Появились свободные деньги. Закрыть ипотеку или вложиться в акции?
Было бы интересно увидеть статью на тему «Что выгоднее, расплатиться с ипотекой или инвестировать эти деньги в акции». У меня как раз такая дилемма.
Появился миллион рублей, и я могу на эти деньги закрыть ипотеку. Но вот думаю, может быть, выгоднее вложить этот миллион в акции? А ежемесячный платеж по ипотеке вносить за счет их постепенной продажи?
Александр, у меня нет данных, под какой процент взят ваш ипотечный кредит, какая у вас кредитная нагрузка и так далее. Но раз появившегося миллиона хватит, чтобы рассчитаться с банком, кажется, что разумно сделать именно это — закрыть ипотеку.
Пытаться заработать на ценных бумагах ради ускоренного погашения ипотеки — это слишком рискованно. Это почти то же самое, что вкладывать заемные деньги. Можно заработать, но если ошибиться, можно много потерять.
Теперь о том, почему так получается и что делать.
Высокая доходность — высокий риск
Инвестировать и гасить кредит доходом от инвестиций имеет смысл только тогда, когда доходность выше ставки кредита. Если вы взяли ипотечный кредит под 10%, а инвестиции стабильно приносят 15% в год, инвестировать выгоднее, чем досрочно гасить кредит.
Можно часть свободных денег инвестировать, а часть использовать для досрочного погашения ипотеки. Но в этом случае тоже важно, чтобы доходность инвестиций была выше ставки кредита. В этом и заключается проблема.
На фондовом рынке относительно стабильную доходность можно получить, вкладываясь в облигации. Но доходность надежных облигаций составляет 7—8% годовых. Столько дают ОФЗ, облигации регионов и муниципалитетов, бумаги крупнейших компаний. Можно найти более доходные варианты, до 12—15% годовых , но риск потерять деньги заметно выше.
Доходность акций в среднем выше доходности облигаций, но она нестабильна: цена акций сильно колеблется. В долгосрочной перспективе рынок акций, скорее всего, вырастет, но что будет в ближайший месяц или год — не знают даже лучшие аналитики. За год рынок может вырасти на 30% — или упасть на 50%, если случится кризис. При этом бумаги отдельных компаний могут упасть на 80 или на все 100%.
Не рассчитывайте на то, что акции будут стабильно дорожать. Если что-то пойдет не так и вы не сможете продать их с прибылью, будет сложно гасить ипотеку досрочно.
Если одновременно с этим пропадет доход, из которого вы раньше гасили ипотеку, то, возможно, начнутся проблемы. Например, можно потерять деньги при продаже акций в неподходящее время или просрочить платеж и испортить кредитную историю, а при множественных просрочках — потерять ипотечную квартиру.
Что делать
Появившегося у вас миллиона хватит, чтобы погасить ипотеку. Чем раньше сделаете это, тем выгоднее для вас: за каждый день пользования деньгами банка надо платить проценты.
Если у вас есть другие кредиты — с более высокой ставкой, чем ипотека — начните с них. Первым делом лучше гасить самые дорогие кредиты.
Еще один вариант — создать финансовую подушку безопасности на несколько месяцев жизни, если ее нет. Оставшиеся деньги можно использовать как частичный досрочный платеж по ипотеке или другим кредитам.
В итоге ваша кредитная нагрузка заметно снизится или полностью исчезнет, и вы сможете каждый месяц инвестировать ту сумму, которую вы привыкли платить банку.
Чтобы лучше разобраться в досрочном погашении кредитов, посмотрите другие наши статьи:
А еще вам может пригодиться наша подборка «Инвестиции для начинающих». Успехов!
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Источник
Погашать ли ипотеку досрочно или инвестировать часть 2
Прошло больше года с момента написания первой части статьи. За это время ипотечные ставки упали, рубль обесценился по отношению к доллару США, цены на недвижимость и котировки акций выросли. Правильным ли было решение не погашать ипотеку досрочно, а деньги инвестировать в акции — рассмотрим далее.
