клиентам банка финансовых решений и структурирование сделок через акционерные и мезонинные инструменты.

Источник

Устойчивый к вирусам. Как пандемия повлияла на инвестиции в недвижимость

Меры по борьбе с распространением COVID-19 в России, снижение бизнес-активности и возросшая неопределённость стали причинами того, что инвесторы в недвижимость России стали более осторожны в принятии решений и занимают выжидательную позицию. Текущий кризис, вызванный пандемией, также уменьшает инвестиционную привлекательность российского рынка в глазах иностранных инвесторов, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость».

Однако некоторые инвесторы продолжают смотреть на дистрессовые активы, так как видят в текущей ситуации хорошую возможность договориться о максимально комфортных условиях и уже сейчас заходят в сделки, оценивая, что капитализация этих активов не снизится, а возможно, и будет расти. Рассказываем, как пандемия коронавирусной инфекции повлияла на инвестиционную активность на рынке недвижимости России, какие сегменты пострадали от текущей ситуации больше, а кто остался при своих и даже выиграл.

Как пандемия повлияла на активность инвесторов

Джеймс Корриган, управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка:

В сравнении с 2019 годом инвестиционный климат, безусловно, ухудшился. Прогнозы экономического роста были пересмотрены в сторону понижения, что в целом вызвало вопросы касательно перспектив ставок на коммерческую недвижимость. Тем не менее одним из макроэкономических факторов, который сохраняет некоторый оптимизм у участников рынка, является политика ЦБ РФ относительно ключевой ставки. Такие относительно низкие ставки оказывают положительный эффект на сектор коммерческой недвижимости, и мы бы видели совершенно другую ситуацию на рынке, если бы ключевая ставка была выше в такой обстановке, как сегодня.

Аналитики отмечают снижение инвестиционной активности во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением складского рынка. Основное падение объёмов было отмечено во втором квартале — введение ограничительных мер, связанных с пандемией COVID-19, привело к тому, что игроки рынка взяли паузу и инвестировали осторожно, в основном были нацелены на активы с дисконтом.

Основным принципом, которым руководствуются инвесторы в текущих реалиях, является поиск активов с наименьшей потенциальной просадкой по арендному потоку: качественных бизнес-центров с хорошим пулом арендаторов, складских комплексов с арендаторами из секторов, имеющих возможность наращивать операционную деятельность в текущем периоде, — отмечают аналитики компании Colliers International.

«Снижение спроса со стороны арендаторов и высокая неопределённость привели к уменьшению инвестиционной привлекательности офисов и торговых центров, поэтому именно склады стали сегментом, где, несмотря на увеличение макроэкономической волатильности, произошло снижение ставок капитализации в кризис (до 10—11%)», — говорит член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.

За период с января по сентябрь объём инвестиций в российские недвижимые активы, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, сократился на 13% до 154 млрд рублей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При расчёте инвестиционного объёма компания учитывала сделки купли-продажи существующих объектов коммерческой недвижимости, а также участков под девелопмент (в том числе жилой недвижимости) без учёта продажи жилья конечным пользователям.

При этом объём сделок, закрытых в третьем квартале, по данным Knight Frank, оказался больше вложений того же периода 2019 года на 9% и стал максимальным квартальным показателем в этом году. Московские активы, по оценке компании, были наиболее привлекательными для инвесторов: доля сделок с ними за период с января по сентябрь увеличилась до 85% от общего объёма инвестированных средств по сравнению с 76% в аналогичном периоде 2019 года.

Рост в третьем квартале произошёл в основном за счёт крупных сделок со складскими активами: интерес к таким объектам проявили крупные инвестиционные фонды. Так, по данным Knight Frank, крупнейшей сделкой за прошедшие девять месяцев стала покупка «PNK Парк Вешки», она была закрыта компанией «Сбер — Арендный бизнес 3», сумма сделки составила 9—10 млрд рублей. Также в третьем квартале стоит отметить покупку арабской компанией Mubadala складского комплекса «Ориентир Север-1» за 7—8 млрд рублей.

