Доходность управляющих компаний жкх

Как учитываются доходы и расходы управляющей компании и обязана ли организация предоставлять смету выполненных работ?

Жители многоквартирных домов часто пользуются услугами управляющих компаний для управления и содержания дома.

Соответственно, в сумму ежемесячного платежа, указанного в квитанции, входит не только содержание и ремонт дома, но и оплата работы предприятия. Поэтому каждая организация обязана вести бухгалтерию и соблюдать нормы законодательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

О расходах и доходах управляющих компаний ЖКХ

Прибыль для управляющей компании складывается из:

1. Денежной компенсации за посреднические услуги при сотрудничестве с предприятиями, предоставляющими необходимые ресурсы.
2. Взноса платежей жителями дома по квитанции.
3. Сдачи имущества в аренду. Управляющая компании может сдавать помещения, которые находятся в доме и числятся в общедомовом имуществе, в аренду.
4. Средств, выплаченные в счёт компенсации, например материальные расходы в качестве возмещения ущерба. В случае если жителями дома был нанесён такой ущерб УК.

В данном случае расходами будут считаться:

1. Ремонт и устранение неисправностей системы отопления.
2. Ремонтные работы, связанные с кровлей здания.
3. Ремонтные работы, связанные с канализацией.
4. Ремонт по заявкам жильцов и т. д.

Также возникают убытки, связанные с содержанием дома:

1. Затраты управляющей компании, связанные с ежедневной уборкой подъездной клетки, лифта, мусоропровода и т. д. (швабры, тряпки, веники и другой инвентарь).
2. Замена окон, дверей, замков и прочего.
3. Затраты на дезинфекцию мусоропровода, чердака и подвала.
4. Контроль уровня температуры воздуха.
5. Озеленение придомовой территории, посадка цветов и кустарников.

Капитальный ремонт является отдельной статьёй убытков управляющей компании. В основном ремонт проводится за счёт средств собственников, однако иногда средства могут поступить из бюджета.

Также к прямым расходам относятся:

1. Затраты на выплату зарплаты работникам УК.
2. Отчисления в страховой фонд.
3. Платежи в налоговую инспекцию.
4. Затраты на повышение квалификации и обучение персонала.
5. Оплата услуг посредников (аудиторы, банки и т. д.)

О материальных убытках

К материальным расходам управляющей компании относятся:

1. Затраты на транспортные услуги.
2. Оплата коммунальных услуг самого офиса.
3. Оплата аренды под офис.
4. Затраты на покупку инвентаря, строительных и других материалов и прочих нужд.

Здесь перечислены только основные расходы ЖКХ. Перечень может быть более обширным.

Смета управляющей компании

Сметой называется финансовый документ, в котором зафиксирован план о доходах и расходах жилищно управляющей компании за определённый отрезок времени. Смета не может считаться правильной, если в ней отсутствуют следующие пункты:

1. Затраты на капремонт.
2. Прямые затраты на существование организации (зарплата сотрудников, аренда помещения и т. д.).
3. Выплаты организациям, предоставляющим ресурсы.
4. Расходы на ремонт, который предстоит сделать.
5. Расходы на содержание дома и домового имущества.

Порядок предоставления субсидий

Субсидией называются средства, которые назначаются государством для возмещения затрат, связанных с коммунальной инфраструктурой. Субсидия предоставляется единовременно, и потратить её можно исключительно на возмещение убытков.

Денежные средства предоставляются на основании соглашения, которое заключается между жилищно управляющей компании и министерством экономического развития. В соглашении прописывается размер, целевое назначение, время выплаты, срок назначения субсидии и срок предоставления отчётности по использованию средств. Для назначения субсидии управляющая организация должна собрать необходимую документацию и предоставить её в уполномоченный орган.

Для проведения капитального ремонта дома предусмотрено субсидирование. Компания может получить субсидию на капитальный ремонт, если будут соблюдены следующие условия:

• решение о капремонте приняли жильцы дома на общем собрании;
• управляющая компания не имеет долгов перед государственными органами;
• если в заключении после проведения экспертизы будет информация о необходимости проведения ремонта.

