Доходность зпиф арендный поток

ЗПИФ «Арендный поток» от Альфа-Капитал

ЗПИФ от Альфа-Капитала «Арендный поток» является молодым фондом. Он был создан консорциумом Альфа-Групп для развития розничных сетей предприятий торговли компании X5 Retail Group. Потребность людей в магазинах шаговой доступности росла, поэтому руководство X5 приняло решение об укрупнении сети через скупку объектов недвижимости для магазинов. Поскольку это требует больших ресурсов, привлечение средств с помощью паевого фонда является выходом из такой ситуации. В этих условиях вкладчик становится совладельцем продовольственного магазина крупной сети.

ЗПИФ «Арендный поток-1»

Для вступления в фонд необходимо соблюдать некоторые условия.

«Арендный поток-1» — это закрытый паевой инвестфонд, появившийся в начале 2020 г. Он вкладывает деньги в коммерческую недвижимость для торговых точек формата street-retail, т.е. магазины у дома или в шаговой доступности.

Стратегия

Стратегия фонда заключается в покупке объектов недвижимости, которая арендуется сетью магазинов «Пятерочка» в Москве и Московской обл. Площадь помещений составляет от 600 до 1200 кв. м, а их стоимость варьируется от 100 млн до 300 млн руб. Таким образом, владельцы фонда планируют собрать 1,2 млрд руб.

Выручка формируется от сдачи объекта в аренду. Сумма дохода распределяется между пайщиками и выплачивается ежемесячно.

Условия инвестирования

Есть несколько условий, чтобы инвестировать в «Арендный поток-1»:

1. Минимальная стоимость пая составляет 305 тыс. руб. и далее без ограничений.
2. Комиссия УК в размере 1,8% от среднегодовой стоимости чистых активов и единоразовая надбавка в пользу управляющей компании 0,5% от суммы сделки.
3. Приобрести паи можно при формировании фонда и при дополнительной выдаче.

Закрытый паевой инвестиционный фонд «Арендный поток-2»

Недвижимость располагается в крупнейших городах страны.

«АП-2» появился в начале сентября 2020 г. Организацией планируется покупка отдельно стоящих зданий или помещений на первых этажах домов площадью от 300 до 1500 кв. м. стоимостью от 70 до 450 млн руб. Задача фонда такая же, как у «Арендного потока-1» — получить деньги для инвестирования в коммерческую недвижимость для супермаркетов. А доход от аренды торговых помещений распределить среди вкладчиков.

Главные особенности

«АП-2» имеет несколько особенностей, среди них:

1. Срок вложения увеличен до 5,5 лет.
2. Целевая структура инвестиций была расширена. В нее добавили сеть магазинов «Перекресток» и торговые помещения в г. Санкт-Петербурге.
3. Владельцы ЗПИФ планируют собрать 2 млрд руб.
4. Дивиденды выплачиваются раз в квартал.

Преимущества

Вложения в «Арендный поток-2» имеют следующие преимущества:

1. Портфель стал более диверсифицирован вследствие увеличения самого фонда и расширения количества объектов недвижимости в нем.
2. Изменчивость выплат ниже, т.к. эффекты единоразовых расходов меньше. Например, уплата налога на недвижимость.
3. Планируемая торговая недвижимость уже имеет подписанные долгосрочные соглашения на аренду.
4. Целевая доходность составляет 11-13% годовых.

Способы приобретения

Существуют 3 способа купить паи ЗПИФ «Арендный поток».

Напрямую у УК Альфа-Капитал

Через управляющую компанию инвестору предоставляется возможность приобрести только «АП-2». Паи можно купить в первые 2 недели каждого месяца. В этот интервал необходимо оставить заявку на сайте Альфа-Капитала. Недостатком покупки через УК является разовая комиссия размером 0,5% от суммы приобретения паев.

При наличии кабинета на Госуслугах приступить к покупке можно без заполнения данных на сайте.

Через ДУ в приложении Альфа-Банка

Покупка через доверительное управление — не самый лучший вариант. Альфа-Банк возьмет ваши деньги, и сам будет вкладывать в этот же фонд «АП», создавая лишнее препятствие в виде посредника. Кроме того, в ДУ необходимо уплатить комиссию в размере 0,5% в год от стоимости чистых активов.

На Московской бирже

На Мосбирже представлены оба фонда, поэтому есть бонус в виде повышенной ликвидности активов, т.к. биржа — это открытый рынок.

Реальность не совпадает с ожиданиями. Листинг на Московской бирже пока не показал результатов. По «АП-1» было совершено 10 сделок на 3 млн руб. По второму фонду инвесторы оставляют заявки на покупку и продажу.