«Рост объёмов инвестиций в июле — сентябре пока нельзя назвать показателем восстановления рынка инвестиций в недвижимость России: в данный период завершались сделки, которые находились в процессе подготовки ещё до наступления кризиса. Показательной будет активность инвесторов в четвёртом квартале, в котором традиционно заключается больше всего сделок за год», — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Какие сегменты недвижимости пострадали от пандемии

Торговая недвижимость
Торговая недвижимость пострадала от кризиса сильнее других сегментов. Последствия принимаемых мер борьбы с распространением COVID-19 отразились на условиях договоров, заключаемых в новых реалиях. Учитывая полученный новый опыт с остановкой деятельности на несколько месяцев, стороны при заключении договоров аренды стремятся защитить свои позиции в случае возникновения новых чрезвычайных ситуаций, поясняет заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина.

Закрытие торговых центров на длительные сроки привело к росту вакансии помещений: по итогам второго квартала, по данным CBRE, она увеличилась на 0,6 п. п. за счёт открытия новых объектов, которые традиционно открываются не полностью заполненными арендаторами. Прайм-ставка аренды в топовых и ключевых торговых центрах Москвы снизилась во втором квартале на 15% относительно первого квартала 2020 года и составила 218 000 руб./м² в год.

Большинство инвесторов, которые ранее были готовы вкладывать в торговый сегмент и сейчас придерживаются этой стратегии, приостановили сделки на неопределённый срок в связи с коронавирусом, отмечает Кабалкина.

Во втором квартале объём вложений в торговые объекты, по данным CBRE, оценивается менее чем в 1 млрд рублей. Их доля составила рекордно низкий 1% в объёме сделок за второй квартал и 9% по итогам полугодия —
в противоположность последним трём годам, когда их доля была около 30%. По данным Knight Frank, в январе — сентябре 2020 года объём вложений в торговую недвижимость России снизился на 61% в годовом выражении и составил 9 млрд рублей.

Локдаун серьёзно отразился на туристическом сегменте недвижимости, большинство рекреационных зон были вынуждены на время отказаться от приёма туристов из-за закрытия межрегиональных и международных границ, при этом международный туризм пока остаётся под вопросом и в сезоне 2020 года, что существенно влияет на операционные показатели отелей, отмечает директор департамента аналитики Colliers International Вероника Лежнева. По её оценке, будущее гостиничного сегмента, в том числе и его инвестиционная привлекательность, сильно зависит от скорости восстановления туристического потока.

«Однако качественные активы с потенциально высокой доходностью номерного фонда пользуются популярностью на рынке: за три квартала гостиничная недвижимость аккумулировала около 140 млн долларов, или 10% от общего объёма инвестиций, что примерно на 35 млн долларов меньше показателей за девять месяцев 2019 года», — говорит Лежнева.

Крупнейшей сделкой в сегменте в 2020 году, по оценке Colliers International, является продажа гостиницы «Пекин» в Москве. Наиболее крупный номерной фонд был продан в курортных городах: в Сочи (Russian Seasons Hotel и Hotel Peak) и Геленджике (Kempinski Grand Gelendzhik). Часть объектов, находящихся в собственности у банков, была построена к Олимпийским играм 2014 года. Лежнева отмечает, что переговоры по этим сделкам начинались ещё в доковидный период, но тот факт, что сделки всё же были закрыты, говорит о том, что сегмент остаётся в сфере интересов инвесторов.

В сегменте офисной недвижимости вследствие снижения бизнес-активности спрос сократился, а основной объём сделок во втором квартале был сформирован несколькими крупными сделками. Компании из-за пандемии пересматривают свои стратегии и переоценивают потребность в необходимом им объёме офисных площадей, отмечают аналитики.

По данным CBRE, крупнейшей сделкой стало приобретение УК «Сбер Управление Активами» бизнес-центра Diamond Hall, кроме того, проходили сделки с конечными пользователями. Ограниченность доступного предложения офисной недвижимости продолжает оказывать влияние на объём инвестиций в этот сегмент, считает Кабалкина.