Субсидия может быть назначена только на определённый вид работ:

• удаление деформаций и обрушений отдельных частей многоквартирного дома;
• устранение повреждений после аварийных ситуаций и стихийных бедствий (наводнение, пожар и т. д.);
• устранение разрушений несущих конструкций многоквартирного дома.

Документы должны содержать информацию, свидетельствующую о необходимости проведения капитального ремонта. А далее ждать принятия решения уполномоченным органом.

О вознаграждении организации

Поскольку любая управляющая организация является коммерческим учреждением, она имеет полное право получать денежное вознаграждение за свою деятельность. Информация о размерах и порядке выплат всегда указывается в соглашении по управлению. Управляющая компания имеет полномочия самостоятельно начислять себе вознаграждение. При этом сумма поощрения удерживается из общей суммы платежей, которые ежемесячно поступают от жителей многоквартирного дома.

Величина вознаграждения управляющей компании не может быть более 10% от общего установленного тарифа на содержание и ремонт.

Осуществлять деятельность по ведению бюджета обязана бухгалтерия каждой управляющей компании. Все УК должны в установленные сроки предоставлять необходимую отчётность, а также платить налоги согласно действующему законодательству.

Все документы, свидетельствующие о доходах и расходах управляющих компаний ЖКХ, проверяют органы налоговой инспекции, поэтому следует строго соблюдать все требования и правила по ведению документооборота.

Подводя итоги, можно отметить, что управляющие организации – это компании, занимающиеся коммерческой деятельностью. В связи с этим они обязаны соблюдать требования бухгалтерского учёта и вести всю бухгалтерскую отчётность, а также вовремя оплачивать налоги.

Все статьи расходов и доходов управляющих компаний строго контролируются налоговыми инстанциями, поэтому соблюдение отчётности очень важно. Немаловажное значение имеет вопрос необоснованного завышения тарифов. Жители дома имеют право осуществлять контроль деятельности ЖКХ, а также проверять все расходы. Для этого лучше создать инициативную группу, в которую будут входить бухгалтера, инженеры и юристы.

Эти специалисты смогут дать объективную оценку всем документам, которые предоставляются управляющей компанией. Перед проверкой необходимо тщательно изучить соглашение и все моменты, прописанные в нём, связанные с данным вопросом. Отчётность может предоставляться лично жителям, а может быть вывешена на общие стенды для информации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Источники дохода УК

Источники доходов и финансы управляющей компании

В общем виде структура финансовых потоков при управлении многоквартирным домом управляющей компанией выглядит следующим образом (см. рисунок)

Все финансовые потоки концентрируются в управляющей компании. Их основу составляют платежи собственников и нанимателей помещений за жилое помещение и коммунальные услуги, которые управляющая компания направляет поставщикам и подрядчикам за выполненные работы и услуги. Законодательством предусмотрена возможность использования бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, а также привлечение заемных средств для осуществления необходимых мероприятий на возвратной основе.

Схема финансовых потоков управляющей компании

В составе платы за жилье собственники помещений должны оплачивать расходы на капитальный ремонт общего имущества. Поскольку проведение капитального ремонта отложено во времени, управляющая компания предпринимает меры по сохранению денежных средств, внесенных населением, до проведения ремонта путем создания фондов, на банковских счетах и т.п.

Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договора управления. По договору управления управляющая компания организует работы по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем, а также решению вопросов эффективного пользования указанным имуществом.

Основными источниками возмещения затрат управляющей компании являются платежи граждан за жилое помещение и коммунальные услуги, а также платежи, получаемые в результате договоров использования имущества (например, арендные платежи).

Плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома формируется в расчете на год и предъявляется населению в течение года равными платежами. Размер такой платы устанавливается на общем собрании собственников помещений и закрепляется в договоре управления. Плата за коммунальные услуги в условиях отсутствия поквартирных приборов учета (а таких квартир большинство) также фиксирована в течение года. Отношения меду управляющей компанией и подрядчиками/поставщиками строятся на договоре субподряда. Все платежи граждан аккумулируются на счетах управляющей компании, которая оставляет у себя заранее оговоренную с собственниками помещений сумму управленческих услуг, а также разницу между суммами, собранными с населения, и суммами, направленными на расчеты с поставщиками/подрядчиками (экономия подрядчика, ст. 710 ГК).

Деятельность по обслуживанию жилых домов характеризуется высоким уровнем затратности и управляющие компании материально заинтересованы в сокращении расходов на содержание жилых домов и оплату коммунальных услуг. Очевидно, что доход самой управляющей компании будет зависеть от выбора исполнителей услуг с наименьшим предложением по цене. С другой стороны, наличие у собственников помещений возможности отказа от услуг самой управляющей организации стимулирует УК к подбору наиболее надежных партнеров, повышению контроля качества их услуг, инициации сберегающих мероприятий. Фиксация платы за ЖКУ на определенный период позволяет УК ориентироваться на такие виды деятельности и результаты, как:

• установка приборов учета, контроля, регулирования, ремонт коммуникаций, теплозащитные мероприятия в жилом фонде, которые первоначально увеличивают издержки, однако приводят к сокращению потребления ресурсов и создают долгосрочный эффект сокращения платежей за услуги, в связи с чем управляющая компания может получить определенный доход от ресурсосберегательного эффекта и экономии платежных средств за коммунальные услуги;
• сокращение аварийности, отказов в системе обслуживания, а следовательно снижение количества жалоб, экономия от снижения объема работ может быть направлена на вознаграждение управляющей компании.

В отношении платы за управление общим имуществом многоквартирного дома действует тот же принцип равномерности платежа в течение года. Величина ежемесячного тарифа за управление должна включать затраты на выполнение всех основных функций УК (организация содержания дома и системы расчетов, контроль качества ЖКУ, координация взаимодействия всех субъектов предоставления ЖКУ). Т.е. фиксированная плата за стандартный набор услуг. Такой принцип вытекает из порядка внесения платы за ЖКУ, установленного ЖК РФ. Контроль качества услуг управляющей компании, как и всех ЖКУ, осуществляется путем снижения платежей в размере определенного процента от фиксированной величины.

Для повышения доходности управляющая компания может помимо обязательных услуг предложить собственникам помещений дополнительные услуги, направленные как на всех собственников (плату за них можно включать в единую квитанцию), так и на отдельных жильцов. Это могут быть услуги по повышению комфортности проживания граждан, услуги по организации использования общего имущества, а также услуги, не связанные с основной деятельностью по управлению домом.

Договорная природа взаимоотношений между собственниками помещений и управляющей компанией позволяет использовать вариант включения в договор управления дополнительного соглашения об осуществлении всех вышеуказанных мероприятий на взаимовыгодной основе: жители получают дополнительные либо более качественные услуги, УК — дополнительное вознаграждение. При недостаточности у управляющей компании собственных средств (в т.ч. собираемых с населения в качестве оплаты за жилищные услуги) для осуществления согласованных с собственниками помещений мероприятий, УК может привлекать заемные средства с последующим включением сумм на обслуживание кредита в стоимость услуг.

Таким образом, основными источниками дохода управляющей компании являются:

• платежи граждан за услуги по управлению в составе платежей за жилое помещение и коммунальные услуги;
• экономия по результатам деятельности УК по управлению жилым домом (экономия подрядчика);
• платежи граждан за дополнительные мероприятия по улучшению условий проживания;
• комиссионное вознаграждение за организацию эффективного использования общего имущества (в случае сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора комиссии с ними);
• пени, штрафы собственников и нанимателей помещений за несвоевременную оплату, неоплату ЖКУ;
• платежи граждан за выполнение услуг, не включенных в перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Источник

Экономика управляющей компании: выручка

В настоящее время большая часть населения проживает в многоквартирных домах и жилых комплексах. Содержание этих домов требует тщательного контроля и организации. В связи с этим функционирует множество управляющих компаний, специализирующиеся на организации выполнения ремонтных работ и содержания, а также предоставлении различных коммунальных услуг в многоквартирных домах.