Преимуществами биржи являются: низкие комиссии брокеров (от 0,05% до 0,3%), шанс приобрести пай на несколько тысяч рублей дешевле, чем у УК.

Реальная доходность фондов

Отчеты по прибыли можно увидеть на сайте компании.

«АП-1» еще не вышел на предполагаемую доходность. Около 62% денег ушли на недвижимость, остальное вложено в облигации федерального займа и другие депозиты.

За 2020 г. пайщики получили выплаты в октябре и ноябре. По итогам 2020 г. доходность составляла 3,25%, что не является хорошим результатом для первого года существования фонда. Поскольку его стратегия ориентирована на долгосрочную перспективу, вкладчикам необходимо подождать некоторое время, чтобы актив вышел на целевой процент доходности.

«АП-2» был основан меньше года назад и до сих пор формируется, поэтому данных о результатах его работы пока нет.

Возможные риски

По условиям договора пайщики имеют доход от сумм, получаемых от сдачи фондом в аренду объектов недвижимости, например, сетям «Пятерочка» или «Перекресток». Каждый магазин платит за наем помещения 7% от валовой выручки или 3 млн руб. Пайщики потеряют часть дохода от магазинов, если «Пятерочка» или «Перекресток» договорятся о снижении процентной ставки за аренду.

Другим риском является увеличение ключевой ставки центрального банка, что приведет к росту доходности с вкладов, облигаций и других инструментов с фиксированным процентом прибыли. Поэтому инвестирование в «АП» может оказаться ошибкой, т.к. потенциальная рентабельность фонда станет ниже предполагаемой вследствие падения цен на недвижимость.

Владелец «Пятерочки» или «Перекрестка» может ошибиться с выбором локации для торговой точки. Например, людям не нужен магазин на какой-либо улице, потому что им неудобно до него добираться. Или нет той проходимости, которая бы обеспечивала необходимую посещаемость и выручку либо рядом с торговой точкой есть сильные конкуренты, занявшие этот рынок. По этим причинам ритейлер может съехать, из-за чего последует резкое снижение стоимости чистых активов, а инвесторы не получат дохода от аренды помещения.

Источник

Фонд Арендный бизнес

• С 28 апреля 2021 года права и обязанности по договору доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес» перешли к ООО «Сбер Фонды Недвижимости».

Решением Банка России от 07.10.2019 ЗПИФН «Сбербанк – Арендный бизнес» исключен из реестра паевых инвестиционных фондов.

Цель фонда

Стратегия фонда

Инвестиционная стратегия фонда подразумевает инвестирование средств в складскую коммерческую недвижимость класса А. Растущие потребности крупных торговых компаний, развивающих современные форматы торговли определяют стабильный спрос на высококачественные складские помещения, что делает такие объекты ликвидными и инвестиционно-привлекательными. В состав активов планируется приобретение объектов, обремененных долгосрочными договорами аренды. Инвестиционный доход по паю предполагается выплачивать за счет ежеквартальных арендных платежей от сдачи складской недвижимости. Реализация объектов запланирована на последнее полугодие действия фонда. При продаже объектов планируется получить доход от роста их стоимости за счет ежегодной индексации ставок по договорам аренды, который будет выплачен по окончании срока фонда. Дата окончания срока действия договора доверительного управления фондом – 30 апреля 2021 года.

Паи фонда допущены к торгам Московской Биржи (ISIN RU000A0JWAW3, третий уровень списка).

УСПЕХИ ФОНДА

Показатели фонда ЗПИФН «Сбербанк – Арендный бизнес»

Динамика стоимости

За день	C начала года	За 1 год	За 2 года	За 3 года
Пай, руб	0,00	0,00
СЧА, руб	0,00	0,00

Доходность вложений в ПИФ и динамика стоимости пая указаны с учетом вознаграждения управляющей компании и прочих вознаграждений и расходов и без учета надбавок/скидок и налогов.

Динамика стоимости пая Динамика стоимости чистых активов с 11.11.11 по 11.11.11

Динамика стоимости инвестиционного пая ПИФ указана с учетом вознаграждения управляющей компании и прочих вознаграждений и расходов и без учета надбавок/скидок и налогов. Информация о приросте расчетной стоимости инвестиционного пая ПИФ в рублях за 3 месяца, 6 месяцев, 1 год и 3 года указана здесь: https://www.sberbank-am.ru/disclosure/fund/#pif-table.

АО «Сбербанк Управление Активами». Лицензия ФКЦБ России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00010 от 12.09.1996. Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: 123317, г. Москва, Пресненская набережная, д. 10, на сайте http://www.sberbank-am.ru, по телефону: (495) 258-05-34. Информация, подлежащая опубликованию в печатном издании, публикуется в «Приложении к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам». Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФ. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с ПДУ ПИФ. ПДУ ПИФ предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи ПИФ.

ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 25.02.2016 года за № 3120.

Страница 2 из 2

Приобрести паи возможно только в момент формирования фонда, либо в период дополнительной выдачи паев.

Источник

Арендный поток 1 и 2 — мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал

Продолжаю копаться в нюансах вновь появившихся фондов коммерческой недвижимости. К сожалению, информацию в презентациях можно сразу пропускать мимо ушей и углубляться в документы, где и кроются основные нюансы, влияющие на будущий результат.

Что за Арендный Поток-1?

Фонд от УК «Альфа Капитал», анонсированный в начале 2020 года, и предлагающий инвестиции в покупку коммерческой недвижимости с целью длительного владения и получения рентного дохода. Согласно правилами фонда фонд покупает объекты, арендатором которых является магазин Пятерочка, находящиеся в Москве и области.

Стоит сразу отметить конфликт интересов, Пятерочка — бренд магазинов компании X5 Retail Group, который входит в один консорциум Альфа-Групп с управляющей компанией, создавшей и управляющей фондом.

Управляющая компания	УК «Альфа Капитал»
Структура	ЗПИФ, для неквалифицированных инвесторов
Полное название фонда	«Альфа-Капитал Арендный поток»
ISIN на бирже	RU000A101HY7
Комиссия УК	1,8% от среднегодовой СЧА + 0,5% от суммы покупки разово удерживает УК «Альфа-Капитал» в виде надбавки
Комиссия депозитария	Спецдепозитарий	ИНФИНИТУМ
Спецрегистратор	Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.
Тип фонда	Фонд недвижимости
Состав фонда	небольшие помещения с якорным арендатором «Магазин Пятерочка» в г. Москва, площадь от 600 до 1200 кв. м., текущая ставка по арендным платежам на уровне 11-14%
Минимальная сумма	305 тыс. рублей при дополнительной выдаче паев (формирование фонда завершено, покупка возможна только на вторичном рынке)
Дивиденды (рентный доход)	Выплачиваются ежемесячно, начиная с октября 2020 года, в течение 30 дней после фиксации реестра пайщиков
Срок окончания/пролонгации	01.03.2025
Досрочное погашение	не предусмотрено
Стоимость чистых активов	1 274 659 084.75 рублей (на 30.11.2020)

Плюсы и минусы

Крупная, известная управляющая компания Альфа Капитал, более 500 млрд рублей под управлением

Декларируется, что все договора аренды по покупаемым объектам — долгосрочные, с условиями индексации арендной ставки, либо растущие в процентах от оборота магазина (рассмотрим детальнее позже). Теоретически это дает некую защиту рентного дохода от продуктовой инфляции (растет номинальная стоимость товаров в Пятерочке, растет номинальный оборот — растет арендная ставка.). С другой стороны, при ощутимом росте продуктовой инфляции, ЦБ будет ужесточать монетарную политику и повышать ставки, что нивелировать этот защитный эффект.

Стрит-ритейл в формате «Магазин у дома» — «ковидоустойчивый» бизнес. Весь ритейл в 2020г показал рост выручки. Карантинные меры ни в одном городе не коснулись продуктовых магазинов.

Комиссии для подобного, заведомо низкодоходного фонда (рентный доход подобной недвижимости вряд ли может превысить 11-14% годовых), и минимум 2,3% из них будет съедено инфрраструктурой фонда, минус 13-15% ндфл с полученных выплат.

Риск потери якорного арендатора. Если Пятерочка съезжает с купленного объекта, то как правило объект обречен. Если супер-оптимизированный маржинальный бизнес Пятерочки «не вывез» локацию, то другие просто даже пробовать заходить не будут. В отличие от мини-торговых центров с диверсифицированным портфелем арендаторов, здесь присутствует риск обнуления арендного дохода и резкого падения СЧА в случае если конкретная Пятерочка съедет. Частично это компенсируется только тем что таких объектов в фонде несколько.

Афилированность УК с якорным арендатором всех объектов в фонде, повышенный риск недобросовестного управления

Риск роста ставки ЦБ и доходностей по инструментам с фиксированной доходностью (депозиты, облигации). Сейчас недвижимость на пике цен из за низких ставок, и при развороте ставок наверх, цена на недвижимость неминуемо начнет падать, съедая полную доходность фонда. Это на мой взгляд основной риск покупки недвижимости в текущий момент. Но он касается любой доходной недвижимости вообще, что жилой, что коммерческой.

На последнем заседании ЦБ, прозвучал однозначный намек о том, что инфляция растет быстрее прогноза и что, скорее всего, цикл снижения ставок закончен.

Официальную презентацию фонда можно посмотреть ниже

Источник