Объём средств, инвестированных за первый — третий кварталы 2020 года в офисный сегмент, по данным Knight Frank, снизился на 22% в годовом соотношении и составил 43,5 млрд рублей.

Джеймс Корриган, управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка:

Безусловно, когда торговые центры были закрыты и офисные сотрудники переведены на удалённый режим, привлекательность данных сегментов стала неоднозначной. И это относится не только к периоду пандемии, но и в целом к более долгосрочной перспективе. Факт в том, что сегмент торговых центров существенно пострадал от пандемии в ситуации, когда рост продаж онлайн-ритейлеров уже оказывал влияние на данный сектор. Офисы ощутили последствия пандемии, когда сегмент гибких офисных пространств уже влиял на классические офисные центры. Арендаторы находились в поиске гибкости, и пандемия показала, что для многих такая гибкость может являться фактором, определяющим устойчивость бизнеса в целом.

Единственный сектор, который показал позитивную динамику, — складская недвижимость. Переход от офлайн- к онлайн-ритейлу означает, что процесс транспортировки товаров от склада до конечного потребителя начинает проходить мимо торговых центров, и спрос на склады в таких условиях вырос. Также, в отличие от торговых центров и офисов, склады не испытывали ограничений в операционной деятельности, поэтому арендная плата в большинстве случаев вносилась в полном объёме, а вакантность оставалась на низком уровне.

Какие сектора оказались наиболее устойчивыми

Сектор складской недвижимости в целом один из наиболее стабильных секторов рынка коммерческой недвижимости в силу своих функциональных характеристик, поскольку является важным элементом перераспределения товаров в экономике. Сейчас на фоне пандемии и роста онлайн-торговли спрос на склады сохраняется на высоком уровне, и перспективы его дальнейшего роста также достаточно уверенные. По оценке JLL, доли свободных площадей вырастут во всех сегментах, за исключением складской недвижимости, где она остаётся на исторически низком уровне — около 3—3,5% в Москве.

«Складской сегмент является привлекательным не только для институциональных, но и частных инвесторов. Многие банки и УК уже рассматривают приобретение высококачественных складских комплексов для формирования ЗПИФов и последующей продажи паёв в качестве инвестиционного инструмента с повышенной доходностью. В третьем — четвёртом кварталах текущего года мы ожидаем закрытия ряда крупных инвестиционных сделок в этом сегменте», — говорит Казарян.

По данным Knight Frank, объём инвестиций в складской сегмент увеличился более чем в 5 раз и составил около 24 млрд рублей. «Прошедшие ограничения лишний раз показали важность наличия современных складских комплексов, которые позволяют оперативно реагировать на вызовы и перераспределять товарные потоки. Большинство крупных арендаторов не только не сократили свои складские площади, а дополнительно увеличили их. Денежные потоки от аренды, соответственно, также не проседали, как в других сегментах коммерческой недвижимости. Такая стабильность является важным фактором для привлечения инвесторов», — говорит Широкова.

Земля под жилые проекты

Ещё одним из сегментов, которые оказались устойчивы к коронакризису, стали земельные участки под жилые девелоперские проекты. По оценке CBRE, во втором квартале 2020 года наибольший объём инвестиций был направлен в этот сегмент — около 31 млрд рублей, или 54% от совокупного объёма. Девелоперы активно приобретали площадки под жилое строительство как в Москве (сделки заключали компании Sminex, «Интеко», «Аквилон» и другие), так и в Санкт-Петербурге (участки приобретали компании Setl Group, ГК «Легенда», группа RBI, группа ЛСР и другие).

Доходность коммерческой недвижимости

Несмотря на коронакризис, доходность от вложений в коммерческую недвижимость России осталась на уровне прошлого года. В целом показатель cap rate (англ. capitalization rate — ставка капитализации) для всех основных сегментов (офисов, торговли, складов) остаётся на текущем уровне с 2017 года. Так, по данным Colliers International на третий квартал 2020 года, ставка капитализации для офисной и торговой недвижимости составляет 9,5%, а для складской — 12%. Таким образом, складской сегмент остаётся сегодня самым привлекательным для инвестиций.

Источник