Выполнение любых работ подразумевает затраты денежных средств, которые были получены в результате тарифных сборов с жильцов дома. В серии публикации рассказывается о том, как рассчитать доходы и расходы по управлению многоквартирным домом, а также раскрывается информация о существующих статьях расходов и выручки у современной управляющей компании.

Выручка управляющей компании

Деятельность управляющей компании по обеспечению жилья необходимыми коммунальными услугами, а также проведение ремонтных работ требует финансовых затрат. Для этого компания осуществляет различные сборы, за счёт которых формируется денежная выручка. Чтобы рассчитать доходность управляющей компании, а также создать план по распределению бюджета, необходимо вести полный финансовый учёт.

В управляющей компании существует два основных вида учёта, к ним относится общий бухгалтерский и управленческий подомовой учёт. В первом случае речь идёт о составлении общего плана статей расходов и доходов компании основываясь на правилах ведения и положениях бухгалтерского учета (ПБУ). В случае с подомовым учётом речь идёт о доходах и расходах по каждому управляемому дому, который обслуживается управляющей компанией. Два эти учета тесно пересекаются между собой и отличаются друг от друга рядом статей. В подомовом учете, как правило, компания ведет более укрупненные статьи выручки и расходов которые в последующем отражаются в годовом отчете перед собственниками МКД.

Саму выручку эксплуатирующей организации можно разбить на 3 крупных блока: выручка по коммунальным услугам, выручка по содержанию и ремонту жилья, а также прочие доходы.

Выручка по предоставлению коммунальных услуг

К первой и наиболее крупной статье выручки УК относится тарифная коммунальная выручка. Стоит подробнее рассмотреть эти виды доходов, которые может получать, а может и не получать управляющая компания. Не все УК производят начисление коммунальных ресурсов жителям. Начислением занимаются только те организации у которых заключены договоры ресурсоснабжения с собственниками жилья. В ряде случаев коммуналку начисляют гражданам непосредственно ресурсоснабжающие организации. Управляющая компания может производить начисление в следующих случаях:

• Получение денежных средств с жильцов в виде ежемесячной платы за предоставление услуг. К ним относятся счета за газоснабжение, водоснабжение, отопление и электричество. В данном случае речь идёт о такой ситуации, когда УК самостоятельно предоставляет коммунальные ресурсы для жильцов МКД
• Коммунальные ресурсы на ОДН (общедомовые нужды) начисляют в любом случае управляющие компании т.к. расчет производится на основании площади квартир

Выставление счетов на оплату производится на основании тарифа на тот или иной вид коммунальных услуг. Тариф устанавливается на региональном уровне и сама управляющая компания на него повлиять не может.

Маржинальной прибыли (рентабельности) по этим статьям у управляющих компаний нет. Это запрещено законом. Т.е. если организация начислила 1000 рублей за тепло, она должна перевести 1000 рублей на счет теплогенерирующей организации или котельной. Именно поэтому нормальные УК спорят с ресурсоснабжающими организациями до последнего и стараются не заводить договоры жильцов на себя. Это самая проблемная статья доходов УК.

Выручка по жилищным услугам

Ещё одним не менее важным источником получения денежных средств является выручка за выполнение различных ремонтных работ и начисленный тариф за содержание многоквартирного дома. Начисление производится также и владельцам нежилых помещений. Ранее начислением сумм за капитальный ремонт зданий занимались управляющие компании, но сейчас это осуществляет региональный фонд капитальных ремонтов.