За 1 год и 2 мес. произошли следующие изменения.
1. Снижение ипотечной ставки
За истекший период ипотечные ставки снизились на 2,1%, и теперь, рефинансировав ипотечный кредит по более низкой ставке, вы бы платили ежемесячно существенно меньше. А если бы вы отложили покупку, то вынуждены были бы сейчас приобрести квартиру в ипотеку по гораздо большей цене (+12,4%). И в итоге, даже при снизившейся ипотечной ставке платеж сейчас был бы больше.
Пример. Цена квартиры в октябре 19 года — 12 млн. руб. Сумма ипотечного кредита — 10 млн. руб.
После рефинансирования по ставке 8% (ср. ставка рефинансирования), годовая сумма процентов составит 10 000 000 * 0,08 = 800 000 руб.
Цена квартиры выросла на 12,4% и сейчас ее стоимость составит 12 000 000 * 1,124 = 13 488 000 руб. Годовая сумма процентов по ипотеке: 13 488 000 * 0,073 = 984 624 руб.
Даже если взять ставку по ипотеке с гос. поддержкой (6,4% на новостройки), все равно сумма процентов будет больше (863 тыс. руб.). Но тогда нужно учитывать, что на многие новостройки цены выросли уже больше, чем 12,4% (например, на 30% от котлована за год), то есть ипотечный платеж будет в реальности еще больше.
2. Обесценение тела долга и ежемесячного платежа
Очевидно, что инфляция на широкий круг потребительских товаров, включая импортные, зависит от курса доллара США, и не равна официальной по методу Росстата. Но чтобы излишне не завышать цифры, я сделал ее оценку по своему методу: из роста курса доллара я вычел инфляцию рубля и доллара, и получил 12%. Примерно на эту сумму и произошло обесценение тела долга и ежемесячного платежа. При этом, можно предположить, что в ближайшие год-два ваш доход подрастет, хотя бы на официальный процент инфляции. И ипотечный платеж станет легче для семейного бюджета.
3. Выигрыш на плече
Если вы купили квартиру в кредит, то вы взяли у банка «плечо», вероятно, в надежде, что цена квартиры подрастет со временем, и покупка ее сейчас будет выгоднее, чем потом, даже с учетом процентов. Иначе, покупать квартиру, цена которой будет стагнировать или падать со временем, в ипотеку не имеет никакого смысла.
Поскольку недвижимость выросла, то за вычетом уплаченных процентов, вы заработали 3%. Кому-то покажется это мало, но если умножим на стоимость квартиры (12 000 000 * 0,03 = 360 000 руб.), то эта цифра сравнима со средним заработком человека за несколько месяцев.
4. Инвестирование вместо досрочного погашения
Если вместо досрочного погашения ипотеки свободные деньги вы бы инвестировали в российские акции, то за указанный период заработали бы 12,2% (за вычетом процентов по ипотеке). Аналогичный процент можно и применить к телу кредита, если бы у вас была полная сумма на покупку квартиры, но вы ее инвестировали, а квартиру приобрели в кредит.
Выводы:
- За период с октября 2019 по ноябрь 2020 приобретение недвижимости (квартиры) в ипотеку оказалось выгодным в связи с появившейся возможностью рефинансировать кредит по более низкой процентной ставке, обесценением тела долга и ежемесячного платежа, выигрыша на плече в связи с ростом стоимости недвижимости и получением дополнительного дохода от инвестирования досрочных платежей в российские акции.
- Выигрыш от разных факторов составил около 12%.
- Выгодно ли сейчас покупать недвижимость (квартиру) в ипотеку: если она нужна вам для жизни, то первичку с господдержкой по ставке 6,5% — да. Сомневаюсь, что на фоне общей инфляции квартиры подешевеют. Но вот потенциал дальнейшего снижения ставки и роста их цен — невысокий, то есть для инвестиций я бы их не рассматривал.