Доходы по содержанию в данном случае формируется на основе тарифа для каждого конкретного дома, который согласован с собственниками. Тариф зависит от степени благоустройства и инженерного наполнения обслуживаемого дома. Рентабельность по этой услуге закладывается самой УК и зашита она внутри тарифа. В бухгалтерском отчете управляющей компании, как и в своих квитанциях на оплату услуг, скорее всего, вы увидите начисление одной или двумя строками: содержание и текущий ремонт. По факту в управленческом учете каждая управляющая компания раскладывает тарифную выручку на составляющие:

Конечно доходы управляющей компании очень сильно зависит от структуры управляемого фонда. Та или иная статья может занимать другую долю в начислениях. Услуга «содержание жилого фонда» включает в себя так же множество статей таких как уборка «придомовой территории», «уборка МОП», «вывоз снега», «техническое обслуживание» и т.д. они формируются и рассчитываются для каждого конкретного дома.

Прочие доходы

Помимо основных способов получения прибыли, которые были описаны выше, существуют и другие источники поступлений управляющей компании. Среди них можно выделить следующие статьи:

• Получение доходов за размещение рекламных объявлений на придомовой территории. УК заключает договоры с рекламными компаниями, согласно которым она получает дополнительную прибыль. УК забирает только часть такого дохода, оставшаяся часть должна попасть в финансовый баланс дома. Если УК забирает все 100% есть повод обратиться в организацию с жалобой
• Дополнительная прибыль за аренду общедомового имущества. Как и в прошлой статье УК забирает только часть дохода, оставшаяся часть должна попасть в финансовый баланс дома
• Доход за размещение сетевого оборудования провайдеров также относится к дополнительным видам прибыли как жильцов, так и УК
• Оказание платных услуг населению за дополнительное денежное вознаграждение
• Дотации муниципалитета на определенные виды работ (например, дотации на вывоз жидких бытовых отходов из бараков)
• Муниципальные денежные средства по программам развития (например, благоустройство территории многоквартирных домов или обновление детских площадок). В данном случае д/с являются целевыми и их использование по итогу года проверяет КСП (контрольно-счетная плата муниципалитета)
• Если УК крупная, то у нее есть множество ЖЭУ в которых есть кассы. В этих кассах принимаются платежи сторонних организаций: оплата сотовой связи, интернет, кредиты и т.д. За это управляющая компания от оператора сбора платежей (РКЦ – расчетно-кассовый центр) получает комиссионное вознаграждение. Это полностью дополнительный доход организации
• Прочие начисления, не относящиеся к обязательным услугам в рамках жилищного кодекса: видеонаблюдение, охрана и т.д.

«Хитрые» доходные статьи УК. Об этих статьях дохода не знает практически никто, даже в самой УК об этом знает ограниченный круг лиц. В крупной обслуживающей организации есть инженеры ПТО и сметчики. Когда голосуется тариф на текущий ремонт (например, ремонт кровли дома), расчет стоимости происходит на основании сметы. Смета, в свою очередь, формируется на основании коэффициентов на расценки работ в программе Гранд-смета. Поэтому документ делают максимально «раздутый» по стоимости. Инженер ПТО знает за сколько реально можно сделать работу на рынке, поэтому с подрядчиком формируется договор «технадзора» (контроль исполняемых работ). Т.е. подрядчик возвращает УК часть денежных средств, обычно 7-15% от сметной стоимости. В отчете по затратам дома же проводится полная сумма затрат согласно смете. При этом это абсолютно законная схема. В тех УК где нет жесткого контроля и вовсе эта сумма оседает в карманах нечистых на руку инженеров.

Дополнительный доход от вывоза мусора для коммерческих помещений в доме. Дело в том, что общедомовой тариф рассчитывается исходя из нормы формирования отходов на 1 жителя. Для магазинов же и иных коммерческих предприятий норма формирования отходов выше. Но согласно жилищному кодексу владельцам коммерческих помещений в многоквартирном доме нельзя устанавливать тариф выше согласованного жителями. Поэтому для них оформляют отдельные прибыльные договоры.

Структура доходов

Приводится структура доходов УК для двух вариантов ее работы:

Только лишь на основании структуры доходов сложно судить о рентабельности эксплуатирующей организации т.к. нужно знать как ее расходы, так и ее финансовые расчеты.

Также рекомендуется изучить статью про расходы УК.

Источник