- Выгодно ли сейчас инвестировать свободные деньги вместо досрочного погашения ипотеки — да, по-прежнему российский рынок акций существенно недооценен. Вот когда он будет иметь хотя бы по P/E 15-20 вместо теперешних P/E 6-8, тогда можно задуматься.
Данная статья НЕ является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Источник
Досрочное погашение ипотеки или инвестиции в новый объект?
Предупреждаю, что текст не для слабонервных. Будет много цифр. Для людей, которые не дружат с математикой, я жирным шрифтом подвела итоги. Кому сложно, ищите выводы, а кто любит цифры, не забываем ставить лайки и подписываться.
Последнее время, стало, почему то, модно пропагандировать не досрочное закрытие ипотеки, а иные способы вложения накопленных средств:
1. Взять новую ипотеку, вложив накопленный платеж, как первоначальный взнос и сдавать квартиры в аренду. Этим самым гасить две своих ипотеки. Таким образом, на выходе получаем две квартиры.
2. Продолжаем накапливать денежные средства на счете.
3. Вкладываем накопленные денежные средства в бизнес.
Подобные решения оправдывают тем, что сегодня деньги стоят дороже, чем завтра.
Все бы ничего, но математика вещь упрямая, на калькуляторе не сводится дебет с кредитом, да и ситуации бывают разные.
Давайте сегодня разберем следующую задачу.
Мы имеем ипотеку. Стоимость жилья 3 500 000 рублей. Квартира куплена по ДДУ, в Новой Москве. Площадь 30 кв.м, студия. Срок сдачи дома 2025 год. Остаток долга 1 500 000 рублей. Срок кредита 10 лет. Процентная ставка 9,9%. Ежемесячный платеж 19 739 рублей.
Человек получил в наследство, через два месяца после взятия ипотеки, 1 500 000 рублей, но он не знает, как ими распорядиться. Закрыть ипотеку или использовать накопления, как первоначальный взнос, на новую квартиру?
При решении задачи, рассмотрим два варианта:
1. Вкладываем средства в новую квартиру
2.Досрочно погашаем ипотеку
1. Новая квартира
Считаем сколько мы заплатим банку, по прошествии 10 лет.
19 739*12*10= 2 368 680 рублей.
Полученная сумма включает тело кредита и проценты. В итоге, мы переплачиваем банку 868 680 рублей . Мы не забываем, что первые годы, мы оплачиваем проценты и только на финише оплачиваем тело кредита. Это риск. Поскольку, тело кредита не уменьшается и если вы потеряете доходы, из которых оплачиваете ипотеку, вы повышаете шанс к банкротству. На торгах квартиры продаются по ликвидационной стоимости. Рискуете не получить, даже, первоначальный взнос за объект.
Есть вероятность, что квартиру не сдадут в срок. В стратегию берем самый рискованный вариант. Предположим, что задержка строительства составит 2 года, а если еще застройщик объявит себя банкротом, понадобятся издержки на юриста.
Даже если квартиру сдадут в срок, 6 месяцев потребуется на ремонт квартиры и еще 6 месяцев на поиск арендаторов. На ремонт и обстановку студии потребуется минимум 500 000 рублей.
По факту, срок погашения кредита и срок сдачи квартиры, при самом худшем сценарии, по ДДУ совпадает.
Просчитываем худший сценарий и лучший, при условии, что мы будем гасить ипотеку, положенные 10 лет.
Итого, нам необходимо 1 500 000 (тело кредита) + 868 680(оплата процентов) +500 000 рублей (ремонт) + 20 000 (издержки, в случае банкротства застройщика).
2 888 680 рублей – это сумма, которую мы потратим на квартиру, которую взяли в ипотеку и вовремя не получили ключи. Платежи за ремонт, ипотеку и юриста мы вычитаем из зарплаты.
Лучший сценарий заключается в том, что мы получаем ключи в срок и сдаем квартиру в аренду, погашая платежи по ипотеке. 19 739 рублей из зарплаты мы будем складывать на накопительный счет.
Везде я исхожу из того, что ремонт мы делаем за счет собственных средств, не заемных. Если делать на заемные, то плюсуем еще проценты по второму кредиту.
При лучшем сценарии, мы шесть лет (срок сдачи дома, плюс сроки на ремонт и сдачу в аренду) платим ипотеку за свой счет и 4 года за счет аренды.
В среднем, сегодня банки за депозитные вклады дают 4 %. За 4 года, с учетом сложных процентов, мы накопим 1 046 085 рублей.
В худшем случае, мы ничего не накапливаем, но тратим из семейного бюджета 2 888 680 рублей за 10 лет.
В лучшем случае, мы накапливаем 1 046 085 рублей и тратим те же 2 888 680 рублей.
У нас есть 1 500 000 рублей. Предположим, что мы возьмем квартиру на вторичном рынке за 6 000 000 рублей (дороже не позволяет первоначальный взнос). Это будет однушка, в шаговой доступности от метро. Сдадим мы ее за 35 000 рублей, максимум. Не забываем, что есть риск смены арендаторов и простои, плюс постоянные ремонты. В месяцы простоев квартиры, ипотеку придется оплачивать из своего кармана. Я этот вариант, в расчетах смотреть не буду. Но вы можете сделать это самостоятельно. Ипотеку мы так же берем на 10 лет. Под те же 9,9%. Ежемесячный платеж составит 59 218 копеек. Тело кредита 4 500 000 рублей
Таким образом, тело кредита + переплата составят = 7 106 160 копеек.
2 606 160 рублей переплата.
Арендная выручка составляет 35 000 рублей в месяц. Получается, что из собственного бюджета нам потребуется 24 218 рублей. Не забываем, что есть еще и первая ипотека , где мы ее оплачиваем из собственных средств.
Плюсуя две ипотеки сразу, мы переплачиваем банку 868 680 рублей+2 606 160 рублей = 3 474 840 рублей за 10 лет.
Правда, мы можем не копить деньги из первого примера, а тратить их на погашение второй ипотеки. Но все равно, мы за счет аренды второй квартиры и 19 739 рублей, не полностью покрываем платеж за вторую ипотеку.
35000 (аренда) +19739 (если не копим их, а засчитываем как платеж за вторую ипотеку)= 54 739 рублей. Получается 4 479 рублей мы все равно доплачиваем, но остаемся без накоплений.
Итак, со второй квартирой мы остаемся без накопительного счета в размере чуть больше миллиона рублей и с переплатой банку за 10 лет
3 474 840 рублей. При этом, мы не можем за 10 лет заболеть, всегда нужно находить средства на покрытие рисков простоя жилья, на ремонт, на коммунальные платежи и налоги.
В случае потери работы, болезни, вы рискуете стать банкротом и ваши квартиры будут проданы на торгах. Вы останетесь без жилья, денег и с последствиями банкротства.
2. Досрочное погашение квартиры
Теперь посмотрим, что будет, если мы 1 500 000, наследственных денег, потратим на погашение ипотеки?
Во-первых, вы не переплатите банку. Пока вы ждете получение ключей и несете 19 739 не за кредит, а на сберегательный счет под 4%, за 5 лет вы накопите 1 334 271 рубль. Если будете копить 10 лет, то накопите примерно 2 769 578 рублей (может и больше, если процент будет выше).
Не забываем, что после получения ключей от квартиры, вы ее можете сдать в аренду за 30 000 рублей. Деньги от аренды, вы можете так же складывать на счет в банке под 4%. За пять лет накоплений вы получаете примерно 1 979 252 рубля.
Складываем два накопления в одно, получаем 4 748 830 рублей. Вот тебе, за те же 10 лет 2 квартиры, но уже без риска остаться без всего.
В итоге, вы не рискуете потерять квартиру. За 10 лет Вы не переплачиваете банку, покупаете те же две квартиры.
Выбор за Вами. Вы можете рисковать и остаться без всего, либо постоянно во всем себя ограничивать. А можете спокойно, за 10 лет выполнить план без напряжения и головной боли.
Автор, Ужегова Дарья, консультант по банкротству граждан и бизнеса
Источник